Допустим, у вас есть квартира в Москве. Или в Томске, не суть. Если вы решите её продать, какую недвижимость за рубежом вы сможете купить и в какой стране?
Еще пару лет назад такой вопрос казался если не странным, то праздным. А всерьез продать российскую недвижимость ради покупки зарубежной решались и вовсе единицы.
Однако, в последнее время тема переезда на ПМЖ в другую страну приобрела особую популярность. И для многих (особенно для айтишников) озвученные выше вопросы перешли в разряд вполне насущных.
В этой статье я дам небольшой обзор рынка зарубежной недвижимости, основанный на открытых данных. Что, где и за сколько продают. А в качестве бонуса посмотрим, каким заморским странам соответствуют цены на недвижимость в регионах России.
Методология
В качестве источника данных я использовал объявления по продаже зарубежной недвижимости на Авито. Для данных о российской недвижимости использовал этот же сайт. Данные собирались в начале декабря 2022 года.
Разумеется, в данных могут быть искажения, о которых нельзя не упомянуть:
Информация указанная в объявлении может быть не точной, приходится верить продавцу “на слово”. Рад был бы слетать и проверить метраж и цену каждого объекта лично, но уже потратил зарплату и отпуск на другие цели.
Цена, за которую продают, и цена, за которую в итоге продали, могут отличаться.
Цена почти наверняка не учитывает расходы на налоги, комиссию риелтора, расходы на юриста, перелеты и прочее.
Цена, если она изначально указана в валюте, конвертируется Авито по курсу ЦБ РФ на текущую дату, что занижает реальную цену в рублях.
Объявления на Авито размещают продавцы, ориентированные на работу с российской аудиторией. Поэтому следует помнить, что эта статья – попытка обзора рынка зарубежной недвижимости конкретно для российских покупателей.
Околоправовой дисклеймер
Не могу не упомянуть еще одну деталь: я сам работаю в Авито. Но данная статья написана мной, как частным лицом. Абсолютно все тезисы, высказывания, выводы, шутки и прибаутки, озвученные в данном материале, являются моим личным мнением. Данные, которые я использую для анализа, могут быть получены любым человеком, хотя бы немного обладающим навыками data mining, а то и без таковых (в интернете полно инструкций).
И, конечно же, ничего из сказанного ниже не является инвестиционной или житейской рекомендацией. В данной статье я ни к чему не призываю и не пропагандирую. Если после прочтения статьи вы надумали продать бабушкину двушку в Химках и купить квартиру в Грузии – это полностью ваше решение, которое вы должны принимать взвешенно, взвесив и приняв все риски.
На этом скучная часть закончена, давайте перейдем к данным.
Где, что, почем?
Где и что?
Для начала посмотрим, какие страны представлены и в каком объеме. Конечно, на Авито представлены и довольно экзотические страны типа Сент-Китс и Невис. Но здесь и далее нас будут интересовать только те, в которых набралась хотя бы сотня объявлений.
Кроме того, есть и коммерческая зарубежная недвижимость, и земельные участки, и даже гаражи. Но мы остановимся на более традиционных категориях – квартирах и домах.
Картинка довольно красноречива и сразу дает понять, какая страна сейчас пользуется наибольшей популярностью для приобретения недвижимости – Турция.
В ТОПе почти нет стран из Евросоюза, что вполне ожидаемо. Удивила относительная популярность белорусских объектов недвижимости. Возможно, новая мода на дачи недалеко от Москвы по Минскому шоссе? Тем более, что разбивка по типам недвижимости это подтверждает – половина белорусских объявлений это частные дома.
Почём?
Со странами разобрались, теперь посмотрим на цены. В целом за объект и за квадратный метр.
Здесь и далее будем отбирать только те разрезы, в которых есть хотя бы 100 объявлений.
Я бы отметил несколько моментов:
Разброс цен во всех странах очень большой, что логично. Наибольший размах у ОАЭ, как и цены (в среднем 20 лямов за объект и 250к за квадрат). И это я еще выбросы не показываю.
