Как кровавые события отражаются на стоимости квадратного метра

Теракты уже не первое десятилетие сотрясают мир. Но память людей коротка: страшные события забываются, люди продолжают пересекать границы, и рынки недвижимости, испытывающие кратковременное снижение спроса, имеют тенденцию быстро восстанавливаться — конечно, если есть сильный внутренний спрос и нет абсолютной зависимости от спроса со стороны иностранных туристов.

Зависимость от туризма повышает риски падения цен на рынке недвижимости, поскольку есть корреляция между потоком туристов и числом покупателей недвижимости, и рынок краткосрочной аренды апартаментов влияет на рынок недвижимости в целом. Покупают часто именно в тех странах, куда едут отдыхать. Соответственно, если туристический поток снижается (а он снижается, так как люди боятся новых терактов), то с некоторым запозданием это сказывается на рынке недвижимости. Конечно, если теракты не повторяются, то в какой-то момент поток восстанавливается. Соответственно, рынки недвижимости стран, где зависимость от туризма меньше, быстрее оправляются от последствий терактов.

Среди стран, зависящих от туристической отрасли, — Египет, Тунис и Турция. Если отдельные страны вследствие терактов запрещают посещение других своими гражданами, это приводит к полному или частичному отмиранию туристического рынка и, как следствие, к сокращению иностранных инвестиций в недвижимость и падению (или замедлению роста) цен на жилье.

Так, в Тунисе, находящемся в большой зависимости от туристов, рынок пострадал после теракта, произошедшего на курорте Сус в июне 2015 года. В 2011 году там же произошел государственный переворот («арабская весна»), после которого, как и в Египте, туристы почти перестали приезжать. После того как в октябре 2015-го был сбит российский самолет над Синайским полуостровом, Россия, Германия и Великобритания наложили запрет на посещение Египта гражданами своих стран, и в I квартале 2016-го количество туристов в этой стране сократилось на 40% по сравнению с предыдущим годом.

Еще один пример рынка, сильно зависящего от туризма, — Турция. В этой стране помимо попытки госпереворота на прошлой неделе произошло сразу несколько терактов, включая взрыв на стамбульской площади Султанахмет в январе, подрыв заминированного автомобиля на юго-востоке страны и взрыв на автобусной остановке в центре Анкары в марте, взрывы в международном терминале стамбульского аэропорта Ататюрка в конце июня. В апреле текущего года количество туристов в Турции упало на 28% в годовом исчислении — антирекорд за 10 лет. На рынок туризма вдобавок негативно повлияло ухудшение российско-турецких отношений: после сбитого российского самолета над Сирией количество туристов из РФ сократилось на 80%.

На ценах на недвижимость теракты в Турции пока не отразились. По данным на май, цены на недвижимость в Стамбуле выросли на 28% в годовом исчислении, в Анталье — на 30%. Рынок по-прежнему испытывает бум.

Но иностранцев, безусловно, отталкивают теракты, и многие из наших клиентов откладывали покупки, решив подождать и понаблюдать за ситуацией в стране. С января по май 2016 года количество заявок на недвижимость в Турции сократилось в пять раз по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Есть также страны, где часто случаются теракты, но эти события оказывают менее заметное влияние на рынок недвижимости, поскольку нет сильной зависимости экономики от иностранного туризма. К таким странам относятся, например, Россия и Израиль.

С 1990 года в России не было ни одного года без терактов. Среди крупнейших за последние годы — захват чеченскими боевиками Театрального центра на Дубровке в Москве в 2002 году, в результате которого погибли 130 заложников; взрыв на Сокольнической линии в Москве в 2010 году, привел к смерти 41 человек; взрыв в Домодедово в 2011 году, унесший жизни 37 человек. Несмотря на обилие трагических событий, они не оказали заметного влияния на рынок, так как доля иностранных туристов и покупателей недвижимости в России незначительна и при этом есть сильный внутренний спрос.

Похожая ситуация наблюдается и в Израиле. С 2000 года в терактах погибли около 1000 человек без учета военных. Несмотря на постоянную угрозу и регулярное введение военного положения, цены на недвижимость имеют тенденцию к росту, спрос остается сильным (причем как внутренний, так и внешний — со стороны евреев из других стран), а строительство — активным. Поэтому можно сказать, что в Израиле нет четкой корреляции между количеством или частотой терактов и динамикой рынка недвижимости. Впрочем, крупные события все-таки оказывают влияние. Так, конфликт между Израилем и Хезболлой, произошедший в июле-августе 2006, снизил потребительское и инвесторское доверие, в результате чего упали и предложение, и спрос на жилье. Но уже в 2007 году рынок начал восстанавливаться.

В других странах, к которым относятся США и Франция, громкие теракты относительно редки, и их рынки быстро оправляются благодаря сильной экономике.

Например, цены на недвижимость в Нью-Йорке росли непрерывно с 1997 по 2006 год и не опускались даже после теракта 11 сентября 2001 года. Рынок оправился от последствий этого страшного события менее чем за два месяца. Федеральный резервный банк понизил ставки, и потребители быстро отреагировали, в результате чего строительство в Нью-Йорке получило мощный толчок и начался рекордный рост на строительном рынке. Таким образом, даже такой крупный теракт не оказал заметного влияния на рынок недвижимости благодаря сильному внутреннему спросу в Нью-Йорке, однако туристический рынок слегка пострадал. Объем средств, потраченных туристами (как иностранными, так и американскими) снизился в городе с $17 млрд в 2000 году до $15 млрд в 2001 году и $14 млрд в 2002-м, однако в 2003-м уже достиг $18 млрд. Общее количество иностранных туристов в США снизилось после терактов, но после 2003 года снова начало стремительно расти.

Теракт в Париже в ноябре 2015 также не вызвал обвала цен на недвижимость. В IV квартале 2015 года цены повысились в среднем на 0,4 %, в I квартале 2016 года — на 1,2 % в годовом исчислении. В центральных округах (1–7) рост в первые три месяца 2016-го был еще более выраженным (0–10%). В 11-м округе, где находится театр «Батаклан», в котором произошел теракт, цены повысились на 0–5%. В департаменте Сен-Сен-Дени, где расположен «Стад де Франс» (возле которого произошли взрывы), цены понизились незначительно (-1,1%). Для Франции динамика в диапазоне 4% является обычной в последние годы, а такого бума, как в Турции, здесь не было и до терактов.

Теракт в Ницце, произошедший на прошлой неделе,14 июля, также вряд ли вызовет резкий обвал цен, однако может пострадать местный туристический рынок, по крайней мере в течение ближайшего сезона.

Более 40% работающего населения трудится в туристической сфере, и столько же составляет доля дохода от туризма в ВВП департамента Приморские Альпы. Туристы могут откладывать поездки, иностранные покупатели недвижимости — сделки. Но это будет временным явлением.

Важно отделить зерна от плевел: есть факторы, которые способствуют росту рынка, и есть теракты, которые оказывают негативное влияние. Например, даже если рынок в Израиле растет, это не значит, что теракты не сказываются негативно. Это значит, что если бы их не было, то рынок рос бы еще быстрее. Аналогично и во Франции: если бы терактов не было, то, возможно, туристический поток был бы больше, спрос на недвижимость выше, и рост цен на недвижимость был бы более выраженным.

Поделиться с друзьями

Об авторе