Привет, Хабр! Меня зовут Самуэль и я не инженер и не айтишник, а предприниматель. Как предприниматель, любую вещь я рассматриваю через призму того, как ее можно улучшить и построить на этом бизнес. Для меня это хобби, все идеи я записываю в заметки, а некоторые разбираю более детально, например, строя финмодель.

Чаще всего идеи возникают, когда я сталкиваюсь с проблемой, которую трудно решить. Задумка, о которой пойдет речь, не исключение — мы с семьей строили собственный дом и на себе испытали трудности индистройки. При этом идею, о которой я расскажу, сможет реализовать разработчик, не разбирающийся в строительстве — специальные знания не потребуются.

Отмечу сразу: в ИЖС много проблем, но сейчас я расскажу только об одной из них, поскольку уверен, что ее решение повысит качество загородной застройки и поможет многим людям. Погрузившись в тему, вы наверняка найдете много других интересных идей.

Суть проблемы

В России огромное количество индивидуальных жилых домов строят без проектной документации — у многих владельцев участков в лучшем случае есть архитектурный проект (схема планировки и проект фасада). Закон это позволяет, смотрим ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ:

«3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.

3.1. Положения части 3 настоящей статьи не применяются в случае, если сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения».

Когда мы строили дом (подробнее об этой эпопее я пишу у себя в инстаграме), мы не предоставляли никаких документов, кроме кадастровых при уведомлениях о начале и завершении стройки — но эта мера направлена лишь на предотвращение самовольной застройки, для кадастрового учёта и регистрации дома в собственность. В кадастровых документах нет проектов с технологическими расчетами, учитывающими характеристику материалов и почвы.

Люди решают обойтись без проектной документации, потому что:

• Многие прорабы и строители охотно берутся за проекты без документации. Заказчики доверяют их мнению и опыту, поэтому не видят смысла в разработке проекта. При этом отказываться могут от всех видов проектов: инженерных, где производятся расчеты с учетом характеристик материалов, от проектов по водоснабжению, отоплению, электроснабжению, освещению.

• Разработка проектной документации отнимает много времени, а тем, кто строит себе дом, зачастую важна возможность переехать в новое жилье как можно скорее. Кроме того, есть сезонные ограничения: строить зимой дорого и рискованно, так что если люди купили участок весной или тем более летом, им нужно к зиме закончить хотя бы коробку.

• Заказывать проектную документацию дорого, особенно если планируется просторный дом в два этажа. Средняя цена — от 300–400 р. за кв. м. (и это только за один проект — а расчеты нужны и для отопления, и для водоснабжения, и пр.). 

• Распространено мнение, что проектная документация — это «для коммерческой недвижимости», она «не нужна, ведь даже законодательство разрешает ее не делать».

Но отказываться от проектной документации опасно. Есть три основных варианта развития событий:

• Попадутся добросовестные строители, которые не захотят рисковать и заложат материалы с запасом: выберут арматуру попрочнее и класс бетона повыше, сделают перекрытия потолще и пр. Это повысит расходы на проект. Кажется, что такая перестраховка будет компенсировать отказ от инженерных проектов. Но это далеко не всегда так, ведь материалы имеют разные свойства: например, если толщина (а значит, и масса) перекрытия больше необходимой, оно может треснуть или обвалиться.

• Строители сделают «на глазок», из-за непродуманного проекта сократится полезная площадь, вырастут эксплуатационные расходы, возникнут проблемы (например, будут промерзать стены в комнатах). Из-за неверных расчетов электроснабжения будет выбивать пробки, с водоснабжением и отоплением тоже будет не все в порядке. Ремонт и исправление ошибок потребуют дополнительных расходов.

• В худшем случае в доме невозможно будет жить — крыша течет, стены трескаются и пр. Из-за ошибок в расчете электроснабжения проводка не выдерживает, может начаться возгорание. Придется потратить крупную сумму на исправление ошибок.

В этом видео (я уже перемотал на нужное место) Антон Васильев, инженер-механик, рассуждает о сути этой проблемы ИЖС.

Объем рынка

Интерес к индивидуальному строительству растет. В «Программе развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации» указаны цифры: 

«Ежегодно в России, по данным Росстата, населением за счет собственных средств строится 250–270 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 30–36 млн кв. м. (40–45% всей вводимой площади жилья). Средняя площадь дома — 140 кв. м.».

Эту программу разработали по указанию Владимира Путина: согласно его поручению, к 2024 году ежегодный объем ввода индивидуального жилья должен превысить 40 млн кв. м. Сейчас вовсю формируется спрос на организованное индивидуальное жилищное строительство, планируется создать новый финансовый инструмент, который упростит ипотечное кредитование ИЖС и сделает его более надежным и удобным для граждан. Объем рынка уже велик (подробные данные здесь), но он наверняка продолжит расти.