“Рейтинг” стран почти не меняется от того, какую цену мы считаем: в целом за объект или за квадратный метр. Главное исключение – Грузия, где достаточно много объектов небольшой площади. Пруф:
Почти в каждой стране есть очень дешевые объекты, но я бы не обольщался. Скорее всего, это ошибочно выставленные продавцами цены или кликбейтные объявления.
Относительно низкие цены в Финляндии кажутся странными. Но, насколько я понимаю, значительная часть объектов это домики и квартиры в приграничных с Россией районах, которые стоят не очень дорого. Слышал, что в пандемию некоторые часто покупали дешевую недвижимость, чтобы получить право на пересечение границы.
В Абхазии много предложений по заманчивым ценам (для любителей этого региона, конечно). Медиана 3 млн за объект и совсем уж неприличная 30 тыс. за квадрат. Но, насколько мне известно, официальная продажа иностранцам запрещена. Активно используются серые схемы, но тут уж как повезет.
Столь популярная у россиян Турция разместилась в середине “рейтинга” с медианной ценой, вызывающей у москвичей ностальгические слезы: около 100к деревянных за квадрат и 10 мультов за объект.
Разбивка по типам недвижимости принципиально картину не меняет:
Внимательный читатель справедливо заметит: не имеет смысла смотреть на цены по стране в целом. Это как говорить о средней цене на квартиру в России, смешивая Санкт-Петербург, Магадан и Омск.
Совершенно справедливое замечание, поэтому взглянем на города. Там, где для этого наберется статистики, конечно.
Чтобы не упарываться с лишними разрезами, оставим только квартиры.
Для большинства стран статистики набралось лишь по 1-2 городам, так что дополнительной информации нам такая разбивка не дала.
Зато Турция представлена обширной географией – с севера на юг, и с запада на восток. Но все города довольно близки друг к другу. Кроме Стамбула (дороже) и Мерсина (дешевле). Последнее объясняется удаленностью от аэропорта, относительной близостью к сирийской границе и в целом “новизной” локации.
Ах, да, еще одно открытие. Большинство объектов на Кипре относятся к частично признанной Турецкой республике Северного Кипра. Так что и тут турецкая недвижимость, никуда не деться от неё.
Конечно, это не вся аналитика, которую можно провести с ценами. Но, во-первых, статья не резиновая, во-вторых, большинство выводов будут капитанскими (а-ля “чем больше комнат, тем дороже стоит”).
Поэтому перейдем к более веселой части.
Магадан – Мерсин, Омск – Батуми
Помните вопрос, которым я задавался в начале статьи?
Давайте попробуем на него ответить – найдем самые близкие между собой с точки зрения цен на квартиры российские и зарубежные регионы. Грубо говоря, есть среднестатистическая квартира в уездном городе N. Если ее продать за среднестатистическую цену, то в каком зарубежном городе мы на вырученные деньги сможем купить среднестатистическую квартиру?
Методология
-
Чтобы понять, какие локации близки между собой, надо сравнить распределения цен. Но сравнивать их целиком нам будут мешать хвосты распределений. Они и сами длинные, и достоверность данных в них под вопросом.
Поэтому пойдем по простому пути: считаем 25-й, 50-й и 75-й перцентили цен в каждом регионе. Эти три значения задают координаты точки в трехмерном пространстве. Будем считать расстояние между российскими и зарубежными регионами в этом пространстве. Для каждого российского региона найдем зарубежный с минимальным “расстоянием” до него. Это и будет искомое соответствие.
Процентили по российской недвижимости считаем по регионам в целом, без разбивки на города (городов слишком много).
Процентили в зарубежной недвижимости считаем по городам (на Авито нет зарубежных регионов). Берем только города, где есть хотя бы 100 объявлений.
Соответствие будем считать по цене в целом за объект и по цене за кв. метр.
Разбивать по комнатности и другим характеристикам не будем. Это умышленный ход: ведь мы хотим брать “среднюю квартиру по больнице” в каждом регионе. Разбивка по характеристикам нарушит репрезентативность.
И вот что получается. Сначала, если мы посмотрим на соответствие по средней цене за объект в целом:
Соответствие цен в российских регионах – зарубежным. За объект в целом. Карта интерактивна. Полноэкранная версия – по ссылке. При наведении можно увидеть медианную цену на квартиры в соответствующем зарубежном регионе. Крым не отмечен на карте не из-за политических взглядов, а потому что infogram не считает его частью РФ. Так что его буду указывать отдельно. Крым – Фамагуста.
