Привет, Хабр!
Мы, Ирина Соколкина и Наталья Просветова, product owner’ы команд «Сопровождение ипотечных кредитов» и «Электронная регистрация. Сделка вне офиса» в Банке ДОМ.РФ, расскажем о проекте по внедрению электронной закладной на разных этапах жизненного цикла ипотечной заявки.
В мире, где удаленно можно сделать практически всё, банки стремятся сократить физическое взаимодействие с клиентом. Это выгодно как клиенту, который экономит своё время, так и организации, которая экономит время своих сотрудников. Но нельзя просто так взять и перевести процесс оформления закладной в онлайн - для этого должны быть законодательная база, технические возможности и реализация на стороне банка.
Развитие рынка e-закладных и практика их применения на первичном рынке недвижимости с помощью механизма секьюритизации позволит банкам увеличить ликвидность, что особенно важной в нашей новой реальности. Мы активно добавляем новые возможности: оформляем электронные закладные для новостроек на этапе выдачи кредита, оформляем e-закладную, если у клиентов общая долевая собственность, если сделка проходит с представителями несовершеннолетних или по доверенности.
Как мы это делаем
Мы часть большого проекта Автоматизации процессов ипотечного кредитования и сопровождения (АПИКС). Это узкоспециализированное ПО, предназначенное, как ясно из названия, для автоматизации всего, что связано с ипотекой. С точки зрения пользователя это веб-интерфейс, позволяющий работать с ипотечными заявками и кредитами на различных этапах.
Для решения задачи, о которой непосредственно статья, есть две проектные команды специалистов, в которые входят бизнес- и системные аналитики, тестировщики, бэк- и фронт- разработчики. В случае возникновения проблем у каждого направления есть свой техлид, всегда готовый ответить на сложные вопросы и найти компромиссное решение. Архитектор согласует верхнеуровневую структуру решения, а девопсы, техподдержка и релиз-менеджер помогают нашему проекту беззаботно жить на проде и упрощать жизнь клиентам. Подробнее о процессах в АПИКСе можно почитать вот тут.
Цифровизация пользовательского пути
Итак, что же такое закладная и её электронная версия? Это ценная бумага, который подтверждает передачу квартиры в залог банку после оформления ипотеки. Эта штука призвана гарантировать банку возврат заемных средств в случае, если клиент не потянет выплату ипотеки. Наша задача - сделать процесс удобным для обеих сторон.
Теперь давайте смоделируем путь клиента для оформления бумажной закладной (если вам интересна полноценная последовательность - про нее можете почитать тут.
Сначала вы находите квартиру, влюбляетесь в неё и хотите её приобрести. Потом оцениваете свои возможности и понимаете, что без ипотеки мечте реальностью не стать. Выбор банка - сложный процесс, где вам нужно повстречать тех, кому вы доверяете. Банк должен ответить вам взаимностью, после чего вы сможете оформить ипотечный кредит.
В процессе сделки банк формирует закладную, которую необходимо зарегистрировать, собрать пакет документов, прийти в МФЦ, попасть по талону к специалисту и отдать документы для процесса регистрации закладной. Спустя какое-то время посещение МФЦ повторится для получения готового документа. Обычно этот процесс совпадает с регистрацией права собственности на недвижимость, но тем не менее.
В 2020 году эта схема стала неудобна - МФЦ и банки стояли закрытые из-за пандемии COVID-19. В мире, который быстро научился заказывать доставкой всё, что только возможно, нужна была альтернатива - и ею стало распространение электронных сделок и закладной. Оформление стало возможным с 2018 года, но первые несколько лет это не был целевой путь клиента.
Как это работает
Суть процесса получения электронной закладной сводится к формированию XML-файла, который подписывают электронной подписью и подают на регистрацию пакета документов в специальном государственном органе - Росреестре. Для этого мы создали свой отдельный блок в АПИКС, проработали UX/UI и бизнес-процесс в Camunda.