А это значит, что всё больше людей будут сталкиваться с выбором: заказывать проектную документацию или нет, и если не заказывать, то как добиться высокого качества строительства.

Как сейчас решают проблему стройки без проектной документации

Вариантов несколько.

Первый — полностью довериться строителям и понадеяться, что они всё сделают как надо.

Второй — вникнуть в дело самому, полностью контролировать стройку. По опыту скажу, что это крайне трудно, почти нереально — уходит невероятно много времени, чтобы разобраться хотя бы в материалах и технологиях на рынке, где каждый хвалит именно те решения, которые ему нравятся. Фактически нужно за несколько недель или месяцев откуда-то взять опыт и знания, которые специалисты копят годами. Совмещать погружение в проект и полный контроль качества стройки с работой вряд ли получится.

Третий — обращаться за услугой технадзора (обычно ее предоставляют компании). Независимый специалист приезжает, проверяет качество работ, дает рекомендации по материалам и пр. Проблема в том, что за каждый выезд нужно платить (в среднем — от 5 тыс. рублей), а важные решения на стройке нужно принимать многократно. В результате расходы на строительство серьезно повышаются — на фоне роста цен на стройматериалы это делает собственный дом очень дорогим.

Четвертый — искать отдельных специалистов для консультаций. Мне в этом вопросе повезло: один из моих друзей — инженер-строитель. А многим людям так не везет: им приходится самим искать специалистов разных профилей и выбирать тех, кому можно доверять.

Пятый — выбрать типовой проект. Здесь есть свои сложности: нужно учитывать климат, особенности почвы и пр., вдобавок придется искать готовое решение, которое устроит будущих жильцов, а иногда это сделать очень трудно. Но зато можно получить проект при гораздо меньших затратах.

Дополнительные сложности: ремонт и исправление ошибок

Ошибки, допущенные во время стройки, могут проявиться уже после завершения работ: например зимой, когда выяснится, что отопительная система не справляется с задачей, или весной, когда начнет затапливать гараж и подвал. Усадка может привести к появлению трещин на стенах, крыша — не выдержать вес снега. Так что люди, которые сэкономили на проектной документации и/или ошиблись при выборе строителей, иногда нуждаются в срочной консультации специалиста. Им нужно знать, как решить проблему быстро.

И в этой ситуации, и при общем износе конструкций может понадобиться капитальный ремонт — а это снова расчеты, планирование и поиск умелых мастеров.

Хардкорные расчеты для укрепления аварийного перекрытия

Посмотрите, как это бывает на реальном примере.

Суть: строители сделали аварийную железобетонную плиту перекрытия, а она стала трескаться и прогибаться. Основной мотив строителей — экономия, из-за которой в плите отсутствует верхний пояс армирования. 

В некоторых случаях можно исправить такую ошибку с помощью дополнительного укрепления конструкции. Но тогда нужно рассчитать и оценить рациональность каждого варианта с финансовой точки зрения. Возможно, дешевле демонтировать и сделать заново. 

Этот случай наглядно демонстрирует, что если проект индивидуальный, придется обратиться к инженеру за расчетами до или после. Далеко не всегда ошибки проявляются сразу, но они точно дадут о себе знать. Логичнее заказывать проектную документацию до начала работ, чем доверяться прорабам и строителям. Подробнее об этой истории — на канале Стройхлам.

Одно дело, когда запас рассчитан инженерами и служит страховкой в модели. И совсем другое — когда строительные бригады на глаз закладывают материалы с запасом (как я говорил, это может плохо сказаться на качестве строительства, не говоря уже о неоправданном повышении цены). 

Как можно решить проблему с помощью IT

Удешевить технадзор и инженерные расчеты — тогда люди будут более склонны воспользоваться услугами специалистов, и это снизит риск технических нарушений.

Идея — дистанционные услуги по инженерным расчетам и технадзору, платформа для частной стройки или ремонта. Клиенты могут подключиться к сервису, отправлять видео, фотографии, проводить видеозвонки, заказывать необходимые расчеты онлайн и пр. Если бы я строил такой бизнес, то сделал бы упор на экономию материалов за счет снижения перерасхода. Это и выгодно, и безопасно, и экологично — хорошая основа для сильного позиционирования на современном рынке.

Важный нюанс: в некоторых случаях не обойтись без выезда — например, если нужно замерить теплопотери. В этом случае через сервис заказчик может договориться о выезде инженера на объект (разумеется, за дополнительную оплату). Это значит, что в сервисе стоит предусмотреть геолокацию или хотя бы возможность вручную указать расположение объекта заказчика и населенного пункта, где живет инженер. Но, на мой взгляд, сервис нужно позиционировать как вариант предотвращения ошибок — чтобы люди начинали с расчетов и только потом переходили к строительству. Словом, акцент на превентивность.

