Кто‑то говорит, что ипотека — это жуткая переплата банку, и ее нужно закрывать всеми силами как можно скорее. А кто‑то, наоборот — что это дешевый кредит, который лучше не гасить, а направить эти деньги на инвестиции (в STONKS). В этой статье мы попробуем понять, каким образом лучше подходить к гашению ипотеки, и что там может пойти не так.
Иногда читатели присылают мне в личку всякие разные вопросы про финансы, а я пытаюсь дать на них короткий и разумный ответ. В этот раз получилось не очень коротко — поэтому я решил оформить ответ в небольшую заметку.
Павел спрашивает: «Имею ипотеку под 7,2%. Есть отдельно финансовая подушка на накопительном счете (пока под 7,5% дают). Имея ипотеку, стоит ли все доступные средства с доходов (з/п) вкладывать в нее, чтобы погасить как можно скорее? Либо, может, стоит гасить минимальным платежом, а свободные средства начинать инвестировать пассивно? Не очень понятен такой момент: с одной стороны на ипотеку ежедневно начисляется % , с другой — сумма кредита обесценивается из‑за инфляции».
C чисто финансовой точки зрения, иметь долгосрочную ипотеку с зафиксированным невысоким процентом (а 7,2% по российским меркам не особо высоко) — это хорошо. Прямо сейчас можно, например, открыть банковский вклад на год под 8,0–8,5% (лучше в пределах страховой суммы АСВ 1,4 млн рублей, конечно). И гособлигации ОФЗ с погашением через 1–2 года дадут примерно такую же доходность. Вот этот один процентный пункт разницы между ипотечной ставкой и доступной ставкой доходности — это, можно сказать, «бесплатный бонус» от непогашения ипотеки.
Правда, с получаемого дохода вам придется еще и платить НДФЛ 13%, что несколько снижает возможность «арбитражной» игры на разнице в ставках. Но и это в ряде случаев не является проблемой. Во‑первых, если это ваша первая купленная квартира в жизни — то вы имеете право на налоговый вычет в том числе по ипотечным процентам (в общей сумме набежавших процентов не более 3 млн рублей). Во‑вторых, если инвестировать через ИИС, то можно еще и нивелировать налог с инвестиционного дохода.
UPD: Как справедливо напоминают в комментариях, при сравнении ставок надо еще не забывать про страховку, которую вас заставит сделать банк при взятии ипотеки (точнее, даже две: страхование жизни и самой квартиры). Совокупная стоимость этих страховок может составить 0,3–1,3% годовых. С другой стороны, вы страхуете-то свою квартиру и свою жизнь – так что, в каком-то смысле настоящую выгоду от этих страховок в любом случае получите вы как заемщик (за счет списания долга в случае наступления страхового случая).
Но это всё рассуждения первого порядка — а они не столь важны, как более хитрые последствия второго порядка. Дело в том, что российская ипотека имеет одно важное качество — она дает вам асимметричную опциональность. У вас всегда есть возможность в случае чего погасить кредит досрочно или перекредитоваться под более низкую ставку. А вот у банка возможности отказать вам в досрочном погашении, либо принудительно «пересадить» вас на более высокий процент, отсутствует. И это очень ценно для вас!
Грубо говоря: процентные ставки в экономике могут идти либо вверх, либо вниз. Если через год рыночный уровень ставок в России будет, ну, например, 20% годовых — вы будете очень рады, что не гасили свою ипотеку (ведь можно будет на достаточно консервативных вложениях зарабатывать в разы больше зафиксированной у вас ставки). Если же вдруг случится удивительное, и ставки упадут до ~4% (было такое в 2020-м, если помните) — то вы сможете просто частично загасить имеющимися деньгами свою «дорогую» ипотеку, а то и вообще перекредитовать ее под более низкую ставку. Короче, оба варианта развития событий для вас являются, в общем‑то, неплохими.
Но это всё финансы и математика. В реальной жизни важна еще и психология: многие люди от нависшего над ними кредита испытывают существенный дискомфорт. Если этот дискомфорт настолько силен, что вы буквально «кушать не можете» — то, может быть, имеет смысл наплевать на расчеты и просто гасить ипотеку ускоренными темпами.
«Маржин колл» по ипотеке: страшный сон любого заемщика
Выше я рассматривал вопрос «гасить ли досрочно ипотеку?» с точки зрения наиболее безрисковых альтернативных стратегий — когда ты вместо досрочного погашения кредита кладешь деньги на банковский депозит в пределах суммы страхования АСВ, или покупаешь короткие государственные облигации ОФЗ. Но кто‑то предлагает пойти еще дальше — долгосрочно инвестировать средства во что‑то более рискованное (и, соответственно, более доходное).
Давайте тут сделаем шаг немного в сторону и вспомним, что сама покупка квартиры в ипотеку — это уже, по сути, инвестирование с плечом. Вы приобретаете актив в виде недвижимости (Кийосаки, даже не начинай!) за счет займа в рублях — это не то чтобы концептуально сильно отличается от покупки с плечом каких‑нибудь акций Газпрома через вашего брокера.
Хотя, нет: одно важное отличие есть. В случае с акциями, если их стоимость резко упадет и начнет приближаться к объему взятых в долг у брокера денег (то есть, плеча) — то брокер объявит вам «маржин колл». Это означает требование «либо довнеси свежих денег в погашение долга, чтобы мне было не так очково, — либо я принудительно продам твои акции, из полученных денег погашу твой долг, ну а ты уж там довольствуйся оставшимся кукишем». Margin call — весьма неприятная штука, короче.
Так вот, хорошая новость: в ипотеке нет маржин коллов! Пока вы исправно платите ежемесячные взносы, даже если на рынке недвижимости случился коллапс, и ваша ипотечная квартира внезапно стала стоить почти как оставшаяся сумма непогашенного долга — то банк не имеет права сказать «так, что‑то мне страшненько стало, ну‑ка быстро гаси половину задолженности досрочно — а не то я конфискую жилплощадь!».
Получается, ипотечник защищен от всяких там поползновений банка в большинстве случаев, кроме одного — когда он по каким‑то причинам перестает вносить ежемесячные платежи по ипотеке. И вот тут‑то и кроется потенциальная засада с идеей «буду долгосрочно инвестировать вместо погашения ипотеки».
Представьте, что Павел (герой нашего вопроса) с ипотекой под 7,2% годовых решил вместо досрочного погашения кредита вложиться в надежные ОФЗ на 20 лет под 11,5% внутри ИИС (а что — и ставка повыше, и срок как раз с ипотекой совпадает!). А через год экономика РФ захворала, Павел потерял работу и доход, финансовая подушка быстро исчерпалась — так что он теперь не может платить по ипотеке. Ставка процента в экономике резко подросла, и долгосрочные облигации в моменте просели почти в два раза (они отрастут обратно, но небыстро) — их продажа для совершения ипотечных платежей будет означать фиксацию убытка. А если перестать платить — то банк принудительно продаст квартиру по текущим просевшим ценам (кризис же, ну), так что после гашения остатка долга денег для Павла не останется.
Вот и получится, что Павел просто заплатил первоначальный взнос по ипотеке и все предыдущие платежи «в никуда» — ничего не получив в итоге взамен. Можно сказать — почти что маржин колл вышел!
Отдельно отмечу: я не хочу сказать, что долгосрочно инвестировать вместо погашения ипотеки ни в коем случае нельзя. Просто неплохо бы понимать риски такого решения. И, конечно, не забывать про важность надежной и пухлой финансовой подушки!
Резюме: делаем выводы
Я бы не стал досрочно гасить ипотеку, если:
Ставка по кредиту зафиксирована на долгий срок на низком уровне (ниже текущих ставок по банковским депозитам, или просто близко к историческим минимумам процентных ставок в стране).
Текущая инфляция существенно превышает ставку по кредиту, и ваши доходы в целом плюс‑минус растут на уровне не сильно ниже инфляции.
У вас «льготная» околонулевая ставка (типа 0,1%) — то есть, вы фактически сразу переплатили застройщику/банку за объект существенно выше рыночной цены. Досрочное погашение в такой ситуации будет означать, что вы как бы «подарили» им эти деньги зря.
Вы накопили внушительную финансовую подушку и уверены, что сможете гасить из нее ипотечные платежи без всяких проблем при любом раскладе как минимум в течение года.
Досрочное гашение кредита, вероятно, вам подходит, если:
Ставка по кредиту зафиксирована на высоком уровне — по крайней мере, выше текущих ставок по депозитам. Вообще, если ставки снизились с того момента, как вы брали ипотеку — неплохо бы в любом случае обсудить с банком вопрос рефинансирования вашего кредита под более низкий процент.
У вас образовался дисбаланс между валютой кредита и валютой текущих доходов, из которых вы его гасите. См. истории валютных ипотечников, которые в начале 2010-х брали долларовые кредиты «потому что по ним низкая ставка и платеж ниже», а в 2014 году обнаружили, что после резкого обесценения рубля гасить их они уже не могут.
Вы не можете противостоять искушению тратить любые свободные деньги на счете — так что сбережения, не направленные на погашение ипотеки, скорее всего будут просто потрачены на что‑то не сильно важное.
Сама мысль о нависшем над вами кредите причиняет вам сильные душевные страдания и беспокойство.
Фактор, который слабо влияет на решение о погашении ипотеки:
Сколько времени осталось до конца срока ипотеки. Часто встречающийся тезис «гасить ипотеку досрочно выгодно именно в самом начале срока, когда большая часть платежей приходится на проценты» — это миф. Выгодность здесь будет зависеть в первую очередь от доходности, которую вам может принести альтернативное вложение капитала, а не от срока.
Если материал оказался для вас полезным — буду благодарен за подписку на мой ТГ‑канал RationalAnswer про разумные подходы к личным финансам и инвестициям.
Комментарии (221)
SergeyMax
00.00.0000 00:00+2Добрый день! Ходят слухи, что сейчас "в правительстве" обсуждается добровольный взнос в бюджет. Какова, на ваш взгляд, вероятность того, что добровольный взнос попросят и у держателей ОФЗ?
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+2Бывает, конечно, всякое. Но я думаю, что такая крайне непопулярная среди мелких инвесторов (то есть, народа) мера вряд ли будет принята.
SergeyMax
00.00.0000 00:00+13Насколько я помню, последний раз мелкими инвесторами считались люди с зп 17 тыщ рублей, а все остальные шли по категории зажиточных буржуев.
Areso
00.00.0000 00:00+1по категории зажиточных буржуев.
среднего класса.
Думаю, зажиточным буржуем будет кто-то с зп от 170 тысяч рублей, по такой логике :)
Didimus
00.00.0000 00:00+8Как показывает практика, и Мерфи подтверждает, чем мера непопулярнее, тем более вероятно её введение.
Koioes
00.00.0000 00:00+8\sarcasm в России даже мелкие инвесторы - люди с зп, как минимум, 60-90 тыс ( допустим, холостяк ) - это уже не народ, а буржуазные элементы, которые, конечно, нечестным путем обогатились, пока Иван работал на заводе. \sarcasm
Мы уже мобилизацию пережили - уже понятно, что ради кое-чего никто о популярности даже не будет думать, точнее будет, но другого выхода все равно не будет.
unclejocker
00.00.0000 00:00+4В истории не раз были т.н. "военные облигации", но вряд ли в них будут конвертировать ОФЗ (там не только розничные инвесторы, там и "уважаемые люди") есть. А вот принудительная покупка военных облигаций на часть ЗП сотрудников в различных госкомпаниях и приравненных к ним - вполне возможна.
vp7
00.00.0000 00:00+2Идея с принудительной покупкой интересна, но опасна - население довольно сильно закредитовано, плюс у нас высокие платежи по ЖКХ (по сравнению с временами СССР). Резкое уменьшение получаемых на руки денег приведёт к массовым неплатежам по кредитам и в ЖКХ, что легко убьёт пользу от таких "бумаг" (и ЖКХ и кредитные организации придётся спасать, либо давать им возможность принимать платежи такими облигациями с последующим выкупом).
