Статья посвящена небольшому личному исследованию по изменению стоимости квадратного метра в Варшаве, Минске, Москве и Санкт-Петербурге. Для простоты и скорости везде использовал chatgpt-4 с последующей ручной перепроверкой всех выдаваемых значений. Будет много неожиданных результатов и занимательных графиков, так что приступим!
Начало
Здесь чуть подробнее расскажу об этапах, которые в последствии были проделаны для каждого исследуемого города.
Первым делом давайте посмотри на изменение стоимости квадратного метра в Варшаве за 15 лет.
Пишем простой запрос и смотрим результаты:
Найди информацию по изменению цены квадратного метра в Варшаве за 10-15 лет и построй график
Получаем следующий график.
Все бы ничего, но все же интересно смотреть на цену в отношении с курсом доллара. Не вопрос, снова шлем запрос к chatgpt и получаем следующий график:
Перепроверяем исторические значения на адекватность и проделываем все то же самое для остальных городов. На выходе получаем следующие графики:
Минск (здесь сразу строил график в долларах, профдеформация по-белорусски))
Москва (есть неточности, которые нашел и исправил позже)
Питер (есть неточности, которые нашел и исправил позже)
Первые результаты
На этом этапе уже очень сильно заинтересовала взаимосвязь роста стоимости квадратного метра и роста курса доллара. Так что следующим этапом было принято решение привести все графики к единому виду и пересчитать все значения в USD. Избавлю читателя от долгих и нудных проверок информации на адекватность и проблемы с подсчетами и покажу Сразу итоговые графики изменения стоимости квадратного метра в долларах.
И снова Варшава
Минск
Москва и Питер (снова есть неточности, которые дальше учтены и исправлены)
Здесь меня снова смутили графики по Москве и Питеру и было принято решение углубиться в реальные цифры. В итоге вся информация была взята с крупного российского сайта недвижимости (обойдемся без рекламы).
В итоге после исправления всех данных получили уже достаточно интересный график.
Промежуточный итог
Уже на этом этапе выглядит достаточно очевидно, что недвижимость не такой уж защищенный актив и не так уж он устойчив. Ну да ладно, двигаемся дальше.
Инфляция
Следующим шагом решил посмотреть на инфляцию по каждой из стран. ChatGPT выдал следующую информацию:
Смутил 2011 год в Беларуси, но судя по информации из wikipedia все так и было:
В целом с этим тоже можно было бы поработать, но так как до этого было принято решение смотреть все в долларах — решил сразу обратиться к инфляции в долларе за эти годы. Смотрим инфляцию в долларе:
Выглядит правдоподобно. Можем переходить к самому главному!
Кульминация
Наконец имея все данные можем взять значения стоимости квадратного метра на 2008 год по каждому городу и построить прогноз стоимости квадратного метра приняв, что стоимость недвижимости (а значит и квадратного метра) покрывает инфляцию (=растет со скоростью инфляции).
Просим ChatGPT построить для нас такой график и смотрим результаты.
Ну и для наглядности отдельно по каждому из городов (для каждой точки добавлена информация по локальной инфляции в стране, инфляции usd и изменению цены квадратного метра относительно предыдущего значения):
Москва
Минск
Варшава
Питер
Вывод
Ну и раз уж исследование мы проводили вместе с ChatGPT, то, пожалуй, и вывод лучше узнать у него. Просим написать итог для статьи, а сами отправляемся ждать обратную связь от читателей!)
Итог вашего исследования показывает, что недвижимость в Варшаве, Минске, Москве и Санкт-Петербурге за последние 15 лет развивалась по-разному, и корректировка цен с учетом инфляции в долларах США дает новый взгляд на реальную стоимость инвестиций в эти рынки. Выяснилось, что рост стоимости недвижимости не всегда сопоставим с уровнем инфляции, что ставит под вопрос устойчивость недвижимости как "защищенного" актива. Несмотря на общий рост номинальных цен, их реальная стоимость после учета инфляции не всегда представляет собой устойчивый прирост. Это подчеркивает важность учета макроэкономических факторов и валютных рисков при инвестировании в недвижимость на международных рынках.
Буду рад любым замечаниям, дополнениям, вопросам, выводам и советам, не прощаюсь)
Комментарии (22)
HEXFFFFFFFF
18.07.2024 17:23+2Ваше исследование мне напомнило научную деятельность профессора Выбегало из НИИЧАВО, из повести Стругатских)))
dph
18.07.2024 17:23Судя по графикам по городам, стоимость жилья таки растет даже в долларах с инфляцией?
Или Adjusted значит что-то другое?
Впрочем, указанный график по ценам в Питере не очень похож на мои воспоминания по ценам )
Udysuduf Автор
18.07.2024 17:23Adjusted - это предполагаемая стоимость квадратного метра, если бы она росла с темпами инфляции в USD. А вторая линия - это реальное изменение цены.
Данные по Москве, Питеру и Минску взяты с сайтов belrielt.by и rosrealt.rudph
18.07.2024 17:23А, понятно, это неочевидно.
А почему взят такой странный источник данных по Питеру и Москве?
