Большинство оценок стоимости жилья, как правило, сравнивают цену домов/квартир с доходами. Это логично, поскольку для большинства людей в большинстве мест доступность жилья напрямую связана с размером ипотеки, которую они могут получить за этот дом. Как правило, дома покупаются на основе дохода, а не активов.

Но работает ли это правило в Кремниевой Долине?

Вводные.

• Диапазон сбора данных — с июня 2012 (когда Facebook стал публичной компанией) до марта 2021 года.

• Все цены на жилье взяты из Zillow. 

• Все цены на акции получены от Yahoo Finance и отражают цену, скорректированную с учетом дивидендов. 

• Цены на биткойны взяты из Investing.com.

Цены на жилье в Пало-Альто

Я выбрал Пало-Альто как прокси для определения цен на жилье в Силиконовой долине, потому что исторически это «эпицентр» для технологических компаний Долины, и он находится относительно близко ко всем крупным технологическим гигантам, вроде Apple или Google.

Средние цены на Zillow для Пало-Альто:

В июне 2012 года средний дом в Пало-Альто стоил 1,44 миллиона долларов. Примерно 5 лет спустя, в июне 2017 года, цена выросла на 84,6% до 2,55 млн долларов. Теперь, в марте 2021 года, эта цена выросла в общей сложности на 117,9% до $ 3,15 млн.

Этот рост, безусловно, гораздо выше, чем у инфляции или роста заработной платы. Давайте теперь посмотрим на акции работодателей в Долине.

Apple ($ AAPL)

На март 2021 год капитализация Apple составляет 2,023 трлн долларов, а по доходам (55,256 млрд долларов) — вторая в списке Fortune 500 в 2020 году. Благодаря исключительным финансовым показателям акции Apple ($ AAPL) значительно выросли с июня 2012 года, увеличившись (с поправкой на разделение) с 18,79 долларов за акцию до 124,76 долларов в марте 2021 года. Это прирост более чем на 565,8%.

Вау. 

Давайте посмотрим на цены на жилье в Пало-Альто, измеренные в долларах, а затем давайте посмотрим на них в сравнении с ценами в акциях в размере $ AAPL.

Эта диаграмма рассказывает совсем другую историю, чем та, что была в 2017 году.

В течение 5 лет с июня 2012 года по июнь 2017 года акции Apple были волатильными, но за весь период времени почти точно соответствовали росту цен на жилье в Пало-Альто. Тем не менее, рост с 2017 года был невероятным.

С поправкой на разделение, для покупки среднего дома в Пало-Альто потребовалось 76 839 акций на сумму $ AAPL. К марту 2021 года это число сократилось всего до 25 216 акций.

Это неудивительно, поскольку цены на жилье в Пало-Альто выросли всего на 117,9% за этот период времени, а акции Apple выросли на 564%. Но с практической точки зрения это означает, что для людей, конвертирующих один актив (акции Apple) в другой (жилье в Пало-Альто), стало проще, а не сложнее купить обычный дом.

Google ($ GOOGL)

С 2017 года акции Apple явно превзошли Google, в результате чего их цены выросли почти одинаково с июня 2012 года. (Сам по себе это несколько удивительный факт, учитывая относительный возраст двух компаний).

По состоянию на март 2021 года рыночная капитализация Google составляет 1,37 триллиона долларов, что значительно меньше, чем у Apple. Тем не менее, с июня 2012 года они выросли на 557,3%, увеличившись с скорректированных на разделение 316,80 долларов за акцию до потрясающих 2082,22 долларов за акцию в марте 2021 года.

Давайте посмотрим на цены на жилье в Пало-Альто, измеренные в долларах, а затем давайте посмотрим на них в сравнении с ценами в акциях за $ GOOGL.

Акции Google явно более волатильны, чем жилье в Пало-Альто, но за последнее десятилетие они довольно стабильно дорожали.

В июне 2012 года потребовалось бы 4557 акций Google, чтобы купить средний дом в Пало-Альто. К марту 2021 года это число сократилось всего до 1511 акций.

Таким образом, хотя рост цен на жилье в Пало-Альто был огромным по любым историческим меркам, жилье в Пало-Альто за последнее десятилетие стало дешевле для людей, владеющих акциями Google, и дороже для людей, владеющих долларами.