Zel
00.00.0000 00:00+1Статья хорошая в качестве начальной точки для размышлений: "В какую сторону двигаться". Из тысячи знаков три-четыре тезиса - прям очень полезны.
Ну, и самый главный - надо учиться думать.
Паша- молодец!
(не сарказм)
Srgun
00.00.0000 00:00+8Мне нравится позиция Алексея Маркова (автора Хулиномики) по этому вопросу: во всех инвестиционных инструментах есть ненулевые риски неполучения прибыли/сгорания всех денег, а вот риска "невыплатить ипотеку" не существует - даже если банк обанкротится, ваши долги всё равно кто-то купит. Есть, конечно, краевой эффект глобального апокалипсиса, когда никто никому уже ничего не должен будет, но инвестиции тогда тоже на 0 помножатся.
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+3Ну, во-первых, финансовая теория нас учит, что "безрисковая инвестиция" - это не всегда равно "самая выгодная инвестиция". Чаще даже наоборот: оптимальный портфель в основном состоит из рискованных в той или иной степени активов. Так что такой тезис сам по себе не означает автоматом "значит, гасить ипотеку досрочно - это выгоднее всех остальных решений".
Во-вторых, риск в итоге не выплатить ипотеку всё же есть - если стоимость квартиры упадет ниже остатка по долгу, а заемщик объявит личное банкротство, то в итоге можно будет "не платить" остаток. Правда, это всё само по себе будет крайне неприятно для заемщика, так что не рекомендую)
venanen
00.00.0000 00:00Все верно. В финансах правит risk/reward ratio - чем ниже риск, тем ниже доход при прочих равных. Следовательно - безрисковая инвестиция (например, вклад) - приносит обычно меньше остальных дохода, но при этом можно быть спокойным, по вкладу никто вам маржин кол не объявит.
Собственно тут и возникает нюанс - если у вас, скажем, ипотека по низкой ставке (0.1% не считаем - это на самом деле довольно спорный инструмент, в котором можно не только остаться без квартиры, но еще и должником перед банком) - например та самая айтишная под 5%, а низкорисковая инвестиция вроде ОФЗ дает в районе 10% - тогда это реально один из лучших вариантов, потому что деньги необходимо сохранять со 100% вероятностью, чтобы без штанов не остаться. А умело выбирать акции умеет не каждый, а следовать за кем-то - ИМХО глупо. Но я все равно не очень понимают логику: чтобы излишек откладывался и был весомый - этот излишек должен иметь довольно внушительный размер, хотя бы сопоставимый с платежом - иначе получается, что прибыль с инвестиций будет микроскопична.
Antra
00.00.0000 00:00чтобы излишек откладывался и был весомый - этот излишек должен иметь довольно внушительный размер, хотя бы сопоставимый с платежом
Бывают компании с относительно невысокой зарплатой, но "годовой премией" в размере нескольких окладов. Соответственно ипотеку взяли на очень много лет, чтобы обязательный платеж был небольшой, но раз в год бывают поступления в размере десятка ежемесячных платежей.
Пустить на погашение ипотеки, взятой под 5%, или положить на вклад через finuslugi под 10%? Я бы, пожалуй, предпочел на 3 месяца положить на вклад, а дальше смотреть.
А вот при ставке по ипотеке 10% кинул бы на ипотеку.
0xd34df00d
00.00.0000 00:00+2следовать за кем-то — ИМХО глупо
Почему? Покупать индексы вполне разумно.
vp7
00.00.0000 00:00+2Есть ещё один сценарий с весомым излишком - новая квартира покупается в ипотеку с последующей продажей старой.
В таком сценарии "излишек" легко может тянуть на 50+% тела кредита и тут разница даже в 2% окажется существенной. Особенно, если эти деньги можно положить на вклад в том же банке, в котором взята ипотека.
Srgun
00.00.0000 00:00А это и не значит, что гасить ипотеку - выгодно. Вопрос исключительно в рисках: в инвестициях они есть, а в погашении ипотеки - нет.
DaneSoul
00.00.0000 00:00а вот риска «невыплатить ипотеку» не существует — даже если банк обанкротится, ваши долги всё равно кто-то купит.
Вопрос относительной стоимости этого долга. В истории известно не мало случаев сильной инфляции, а обесцениваются не только сбережения, но и долги. Так что при возникновении такого сценария может получится что месячный платеж станет через пару лет равен не четверти зарплаты, а сдачи от похода в супермаркет.Srgun
00.00.0000 00:00Рассчитывать на такие сценарии заранее - это тоже риски.
А вот если такое получится по факту: ипотека уже есть под, например, 10%, а с какого-то момента инфляция стала 20+%, з/п при этом стабильная и +- реально индексируется - то да, упарываться по досрочному погашению ипотеки в таких условиях большого смысла не имеет.
usego
00.00.0000 00:00+1>Так вот, хорошая новость: в ипотеке нет маржин коллов!
Ну резкое повышение "ипотечной" ставки из-за резкого роста межбанковской - тоже своего рода "маржин колл". Причём сие событие происходит как правило во время пролёта над головой стаи чёрных лебедей, что усугубляет происходящее.
Ещё пример из относительно недавнего прошлого - ипотека в долларах при доходах в рублях. Тоже ко многим Колян приходил.
edo1h
00.00.0000 00:00+1Ну резкое повышение "ипотечной" ставки из-за резкого роста межбанковской
… возможно только если оно явно прописано в кредитном договоре (а оно обычно не прописано).
usego
00.00.0000 00:00+1Я живу в немного другой реальности (Прибалтика). У нас тут типичная ипотека - это EURIBOR + банковских 1.5-3%, соответственно EURIBOR является неким риском. Фиксированные ставки - это вариант "по желанию" с заметно более высоким процентом, соответственно берут их немногие.
Didimus
00.00.0000 00:00-2Слышал, там и досрочное погашение запрещено. Как итог, ипотека в Швейцарии под 1% годовых на 100 лет получается дороже, чем в России с 10% на реальных 5-7 лет
DistortNeo
00.00.0000 00:00Досрочное погашение не запрещено. Просто надо выплатить банку все недополученные проценты за годы вперёд (обычно при этом разумный период типа 10 лет берут).
usego
00.00.0000 00:00+9В Латвии такого точно нет, законодательно запрещено такое требовать банкам. Погашение без штрафных в любой момент.
DistortNeo
00.00.0000 00:00+2А в Канаде это, наоборот, законодательно разрешено:
https://www.canada.ca/en/financial-consumer-agency/services/mortgages/reduce-prepayment-penalties.html
Dolios
00.00.0000 00:00+6Жесть. Смысл досрочного погашения как раз в том и состоит, чтобы не платить банку лишних процентов. А в Канаде можно взять ипотеку без этой кабалы?
DistortNeo
00.00.0000 00:00+1Это называется свобода договора. Вас никто не заставляет в эту кабалу влезать. Вы всегда можете выбрать договор без штафных санкций, но с более высокими процентами.
Dolios
00.00.0000 00:00+8Так я и спрашиваю, могу я выбрать такой договор, есть такие предложения на рынке или нет?
А то в РФ, например, банки (не для ипотеки) навязывают следующую схему: "мы можем менять условия как хотим, снижать % по остатку, менять вам лимиты кредитных карт по желанию левой пятки и т.д., вы обязаны ходить на сайт банка и читать что мы там будем публиковать, а дальше у вас 2 опции: принять наши новые условия или расторгнуть договор". И вроде бы все честно, только вот проблема в том, что предложений без таких кабальных условий на рынке просто нет. И, де-факто, вы можете либо принять кабальные условия, либо не пользоваться банковскими услугами вообще.
Kanut
00.00.0000 00:00+3Так я и спрашиваю, могу я выбрать такой договор, есть такие предложения на рынке или нет?
Обычно есть. Правда не особо выгодные. И опять же обычно выгоднее брать какой-то "средний" вариант. Ну то есть когда часть можно без штрафа гасить досрочно в том или ином виде, а часть только со штрафом.
П.С. В Канаде это похоже называется "open mortgagе" и/или "variable mortgagе". Но в детали лезть лень :)
Gor40
00.00.0000 00:00дальше у вас 2 опции: принять наши новые условия или расторгнуть договор
Когда сбер на меня по кредитке в суд подал, судья банк послал, с его односторонним изменением месячного платежа. Банк вместо 10% от суммы основного долга, платёж изменил на 5%.
navion
00.00.0000 00:00Там вообще другой мир, в Ирландии или Германии ты платишь неустойку при досрочном расторжении договора с провайдером.
Kanut
00.00.0000 00:00О каком "провайдере" идёт речь?
Kanut
00.00.0000 00:00+2А в других странах вы можете заключить долгосрочный договор с провайдером и потом в любой момент разорвать его в одностороннем порядке? Без всяких штрафов и неустоек?
Areso
00.00.0000 00:00+3В РФ такое. Просто приходишь и закрываешь договор, главное, чтобы не было здаолженности.
Kanut
00.00.0000 00:00+2То есть ты заключаешь договор на два года, приходишь через месяц и закрываешь его?
Или ты просто заключаешь договор, который автоматически продлевается каждый месяц? И ты его можешь в любой момент разорвать?
Areso
00.00.0000 00:00-2Ну он с открытой датой. Пока одна из сторон не уведомит о прекращении :)
https://about.rinet.ru/upload/docs/offerta_kp_01.07.2020.pdf?1 первый попавшийся
Kanut
00.00.0000 00:00+3Ну так такие и в Германии есть. Просто если брать "долгосрочный", то есть скажем на год или два, то там обычно идёт приличная скидка или ещё какие-то бонусы. Поэтому многие выбирают их.
vp7
00.00.0000 00:00+2В России "срочные" договора практически не практикуются. Есть хитрые "акционные" договора (где реально будет штраф при расторжении), то их практикуют крайне спорные компании, с которыми связываться себе дороже.
Обычная практика - договор бессрочный с правом расторжения в любой момент.
navion
00.00.0000 00:00+1В РФ не бывает долгосрочных договоров на услуги связи, качество их выше и цены ниже. В этом нет никакой логики, кроме желания бизнеса "прогнозировать прибыль".
Kanut
00.00.0000 00:00+2В РФ не бывает долгосрочных договоров на услуги связи
И что в этом такого хорошего?
В этом нет никакой логики, кроме желания бизнеса "прогнозировать прибыль".
Ну не знаю как там с этим в Ирландии, а в Германии вас никто не заставляет заключать долговременные договора. Заключайте "обычные", которые можно разорвать в любой момент. В чём проблема то?
Areso
00.00.0000 00:00И что в этом такого хорошего?
Смотря для кого. Для потребителей - легкая возможность сменить провайдера, если он физически представлен.
Для бизнеса - не так хорошо, это да. Тем не менее, скорость/цена за Интернет в России всё еще одно из самых выигрышных, несмотря на все старания государственных чиновников.
