Привет, Хабр! Меня зовут Вячеслав. В какой-то момент мне надоел произвол, творимый управляющей компанией в доме, где я живу. Вечная грязь, обшарпанные коридоры, отсутствие видеонаблюдения, эпопеи в случае аварий с отоплением, водоснабжением, электрикой. Я задался вопросом: “А можно ли в принципе как-то решать эти проблемы?”. Оказалось, можно! В статье расскажу, как я начал борьбу с управляющей компанией за комфортную жизнь. А начал я с самого сложного - организовал собрание собственников. Да, звучит страшно! Некоторые боятся даже думать о том, что их ждет, если они возьмутся за этот вопрос. Но не тот это черт, которого надо бояться, с ним надо просто разобраться! Вооружившись сильным желанием, энтузиазмом, законами и знаниями, я преодолел этот путь, а значит, и вы сможете. В статье расскажу, что вас ждет, если вы решите сменить управляющую компанию, какие подводные камни и неожиданные повороты могут встретиться на этом пути, как можно оптимизировать процесс и не потратить все свои нервы. А если останутся вопросы, с радостью отвечу на них.

Для того, чтобы быть максимально полезным читателю, я решил влить сюда немного теории (законодательства) и описать свой личный опыт.

1. Начало

Я живу в Санкт-Петербурге, в небольшом 14-ти этажном кирпичном доме 70-ых годов постройки. Дом в спокойном спальном районе с малоэтажной застройкой, вокруг много зелени, детских площадок, в соседних кварталах торговые центры, поликлиники, фитнес-центры.  В самом доме всего 97 квартир с удобными планировками, два лифта, мусоропровод. На площадке всего по 7 квартир, нет ощущения общежития. С соседями по этажу быстро сложились дружеские отношения.  Единственная проблема – плохая работа управляющей компании. Надоела вечная грязь в холле, в лифтах, на этажах, периодически забитый мусоропровод. На придомовой территории вечно разбросанный мусор. В случае аварий чаще всего проблемы приходится решать самим жителям (отопление, вода, электрика). О текущем ремонте вообще бесполезно говорить. Даже простейшие работы вроде замены перегоревшей лампочки и замены разбитого стекла выполняется в среднем за полгода.

Сначала я попробовал говорить с техником управляющей компании, обслуживавшей наш дом. Получал очень странные ответы. Про уборку слышал “а вы не пачкайте и будет чисто”. Про просьбу покрасить стены в коридорах и холлах “у вас не все жильцы платят коммуналку, вот разберитесь с ними, тогда приходите”. Все ответы в таком духе. Попробовал поговорить с директором управляющей компании, но получил примерно такие же ответы и отсылку к технику. Очень быстро понял, что это все бесполезно. Начал писать в более высшие инстанции и получать отписки. После этого я всерьез задумался, а не сменить ли управляющую компанию. Стал присматриваться к управляющим компаниям в соседних домах и параллельно изучать как сменить нашу на другую. Для этого поискал опытных людей, у кого можно проконсультироваться, а также поискал в интернете. Но полного, внятного и понятного для себя пошагового алгоритма найти не смог. Поэтому засел за законы.

Поизучав Жилищный кодекс, понял, что это можно сделать только, проведя общее собрание собственников. Как проводить это собрание, как убедить соседей, как все правильно оформить мне было непонятно и на тот момент казалось невозможным.

2. Подготовка к проведению общего собрания собственников

Первой проблемой для меня было собрать жителей в общее пространство, где можно планировать действия, что-то обсуждать. Я создал чат дома и повесил на доску объявлений ссылку на него.  Эффект нулевой, добавилось всего пара человек.

Тогда я решился на обход всех квартир в доме. Интересовало мнение по управляющей компании, телефон, согласие на добавление в чат дома. Пару дней я настраивал себя, прокручивал в голове что сказать, переживал как пойдет разговор, не пошлют ли. На третий вечер понял, что хватит переживать, нужно просто решиться. Самое сложное было в первых квартирах, которые обходил, потом пошло как по маслу. На это ушло 2 недели каждый вечер. Итог – в чат добавилось примерно 80% собственников. Кроме того, я познакомился с соседями, нашел двух единомышленников. В процессе разговора с ними выяснилось, что обоих тоже не устраивает работа нашей управляющей компании и они тоже пытались что-то изменить, но тоже безрезультатно. В дальнейшем они мне здорово помогли с проведением собрания собственников и вошли в совет дома. Соседи стали меня узнавать. В чате началось активное обсуждение ситуации в доме. Оглядываясь назад, сейчас понимаю, что это было самым сложным и у меня это получилось.