Плюсы решения:

• Снизятся расходы на инженерные расчеты. Люди будут более склонны включить эту услугу в бюджет. А значит, снизятся расходы на строительство: прораб не будет закладывать стройматериалы с запасом «на глазок», с учетом высокой цены материалов это поможет добиться значительной экономии. Дом обойдется дешевле, при этом будет безопасным и надежным. 

• Снизится себестоимость технадзора (а значит, и цена для клиента), поскольку специалисту не придется выезжать на объект каждый раз.

• Специалисты смогут выполнять гораздо больше заказов, чем при работе офлайн.

• У клиентов появится возможность быстро проконсультироваться — на стройке срочных вопросов бывает немало, так что это очень удобно.

• Клиенты и специалисты не ограничены географией. Первые получают доступ к опытным мастерам из разных городов, вторые могут рассчитывать на большее число заказов, даже если сейчас живут в небольшом городе или в деревне.

• Клиент может быстро запросить второе или даже третье мнение, чтобы принять взвешенное решение.

• Клиент может получить консультацию специалистов узкого профиля, не обращаясь в компанию, которая предлагает комплекс услуг. Во-первых, это дешевле. Во-вторых, можно услышать мнение разных профессионалов, которые не работают на одну организацию, а значит, один специалист может указать на ошибки другого без опасения, что это повредит репутации их общего работодателя.

• Клиентами могут стать не только люди, которые строят дом: совет инженера пригодится и во время капитального ремонта. Кроме того, уже после окончания стройки могут вылезти недостатки, которые придется исправлять (трещины в стенах, проблемы с проводкой и пр.).

• С помощью сервиса можно решать задачи по частям: сначала сделать расчеты для фундамента, через несколько месяцев перейти к строительству коробки и пр. Если у людей нет денег, чтобы построить дом сразу, они растягивают строительство на несколько лет — в этом случае комплексная услуга просто не нужна.

Отсюда преимущества проекта:

• доступная цена инженерных услуг (гораздо дешевле, чем заказывать услугу с выездом);

• возможность сократить затраты на саму стройку;

• возможность заказать расчеты для конкретных устройств, а не целый проект; 

• высокая скорость принятия решений (если не нужен выезд на объект): обратился, поговорил со специалистом, и задача решилась, не нужно назначать время встречи, ждать приезда инженера и пр.;

• высокое качество экспертизы — в число специалистов стоит включать только тех, у кого есть государственная аккредитация.

Вариант выстраивания бизнес-процессов:

• Эксперты, подключенные к сервису, получают запрос по аналогии с такси — когда они на линии. Это позволит брать подработку тем инженерам, у которых есть основная работа. А главное — так реализуется второе преимущество (скорость принятия решений). 

• Эксперты получают сдельную оплату. Тесты и расчет финансовой модели помогут понять, какой должна быть тарификация. На мой взгляд, тарифную матрицу лучше унифицировать.

• Клиент отправляет запрос в чат-бот. К чату подключается эксперт, которого выбрала система. Поначалу можно настроить простейшее решение, позже — выстроить IT-систему с интерфейсом для экспертов: например, чтобы автоматизировать процесс назначения и переназначения специалистов, контролировать коммуникацию.

• Привлекать нужно в том числе бригады, которые работают на себя и соглашаются строить без проектной документации — для них сервис может стать помощником. Если строителю не хватает знаний или умений, чтобы выполнить определенные работы на проекте заказчика, он сможет обратиться за помощью к эксперту. Так он не подведет клиента. Это точно лучше, чем сделать наугад и допустить грубейшие ошибки.

Большой плюс в том, что не надо сразу создавать сложный дорогой сервис. Можно начать с малого — например, с чат-бота и нескольких десятков экспертов. Проект можно запустить быстро и со сравнительно небольшими затратами, а затем проверять гипотезы, учитывать полученный опыт, постепенно расширять и усложнять сервис, добавлять новые услуги.

Разработчик, который захочет создать такой проект, мне кажется, справится с задачей — для этого не нужно разбираться в строительстве. Можно начать с малого — с дистанционного технадзора, затем переходить в сегмент расчетов на заказ (например, расчеты для отопления, водоснабжения и пр.), а потом подключить разработку проектной документации в целом.

Что вы думаете об этой идее? Хотели бы вы ее реализовать? Или у вас даже есть более изящное решение проблемы? Надеюсь на ваши отклики — для меня это важно :) Если я увижу, что тема интересна, поделюсь и другими идеями.

Больше полезного об ИЖС — в моем инстаграме. Информация о новых статьях с идеями для бизнеса тоже будет появляться там.