Ипотека сегодня остается единственным драйвером спроса на жилье. Аналитики говорят о рекордных показателях выдачи кредитов на жилье в 2017 году. Сколько еще ипотека будет бить рекорды?

Ипотека в России, которой в 2018 году исполнилось 20 лет, становится основным и едва ли не единственным доступным инструментом для улучшения жилищных условий. Потребность в улучшении этих условий, по данным АИЖК и ВЦИОМ, сохраняется у 45% населения. На фоне этого ипотека демонстрирует рекордные показатели. Однако эксперты объясняют их снижением ключевой ставки, а не ростом доходов российских домохозяйств.

Общее число сделок по приобретению жилых помещений в 2017 году составило 2,85 млн, что соответствует уровню 2016, говорится в сообщении Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Число выданных ипотечных кредитов увеличилось примерно на 30%, сообщил на конференции АК&М, посвященной ипотеке, руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

«Прошедший год по оценке агентства вообще выдался рекордным по ипотеке. Населению было выдано 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2 трлн рублей. Таких показателей не было никогда», — рассказал Гольдберг, добавив, что в денежном выражении рост составил почти 40% по сравнению с 2016 годом.

С учетом того, что число сделок за год практически не изменилось, это означает, что население все меньше покупает жилье за собственные средства и все больше с помощью ипотечных кредитов.

Низкие ставки по ипотеке, которых удалось добиться за счет поэтапного снижения ключевой ставки, и стабильные цены на жилье создают подходящее время для решения жилищного вопроса, считают в АИЖК. Сегодня они находятся на  беспрецедентно низких уровнях — ниже 10%.

«Снижение ставок по ипотечным кредитам привело к росту средней площади приобретаемого в ипотеку жилья. Это говорит о росте доступности приобретения жилья с помощью ипотеки», — говорится в материалах. 

Ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту, по данным агентства, сократился за 2017 год с 20,1 до 19,7 тыс. рублей несмотря на рост среднего размера кредита c 1,7 до 1,85 млн рублей в условиях роста реальных зарплат населения на 3,2% в годовом выражении. Однако не все эксперты согласны с такой оценкой. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, исходя из ряда экономических факторов, прогнозирует отрицательную динамику.

«Ипотека растет исключительно в силу снижения ключевой ставки, а не из-за роста доходов населения. Доходы населения первый месяц как перестали падать и пока говорить о росте доходов населения я бы поостереглась», — заявила на конференции по ипотеке Косарева.

Также, она отметила, что количество ДДУ практически не увеличивается. Это подтверждают и данные АИЖК. В 2016 году число ДДУ составило 620 тысяч, а в 2017 году всего на тысячу больше – 621.

С прогнозом замедления темпов роста выдачи ипотеки согласен и вице-президент, руководитель Комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвест» и Алексей Болдин.

«Снижение ставки близится к завершению и имеет уже не те темпы снижения как были раньше, заявил на конференции по ипотеке. Это говорит о том, что темпы роста предложения и темпы роста спроса будут развиваться по разным направлениям. Если посмотреть на 2017 год, то темпы примерно одинаковые. А на 2018 год темпы роста предложения будут еще больше чем в 2017 году, а темпы роста ипотеки скорее всего замедлятся. По крайней мере, тренд замедления точно начнется», — заявил Болдин на конференции AK&M по ипотеке.

По его мнению тренд на снижение и еще большее затоваривание увеличат давление на цены, однако в перспективе рынок, безусловно, должен прийти в равновесие.

Между тем число сделок по приобретению жилья в новостройках хорошо растет в Москве. По данным АИЖК, рост составил 43% по сравнению с 2016 годом. А вот доля сделок на новостройки с ипотекой в целом по России сохранилась на уровне в 50%. То есть роста не наблюдается.

В этом ключе Косарева не видит предпосылок для роста ипотеки. «У меня большие сомнения, что это выразится в больших положительных результатах», — заявила она. Рост цены на квартиры, по ее словам, может составить до 10% к концу года.

«Для того, чтобы не росла цена, должно увеличиться предложение. А факторов для увеличения предложения я не вижу ни одного», — сказала Косарева, назвав российский рынок жилищного строительства неконкурентным и неэластичным.

В свою очередь Гольдберг считает нормальной ситуацию, когда в растущей экономике цены на жилье растут темпами меньшими, чем доходы населения.

«Поэтому если жилье нужно сейчас, для проживания, а не в инвестиционных целях, то сейчас самое подходящее время его купить на фоне сочетания низких ставок по ипотеке и хороших стабильных цен на жилье», — считает эксперт.