В процессе обхода было много забавных случаев. Например, в некоторых квартирах боялись открывать дверь. Но мне удалось найти выход. Спрашивал, кому из соседей на этаже доверяете, и заходил вместе уже с этими соседями. Некоторые жители были любителями поболтать. Первый раз, попав в такую ситуацию, я проговорил полтора часа и еле унес ноги. В дальнейшем через мессенджер просил жену мне позвонить и срочно позвать домой.

Следующим этапом попробовал понять, как проводить общее собрание собственников. Опять засел за Жилищный кодекс.

Я узнал, что инициатором собрания может быть любой собственник или управляющая компания. Нашел список документов для итогового протокола. Он регламентирован в Приказе Минстроя от 28.01.2019 N 44/пр (п. 20). Кроме того, нужно было где-то найти реестр собственников и составить повестку собрания.

За реестром собственников я сначала обратился в нашу управляющую компанию на основании ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Реестр я от них получил, но сверившись с данными, собранными при обходе, я с огорчением увидел, что реестр как минимум двухгодичной давности и не соответствует реальности. Нужно было искать актуальный. Можно было конечно снова обойти квартиры, но тратить еще 2 недели совсем не хотелось. В интернете я нашел компании, которые их предоставляют. Заплатив немного денег, я все же получил требуемое.

Оставался вопрос с повесткой собрания. Вопросы повестки хорошо освещены в Жилищном кодексе и в Приказа Минстроя России № 44/пр. Если несколько правил, которых нужно придерживаться при составлении повестки:

• формулировки вопросов должны исключать возможность их неоднозначного трактования;

• если формулировка вопроса установлена законом, то должна указываться именно такая формулировка;

• не объединять в одной формулировке разные по смысловому содержанию вопросы;

• если вопрос касается принятия решения по какому-либо документу, то вопрос должен содержать полное название и реквизиты этого документа.

Все вопросы делятся на те, которые принимаются большинством проголосовавших, более 50% собственников, более 2/3 собственников и всеми собственниками.

После изучения я был готов к составлению повестки собрания. Меня интересовали вопросы, касающиеся смены управляющей компании, выборы Совета дома и председателя совета дома, выборы администратора ГИС ЖКХ. Кроме того, в повестку обязательно должны быть включены вопросы выбора председателя и секретаря собрания, счетной комиссии, а также места хранения протокола собрания.

В итоге у меня в повестку собрания вошли следующие вопросы:

1. Избрание председателя Общего собрания собственников

2. Избрание секретаря Общего собрания собственников

3. Избрание счетной комиссии

4. Избрание состава Совета дома

5. Избрание председателя Совета дома

6. Расторжение договора управления

7. Выбор управляющей компании

8. Утверждение с … размера обязательных платежей по жилищным услугам

9. Утверждение условий и заключение договора управления

10. Наделить полномочиями Администратора общего собрания заочного голосования в ГИС ЖКХ…

11. Утверждение порядка приема Администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений многоквартирного дома

12. Утверждение порядка приема Администратором общего собрания решений собственников помещений многоквартирного дома по вопросам, поставленным на голосовании

13. Определение места хранения протокола настоящего общего собрания собственников помещений

Тут хочу отметить что требования к тем, кого можно избрать председателем, секретарем и членами счетной комиссии собрания собственников Жилищным Кодексом не установлены. Председателя избирают для того, чтобы он вел собрание собственников, а секретаря — для ведения и оформления протокола. Членов счетной комиссии избирают для того, чтобы они подсчитали голоса участников и подвели итоги голосования по каждому вопросу повестки дня. Кроме того, члены счетной комиссии выявляют недействительные бланки решений и проверяют полномочия представителей собственников. По итогам собрания председатель, секретарь и члены счетной комиссии подписывают протокол общего собрания собственников.

Остановлюсь на формах проведения собрания. Их три. Первое - очное голосование, когда все собственники присутствуют и голосуют на собрании. Я его сразу отмел, в современной жизни невозможно всех собрать. Второе - заочное голосование, то есть или обычное "бумажное" голосование с помощью напечатанных бюллетеней, или через ГИС ЖКХ. Мне нужна была очная часть, чтобы представить директора новой управляющей компании, дать ему слово рассказать о компании и ответить на вопросы жителей. Поэтому выбрал третий вариант - очно-заочное. Это совмещение очного собрания с заочным. Это было первое общее собрание собственников, которое проводил, и я не решился проводить его в электронном виде через ГИС ЖКХ. Поэтому использовал напечатал бюллетеней голосования по числу собственников и квартир под соцнаймом.

Также разместил в домовом чате проект договора с новой управляющей компанией, согласовал с жителями и директором, внесли необходимые изменения.