Как мы видим, Россия поделилась примерно 50/50 между Мерсином (самый дешевый из наших вариантов) и Батуми (второй по дешевизне).
Главные исключения, конечно же, Москва (Будва), МО (Кирения) и Питер (Анталья). Ну и еще парочка регионов, но это уже отчасти обусловлено малым количеством данных в них.
Если же посмотреть на соответствие по ценам за квадратный метр, то картинка становится разнообразнее.
Соответствие цен в российских регионах – зарубежным. За квадратный метр. Ссылка на интерактивную версию. Крым – Аланья.
По-прежнему, много Мерсина и Батуми, но появился и третий крупный игрок – Тбилиси. Москва в таком варианте замахнулась на Дубай, а Питер на Пхукет.
Конечно, такое сравнение во многом нечестное. Прежде всего потому, что цены брались по всему российскому региону, то есть смешивались и крупные города, и маленькие. В то время как представители зарубежки – сплошь крупные/курортные города.
Поэтому проделаем наше упражнение еще раз, но уже взяв для расчета только города со 100к населения и выше.
Соответствие цен в российских регионах – зарубежным. За объект в целом. Учитываются города с населением выше 100 тыс. Ссылка на интерактивную версию. Крым – Фамагуста.
Соответствие цен в российских регионах – зарубежным. За квадратный метр. Учитываются города с населением выше 100 тыс. Ссылка на интерактивную версию. Крым – Аланья.
Что ж, как и ожидалось, соответствие становится чуть более представительным, турецкий Авсаллар потеснил Тбилиси, Тбилиси – Батуми, а Батуми в свою очередь заменил самый дешевый из вариантов – Мерсин.
Выводы
-
Самая популярная страна по числу предложений – Турция. Медианная цена за кв. метр в ней – около 100 тыс. рублей, за объект – 10 млн.
Самые дешевые турецкие варианты в Мерсине (5 млн), самые дорогие – в Стамбуле (15 млн).
Самая дорогая страна – ОАЭ (готовьте в среднем 250к за квадрат). А самая дешевая – Абхазия (но есть нюансы с законностью сделок).
Среднестатистическая квартира в России будет стоить примерно столько же, сколько среднестатистическая квартира в Батуми или Мерсине (в зависимости от региона). Питер = Анталья, Москва = Будва. Если смотреть за квадрат, то Россия будет “поделена” между Мерсином, Батуми и Тбилиси, Москва сравняется с Дубаем, а Питер с Пхукетом.
Надеюсь, эта статья если и не принесла практической пользы, то, по крайней мере, развлекла вас и показалась занимательной.
Спасибо внимание. Рад ответить в комментах на ваши вопросы и замечания.
Комментарии (18)
aborouhin
14.12.2022 12:55+7Увы, объявления на Авито по недвижимости в Турции отличаются крайне слабой связью с реальностью. Ну точнее, может в топовом сегменте и по-другому, но то, что я смотрел в бюджетном - это или очевидно нереальные цены, или написано "Стамбул", а по факту "до Стамбула вы доплывёте всего за 2 часа на пароме". Сильно подозреваю, что и с другими странами похожая картинка. Так что исследование как упражнение любопытно, но вот корректность его выводов может оказаться не очень велика. Надо всё же локальные площадки в каждой стране анализировать.
Apatic Автор
14.12.2022 13:01Да, писал об этом в допущениях. Тут, к сожалению, как и с российской недвижимостью остается лишь уповать на честность продавцов. И чем ниже цена, тем выше вероятность, что это кликбейт.
Сам я, кстати, использовал Авито для долгосрочной аренды в Турции – тут все было четко. Покупку, увы, пока не успел протестировать.
aborouhin
14.12.2022 13:12Ну я в итоге купил. Не через Авито :) И столько всяких нюансов узнал... и почему при полной честности продавца реальная цена может оказаться процентов на 30 выше, и почему "квадратный метр" в Турции - понятие очень относительное (и, опять же, при полной честности продавца в квартире их по факту может оказаться процентов на 20 меньше)... в общем, качественный анализ требует ну очень глубокого погружения в предметную область. Ну и парсинга sahibinden.com
Apatic Автор
14.12.2022 13:20почему "квадратный метр" в Турции - понятие очень относительное
Насколько я знаю, в Турции в общую площадь принято включать чуть ли не лифтовые холлы и лестницы подъезда, вы про это?