Jirabus
18.07.2024 17:23+1Ошибки в тексте, ошибки в графиках.
А зачем вы так торопились это сюда принести, такое сырое и производящиее впечатление какой то профанации?
"его исследования показывает"
Только сам chatgpt это может считать "исследованием".
А выводы есть?
А хотите?
В Москве в 2014-16 в кризисе исчезли последние независимые девелоперы, сейчас это в той или иной степени аффилированные с банками структуры.
Далее тезис о стройках под вывеской банка, вовсе без имени какого то известного девелопера.
Далее тезис о картельном сговоре банковских структур на рынке ценообразования
Далее тезис что в 24 году цена кв м. реального покупателя слабо интересует. Покупатель уже оперирует ежемесячным платежом, как основным критерием выбора недвижимости.
Udysuduf Автор
18.07.2024 17:23Комментарий не имеет никакого отношения к данной статье, но я с радостью ознакомлюсь с Вашей статьей обо всем, что вы пишите, с конкретными фактами и доказательствами)
Goron_Dekar
18.07.2024 17:23А попробуй то же самое для Тель Авива, LA или Парижа. Выводы получатся другие.
Udysuduf Автор
18.07.2024 17:23Может быть, но как это отрицает или меняет выводы и результаты полученные для этих городов?)
NLD
18.07.2024 17:23... А теперь смотрим реальные цены на недвижимость в Варшаве по ссылке https://www.numbeo.com/cost-of-living/city-history/in/Warsaw (для быстрого перехода - раздел "Buy Apartment Price"), и сравниваем графики за период 2011-2017 года.
В статье цена поднимается в 2-3 раза, в реальности - опускается на незначительную величину, округленно можно сказать - не меняется.
ChatGPT, говорили они. Ога...
P.S. Альтернативный источник данных: https://realting.com/news/an-analysis-of-the-polish-property-market-over-ten-yearsUdysuduf Автор
18.07.2024 17:23Ни 2011, ни 2017 года нет на графике, там взяты цифры с интервалом в 2 года. Смотря на график, на который вы ссылаетесь - динамика та же самая, а для нас важна только динамика. Откройте 100 источников и найдете 100 разных данных, но если динамика +- одинаковая, то для выводов нам подойдет любой.
NLD
18.07.2024 17:23Верно, динамика важна. и динамика на ваших график, к сожалению, ложная.
Реальная динамика за 2012-2016 год: цена упала примерно на 1%
То, что показали вы в графиках: цена увеличилась на ~100%
Вы даже не удосужились проверить, что ChatGPT, как обычно, выдал случайную, "выдуманную" (на самом деле составленную на основе вероятностей) недостоверную информацию, и пытаетесь преподнести нам это как реально существующие факты.
В общем, фейк.
Udysuduf Автор
18.07.2024 17:23Нет смысла что-то объяснять и доказывать необразованному человеку) удачи Вам)
Javian
18.07.2024 17:23недвижимость не такой уж защищенный актив и не так уже он устойчив
Если сразу не считать в долларах. Упомянутые особенности белорусского рынка, характерны для остальных постсоветских республик.
Ninil
18.07.2024 17:23Судя по всем автор статьи не совсем понимает, что такое защитный актив и не читал про портфельную теорию. Защитные активы нет смысла рассматривать безотносительно всего портфеля. И добавляют в портфель их отнюдь не ожидании, что они будут расти как инфляция/курс референсной валюты.
Udysuduf Автор
18.07.2024 17:23Судя по всему вы сами себе придумали определения общеизвестных терминов)
NLD
18.07.2024 17:23+2Дополнительные данные, показывающие, что статья основана на фейковой ("выдуманной" ChatGPT) информации.
Сведения о стоимости жилья в Варшаве: https://okeask.com/ru/category/poleznaya-informaciya/1642693533-izmenenie-tsen-na-zhiluyu-nedvizhimosty-v-varshave-v-2006-2021-gg
График на основе этих данных: https://i.ibb.co/74sjXDL/Graph1.png
Совершенно несовпадение с графиком в статье - ни в числах, ни в динамике, ни в чем.Udysuduf Автор
18.07.2024 17:23Вы, видимо, не поняли, что в статье говорится о стоимости в USD, а не в злотых) Не позорьтесь)
Udysuduf Автор
18.07.2024 17:23Все данные для графиков в статье были перепроверены перед финальным этапом и взяты исключительно из подтвержденных источников, а не из предположений chatGPT) а все имеющиеся неточности были сразу подсвечены читателю непосредственно в статье)
OldManES
18.07.2024 17:23Ценник в $ актуален для всех кроме Варшавы, ибо Польша долларонезависимая страна , и колебания курса злотооо к доллару не оказывает влияния на заявленный ценник продажи!
Spiritschaser
Гораздо интереснее отслеживать только максимально ликвидные локации и только на вторичном рынке. Ну и как обычно - цена экспозиции и цена продажи - "это две большие разницы".
Jirabus
В мск в рублях любая цена экспозиции равно цена цена продажи с небольшим временным лагом:)