К началу проведения собрания собственников я был готов.

3. Проведение собрания

За 10 дней до проведения общего собрания собственников я разместил в парадной на информационном стенде оповещение. Оповещение должно содержать следующие данные:

• сведения об инициаторе;

• форма проведения (очное, заочное, очно-заочное);

• дата, место и время проведения собрания для очной или время начала и окончания голосования (продолжительность голосования) для заочной и очно-заочной форм;

• повестка дня собрания;

• порядок ознакомления с информацией и материалами, место или адрес, где с ними можно ознакомиться/

Обязательно сделать фотографии размещения оповещения на информационных стендах. Они будут нужны для акта о размещении.

Это же оповещение сделал через ГИС ЖКХ. Поскольку в моем доме было несколько квартир соцнайма, я отправил письмом с уведомлением оповещение в районную администрацию, вложив в него бюллетени голосования по числу квартир в соцнайме и пояснительное письмо.

Через 10 дней прошла очная часть общего собрания собственников. Пришло 17 человек. Прошлись по вопросам повестки, дал слово директору новой управляющей компании. Все прошло спокойно, конструктивно. Четверо присутствующих в конце собрания взяли бюллетени и сразу проголосовали.

В домовом чате я на всякий случай разместил инструкцию как голосовать и что требуется для голосования.

После собрания я разбросал по почтовым ящикам все остальные бюллетени и стал ждать, когда в мой почтовый ящик жители начнут бросать заполненные бюллетени.

Немного подробнее остановлюсь на вопросе о праве голосования. Голосовать может или сам собственники помещений в многоквартирном доме лично, или его представитель по письменной доверенности. Поэтому тех жителей, которые голосовали по доверенности я просил или приложить к бюллетеню копию доверенности, или зайти ко мне с оригиналом, благо у меня дома есть многофункциональное устройство с принтером и сканером, так что сделать копию было не проблемой.

Прождав 2 дня, я нашел в своем почтовом ящике всего 6 бюллетеней и понял, что активности от жителей не дождаться. С этого момента для меня началась увлекательная игра “Поймай меня если сможешь”. Я звонил каждому собственнику, договаривался что зайду за бюллетенем, или он бросит мне заполненный бюллетень в почтовый ящик. Некоторые из собственников жили по другим адресам, а квартиры сдавали. Приходилось ездить к ним.

Что бы не устраивать себе веселую ночь с подсчетом голосов я взял себе за правило вести подсчет сразу как получал бюллетень.  Завел excel-файл на основе реестра собственников, добавил в него колонки по числу вопросов повестки, указал формулу расчёта. Формул было две – процент от общего числа собственников и процент от голосования в зависимости от вопроса. Это позволило мне сразу видеть результаты голосования на текущий день и понимать сколько собственников мне еще предстоит “отловить”.

На это у меня ушло около месяца. Я методично каждый вечер “отлавливал” собственников одной двух квартир. В итоге у меня набралось к дате окончания голосования около 70% процентов голосов.

А в почтовом ящике у себя нашел ответ от администрации района, в котором были вложены проголосованные бюллетени и доверенность. Администрация по всем важным пунктам проголосовала как “Воздержался”.

4. Подсчет голосов и подготовка протокола общего собрания собственников

Поскольку подсчет голосов у меня производился заранее, я сразу приступил к подготовке протокола общего собрания собственников и приложений для него. На это мне дается 10 дней.  Требования к протоколу общего собрания собственников определены приказом Минстроя №44/пр от 28/01/2019.

Основные сведения, которые должны быть представлены в протоколе:

• наименование документа ("Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме");

• дату (дата окончания голосования) и номер протокола (порядковый номер собрания в течении календарного года);

• дату (начала и окончания собрания) и место проведения собрания (я указал место проведения очной части);

• информацию о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;

• сведения об инициаторе собрания, председателе, секретаре, счетной комиссии;

• сведения об общем количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

• сведения о количестве голосов собственников, принявших участие в голосовании;

• сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;

• сведения о повестке собрания: перечисляются вопросы повестки собрания в той же формулировке, как они были записаны в сообщении о собрании и бюллетенях;

• сведения о правомочности общего собрания (о наличии или отсутствии кворума);

• содержательная часть протокола оформляется в виде отдельных разделов (структурных единиц), каждая из которых содержит один вопрос повестки собрания, пронумерованный в порядке обсуждения. Текст должен содержать три 3 части: “СЛУШАЛИ”, “ПРЕДЛОЖЕНО”, “РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)”, а также число голосов "ЗА", "ПРОТИВ", "ВОЗДЕРЖАЛСЯ" в %;

• список приложений;

• подписи председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии.