Kanut
00.00.0000 00:00+2Смотря для кого. Для потребителей - легкая возможность сменить провайдера, если он физически представлен.
Не. Для потребителей меньше выбор. То есть если есть "обычные" и "долгосрочные", то можно выбирать какой тип ты хочешь. А если долгосрочных нет, то выбора меньше.
navion
00.00.0000 00:00Мой оператор даёт скидку при оплате на год вперёд и при досрочном расторжении договора лишь вычетает её из остатка суммы к возврату.
Kanut
00.00.0000 00:00+1И? В Германии точно так же есть и скидки при оплате вперёд. Как у долгосрочных, так и у обычных договоров. Это же другое.
energo_2000
00.00.0000 00:00+1В РФ, как и в Казахстане, предоставление интернета это высококонкурентная сфера. Поэтому провайдеры сами декларируюи, что в случае чего, можешь перейти к другому без штрафов.
Тот провайдер, который в своих договорах укажет эти штрафы, потеряет клиентов.
Поэтому никто и не начинает такую тактику.
Лично я спокойно менял провайдера, когда старый не устраивал. Там заявку оставляешь, день два новый провод пробрасывают, и заявление старому, и всё.
Насколько я понял, на западе эта сфера довольно узкая, реальной конкуренции нет, и поэтому выкручивают руки потребителям.
Kanut
00.00.0000 00:00+1Тот провайдер, который в своих договорах укажет эти штрафы, потеряет клиентов.
Так и у нас никаких штрафов нет. Но если договор заключён минимум на 24 месяца, то он действует минимум 24 месяца.
Не хочешь так? Бери обычный, который можно разорвать в любой момент. Но это будет на 30-50% дороже.
И это не только в отношении интернета так работает. То есть абонемент в спортзал или там подписка на доставку еды или ещё что-то. Всё "работает" по такому же принципу.
Borz
00.00.0000 00:00+1Поэтому провайдеры сами декларируюи, что в случае чего, можешь перейти к другому без штрафов
От местоположения зависит. У меня местный провайдер (РФ, МО, Красногорск) шикарный в плане использования, но в договоре есть "штраф" за расторжение договора менее чем в течении 2 (кажется) лет. Только это как бы не штраф, а типа оплата услуг подключения, которые изначально тебе оказывают "в подарок". Точно формулировку не помню уже - договор хз где валяется
Scarred
00.00.0000 00:00+1Не знаю как сейчас, но несколько лет назад в Ростелекоме была возможность заключить договор то ли на два, то ли на полтора года с приличной скидкой (процентов 20-30 вроде). Если договор разрывался раньше срока клиентом, то выплачивалась разница в стоимости тарифа со скидкой и без.
Сам такой заключал. До какого-то срока можно было не сильно дорого разорвать договор доплатив разницу в тарифах, потом наступал момент когда разрывать договор было не выгодно, так как слишком много доплачивать, а затем после определенного момента дешевле было платить по договору, даже если уже не пользуешься услугой. Точные условия искать лень....
navion
00.00.0000 00:00+1Ростелеком славится неадекватностью, может и иностранные контакты были от схожих компаний.
sarbarco
00.00.0000 00:00+2Я просто добавил пункт об ускоренных выплатах в ипотечный договор с банком (в Канаде) - и у меня не было никаких штрафов.
Stiver
00.00.0000 00:00ипотека в Швейцарии под 1% годовых на 100 лет
На всякий случай: таких сроков, разумеется, нет в природе. Банки выдают кредит так, чтобы человек максимум до наступления пенсии расплатился (исключения очень редки и банк обязан их при аудите хорошо обосновать), поэтому даже 30 лет практически не встречается. Стандартный срок около 15 лет плюс/минус.
Досрочное погашение зависит от договора, часто оговаривается максимальная сумма в год, которую можно гасить дополнительно. Но достаточно много и банков, которые разрешают неограниченно гасить.Didimus
00.00.0000 00:00+2Неправда, передача ипотеки по наследству нормальное явление
Stiver
00.00.0000 00:00Совершенно верно, вполне нормальное в ситуации, когда:
1) заемщик неожиданно умирает
2) кредит без страхования жизни или залога
3) наследник согласен принять ипотеку
Вероятность можно примерно оценить, причем (1) случается в допенсионном возрасте нечасто и (2) встречается очень редко. А каким образом возможность наследования относится к сроку ипотеки?
aml
00.00.0000 00:00+1В Швейцарии 2/3 ипотеки гасить необязательно. Можно оставить ее себе на неограниченно долго или передать другому заёмщику, в том числе и по наследству.
DistortNeo
00.00.0000 00:00Угу. То коронавирус и ставка 1.5%, а потом опа — инфлация и ставка 5% и выше. Хуже, чем валютная ипотека.
DistortNeo
00.00.0000 00:00В налоговом кодексе предусмотрена уплата налога в 35%, если ставка кредита ниже, чем 2/3 ключевой ставки. Ипотечники вроде как попадают под исключение, но законы имеют обыкновение меняться.
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+1В общем случае по ипотеке с фиксированной ставкой банки не имеют права в одностороннем порядке пересматривать ставку вверх.
Dolios
00.00.0000 00:00+3Ну резкое повышение "ипотечной" ставки из-за резкого роста межбанковской — тоже своего рода "маржин колл".
В РФ ставка по ипотеке не может быть повышена банком никак, если только заемщик не подписал договор с плавающей ставкой. Но я таких уникумов не знаю. Так что, резкий рост ставок ипотечнику только на руку.
vp7
00.00.0000 00:00Одно время договора с плавающей ставкой очень рекламировали. Но и я и мои знакомые смотрели на такие предложения как на "сами знаете, где бывает бесплатный сыр" и в такую кабалу не лезли. Но ведь кто-то в итоге залезал.
starik-2005
00.00.0000 00:00+6Квартира - это, обычно, актив. Если она твоя и ты в ней живешь, то ты не платишь арендную плату ее хозяину. Но если она в ипотеке, то ты платишь "арендную" плату банку. Если ты в ней не живешь, то тебе за нее платят арендную плату, которую можно направить на погашение ипотеки, что будет уменьшать платимый банку процент и, тем самым, увеличивать доход.
Если у тебя есть ипотека на 10кк на 7,2% и счет в банке на 1кк со ставкой 8,5%, то расходы на ипотеку (то, что заносишь банку в виде %%) = 10кк * 7,2% (т.е. 0,072, ибо % - это 1/100) / 12 = 60 000 рублей. А доход с вклада = 1кк * 8,5% (0,085) / 12 = 7 083,33. Если лямом погасить ипотеку, то останется платить с 9кк (те 54к % банку в мес), и это будет менее выгодно (60к - 7к < чем 54к на целую 1к). Это математика.
Но к этой математике можно добавить примерно 1-1,2% страховки на остаток в год. Т.е. у нас есть 10кк долга, страховка, обычно, рассчитывается так: 10кк * (1 + 7,2%) * страховой % (допустим, 1%) = 107к+ в год, т.е. почти 9к в мес. Если страховку посчитать с 9кк, то получится на 10% меньшая сумма, т.е. ту же тыщу мы тут отбиваем.
В общем, если ипотека и вклад различаются в районе 1%, то погасить ипотеку даже дешевле. При том вроде как свободную квартиру куда проще продать и сдать, не вступая в конфликт интересов с банком.
Ну и уменьшая обязательный платеж по ипотеке куда проще будет пережить возможные кризисы. Иногда кажется, что в будущем будет лучше, но бывает сильно по-разному. Вспомните США, когда при кризисе 8-го года дома стоили меньше, чем оставшаяся ипотека. Иногда в разы. И это при их 2% в год (про страховку умолчим).
edo1h
00.00.0000 00:00+14Ну и уменьшая обязательный платеж по ипотеке куда проще будет пережить возможные кризисы
ИМХО как раз кризисы проще пережить имея некоторые накопления.
вот смотрите, предположим вы потеряли работу, какая из ситуаций будет предпочитетльнее:
- у вас на руках 500 тысяч рублей, и в течение ближайших 20 лет вы должны платить банку 50 тысяч ежемесячно;
- у вас на руках 0 рублей, и в течение ближайших 20 лет вы должны платить банку 47 тысяч ежемесячно (вы внесли досрочное погашение с сокращением суммы ежемесячного платежа);
- у вас на руках 0 рублей, и в течение ближайших 18 лет вы должны платить банку 50 тысяч ежемесячно (вы внесли досрочное погашение с сокращением срока).
konst90
00.00.0000 00:00+3Если ваши накопления не сгорят.
edo1h
00.00.0000 00:00+2Да, если они не сгорят. Но как вкладывать деньги чтобы минимизировать риски — предстает для отдельного разговора, не находите?
Areso
00.00.0000 00:00+2500 можно держать тупо на депозите, тогда меньше 500к их не станет (если АСВ или банк уровня Сбера).
KivApple
00.00.0000 00:00+5Это решается диверсификацией по валютам. Даже если вы вспомните 2022 год, то несмотря на все санкции валютные вклады ни у кого не обнулили, как и доллары из-под подушек не вытаскивали. Были некоторые потери (если был нужен кеш сегодня), но сама суть диверсификации не в том, чтобы потерь не было, а в том чтобы оставшееся после потерь хватило пережить кризис.
А если начнут сажать за хранение валюты, то тут только из страны валить, потому что дальше будет не до инвестиций, как показала история.
Gutt
00.00.0000 00:00+7Это решается диверсификацией по валютам. Даже если вы вспомните 2022 год, то несмотря на все санкции валютные вклады ни у кого не обнулили
Хе, а как называется ситуация "у вас есть валюта на счету, но сконвертировать в официальную валюту этого государства по рыночному курсу вы её не можете"? Частичное обнуление (на разницу в курсах)? Частичность весьма популярна в последний год.
edo1h
00.00.0000 00:00+3читайте внимательнее
суть диверсификации не в том, чтобы потерь не было, а в том чтобы оставшегося после потерь хватило пережить кризис.
Dolios
00.00.0000 00:00+12Накопления в валюте ипотеки не могут сгореть. Если ваши деньги обесценятся и станут равны стоимости пирожка с повидлом, ваш долг по ипотеке тоже станет стоить как тот самый пирожок с повидлом. Относите этот пирожок сбережений в банк и гасите ипотеку.
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+3Но если она в ипотеке, то ты платишь "арендную" плату банку
Всё же, банку ты платишь за использование заемных средств, а не за проживание к квартире. В зависимости от ситуации на рынке жилья и от процентной ставки, процентные платежи могут быть как выше, так и ниже рыночной ставки аренды. То есть - они напрямую экономически не связаны между собой, это величины разной природы.
Но к этой математике можно добавить примерно 1-1,2% страховки на остаток в год.
Хм-м, если честно, стоимость страховки выглядит немного завышенно - помню, когда я смотрел год назад по разным страховым калькуляторам, у меня получалось на страховку десятые доли процента. Что-то вроде этого: https://polis812.ru/blog/rejting-kompanij-po-strahovaniyu-ipoteki-sberbanka-2022/
Ну и уменьшая обязательный платеж по ипотеке куда проще будет пережить возможные кризисы.
С этим я, пожалуй, не спорю - но я как раз в первой части статьи рассматривал наиболее консервативные варианты вложений, которые при кризисе тоже должны выступить своего рода "подушкой". Вот в варианте "не гасить ипотеку, инвестировать в акции" - да, тогда конечно устойчивость к кризисам резко снижается.
