Первую команду строителей мы уволили через три месяца. Потеряли время и деньги. Вторую — тоже. Это я к тому, что посёлок бизнес-класса с нуля — это не история про вдохновение и концепцию. Это история про то, как много раз всё шло не так.

Меня зовут Максим Серяков, основатель группы MDI. Три года я занимаюсь девелопментом коттеджных посёлков в Московской области. Два проекта комфорт-класса уже завершены и заселены. Этот текст — про третий проект, который мы реализуем на Новорижском направлении.

Я расскажу по сути: как искали землю, какие проблемы всплыли, во сколько обходится инфраструктура, где ошиблись и какие решения сработали.

Что такое «досуговый дом» и зачем его строить

Я не сразу пришёл к формату бизнес-класса. Первый посёлок, «Малинки Лайф», был эконом-сегментом: участки, дорога, свет, остальное сами. Второй, «Сосны Вилладж», уже комфорт-класс: единый стиль домов, асфальтовая крошка, газгольдеры, базовая инфраструктура. 

И вот к нам начали приезжать совсем другие люди, которым этого было мало. Я долго с ними разговаривал и понял: зачем состоятельный человек едет за город.

Первое — природа. Круглогодичная зелень, сосны и ели. Причем для перезагрузки от московского ритма нужен хвойный лес прямо на участке, а не молодые посадки в поле.

Второе — вода. Загородная жизнь в головах людей неразрывно связана с водоёмом: тишина, утренний туман над водой. Без воды картинка не складывается.

Третье — инфраструктура для жизни. Вопрос «что я тут буду делать?» должен иметь ответ: теннисный корт, баня, детские площадки, пруд с пляжем, волейбол, воркаут.

Четвёртое — сообщество со схожим укладом. Когда люди покупают дом для отдыха, им важно понимать, что сосед приехал за тем же. За тишиной и природой. Плюс приватность — возможность отключиться от внешнего мира полностью, без лишних глаз.

Пятое — сервис. Предприниматель или топ-менеджер с плотным графиком не хочет сам решать вопросы с участком. Ему нужна управляющая компания, которая сделает всё за него: встретит курьера, уберёт снег, подготовит дом к приезду. Я сам не хочу звонить председателю и объяснять, почему мне нужно пустить подрядчика. Поэтому мы создали собственную управляющую компанию — она работает через приложение.

Таким людям был нужен другой формат — дом для отдыха, а не для хозяйства. Им важен был формат загородного дома как места отдыха, а не постоянной хозяйственной нагрузки.

Именно под эти запросы я и стал строить «Ели Estate».

Как мы искали и осваивали землю

Половина успеха любого девелоперского проекта — правильный участок. 

Под поселок я искал землю семь месяцев. За это время я посмотрел более 270 участков в разных частях Подмосковья.

Чаще всего это были поля или территории с молодым лесом. Мне же хотелось найти место с уже сложившейся природной средой — взрослым хвойным лесом, водой или возможностью её создать.

В итоге подходящий участок я нашёл на Новорижском направлении, в районе Поджигородово. Это примерно 60 минут по Новорижскому шоссе или Скоростной М-11 от МКАД

Когда мы впервые зашли на территорию, это был обычный запущенный участок: завалы, сухостой, следы старого русла притока реки Нудоль.

Мы провели санитарную очистку — убрали поваленные деревья, сухостой и мусор. Лес вырубать и выравнивать территорию под стандартную нарезку не стали. Планировку разрабатывали с учётом существующего ландшафта, сохранив большую часть взрослых деревьев.

Сейчас на территории около 2 800 хвойных деревьев — они и задают общий характер пространства. Дополнительно высадили примерно 1 500 сосен и елей.

Чтобы во время стройки не повредить деревья, мы заранее отмечаем, где проходят их корни, и не копаем в этих местах.

Стволы закрываем щитами, чтобы техника и рабочие случайно их не задели.

Под деревья мы адаптировали проект. Но у нас в первые месяцы стройки возникли проблемы с рельефом. Лес находится выше посёлка по уровню. Первой же весной оттуда потекла вода — весь поселок рисковал поплыть. Мы прокопали вдоль всех прилесных участков ров длиной 700 метров. Он собирает воду со стороны леса и отводит её в обводной канал. Работа заняла полгода. 

Как мы делали пруды там, где их не было

Вода — центральный элемент концепции. 

На территории было пересохшее русло притока реки Нудоль. 

Можно было его просто засыпать и нарезать больше участков — это проще и выгоднее. Но мы решили иначе: спроектировали каскад рукотворных прудов. Работа заняла ровно год.

Для гидроизоляции мы закупили 1,5 гектара бутилкаучуковой плёнки — специально выбрали голубую, лазурную. 

Её уложили по дну, чтобы вода не уходила в грунт и не превращала участки вокруг в болото. По берегу сделали дренажную систему.

Чтобы вода не цвела, сделали замкнутую систему. Скиммеры собирают всё с поверхности, дальше вода перетекает из одного пруда в другой, из второго — в третий, а потом уходит в овраг. Систему подпитывают две скважины. Плюс мы предусмотрели аэрацию, фильтрацию и регулярную очистку.