  Cписок подготовленных мной приложений:

• реестр собственников помещений многоквартирного дома;

• копия текста сообщения о проведении общего собрания собственников;

• акт размещения оповещения о собрании с приложенными фотографиями;

• доверенности на голосования (не забыть о доверенности, присланной администрацией района);

• документы, рассмотренные на общем собрании собственников (не забыть приложить договор с управляющей компанией);

• бюллетени собственников.

Все это распечатал, собрал подписи и отсканировал. Самое нудное и долгое – сканировать бюллетени. Но я выдержал эту пытку. Бюллетени были двусторонними и мой сканер не мог их отсканировать пачкой. Пришлось все делать вручную. Убил на все это часа 4. Отсканировал сам протокол и приложения двумя отдельными файлами.

Гордый собой достал дырокол, и пробил дырки на всех листах. Потом достал нить для сшивки, заранее купленную в канцелярском магазине и сшил все листы через пробитые дырки. После этого пронумеровал все листы в протоколе в правом нижнем углу. Нумеровать именно листы, а не страницы. Потом вспомнил детство, распечатал наклейку 6x4 см с надписью: “Прошито и пронумеровано __ листов”, вырезал ее, проставил число листов, написал “председатель”, расписался, указал свое ФИО и дату. После этого концы нити, которой сшивал с задней части протокола заклеил этой наклейкой.

Все, протокол с приложениями готов.

5. Оповещение об итогах голосования, размещение результатов

На последнем этапе, я, как инициатор голосования, должен оповестить собственников о результатах, отвезти протокол в Государственную Жилищную Инспекцию ГЖИ (в других городах может называться иначе), разместить протокол в ГИС ЖКХ,

С собственниками все просто. Распечатал сам протокол без приложений и разместил на информационном стенде дома. Кроме того, разместил его в домовом чате.

Для ГЖИ подготовил сопроводительное письмо в двух экземплярах и на следующее утро отвез его вместе с прошитым оригиналом протокола. Там у меня его приняли, сделали отметку о принятии в моем экземпляре сопроводительного письма.

С ГИС ЖКХ все просто. Написал заявление прямо в ГИС ЖКХ о предоставлении мне функции Администратора, приложив скан протокола общего собрания собственников. Через несколько дней мне дали права Администратора, и я разместил в системе данные о собрании. Система не очень удобна с точки зрения пользователя, но мне удалось разобраться как это сделать даже без прочтения инструкции.

6. Результат

Через месяц в наш дом пришла новая управляющая компания. О том, как выбиралась управляющая компания, о своих ошибках при этом, дальнейших приключениях с ней и выводах об управлении домом в целом я расскажу позже. Если конечно у Хабра появится интерес.

Я стал председателем Совета дома. На тот момент я еще не осознавал какую ношу я на себя повесил.

Я стал Администратором ГИС ЖКХ.

Мне удалось здорово прокачать свои коммуникационные навыки, общаясь с жителями дома. Научиться убеждать, работать с возражениями, договариваться. До этого у меня был только опыт тимлида, обсуждались рабочие проблемы кругом действительно заинтересованных сотрудников. Тут же картина совсем другая. Большинству жителей, увы, все равно. Желания понимать, что они за свои собственные деньги оплачивают услуги по содержанию своего же дома нет. Если в доме не делается уборка, не делается текущий ремонт и прочее, то за что и зачем тогда платить? Вот это сложнее всего было донести до равнодушных жителей и сподвигнуть к участию в голосовании.

Я познакомился практически со всеми жителями дома.

Проведение общего собрания собственников меня перестало пугать, как в самом начале. На проведение первого собрания я убил полтора месяца. Следующую смог провести за 3 недели. Сейчас подумываю перевести все же в электронный вид и проводить голосование через ГИС ЖКХ.

 Почему я решил этим заняться? Просто надоело жить в грязном ветшающем доме. Я понимаю, что многим это все равно. Но мне не хочется, что бы моя семья жила в таких условиях.

Затраты времени конечно огромные. Но если все делать планомерно, тратя не больше часа в день, то это не мешает ни работе, ни семье, ни личным увлечениям.

 Если у кого-то возникнут вопросы о деталях проведения общего собрания собственников, пишите в комментариях, отвечу на все вопросы, помогу чем смогу. Если нужны   шаблоны документов, смело пишите мне на почту vivanov_home@mail.ru.

Список источников информации

• Жилищный Кодекс РФ

• Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 № 411/пр.

• Гражданский Кодекс РФ, в частности Глава 9.1. Решения собраний

• ГИС ЖКХ. Руководство пользователя