Faxfox
00.00.0000 00:00+1Это все работает, когда нет форс-мажоров, но вся наша жизнь это сплошной форс-мажор.
Areso
00.00.0000 00:00+4Если ты в ней не живешь, то тебе за нее платят арендную плату, которую
можно направить на погашение ипотеки, что будет уменьшать платимый банку
процент и, тем самым, увеличивать доход.Или не платят, если у тебя не студия-однушка в спальном районе, а что-то "эдакое", рассчитанное на средний класс+, а он либо в своих квартирах живёт, либо выехал за границу.
В результате риэлтор такой: да ну его нафиг, может сдадим по цене студии?)
ihouser
00.00.0000 00:00Вспомните США, когда при кризисе 8-го года дома стоили меньше, чем оставшаяся ипотека. Иногда в разы. И это при их 2% в год (про страховку умолчим).
А как такой вариант: срочно берем кредит на подешевевший дом; на выплаты по дорогому кредиту забиваем, пусть банк забирает дом.
Profit?
event1
00.00.0000 00:00+2Не знаю как в Штатах, а у нас в Ирландии, если подешевевший дом не покрывает тело кредита (negative equity называется), то заёмщик остаётся должен банку. В те же годы до 200к заёмщиков оказалось в этой неприятной ситуации.
DistortNeo
00.00.0000 00:00Конечно, должен. Но заёмщик подаёт на банкротство — и всё, больше не должен. Ему, правда, новую ипотеку в ближашие несколько лет будет сложно получить. Потому и имеет смысл купить второй дом до банкротства. Гулять — так по полной.
Lissov
00.00.0000 00:00имеет смысл купить второй дом до банкротства
Вы изначально предлагали «в кредит», который Вам дадут только если у Вас есть доход, надежно покрывающий оба кредита. А для банкротства надо этот доход потерять.
Это не имеет смысла делать целенаправленно - Ваш уровень жизни с работой и кредитом будет выше, чем без работы и кредита.
DistortNeo
00.00.0000 00:00Не знаю как сейчас, но во время ипотечного кризиса в США ипотечные кредиты раздавали чуть ли не безработным.
vtal007
00.00.0000 00:00+4Вывод очевидный - выплатить ипотеку. потому что лебедей что-то многовато стало в последнее время. Вдруг захотите квартиру продать и улететь в места, где лебедей поменьше (что черных, что белых). А продать свою квартиру наверно проще, чем ту, на которой висит айпотека
Все идеи про "положить на счет в банке" основываются на неизменности дохода в ближашие 10 и более лет (ипотеки и на 30 лет бывают). Откуда такая уверенность в завтрашнем дне? да ниоткуда
(конечно, бывают ситуации, когда Вы нашли нишу (припахали чат-гпт) и стали зарабатывать в ней от 30% годовых. Но тогда Вам не нужен совет, куда тратить лишние деньги, на эту нишу, или на ипотеку)
edo1h
00.00.0000 00:00+4Все идеи про "положить на счет в банке" основываются на неизменности дохода в ближашие 10 и более лет (ипотеки и на 30 лет бывают). Откуда такая уверенность в завтрашнем дне?
к примеру, у вас сейчас 100к на руках, ипотека под 10% годовых и возможность сделать вклад на год под 20% годовых.
как выгодность/невыгодность вклада связана со сроком ипотеки?
ничто не мешает положить сейчас деньги на вклад на год, а через год заново оценить обстановку, и, возможно, направить этот вклад (уже с процентами) на погашение долга.konst90
00.00.0000 00:00ничто не мешает положить сейчас деньги на вклад на год, а через год заново оценить обстановку, и, возможно, направить этот вклад (уже с процентами) на погашение долга
Год назад, кстати, когда процентные ставки зашкалили за 10% - я так и сделал.
vtal007
00.00.0000 00:00+4А откуда у Вас уверенность, что через год Вы сможете снять эти деньги беспрепятственно? (в том числе, потому что будете возможно за пределами страны или (не дай бог) в окопе, в больнице, в местах не столь отдаленных).
и 100к нет смысла обсуждать, при ипотеке от 10млн, 100к это мертвому припаркаp.s. у меня пара знакомых через знакомых мужчин умерли внезапно до 40-а лет. Просто лег спать и не проснулся
edo1h
00.00.0000 00:00+8при ипотеке от 10млн, 100к это мертвому припарка
Сумма была приведена просто для примера. Пусть будет 1кк. Или 2кк.
А откуда у Вас уверенность, что через год Вы сможете снять эти деньги беспрепятственно? (в том числе, потому что будете возможно за пределами страны или (не дай бог) в окопе, в больнице, в местах не столь отдаленных).
Хорошо, я потратил деньги на досрочное погашение, и теперь оставшийся срок не 20 лет, а 19. Или даже 15. Чем мне это поможет?
у меня пара знакомых через знакомых мужчин умерли внезапно до 40-а лет. Просто лег спать и не проснулся
Страховка покрыла ипотеку, жене и детям досталась квартира без обременения и какой-никакой вклад в банке.
vtal007
00.00.0000 00:00Хорошо, я потратил деньги на досрочное погашение, и теперь оставшийся срок не 20 лет, а 19. Или даже 15. Чем мне это поможет?
Я ж писал чем поможет. И не только я. Выше и ниже есть камменты
Didimus
00.00.0000 00:00Знакомый уже много лет пытается продать квартиру в ипотеке. Покупатели приходят, просматривают, уходят думать. Хотя, казалось бы, это более безопасный вариант для покупателя. Если квартира в ипотеке, рисков меньше
vtal007
00.00.0000 00:00+17Если кто-то продает квартиру несколько лет и не может продать, значит у него цена выше рынка. Вот и всё. Наличие ипотеки это просто еще один фактор, наряду с близостью к метро, удаленности от МКАД и прочее
Gutt
00.00.0000 00:00А как наличие ипотеки влияет на стоимость? Насколько я понимаю, стандартная ситуация -- выплата кредита в момент продажи (в пределе -- перевод на специальный счёт продавца, с которого только банк может их забрать) и заявка на снятие обременения одновременно с заявкой на регистрацию перехода права. Если так, то проблемы могут быть только у продавца (нужно договариваться с банком), покупателю-то от этого ни жарко ни холодно. Скорее это плюс для покупателя, ведь банк тщательно проверил недвижимость перед выдачей кредита.
vtal007
00.00.0000 00:00не знаю как влияет на стоимость, я ж не фин. аналитик по недвижке. Полагаю агентства по продаже недвижки должны быть в курсе. ну или люди, которые мониторят рынок
cyprix
00.00.0000 00:00+1Банк мимнимально проверяет недвижку - вторичку перед выдачей кредита, так как страховка покроет если что.
По поводу покупки ипотечной залоговой квартиры, тут следующая схема: покупатель выдает ("ссуживает") деньги продавцу чтобы он погасил долг, после чего получает снятие обременения и после этого продает покупателю. Это занимает сильно больше времени, плюс есть нехилый риск того, что продавец соскочит с продажи. Получится что покупатель останется без денег и недвижимости. Да, можно через суд и т.д получить все обратно - но это время, нервы и деньги.
vp7
00.00.0000 00:00+3Наличие ипотеки обычно чуть-чуть снижает стоимость квартиры и ограничивает возможности покупателей:
Покупатель должен взять ипотеку в том же банке, в котором её взял первый заёмщик. Иначе велики риски проблем.
Процедура выдачи денег и регистрации прав собственности не является атомарной. Если после погашения кредита, но до регистрации прав (обычно это 3 дня) продавец погибнет, то Росреестр не зарегистрирует сделку и квартира попадёт в наследственную массу. Потом, конечно, деньги удастся получить обратно (вероятнее всего, но без гарантий - там будет множество нюансов), но это лишнее время и деньги (выплаты процентов за кредит). Я не слышал, чтобы банки страховали подобный риск.
Mitya78
00.00.0000 00:00Покупателя это не должно беспокоить.
Технически оформляется всё довольно просто, особенно при согласии банка. Без согласия добавляется ко времени сделки время на закрытие ипотеки и снятии залога.
Gradiens
00.00.0000 00:00+3Покупателя это не должно беспокоить.
Покупателя беспокоит все неизвестное. Ибо чревато.
Ну не очень у нас еще распространена продажа ипотечных квартир.
Вот я - рядовой покупатель (недавно продавал и покупал с увеличением жил. площади), и мне такое счастье, как обременение, просто не нужно. Тем более, если предложение среднее или выше рынка.
А если предложение ниже рынка, то я, как рядовой покупатель, сразу подозреваю подвох. И разбираться, могут меня на чем-то кинуть, или не могут, я не хочу. Рынок большой, найду что-то менее подозрительное.
Didimus
00.00.0000 00:00-3Правильно, покупатель в среднем туп, но где-то слышал, что «ипотечную квартиру могут отобрать, ещё и должен останешься». Зачем самому проверять, это же думать надо!
Аналогично пугаются наследственных машин при покупке
sgmak
00.00.0000 00:00+10Аналогично пугаются наследственных машин при покупке
и правильно пугаются, по моей машине только недавно суд закончился, родственнички давай делить имущество заново через суд, и мой честно купленный автомобиль решили подтянуть к наследственной массе... надо признаться я немного понервничал, ибо машину то заберут, а вот деньги потом замучаешься вытрясать обратно с бедных родственников... благо обошлось, мировую заключили
Didimus
00.00.0000 00:00-3Есть понятие добросовестного покупателя. И суды его придерживаются.
При этом никто не боится покупать наследственные квартиры, но от машин все шарахаются.
Gradiens
00.00.0000 00:00+6Никто? Вы слишком категоричны.
Лично я не связываюсь ни с машинами, ни с квартирами, если есть хоть призрачный намек на наследство или кредит. Если предыдущая купля/продажа была недавно. Если... даже без всяких если я слушаю свою интуицию (под которой скрывается жизненный опыт). Интуитивно что-то не нравится - все, "спасибо, я подумаю" и бегом оттуда.
Но никого агитировать не стану. Если вам нравится покупать наследственные квартиры, и вы уверены в наших судах, и вашей экспертности, кто я такой, чтобы вас отговаривать?
vp7
00.00.0000 00:00+1Суды стараются придерживаться и смотрят чьи права нарушены больше.
Если будут нарушены права несовершеннолетнего инвалида, живущего в детдоме (допустим, мама сдала его в детдом сразу после рождения, а всем сказала, что ребёнок умер при рождении), то к наступлению его 16-летия в суд могут подать органы опеки для защиты интересов государства (если отсудить долю, то государство уже не должно выдавать ему квартиру) и на понятие "добросовестного покупателя" судас будет пофиг. Конечно, при правильном ведении дел есть шансы отбиться, но можно и встрять.
Поэтому лично я наследственные квартиры/машины даже не рассматриваю.
Didimus
00.00.0000 00:00А при чем в этом кейсе наследство?
vp7
00.00.0000 00:00+1У ребёнка остаются права наследования.
Мама сдала ребёнка в детдом, через 5 лет умерла, наследников первой очереди не нашли (или не хотели искать) и в собственность вступила сестра. Она же и продаёт квартиру (либо перепродаётся квартира, которая была когда-то получена по наследству).
С одной стороны - действует норма (и она подтверждается судами), что наследник должен сам узнать о смерти наследодателя и заявить свои права в течение полугода, а если не заявил, то сам виноват (кроме документально подтверждённой невозможности по объективным обстоятельствам - болезни в больнице, вахты без связи на северах и так далее и в этом случае можно восстановить сроки вступления в наследство и всё переиграть).