Ранее газета «Ведомости» со ссылкой на нескольких экспертов сообщала, что базовые ипотечные ставки продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. В этой связи для заемщиков выгоднее будет взять ипотеку по ставке в 8%. По мнению руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, она может снизиться до этого уровня уже к концу 2018 года. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ожидает снижения ставки до 6% к 2022 году. Президент аналитического агентства Rway Александр Крапин, которого цитирует издание, задается вопросом: «Зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?».

Контраргумент приводит представитель АИЖК Михаил Гольдберг — если ставки по ипотеке упадут так же, как они упали с 2015 по 2017 год, то кредит всегда можно рефинансировать.

«Мы видим, что сейчас изменяется и позиция Банка России на эту тему, я думаю, что будет облегчена возможность банкам рефинансировать кредит на своем балансе, т.е. эта процедура для заемщиков упростится», — уверен он.

В целом прогноз большинства экспертов позитивный. Они не верят в «пузырь» на рынке ипотеки в силу высокого качества кредитного портфеля. Доля просроченной ипотечной задолженности составляет 2,3% и постепенно снижается (2,83% в 2016 году). Для сравнения доля просроченной задолженности по неипотечным кредитам составляет 12%.

На фоне этого, по данным АИЖК, растет средний размер кредита на приобретения жилья в новостройках. Так за с 2016 по 2017 год он вырос на 13% и составил 2,11 млн рублей.

«Такой рост в условиях стабильности цен на жилье означает увеличение площади приобретаемого жилья», — поясняют в АИЖК.

На вторичном рынке жилья физические лица совершили около 2,23 млн сделок с жильем по договорам купли-продажи. Эта оценка получена по данным Росреестра о количестве зарегистрированных прав (3,35 млн) и оценки АИЖК о среднем количестве прав, регистрируемой в одной сделки (1,5).

«По сравнению с прошлым годом вторичный рынок жилья так же демонстрирует стабильность (-0,4% к 2016 г.) как по количеству зарегистрированных сделок (2,24 млн в 2016 г.), так и по количеству зарегистрированных прав (3,36 млн в 2016 г.)», — говорится в сообщении АИЖК.

При этом для приобретения жилья населения получило около 680 тыс. ипотечных кредитов, что на 25% выше уровня 2016 г. (551 тыс.). Еще около 100 тыс. кредитов, по оценкам АИЖК, было выдано на рефинансирование ранее полученных кредитов. Такие кредиты не использовались для приобретения жилья в текущем году.

По данным агентства, ипотеку стали чаще использовать и при покупке жилья во «вторичке». За год доля сделок с ипотекой выросла на 5 п.п. и составила 30%.

«Это – существенный рост, вызванный изменениями в структуре финансирования и реализацией ранее отложенного спроса», — объясняют аналитики агентства.

Если ранее ипотечных программ на покупку жилья на вторичном рынке по низких процентным ставкам не было, то за год банки адаптировали свои продукты и под этот спрос.

Таким образом за год ставки по ипотеке на приобретение жилья на вторичном рынке снизились почти на 3 п.п. с 12,7% в ноябре 2017 г. до 9,86% в ноябре 2017 года, говорится  в сообщении АИЖК.

Этот спрос сразу выразился в росте выдачи ипотечных кредитов. Их объем за 2017 вырос на 15% (с 900 млрд рублей в 2016 году до 1,2  трлн рублей в 2017 году без учета кредитов на цели рефинансирования), а средний размер — на 10% (с 1,64 млн рублей до 1,8 млн рублей), сообщили в агентстве.

С учетом небольшого снижения цен на жилье (-2,3% к концу 3 кв. 2017 к 3 кв. 2016 г. по данным Росстата) это также означает рост площади приобретаемого жилья.

Специалисты АИЖК считают, что ужесточение регулирования Банка России в части выдачи кредитов с низким первоначальным взносом не сильно повлияет на динамику развития рынка. Сейчас, по данным агентства, около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10% до 20%.

Новое регулирование Банка России позволит не допустить роста доли высокорискованных ипотечных кредитов в портфеле банковской системы. По оценкам АИЖК, у кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс выйти на просрочку в течение первых двух лет жизни кредита почти в два раза выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20-40%.

В свою очередь вице-президент, руководитель Комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвест» Алексей Болдин считает, что в перспективе ЦБ и банки вынуждены будут смягчать требования к выдаче ипотеки, чтобы заново запустить механизм роста выдачи кредитов на жилье.

«И здесь очень важно не повторить трек наших западных партнеров, которые уже этот этап проходили. Несмотря на хорошее качество кредитного портфеля сейчас я вижу серьезное факторы для давления на это качество в ближайшие годы», — сказал Болдин. 

Поделиться с друзьями

Об авторе

Вы можете помочь и перевести немного средств на развитие сайта