Насчет sahibinden.com тут два нюанса:
Я все же хотел сделать обзор сразу нескольких стран. Парсить в каждой стране главный местный классифайд – трудоемко. Кроме того, разные источники данных вносят дополнительные искажения. А тут все из одного источника.
Далеко не все продавцы на sahibinden и подобных ресурсах готовы работать с иностранцами (это даже аренды касается зачастую), он все же заточен на локальный рынок. На Авито и подобных ресурсах объявления размещают русскоязычные риелторы/собственники, размещающие предложения которые потенциально могут быть интересны и доступны покупателям из России.
Но вообще, идея интересная, поскольку большая часть зарубежной недвиги это Турция, можно попарсить sahibinden и сравнить цены с Авито по этим же локациям. Если будет не лень, займусь (скорее всего, будет лень).
Кстати, если не секрет, вы искали сами или через русскоговорящих риелторов/агентов?
aborouhin
14.12.2022 14:01+2Насколько я знаю, в Турции в общую площадь принято включать чуть ли не лифтовые холлы и лестницы подъезда, вы про это?
Угу, и стены тоже, и ещё какой-нибудь общий садик, если нижний этаж. И в каких-либо документах обычно фигурирует только эта площадь "брутто". А сколько там "нетто" - никто и не меряет :)
Парсить в каждой стране главный местный классифайд – трудоемко.
И наверняка ещё и в каждой стране свои нюансы, как данные с этого классифайда корректно интерпретировать... Скажем, в Турции есть разные варианты, как оформлены права на недвижку, некоторые для иностранцев не подходят (ВНЖ не дадут). Есть закрытые для ВНЖ районы, их логично тоже взять из отдельной базы и отфильтровать. Всё это можно отфильтровать автоматически, но нужна вот такая предварительная аналитика. Думаю, перейдя к какому-нибудь ОАЭ, выясним, что там другие вопросы...
Далеко не все продавцы на sahibinden и подобных ресурсах готовы работать с иностранцами (это даже аренды касается зачастую)
Это только аренды касается. Потому что тут собственник разумно опасается, где он потом этого арендатора-иностранца, если что, искать будет. А продают иностранцам 99% без проблем, тут-то им без разницы, деньги получил и всё. Но тут вылезает второй турецкий нюанс - тут народная традиция официально показывать символическую стоимость недвижки, чтобы налоги не платить. А иностранцам для ВНЖ/гражданства, да и просто из здравой предусмотрительности нужно показывать полную сумму. И вот тут продавец говорит "ОК, но тогда мне придётся налог на доходы заплатить, компенсируйте мне его сверху". А налоги здесь суровые, и такой расклад легко может 20, а то и 30 процентов к реальной цене добавить... А рядом такое же объявление, но там квартира больше 5 лет в собственности (тут как в России, после 5 лет владения налог не платят) - и цена соответствует объявлению. И вот попробуй вычисли после этого реальную среднюю - тут пока с продавцом не пообщаешься, не узнаешь :)
Кстати, если не секрет, вы искали сами или через русскоговорящих риелторов/агентов?
Искал сам, понравившиеся варианты отправлял англоговорящему риэлтору для общения с продавцом и проверки. Больше 200 квартир на sahibinden перелопатил, из них 80 отправил риэлтору, из них только 2 в итоге подошли без всяких нюансов. Месяц времени ушло.
ALogachev
14.12.2022 14:06А https://ru.wikipedia.org/wiki/Принцевы_острова насколько я помню считаются частью Стамбула и паром туда оплачивается, как метро, Стамбульской картой... так что все законно :). Да и красиво на них и машин нет :)
aborouhin
14.12.2022 14:13Я, помнится, под видом "квартиры в Стамбуле" на Авито находил не Принцевы острова (там и правда классно, да и близко они), а Ялову, Измит, а то и вовсе что-то под Бурсой :)
kain728
14.12.2022 14:22+3Скажи мне лет пять назад о переезде, я бы посмеялся ему в лицо. Но вот поди ж ты. Автору спасибо. Познавательно.