С другой - тут речь про несовершеннолетнего, заявиться за него должен опекун, а опекуном является государство и тут может быть всё, что угодно. К примеру, суд решит, что "открытая в течение нескольких лет вакансия менеджера по заявлению о вступления в наследство, на которую никто так и не пришёл" является достаточным основанием для восстановления сроков.
Чем меньше времени прошло с момента вступления в наследство, тем больше рисков. Конечно, и на такой объект найдётся свой покупатель, но продавцу придётся давать хорошую скидку.
Kanut
00.00.0000 00:00Как я понимаю речь о том после смерти матери как минимум часть квартиры наследует ребёнок.
То есть я не знаю как с этим в России, но в ряде стран даже при наличии завещания в пользу сестры какая-то часть положена детям.
Didimus
00.00.0000 00:00И при чем тут наследство? Это может быть в любой квартире. Наследные как раз более чистые, так как там нотариус проверяет наследные дела.
Kanut
00.00.0000 00:00Грубо говоря если кто-то купил(или даже лучше участвовал в постройке) квартиру, прожил в ней 30 лет и потом вам её продаёт, то его наследники на неё никак претендовать не могут.
Didimus
00.00.0000 00:00А в домовой книге сплошь записи о выписке детей «в никуда”, зато не наследная!
Kanut
00.00.0000 00:00Ребёнка например могли отдать в детский дом до покупки квартиры.
Да и вообще потенциальные наследники могли квартиру никогда не видеть и никогда в ней не бывать.
Kanut
00.00.0000 00:00Если кто-то умер и наследники продают имущество, то в общем-то нет гарантии что они на самом деле имеют на это право.
Didimus
00.00.0000 00:00А причём тут наследование? Текущий продавец не может не иметь прав продавать?
Kanut
00.00.0000 00:00Текущий продавец может считать что имеет право продавать.И даже иметь все документы.
Проблема в том что в случае с наследством может выяснится что на самом деле это не так. И по идее это проблема продавца и в случае чего весь ущерб должен будет возмещать именно он. Но похоже в России могут быть какие-то нюансы с сроками вступления в наследство.
navion
00.00.0000 00:00Срок давности по наследству 3 года, поэтому в объявлениях часто указывают срок владения.
Kanut
00.00.0000 00:00Ну то есть если срок владения меньше трёх лет и недвижимость получена в наследство, то могут быть нюансы.
Кроме того вон там выше человек пишет что в отдельных ситуациях эти сроки можно "продлить".
navion
00.00.0000 00:003 года со всеми продлениями, поэтому страхование титула ограничено таким сроком.
Ещё в течении года можно расторгнуть договор по справке от психиатра, что был не в себе (чуть не сбила машина или задела какая-то новость).
Didimus
00.00.0000 00:00Это все купируется проверками, такими же, как и в случае ненаследственной продажи
Kanut
00.00.0000 00:00Вы это готовы гарантировать на 100%?
То есть я не особо горю желанием разбираться в нюансах покупки/продаже жилья в России. Но не сомневаюсь что они есть :)
unclejocker
00.00.0000 00:00Если вы проверили и что то "такое" нашли - значит оно есть. А вот если проверили и ничего не нашли - возможно ничего нет, а может быть недостаточно хорошо искали.
Gradiens
00.00.0000 00:00+4Правильно, покупатель в среднем туп
Лихо вы так всех людей обозвали тупыми.
Люди - не тупые. Они, как правило, являются профессионалами в чем-то одном. Кто-то программист, кто-то стоматолог. Нельзя быть экспертом во всем.
Зачем самому проверять, это же думать надо!
Во-первых, действительно, зачем при прочих равных тратить время (а возможно и деньги) на проверку?
Во-вторых, любая проверка не даст 100% результата. Остаются риски.
В-третьих, даже если все действительно окажется "чистое", то риски несет любое усложнение процесса. Чем сложнее процесс - тем больше точек отказа. Вот эти все погашения ипотеки и снятие обременения - это потенциальные точки отказа.
В четвертых, весь процесс сделки должен быть транзакцией. И чем больше участников, чем больше действий и условий - тем сложнее соорудить такую распределенную транзакцию, которая откатится, если на любом из шагов что-то пойдет не так. Учитывая ограничения законодательства и регламентов банков иногда это невозможно. Даже мелочь в виде условий раскрытия аккредитива может вам подпортить нервов. Банк просто может не согласовать ваши условия. А условия банка могут не гарантировать откат сделки, если будет косяк.
Areso
00.00.0000 00:00-2В-третьих, даже если все действительно окажется "чистое", то риски несет любое усложнение процесса. Чем сложнее процесс - тем больше точек отказа. Вот эти все погашения ипотеки и снятие обременения - это
потенциальные точки отказа.В таком случае DevOps, K8S и прочая надо отменить. Вижу сплошные риски от сотни дополнительных точек отказа.
То ли раньше - скопировал по FTP, сервис положил, файлик подменил, сервис поднял. Никаких тебе точек отказа :)
Gradiens
00.00.0000 00:00+2Нуу, вы подменяете лекарство и проблему. Все модные штуки типа докер-кубер - это лекарство. Да, с побочными эффектами. Но все же - лекарство.
Представьте, что вы реализуете функционал из двух кнопок. И с помощью этого функционала можете купить квартиру у любого из 100 продавцов. Тут вдруг повляется еще 50 продавцов, которые говорят: давай прикрутим третью кнопку, их будет три. Зато можете выбирать еще из 50 кредитных квартир.
Не знаю как вы, а я бы подумал: еще одна кнопка, по которой стартует распределенная транзакция с банком-кредитором, росреестром и бог весть чем еще. И это - проблема. Это - точка отказа. И что делать, если нажал на кнопку, а росеестр кинул в тебя эксепшеном? Вот оно мне надо? Не знаю как вы, а я уже один эксепшен от росеестра обрабатывал судом. Несмотря на однозначно трактуемый стек трейс это заняло 2 года жизни и офилиард нервных клеток. Так что мне - не надо. Я лучше выберу из 100 квартир без кредитов, наследства и прочих рисков.
vp7
00.00.0000 00:00+1Плохое сравнение.
Давайте процесс покупки квартиры в соответствии с существующими законами сравним не с FTP, а с поездкой на лошадях из Москвы в Хабаровск. А k8s - с полётом туда же на современном самолёте.
Вот именно настолько юридические процессы покупки квартиры отличаются от процессов в IT.
Кроме того, в k8s/DevOPS есть быстрые процессы решения тех или иных проблем, они описаны и предсказуемы. Представьте, что если у вас упала сборка билда, то чинить вы это будете до пары лет без каких-либо гарантий успеха. Представили? А теперь представьте сломавшийся процесс покупки квартиры (особенно, когда это цепочка из 3х квартир с взаимным гашением ипотеки, где один из участников умер в процессе сделки или, что проще, на имущество наложили арест по алиментным долгам сразу после снятия обременения во время "транзакции", которая ни разу не атомарная) и разруливание проблемы в судах, в которых будет 5 продавцов-покупателей (квартиры же ещё болевыми могут быть), 3 банка, кредиторы/наследники кого-то из середины цепочки. Распутывание такого клубка легко может занять 3+ года.
Didimus
00.00.0000 00:00-6Тот, кто не хочет разобраться в предметной области, тем более при покупке квартиры, очевидно, туп.
navion
00.00.0000 00:00Покупателю стоит волноваться о качестве приобретаемой квартиры, так как подобрать хороший вариант сейчас практически невозможно - всё смели за прошлые годы и не спешат продавать.
apcehypo
00.00.0000 00:00+3Почему в подобных статьях никто не вспоминает о страховках жизни и самой квартиры? Сумма выходит не малая (в моём случае 30к при платеже 50к).
За многие годы получится приличная сумма. А эти годы можно было убрать, если гасить срок кредита.
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+3Справедливое замечание, что это надо учесть - моя интуиция была, что там речь идет о десятых долях процента в год, но возможно у некоторых больше. Сейчас попробую поискать статистику и дописать.
С длительностью только это напрямую не должно быть связано - за страховку тоже клиент платит ровно за тот срок, за который он страховкой пользовался, поэтому надо смотреть на стоимость страховки в процентах к остатку долга в первую очередь.
UPD: Добавил абзац про это.
hrozhek
00.00.0000 00:00С точностью до последнего года ровно. В последнем году от неиспользованной страховки (при досрочном закрытии) обычно возвращают около 50% от суммы за оставшийся период, т.е. из количества дней удерживают либо фиксированный взнос, либо еще встречал формулировку "по краткосрочным ставкам", что бы это ни значило. И некоторые страховые (Ингосстрах, например, при этом рабочие часы их офиса совпадают с обычным не гибким рабочим временем большинства людей) еще требуют лично привезти заявление о расторжении договора и остаток суммы считается от даты регистрации такого заявления.
apcehypo
00.00.0000 00:00Спасибо. Да, польза от страховки так и так есть, не сильно даже жалко этих денег раз в год. Просто эти суммы надо держать в уме и в каждом конкретном случае всё считать в целом.
konst90
00.00.0000 00:00+5Если вы будете гасить ежемесячный платёж - срок сократится точно так же. В один прекрасный момент платёж просто снизится до нуля, и момент этого ухода в ноль совпадает с окончанием срока при погашении на уменьшение срока.
Учитывайте также, что обязательная страховка - в размере долга, а не стоимости квартиры, то есть с годами дешевеет.
ZakharS
00.00.0000 00:00При этом коэффициент растет при увеличении возраста. В среднем плюс/минус страховка остается постоянной, если брать ипотеку, когда тебе за 40.
shaggyone
00.00.0000 00:00+9Я в своё время выводил нормализованную ставку и нормализованный платёж.
Гасить срок, считаю менее выгодным, чем уменьшать риски уменьшая ежемесячный платёж. Фишка в том, что если вы уменьшаете платёж с условных 10 тысяч попугаев до 5 тысяч, вы получаете возможность распоряжатья указанными 5 тысячами попугаев. Можете потратить, можете инвестировать во что угодно, можете продолжать платить 10 (придётся раз в месяц в 3 клика заявление заполнить).
AVX
00.00.0000 00:00Да, так и есть. Но у многих людей финансовая дисциплина хромает, и вместо того, чтобы вносить доп платежи, они эти "свободные" деньги тратят на себя. В целом это так же снижает риски, если вдруг доходы упадут и не получится платить ту же сумму - а тут уже всë-таки меньше стала.
AgaFonOff
00.00.0000 00:00+17Мой кейс: болезнь на год практически и 1 группа инвалидности в итоге. Сбер закрыл 4/5 ипотеки сам себе по страховке. Я, жена и дети не на улице.
Но в целом ну его нафиг такой кейс. Здоровья всем!
vp7
00.00.0000 00:00Но не забывайте, что страховка делается в пределах суммы долга перед банком. Про точные цифры не подскажу, слышал цифру в размере 0.5% от суммы страховки (хотя последнее время банки умудряются впихивать какие-то конские страховки под 3-5% от суммы) и в вашем случае 30к будет с остатка долга в 6 млн руб.