Клиент должен предоставить документы, необходимые для оформления e-закладной. Специалист, который будет работать в ИС, проверяет, чтобы все документы были корректно прикреплены в систему.
Дальше по процессу клиенту требуется подписать заявление с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) — цифрового аналога собственноручной подписи. Но как определить, что УКЭП нашего клиента корректна и принадлежит именно этому человеку?
Для этого есть Удостоверяющий Центр (УЦ), с которым сделана интеграция для бесшовного процесса. Процесс подписания документов сотрудником осуществляется через КриптоPRO. Клиенту же необходимо воспользоваться приложением MyDSS.
Итак, все документы подписаны и нам необходимо отправить пакет в Росреестр для регистрации. Для выгрузки данных из БД мы используем XML-файлы. Их шаблоны описаны в XSD-схемах. Система упаковывает выгрузки в архив и отправляет их через API в Единую Интеграционную систему управления и распространения данных (ЕИСУРД) и интеграционный шлюз (ИШ).
После успешного ответа от ИШ о том, что пакет документов вместе с подписанными заявлениями успешно сформирован и отослан в Росреестр, ответы от Росреестра принимаются не через REST API, а через ActiveMQ очередь.
Росреестр складывает сообщения о текущем статусе рассмотрения пакета документов в очередь. На основании сообщений из неё меняется текущий статус пакета документов. Уведомления о смене статуса между микросервисами АПИКСа передаются с помощью RabbitMQ. Также для пользователя доступна история изменений статуса пакета документов, за которую отвечает HistoryService.
Для тех пакетов, по которым доступно получение архива результирующих документов, приходит сообщение, содержащее ссылку на документы и идентификатор запроса. Далее выполняется запрос к ИШ через REST API для получения архива.
Архив и содержащиеся в нем документы сохраняются в document-service и доступны пользователю для дальнейшего просмотра.
Для обмена документами с ИШ используется единое хранилище документов DocStore. Если вы всерьез задумались разобраться во внутренней архитектуре АПИКС, вот тут мы подробно об этом рассказали.
Процесс для нас не выглядит как черный ящик, в который документы размещаются и раз в какое-то время проверяются на готовность. API на каждом этапе сообщает ответный статус документов: “приняты”, “в обработке”, и так далее. Каждое действие мы логируем для последующего сбора фактуры в случае каких-либо проблем.
Как только АПИКС получит какой-либо ответ от Росреестра, то автоматически отправит уведомление ответственному сотруднику и клиенту. В случае возникновения проблем в сообщении будет указано что именно пошло не так, в случае успеха - сообщение о регистрации ЭЗ. Финальной точкой будет принятие депозитарием зарегистрированной е-закладной — это значит, что наша миссия выполнена.
Что это дает банку
Электронная закладная является одной из важнейших частей цифровизации клиентского пути. Ее применение на первичном и вторичном рынке жилья позволяет ускорить и упростить процессы, связанные с оформлением и погашением кредита, а для банка – позволяет наращивать портфель за счёт увеличения потенциала секьюритизации. В долгосрочной перспективе снижение стоимости предоставления кредитов для банка может привести к снижению процентной ставки.
Нельзя не отметить снижение вероятности человеческой ошибки: ранее могли возникнуть ситуации, когда на бумажных носителях в разных версиях сотрудники допускали ошибки при формировании закладной, что влечет за собой много минусов как для клиента, так и для банка.
В 2022 году мы достигли показателя в 74% оформления электронной закладной при сделках на вторичном рынке недвижимости. Мы научились оформлять е-закладную в момент оформления права собственности при завершении строительства дома и оформлять закладную на этапе строительства.
Внешние катаклизмы приводят к глобальным изменениям рынка. Мы адаптируемся к ним и придумываем новые способы сделать общение клиента с банком более понятным. Развитие электронного документооборота и возможности удаленного оформления сокращают наши издержки и экономят время людей, которые доверяют нам свою ипотеку. Цифровое будущее уже наступает.