Tonyam
14.12.2022 15:41+2Это точно, кто бы мне сказал еще год назад, что я со всей семьей буду жить в Армении, я бы не поверил. Столько лет с женой впахивали, а теперь приходится всё распродавать. Тоже будем покупать тут свое жилье, но после того как распродадим все недвижимое, которым владеем в РФ.
Конечно староваты мы уже и тяжело это все дается, но не вижу смысла продолжать платить налоги в РФ, а также на мой взгляд там не будет будущего в IT, куда наш сын очень стремится, по нашим стопам так сказать. Поэтому переезд единственный выход.
Сейчас единственное о чем жалею, что дурак не начал шевелиться еще в 14-м году, всё надеялся, что как-то обойдется.Apatic Автор
14.12.2022 15:45+4>Тоже будем покупать тут свое жилье
Именно в Армении? Не знаю, конечно, но кмк выбор не самый однозначный для покупки недвижимости.
Tonyam
14.12.2022 16:14+3Ереван очень понравился как город и люди тут очень хорошие живут, давно не встречал такого теплого отношения к незнакомым людям. Конечно в плане покупки недвижимости еще 7 раз отмерить всё надо, сейчас пока распродали вещи и оба авто, с недвижимостью всё немного сложнее, рынок сейчас мертвый, а супер-сильный дисконт ставить тоже не хочется. Пока все продадим, тогда и будем решать где покупать.
Большое спасибо за статью очень в тему и заставила задуматься.
Kenya-West
15.12.2022 21:52Интересно, почему был пропущен Казахстан? После очень дорогого Якутска казахстанский город Астана, по субъективным ощущениям, обходится практически бесплатно. Уверен, и с жильём все также. За две квартиры в Якутске можно купить 3-4 в Астане
Apatic Автор
16.12.2022 12:23Он пропущен, потому что на Авито на момент написания статьи, менее 100 объявлений о продаже недвижимости в Казахстане.
Но в частном порядке для вас посчитал :)
baldr
А точнее - признанной только самой Турцией. А в Республике Кипр если узнают что имеете какие-то дела с северной стороной - вполне вероятно получить уголовное дело себе. Если пересекать границу кроме как на официальных переходах со стороны Кипра - то же самое (если где-то заикнетесь об этом).
Покупка квартиры на севере выглядит сомнительно законной и предьявить ее в активах на визу, налоги или еще куда-то будет нельзя. Если у вас много денег - то можете, наверное, купить, но как вложение денег - очень сомнительно.
Apatic Автор
Есть такое. Но к моему удивлению достаточно много людей там покупает недвижимость. Думаю, риски, связанные с документами (там же куча нюансов с правом на землю) и проблемами с Кипром/Грецией, компенсируются низкой (относительно другой половины Кипра) стоимостью недвижимости.
Einherjar
Сомнительная компенсация - толку от низкой цены если с севера вся худо бедно цивилизация фактически недоступна, имхо это значительно худший выбор чем Турция, а цены те же.
С таким же успехом можно в Южной Осетии покупать, тоже недорого наверное будет
Apatic Автор
Почему недоступна то? Такую недвижимость покупают не для ВНЖ или постоянной жизни ИМХО, а как вариант этакой зарубежной дачи. Для этих целей цивилизации достаточно (какая она там нужна то? Магазин, да пляж).
Раза в два ниже, судя по данным, приведенным выше.
Более близкий пример – Абхазия. Только там еще хуже в юридическом плане.
Einherjar
С большими магазинами там тоже туговато. Ну и статья все таки не про зарубежные дачи, а комфортно жить там долгое время проблематично даже безотносительно юридического статуса и потенциальной невозможности в последствии попасть в ЕС - даже банальная покупка на амазоне превращается в пляски с бубном с почтовыми посредниками.
Посмотрите график по городам. В два раза это только относительно Стамбула, а по сравнению с Антальей какой-н одинаково.