Facebook ($ FB)

Facebook, самый молодой из крупных технологических гигантов, уже обладает одной из крупнейших рыночных капитализаций в мире. На 2021 год Facebook оценивается в 793,4 миллиарда долларов. Акции Facebook выросли на невероятные 1208,2% с июня 2012 года, с цены в 21,71 доллара за акцию до цены в 284,01 доллара в марте 2021 года.

В 2021 году даже пугающий рост цен на жилье в Пало-Альто просто микроскопическийЮ по сравнению с ростом цен акций Facebook на 1200%.

В июне 2012 года Facebook потребовалось бы 66 500 акций, чтобы купить средний дом в Пало-Альто. К марту 2021 года это число сократилось всего до 11 077 акций. Невероятно.

Биткойн ($ BTC)

Да, Биткойн — это работодатель в Долине и не акция, но первоначальная идея этого поста возникла из шутки, которую я написал в Твиттере еще в 2017 году.

Ну, по крайней мере, цены на дома в Силиконовой долине быстро падают при оценке в биткойнах. $ BTC 

— Адам Нэш @adamnashh) 6 июня 2017 г.

Рост цен на биткойны за последние 12 месяцев был невероятно высоким, поэтому оглядываться назад на июнь 2012 года будет несколько неприятно.

В июне 2012 года цена Биткойна составляла около 9,40 долларов. К марту 2021 года он вырос до 57 326,20 долларов. Это прирост на 609 753%!

Темпы роста цен на биткойны, измеряемые в долларах США, были настолько невероятными, что в последние годы этот график практически невозможно прочитать.

Для контекста, в июне 2012 года для покупки среднего дома в Пало-Альто потребовалось около 153 586,2 биткойнов. К марту 2021 года это число упало всего до 54,9 биткойнов.

Здесь, конечно, возникает ряд драматических последствий. Если измерять в долларах США или в реальных активах, таких как недвижимость в Пало-Альто, богатство владельцев биткойнов резко возросло. Если измерять в долларах США, средняя цена дома в Пало-Альто выросла на 117,9% менее чем за 10 лет. 

Если измерять в биткойнах, средняя цена дома в Пало-Альто снизилась на 99,96%.

В марте 2019 года вы могли бы купить средний дом в Пало-Альто за 702,0 биткойна. Всего два года спустя, в марте 2021 года, средний дом в Пало был продан за 54,9 биткойна. Это означает, что средний дом в Пало-Альто, измеряемый в биткойнах, снизился на 92,2% только за последние два года.

В Долине наблюдается значительная инфляция активов

Дисклеймер. Эти графики не подразумевают прямой причинно-следственной связи.

Но некоторые неочевидные корреляции при просмотре статистики можно заметить.

Технологические работодатели в Долине предлагают большинству сотрудников акции/опционы. Весьма вероятно, что инфляция активов на фондовых (и крипто) рынках оказывает некоторое влияние на рынок жилья. Это, вероятно, усугубляется отсутствием нового жилищного строительства в Силиконовой долине.

Дело в том, что если вам посчастливилось иметь долю в одном из технологических гигантов, или если вы были инвестором в биткойны, в ваших глазах дома действительно могут дешеветь.

Что больше всего удивляет в данных, так это очевидное отделение цен на акции и криптовалюты от цен на недвижимость в Пало-Альто. 

Существует ряд потенциальных причин, по которым это могло произойти. 

• Одна из теорий заключается в том, что рынки недвижимости движутся относительно медленно по сравнению с акциями и криптовалютами, и поэтому быстрый рост цен в 2020 году еще не пробился на рынок. 

• Вторая теория заключается в том, что компенсация крупных технологических компаний переходит от опционов на акции к RSU, что приводит к тому, что сотрудники владеют меньшим количеством акций, поскольку они конвертируют свои акции в наличные при передаче. 

• Третья теория заключается в том, что мы наблюдаем сложные последствия от COVID, поскольку непредвиденные доходы от акций и криптовалют могут перетекать в другие места, а не в местную недвижимость.

В любом случае, какими бы ни были причины, всегда стоит проверять фактические данные, чтобы понять, подтверждают они или противоречат нашей интуиции.

Давайте вернемся к вопросу через несколько лет.