Когда мы говорим о возможности вложить, допустим, 1 млн в досрочеу или на вклад, то страховка с этой "недопогашенной" суммы будет уже 5к.
ruomserg
00.00.0000 00:00+5Рассматривайте ипотеку с точки зрения управления рисками. В нормальной ситуации, ваш доход должен быть как минимум в три раза больше платежа по ипотеке. Соответственно, если доходы снижаются в кризис (частичная занятость и проч) — если у вас загашен платеж, то вы можете соглашаться на пониженные доходы и это не критично. А если деньги лежали в банке или где-то еще, то ровно в момент кризиса они могут оказаться заморожены, украдены руководством банка/депозитария/etc… В общем, чем меньше ежемесячный платеж — тем меньше риски. Управление по доходности можно делать тогда, когда вы уверены в том, что в горизонте планирования вам риски понятны и вы их учитываете. В нашей стране — жаловались что горизонт планирования не может быть больше пяти лет… Сейчас, подозреваю, что уже меньше одного года…
shaggyone
00.00.0000 00:00+1Интересно, то что доход должен быть именно в 3 раза больше как то обосновывается?
ruomserg
00.00.0000 00:00+1Я думаю, что нет научного обоснования. Скорее всего, некий среднепотолочный коэффициент из наблюдений за тем, насколько тяжело люди отдают ипотеку. Но не раз видел его в рекомендациях «экспертов по деньгам» 10 лет назад, когда собирались семьей входить в это дело. По моим ощущениям, треть семейного дохода — это подъемно, хотя вполне себе заметно. Половину — я бы уже постеснялся (ибо половину отдавать на короткий срок — вполне можно, а вот месяцами и годами так ужиматься — ой!). Да и шансов отдавать быстрее если ипотека занимает >30% совокупного дохода — тоже немного.
navion
00.00.0000 00:00+2Твой доход растёт вместе с инфляцией и выгоднее потерпеть на старте, чем копить платя аренду или выбирать жилье подешевле.
Filex
00.00.0000 00:00Часто встречающийся тезис «гасить ипотеку досрочно выгодно именно в самом начале срока, когда большая часть платежей приходится на проценты» — это миф
А можете объяснить подробнее? Если я только взял ипотеку, пусть ежемесячный платеж будет 10т.р. В первый год из этой суммы 9 т.р. будет уходить на погашение процентов. Интуиция мне подсказывает, что вся сумма, которую я буду платить сверху обязательного платежа будет гасить основной долг => я быстрее закрою кредит.
Где я ошибаюсь?RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+2Всё правильно, досрочные платежи будут гасить долг, и общая сумма будущих платежей банку будет сокращаться, т.к. проценты будут начисляться уже на меньшую сумму.
Но мы-то в статье обсуждаем другое - надо ли гасить ипотеку досрочно в сравнении с альтернативными вариантами вложения средств. И для ответа на этот вопрос имеет значение в первую очередь соотношение процентных ставок по кредиту и доходности по альтернативным вложениям - а какой срок остался до конца ипотеки тут уже совершенно вторичен (т.е. не особо влияет на решение о выгодности досрочного гашения).
GospodinKolhoznik
00.00.0000 00:00+1Быстрее чем что? Если вы ежемесячно платили сверх обязательного платежа Х, и если у вас существовал способ безрисковой инвестиции этой суммы Х под большую процентную ставку, чем ставка ипотеки, то чтобы быстрее расплатиться с ипотекой надо было эту сумму Х инвестировать.
evillexus
00.00.0000 00:00+5если альтернатива досрочному погашению - хранение денег под подушкой или на вкладах с доходностью ниже эффективной ставки по кредиту, то не ошибаетесь. Если есть возможность разместить деньги где-то с ожиданием доходности выше ставки по кредиту - открывается вопрос о уровне приемлемости для вас риска
По моему мнению, наиболее вероятный негативный сценарий - временная потеря работы. В случае, если вместо досрочного погашения выбирается вариант с формированием подушки, то на время поиска новой работы за счет нее можно обеспечивать погашение регулярных платежей. Заемщик же, вбухивающий все в досрочное погашение в какой то момент остается без денег и не может погасить даже очень маленький платеж, что приводит к дефолту и геморрою.
vtal007
00.00.0000 00:00+2Вы рассматриваете (негативный сценарий) как или то, или это. Ничего ж не мешает и иметь подушку и гасить досрочно. Например, собрать подушку суммой из полугодового дохода, а остальное вкладывать в досрочное погашение
evillexus
00.00.0000 00:00+2так короче. )) вариантов-то развития событий много.
Основной вопрос - баланс между риском и доходностью, а также наличия других проектов.
Для себя я выбрал следующую стратегию - часть средств, которые могли бы быть направлены на досрочное погашение, размещаются в банке-кредиторе, часть - в очень диверсифицированном облигационном портфеле со средней доходностью к погашению немного ниже эффективной ставки по кредиту. Технически, я прямо сейчас мог бы загасить всю ипотеку, оставшись с нулем, но в близкой перспективе у меня есть пара потенциально недешевых проектов из серии "высшее образование спиногрызам".
Учитывая, что ипотека - один из самых дешевых источников денег, я предпочитаю оставить задолженность, расходы по которой покрываются размещением в облигации, на финансирование образования.
Риски есть, да
Sinjean
00.00.0000 00:00Как я понимаю, в подушке обязательно должно быть 3 ежемесячных платежа. На случай непредвиденных обстоятельств. Но лучше, конечно, больше. В последний раз у меня муж пол года новую работу искал.
GospodinKolhoznik
00.00.0000 00:00+4Ответы на а такого рода вопросы станут очевидны, если вместо всяких книжек по "альтернативной экономике" типа Кийосаки почитать более консервативных и традиционных авторов. Рекомендую "Халл Джон К. Опционы, фьючерсы и другие производные финансовые инструменты". Можно не все, а первые несколько глав. И самое главное, порешать задачи. Как и в любой науке, до решения задачек в голове лишь иллюзия понимания, а после прорешивания списка задач, приходит настоящее понимание.
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+3Да, российская ипотека - это, по сути, опцион на рост процентных ставок в экономике; и оценивать ее в идеале надо как опцион.
Но понятную не-финансистам статью на эту тему написать непросто. Инвесторы на Смартлабе не могут поверить в то, что банк не удерживает проценты по кредиту "авансом" - тут уж не прайсинга опционов: https://smart-lab.ru/blog/882533.php#comments
GospodinKolhoznik
00.00.0000 00:00+3Да, причем у этого опциона ещё есть уникальная особенность, что если ставки будут не расти, а падать, то можно перекредитоваться! В случае если ставка будет расти, то ипотека как опцион окажется выгодным активом, а в случае если ставка упадет, то можно перекредитоваться и это тоже выгодно! Опцион с такими условиями это просто арбитраж какой то :)
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+3Да, в этом и суть опциона - платишь за то, чтобы иметь возможный апсайд без риска дополнительного даунсайда. В отличие от фьючерса, где можно и в плюс, и в минус прокатиться.
ZEV1416
00.00.0000 00:00+6Я бы исходил из концепции, что лучше минимизировать долги. Ясно, что в большинстве случаев нельзя купить недвижимость без ипотеки, т.к. свободных средств в таких объемах нет. Плюс при прочих равных цена недвижимости постоянно растет, и ипотека берется в том числе для фиксации её стоимости.
Но игры с государством (попытка открыть вклад или инвестировать в ценные бумаги) запросто могут привести к тому, что в какой-то произвольный для непосвященных момент времени государство решит забрать себе вклад/ЦБ или сделать что-то, что их обесценит (недавний пример с началом СВО, когда вложения инвесторов в иностранные ЦБ оказались заморожены - хороший тому пример). А вот то, что государство решит аннулировать Ваш долг по ипотеке - событие невероятное.
Поэтому, хоть в благоприятной ситуации видится выгодным не гасить ипотеку досрочно, мое мнение: лучше погасить.
KivApple
00.00.0000 00:00+7Для стран с высокой инфляцией год от года в общем случае ипотеку выгодно платить медленно, потому что на долгосрочной перспективе зарплаты у вас растут быстрее процентов, особенно если вы имеете востребованную конкурентную специальность.
Посмотрите на график и представьте насколько легче будет досрочно погасить ипотеку в 2018 году человеку взявшему её в 2000.
Чем дальше в прошлое, чем дороже деньги в вашей структуре доходов. Лишняя тысяча рублей в 2000 году меняла жизнь человека гораздо больше, чем сейчас. А ипотека работает как раз на горизонте в десятки лет, а не одного-двух (да и на один-два года не знаю как сейчас, а раньше застройщики часто воообще предлагали рассрочки без процентов).
Помимо инвестиций (от облигаций и акций до собственного бизнеса) вы ещё можете вкладывать эти деньги в своё образование, здоровье и т. д. Ну и как верно сказали выше, если прям припрёт, то иметь на руках много кеша (разумеется, лучше его диверсифицировать как минимум по валютам, причём помня, что ваша цель не избежать потерь в кризис, а сделать так, чтобы после всех потерь у вас всё ещё осталась неплохая сумма) в общем случае лучше, чем жильё, потому что из кеша вы аренду/ипотеку тоже спокойно оплатите, но у вас ещё на покушать останется или экстренный трактор завести. А имея только квартиру (и скорее всего ещё и единственную) и полное отсутствие денег на руках ситуация будет сложнее.
Предполагаю, что это может быть неинтуитивно для людей, которые не имеют возможности иметь крупные накопления и у них выбор стоит скорее между "оказаться в кризис с маленькой суммой и квартирой" и "оказаться в кризис с маленькой суммой и без квартиры", где второй вариант, очевидно, хуже. Но надо понимать, что они будут страдать в любом случае и если кризис застанеть их до выплаты ипотеки, то будет очень больно. Чтобы как-то управлять рисками и планировать жизнь дальше месяца вперёд нужно иметь нормальные доходы, это без вариантов (и тут опять же встаёт вопрос целесообразности вложения в образование как можно раньше).
mixsture
00.00.0000 00:00+1Красивый график, жаль только, что ипотеку придется платить с реально располагаемых доходов. А он почему-то совсем не растет так хорошо.
DistortNeo
00.00.0000 00:00А он почему-то совсем не растет так хорошо.
Вы работу менять не пробовали?
P.S. Мне вот тоже казалось, что растёт не так хорошо, а потом я посмотрел статистику отчислений в налогую и ПФР — растёт и ещё как. Просто на фоне роста цен рост зарплат не очень заметен.
Vadiok
00.00.0000 00:00+3Вы работу менять не пробовали?
Вот как раз до того как взял ипотеку менял работу каждый год, а теперь страшновато (на самом деле это не единственная причина, но тоже фактор).
konst90
00.00.0000 00:00Реальные располагаемые доходы с 2014 года плюс-минус стоят на месте. Совет менять работу - конечно, хороший, но для среднего россиянина не работает.
D1m1tr4dz3
00.00.0000 00:00+3Ипотека. Общий обзор или правильно ли я всё понимаю? Поправьте мои ошибки, пожалуйста.
1) "Льготная" (от 7.2%) идёт только на первичку и под строгие условия от вас (молодая семья, ИТ в аккредитированных конторах и т.п.) но без строгих требований к сданому застройщиком жилью? Я за 20 осознанных лет уже насмотрелся на "новострой".
2) Банк дополнительно дерёт себе 0.3-1.2% на "страховке" и вы обязаны всегда ему платить эту "мзду" безотлагательно? Даже 0.75% с условных 5 000 000 (цена 50 квадратов, усреднённо, Регионы РФ без 2х столиц с их областями) уже 37.5к и за них можно спокойно снимать неплохую квартиру, живя в ней. Уже с амортизацией + кое что могут "купить" хозяева или "вычесть" при покупке Вами...
3) Я понимаю, что с фиксированной ценой в рублях можно хоть 20 лет платить. Но вот если ежегодно рубли переводить в $, то выгоднее: а) брать ипотеку б) снимать квартиру ?
4) Долгосрочные ипотеки - уверенность в завтрешнем "дне". "Дно" сданых квартир в 2005-2010х годах по СНГ начинает планомерно стучать через 10-15 лет в довольно заметных масштабах, если жильцы не грызли свой ЖЭК или сделали ТСЖ. Короче - почти всегда по регионам... А это: лифты, крыша, насосы в высотках, стояки и прочая мелочь. Чем позднее дом сдан - тем раньше всё "всплывает".
5) Я не учитываю "прочие" вводные, ибо тогда в ипотеке теряется вообще какой либо смысл: ведь рынок арендной недвижимости довольно здраво реагирует хотя бы на: потребительскую инфляцию, среднюю з\п в регионе и фактическую миграцию платёжеспособного населения. Если не Москва, Питер и условные Тюмени с их областями да сателитами, то "железная" ипотеке скорее всего минус.
6) "как не оказаться без денег и без квартиры" - если ипотека на 10+ лет, то просто купить $ наличкой будет намного более здравым решением. За 30 лет эта схема не подвела никого по СНГ, в регионах.
7) В целом, если говорить о Москве, Питере, Тюмене, пригородах и т.п. - да, цена квартиры с каждым годом будет только расти. Но погасить условно "пораньше", за 5-7 лет вместо 10 и на разницу взять $ или вторую ипотегу (не на себя) - намного более выгоднее, чем "тянуть резину" с вашей одной. Магия нестабильности $ среднестрочной (5-10 лет) перспективы в СНГ.
p.s.: я напомню, что тезисы выше - это скорее вопросы, чем утверждения, несмотря на то, как они выглядят. И они требуют коррекции и обсуждения. Спасибо
Gradiens
00.00.0000 00:00+9Почему-то в статье не указывается две вещи:
1) Риск, что даже такие активы, как вклады, станут неликвидом. Ну не сможешь забрать вклад, и все. Мало ли что может произойти в стране и в мире.
2) Шанс, что кредит станет ничем. Так уже было в нашей истории. Например, у меня родители строили "кооператив" в советское время. И оставшийся платеж (около половины стоимости квартиры) в 92 году превратился в стоимость пары буханок хлеба.
wmgeek
00.00.0000 00:00+3Вы взяли ипотеку под хороший процент на 20 лет и у вас есть средства погасить ее досрочно? Инвестируйте эти деньги в себя. Обучайтесь. Переезжайте. Деньги обсесцениваются. У вас не будет возможности в будущем сделать то, что вы можете сделать сейчас за эти деньги. Все станет дороже. И другого кредита чтобы сделать это, со ставкой ниже чем по ипотеке, с налоговым вычетом - не будет.
Norgorn
00.00.0000 00:00+8Тут главное не забыть, что человек тоже "обесценивается". Есть риск, что "потом" не удастся заработать столько же, несмотря на инвестиции в себя (болезнь или мировой кризис какой, или учились не тому). Ипотечное жильё можно вообще потерять из-за неудачных временных обстоятельств. Ннапример, заболел и год не работал - уже всё нормально, дальше бы платить, а всё (ну вот решили в банке не ждать - по глупости или умыслу).
Иметь своё жильё - большая роскошь, потому что просто прожить можно на очень маленькую сумму (от голода нынче умереть не так просто), а вот сократить расходы на аренду/ипотеку может быть весьма затруднительно. Вообще, жильё можно и в "обратную ипотеку" сдать, продать и доживать на вырученное, можно смелее менять работу (с готовностью жить на хлебе и воде, если не повезёт, зато точно не на улице). Совершенно иные возможности в жизни.
vtal007
00.00.0000 00:00+3"инвестируйте в себе" это ж просто слова. Почему досрочное избавление от долга это не инвестирование в себя. Как по мне это тоже "в себя". Свою ж квартиру то "выкупаю"
Обучение? ну самое дорогое это 200к наверно (больше я не знаю зачем платить) - это копейки для ипотеки
Переезжать? при ипотечной квартире? куда? зачем?
Деньги обесцениваются, но это проблема богачей. У людей попроще просто выбор - купить макароны или купить гречку (может даже с мясом)Areso
00.00.0000 00:00Между богачами и выбором купить макароны или гречу есть средний класс. И вот он, в том числе, заинтересован в сохранении накоплений.
Другое дело, что богачи могут и оффшоры, и фирмы, и ВНЖ-вторые-третьи гражданства, а что мог средний класс?
1) открыть 1, 2, n депозитов на сумму, покрывающуюся АСВ (1,4 млн рублей)
2) купить вторую квартиру, возможно в ипотеку, под сдачу. В моём кругу я часто слышу "квартира на старость" - т.е. вместо/в дополнение к пенсии.
3) некоторые на фоне безумного ралли ценных бумаг и их рекламы попробовали туда войти, благо рекламы этих продуктов едва ли не больше, чем рекламы курсов для вайтишников.
Суммарно, у большинства, этот "капитал" от 1 до 3 миллионов рублей. Ну сложно назвать их богачами.
vtal007
00.00.0000 00:00+1Ну да, депозит не помешает, подушка нужна на черный день.
не знаю как в вашем регионе, в Москве аренда слишком дешевая, чтобы покрывать ипотеку
ну да, попробовали. А потом случился февраль.
Но Вы отвечаете на вопрос "какие мысли есть у среднего класса", а я отвечал на тезис про то, что "инвестиция в себя" это пустой звук. Ничего конкретного
hrozhek
00.00.0000 00:00+1Есть субъективное ощущение, что хороший процент был только на новостройки после их существенного подорожания в 2019-2020 годах и в болшинстве случаев с субсидированной ставкой (то есть за счет остальных граждан, но поддерживают при этом фактически застройщиков). Даже в 2019 в мае брал новостройку под 10,9% и это было хорошей ставкой, в 2015-2017 ставки на новостройки у меня были около 13% (справедливости ради, одна из ставок с учетом нулевого первого взноса). Минимальное, что мне удавалось взять - 9,95% рефинансирование в 2018 году. Сейчас ради интереса подавал заявку - на вторичку одобрили 12% с 20% первым взносом.
При этом накопительный счет у того же Тинька имеет доходность 3,5%. Понятно, что есть всякие расходно-пополняемые вклады, но чем они удобнее в плане расходов и пополнения, тем ставка ниже.
Это очень субъективно, но я ни разу не пожалел о своих решениях закрывать ипотеки досрочно. Один раз это меня буквально спасло - в 2017 в январе закрыл ипотеку, а в феврале у банка (Енисей) отозвали лицензию и грузовик с закладными потерялся, а за долги боролись АСВ и мелкие ООО-шки, которым продали долги. В 2022 году заемщики еще судились о том, кому платить долг.
Правда, я и брал их все свои ипотеки с расчетом вносить определенные суммы и закрываться за 1-4 года, а одобрение получал на максимальный срок.
Viacheslav01
00.00.0000 00:00+5"покупаешь короткие государственные облигации ОФЗ"
Ну что сказать, кто не знает историю, обречен на ее повторение.
strvv
00.00.0000 00:00это попытка народу рассказать про азиатский кризис 1997 года и когда, "внезапно", неожиданно в 1998-м наши ГКО чуть более чем полностью навернули таких эффективных вложенцев? Помню, когда в самом конце 90х - начале 2000х потом Тройка-Диалог Варданяна? докапывалась до всех с быстрым заработком - её активно посылали. ибо и 3 лет не прошло, а сейчас прошло 20+ и можно окучивать "ответственных мамкиных инвесторов".
Areso
00.00.0000 00:00+3После войны выпускались государственные займы "восстановления и развития народного хозяйства". К 1956 г. госдолг по облигациям превысил 250 млрд руб. (почти половина доходов бюджета СССР).
19 апреля 1957 г. ЦК КПСС и Совет министров СССР приняли постановление "О государственных займах, размещаемых по подписке среди трудящихся Советского Союза", которое фактически заморозило все выплаты и выигрыши по ранее выпущенным облигациям. При этом власти утверждали, что это решение было "подсказано снизу" трудовыми коллективами. Фактически это означало дефолт по гособлигациям.
Впоследствии в СССР были выпущены только два госзайма: в 1966 и 1982 гг.
После распада СССР выплаты по ним окончательно прекратились, за исключением займа 1982 г., который выкупался до 2013 г.
(с) https://tass.ru/info/4209395
Не знаю кого как, а меня дедушка учил не играть в азартные игры на деньги.
strvv
00.00.0000 00:00+1особенно с государством. хотя сейчас смотрю как много покупают лотереи в надежде на выигрыш - это не лечится. а эти все лотерейные конторы принадлежат одному перцу.
seasadm
00.00.0000 00:00А как насчет роста стоимости недвижимости? В России она стабильно повышается. Это кажется не учтено в статье.
Areso
00.00.0000 00:00+3А как насчет роста стоимости недвижимости? В России она стабильно повышается. Это кажется не учтено в статье.
Не всегда, не везде, иногда бывает снижения, причем на несколько лет.
Причем номинально их почти не видно, но реально они есть.
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00А как это связано с вопросом о том, стоит ли погашать досрочно ипотеку?
seasadm
00.00.0000 00:00+1Условную квартиру можно сравнить с денежным депозитом, который приносит некоторый годовой прирост. Ну тоесть мы тратим на обслуживание условные 7.5% плюс годовая страховка жизни, но стоимость квартиры тоже растёт к примеру на 5 % в год. Не так?
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+2По условиям вопроса, квартира у человека уже куплена. От того, будет он погашать ипотеку досрочно, или нет, она у него не исчезнет. Поэтому вопрос темпов роста стоимости недвижимости никак не влияет на решение о досрочном погашении.
ole325
00.00.0000 00:00Это влияет на профит от покупки, а не от ипотеки. В статье досрочное погашение.
DistortNeo
00.00.0000 00:00В России она стабильно повышается. Это кажется не учтено в статье.
Конкретно в России недвижимость — одна из худших инвестиций. Потому что рост цен на недвижимость не опережает ни доходость по депозитам, ни даже покупку долларов и хранение их в трёхлитровой банке.
Пик стоимости недвижимости был в 2008 году. Прошло 15 лет, и недвижимость до сих пор не доросла до цен 2008 года (с поправкой на инфляцию). А на промежутке 2015-2019 она даже дешевела в рублях.
То, что недвижимость роста опережающими темпами на промежутке 2020-2022 годов, не значит, что так будет происходить и дальше. Просто нет предпосылок для её роста.
seasadm
00.00.0000 00:00+1Я сужу по рынку недвижимости моего родного города. Я купил однушку четыре года назад за 2800. Сейчас она 3500. Двушка купленная пять лет назад - 1700. Недавно соседи продали свою такую же за 3000.
DistortNeo
00.00.0000 00:00Я купил однушку четыре года назад за ...
Ещё раз повторюсь. То, что недвижимость росла опережающими темпами на промежутке 2020-2022 годов, не значит, что так будет происходить и дальше. Смотреть надо на длинной дистанции.
Так-то я в 2019 году купил квартиру за 12.6 млн, которая в 2004 году была продана за 10.4 млн. Доходность 1.2% годовых. Сейчас эта квартира стоит около 18 млн, причём с тенденцией к дальнейшему снижению — доходность 3.7% годовых. Все равно хуже депозита.
Xeldos
00.00.0000 00:00+1с поправкой на инфляцию
Это у вас интересный способ определения доходности, однако. То есть вы хотите сказать, что в России есть хначительно более доходные инвестиции с поправкой на инфляцию? Купить биток по 20000 и продать по
8000015000?DistortNeo
00.00.0000 00:00Это у вас интересный способ определения доходности, однако.
Inflation-Adjusted Return, а что не так?
То есть вы хотите сказать, что в России есть хначительно более доходные инвестиции с поправкой на инфляцию?
Поправка на инфляцию никак не влияет на относительную доходность инвестиций.
Купить биток по 20000 и продать по 15000?
Ну вот примерно то же самое с ценами на квартиры и происходит. Квартиры в долларах сейчас стоят дешевле, чем в 2008 году. Но в рублях дороже.
anatolius
00.00.0000 00:00с учётом того, что жилая недвижимость, как правило, покупается в основном на ипотечные (т.е. заемные) деньги и того как выросли цены на недвижимость в последние пару лет ваше утверждение мягко говоря не соответствует действительности.
DistortNeo
00.00.0000 00:00+1Чтобы стать успешным инвестором, достаточно покупать актив на минимуме, а продавать на максимуме. Это же так просто делать ретроспективные выводы!
anatolius
00.00.0000 00:00большинство людей квартиру покупают чтобы было где жить, а не ради инвестиций.
edo1h
00.00.0000 00:00Ой ли. У нас в городе ещё не так давно было, что заходишь в дом, сданный года два назад, и пусто. В большинстве квартир не живут, не делают ремонт, ничего. При этом квартиры все проданы ещё до сдачи дома.
ole325
00.00.0000 00:00+4В минусы добавил бы, "закрыли ипотеку и пошли за авто-кредитом", либо "закрыли ипотеку, а на ремонт кредиты дорогие, решили копить". И люди ограничивая себя во многом закрывают за 3-5 лет, вместо 10 лет, а потом начинают ремонты и т.д. В примере 7% или 8%, это так себе заработок. А вот 7% или копить и не накопить, такое себе. По мне оптимально набрать подушку на год платежей, а остальное тратить.
Ипотека под 0.01% не ведитесь, можно остаться еще и с долгом банку, т.к. после покупки реальная цена раза в 1,5 ниже.
hMartin
00.00.0000 00:00Что случится в случае гиперинфляции?
Процент зафиксирован, сумма выплаты тоже. Если завтра зарплаты станут в миллионах, то выходит, что все долговые обязательства можно будет выплатить со сдачи после покупки пирожка?
А что происходит если в гиперинфляцию не успел скинуть кредит, потому наступила деноминация?
RationalAnswer Автор
00.00.0000 00:00+3Деноминация никак не влияет, это же чисто формальный процесс. А вот гиперинфляция, если ваши номинальные доходы за ней поспевают – то это прекрасно для всех заемщиков. Сумма кредита быстро становится смешной в реальной стоимости денег. Так что, если ожидаешь резкого роста инфляции – то досрочно гасить кредит не надо.
familiarny
00.00.0000 00:00Так получилось, что я был программистом, потом занимался недвижимостью и в итоге ушёл в финансовые аналитики и трейдеры - могу с очень большой уверенностью сказать, что наиболее печальный для банков и положительный для вас сценарий - когда вы покупаете квартиру в ипотеку в городе миллионнике второго порядка, сдаёте её и все имеющиеся средства используете на досрочное погашение, с уменьшением срока платежа (а не суммы). Это первое. Класть деньги в инвестиции - это самоубийство. Биржа это место, где меняют деньги на надежду, а не наоборот. Это второе. И по квартирам тоже есть марджин колл, кто не знает - в центральном округе Москвы, налоги на квартиры стали одномоментно более 200-250 т.р. + коммуналка + ндфл с аренды. Где гарантии, что данную практику не расширят?
navion
00.00.0000 00:00+1Почему выгоднее снижать срок кредита?
Areso
00.00.0000 00:00+1На самом деле, там разница непринципиальная если вы платите всегда с опережением графика. Скажем, каждый месяц сверху кидаете 10к.
А вот если вы хотя бы иногда не кидаете "вперёд", скажем, перед НГ или перед отпуском, то выгоднее получается снижать именно срок против суммы.
Просто потому, что уменьшая срок, вы снижаете сумму процентов, потому что процент суть производная величина от занятых денег и срока.navion
00.00.0000 00:00Не сразу понял, что речь про размер переплаты по ипотеке. Наверное поэтому в Юникредите нельзя снижать срок кредита, а только размер платежа (с чуть меньшим снижением срока).
Norgorn
00.00.0000 00:00+4потому что процент суть производная величина от занятых денег и срока
Чего? Процент зависит только от долга. Процент за месяц это, вроде, долг×ставка/365×число_дней_в_месяце. И вот эту сумму вы платите обязательно каждый месяц просто за пользование деньгами. + в обязательный платёж входит небольшая сумма в основной долг (чтобы он уменьшался хоть немного). А дальше - всё в основной долг, независимо от того, что вы там уменьшаете, срок или платёж.
Ну и очевидно, что если платить фиксированно N денег в месяц, нет никакой разницы, что там уменьшать - заплатите вы одинаково и за одинаковый срок закроете ипотеку. Если иногда пропускать, то, конечно, если обязательно платить больше, то долг закроется раньше, но это итак понятно.
befart
00.00.0000 00:00-1Ключевое слово - инфляция. Если ипотека ниже инфляции, то ее математически выгодно брать, но это все льготная ипотека, этот убыток банкам покрывает государство. Честная коммерческая ипотека должна быть выше уровня инфляции, только так банку есть смысл ее выдавать, а процент по вкладу в банке всегда ниже инфляции. Так что, без льгот от государства не получится выгодно за счет вкладов покрывать ипотеку.
И с льготной ипотекой тоже есть тонкости, это же все новостройки, имхо они переоценены. Говорят, за покупку налом сразу застройщик дает хорошие скидки, а по ипотеке уже нет. Но главное, мне не нравится в новостройке то, что это, скорее всего, необжитый спальный район, с плохой инфраструктурой, качество жизни будет в нем не очень. Поэтому я за советскую вторичку, она в хороших районах, как правило, но по ней нет выгодной ипотеки.Kanut
00.00.0000 00:00Честная коммерческая ипотека должна быть выше уровня инфляции, только так банку есть смысл ее выдавать
Это не совсем так. Потому что ипотека со ставкой ниже уровня инфляции это с точки зрения банка всё равно лучше чем если деньги просто лежат на счету и инфляция сжирает их по полной.
befart
00.00.0000 00:00ну они же не только ипотеку раздают, разные формы кредитов есть, и они все приносят прибыль, даже инвестиционную деятельность некоторые банки ведут, и там есть прибыль. А если у банка излишек средств и с помощью ипотеки он минимизирует убыток, то можно просто перестать привлекать вклады граждан, если не умеют эти вклады выгодно вкладывать.
Kanut
00.00.0000 00:00Конечно есть разные формы кредитов. Но это не отменяет того факта что далеко не всегда получается давать кредиты по ставкам выше инфляции.
Вон в отдельных странах Европы пару лет назад иногда кредиты можно было получить даже под негативную ставку.
befart
00.00.0000 00:00Вертолетные деньги, нулевая ставка рефинансирования? Это опять все государствами делалось, чтобы экономику расшевелить, не совсем рыночный механизм, разовые решения государств.
Kanut
00.00.0000 00:00Кредиты и ипотеки точно так же работают по принципу "спрос-предложение". И если желающих выдать кредит много, а желающих взять мало, то ставки падают.
В Германии по моему минимум последние лет пять ставки по ипотекам были ниже уровня инфляции.
befart
00.00.0000 00:00Эта волатильность тоже зависела от государств. Центробанки давали банкам деньги под 0 или даже под отрицательную ставку, банки давали кредиты-ипотеки под, условно, 1-2 процента, а инфляция была, ну пусть 5 %. Взявшие кредиты и банки заработали свои пару процентов. Я выше неправильно написал, что убытки покрыло государство, оно деньги просто напечатало, разогнав инфляцию, зато простимулировало экономику, а убытки оплатили все остальные граждане, чья жизнь стала дороже на 5 %.
Kanut
00.00.0000 00:00Далеко не все кредиты это перекридитовка денег Центробанка. Более того далеко не все кредиты выдавались банками.
edo1h
00.00.0000 00:00Честная коммерческая ипотека должна быть выше уровня инфляции
должна быть. однако инфляция плавает, ставки ипотеки плавают вместе c ней.
выгодно брать ипотеку в те моменты, когда в экономике всё спокойно и инфляция невелика; жизненный опыт подсказывает, что в россии это ненадолго и потом инфляция опять вырастет (а ставка ипотеки зафискирована)befart
00.00.0000 00:00+2Я бы вообще РФ с точки зрения экономики не сильно анализировал. Вся эта экономическая наука хороша для стабильных стран, со строгими правилами игры, а у нас регулярно что-то политическое происходит, под что потом пытаются экономические рецепты подогнать. Да инфляция в РФ была всегда последние 30 лет, но у нас запросто могут и золотой червонец ввести, и ржаную марку, и вообще деньги отменить в рамках построения какого-нибудь коммунизма)
FGV
Бонус это только в том случае если сумма вклада больше остатка по кредиту. В остальном - минус.
RationalAnswer Автор
Почему? Нет, мы же при принятии решения о досрочном гашении части кредита должны рассматривать только эту конкретную сумму и влияние нашего решения на нее при прочих равных. Проценты по той части кредита, на гашение которой у нас денег нет, так и так будут начисляться независимо от принятого нами решения - так что это вообще нерелвантная информация.
FGV
А, кажись понял. Т.е. есть сумма на покупку жилья и вместо покупки берем ипотеку, а сумму кидаем на счет в банке под тот же процент (или больше), так?
RationalAnswer Автор
Нет, тут ситуация более типичная - человек купил квартиру в ипотеку так, чтобы потратить все накопленные сбережения на текущий момент + платеж по ипотеке ежемесячный был комфортный (т.е. не впритык - меньше, чем обычно остается с зарплаты после расходов на жизнь). Соответственно, постепенно копится "излишек" сбережений даже после уплаты взносов по ипотеке.
Вопрос - куда отправлять этот излишек, на гашение ипотеки, или куда-то инвестировать? В ряде случаев инвестировать выгоднее получается - например, если текущие ставки депозитов сильно выше % по кредиту.
beerchaser
есть забавный нюанс, что доходность необходимо считать, как разницу процентов, которые начислил банк и процентов, по которым начислен доход. при заявленных 7 процентах расходных и 11 доходных в плюс идет только 4%, что за год на 1 000 000 составляет 40 000 руб. таким образом, дополнительный доход в месяц составит 3 тысячи на 1 миллион, который вложен мимо ипотеки.
в расчете не учтена стоимость страховки, которая еще подрежет доходность и без которой банк радостно поднимет ставку.
vp7
На это можно посмотреть чуть по другому - взять весь период выплаты и посчитать. При разнице в 4% и ожидаемом сроке закрытия кредита в 5 лет с каждых положенных мимо ипотеки 100 т.р. получим 20 т.р., а сложный процент (когда полученные проценты уходят во вклад) вполне могут покрыть разницу в страховке. А с взятого в пример миллиона получится 200 тысяч.
Можно возразить, что сумма маленькая и "через 5 лет деньги будут стоить значительно меньше", но это та сумма, которую вы получите бонусом без каких-либо телодвижений.