Отдельно строим пруд с подогревом площадью около 150 м² — для купания зимой. Заработает после подключения газа.

Часть пруда заходит прямо в границы участка и оформлена в собственность владельца. То есть человек покупает землю, внутри которой есть свой кусок водоёма.

Так можно потому что пруд искусственный. Для естественных рек и озёр так сделать нельзя — там действует береговая полоса общего доступа.

Инфраструктура

Команду строителей мы пересобирали трижды. На этом потеряли почти полгода. В итоге вышли на человека, который руководил строительством в Сколково — он и закрыл этот вопрос.

Поэтому, в поселке уже работают теннисный корт, баскетбольная площадка, детская зона с батутами, воркаут со скалодромом, площадка для йоги, зоны барбекю и костровые места у воды, пляжная зона, пляжный волейбол.

Вместо глухого металлического забора по периметру посёлка мы используем земляные валы — это и шумозащита, и декоративное решение. На одном из валов уже сделали детские горки и тюбинговую трассу с круглогодичным покрытием. Весной валы засеем травой, чтобы они создавали дополнительную зелень.

На выезде мы установили стационарную зарядную станцию для электромобилей.

Из ближайших планов — детский сад, продуктовый магазин, фермерский мини-рынок, сквош. Из экзотических запросов резидентов — вертолётная площадка и пруд для рыбалки. Смотрим на спрос.

Что касается коммуникаций — свет, интернет и воду мы провели. Осталось: газ и асфальт. Асфальт мы могли бы положить уже сейчас, но не делаем намеренно: впереди земляные работы по прокладке газопровода. К тому же, на территорию еще заезжает тяжелая техника. Разобьем.

Вокруг поселка тоже сложилась полноценная экосистема. 

В десяти минутах на машине — 13 ресторанов. Самые большие в Подмосковье — сафари-парк и стрелковый клуб. Две конюшни, два частных аэродрома. Несколько центров квадроциклов. Четыре экофермы — сыр, молоко, мясо, яйца. В десяти минутах — 150 га охотхозяйств. Приехал на выходные — и занят.

Недалеко от нас — Истринское лесничество. Поэтому иногда даже на территорию заглядывают лоси, ласки и косули.

Единый стиль домов

Боль загородного рынка — разнородная застройка. Красивый жилой дом напротив заброшенной избы. Красный кирпич, зелёная ломаная кровля, разные заборы, бетонные столбы с проводами. Это убивает ценность любого участка в радиусе видимости.

У нас единый забор по всему посёлку — чёрный горизонтальный штакетник со столбами из габиона. Камень для габионов везём с дружественного разреза в Калужской области. Ставим по 40 столбов в неделю.

Все коммуникации под землёй. Хотя с подключением электричества были сложности — монополисты затягивали процесс. Решили, но не быстро. 

Подряд и строительство домов

Раньше мы не строили дома сами — только продавали участки с подрядом, где покупатель выбирал одну из аккредитованных строительных компаний. В прошлом году запустили собственное строительство. 

Первый объект от группы MDI — Вилла LERMONTOV — уже готова. В этом году планируем построить ещё 4-6 домов.

Подрядчиков отбираем по нескольким критериям. Смотрим на оборот — от 200 млн рублей в год, наличие собственного архитектурного бюро и своих строительных бригад, репутацию на рынке. Проверяем всё: от производственной базы до того, как внутри выстроены процессы.

На процессы смотрим, потому что это основа соблюдения сроков. У нас есть обязательное условие — в течение года после покупки должен быть возведён тёплый контур с внешней отделкой и забором. Пустые участки, стоящие годами, разрушают среду. 

Если сам владелец затягивает со стройкой — пытаемся совместно найти выход, например рассрочку.  Если не получается — либо мы выкупаем участок сами, либо он перепродаёт кому-то другому. Сейчас в поселке уже построено 10 домов, и еще строятся — около сорока. 

Каждый проект дома проходит утверждение в управляющей компании. Есть каталог типовых проектов домов, разработанные под архитектурный регламент посёлка. 

Владелец может построить дом под свой вкус — главное, чтобы он вписывался в концепцию посёлка. Для этого мы разработали дизайн-код и архитектурный регламент, которые можно скачать на сайте. Там всё прописано конкретно: материалы, оттенки, форма кровли, тип забора.

При этом по самой конструкции дома жёстких рамок нет: можно строить из камня, керамики, клеёного бруса или делать фахверк.

Знакомство до покупки

Это, наверное, самая нестандартная часть процесса.

Потому что не каждый готов купить дом за городом и соблюдать правила, например, у нас в поселке нельзя разводить пчел и скот, выгуливать собак на детских площадках, шуметь после 23:00. Тут я написал 3 правила, список вообще больше.

Если человек реально заинтересовался покупкой, мы проводим короткое знакомство — просто разговариваем о том, чего человек ждёт от жизни за городом. Бывает, сам понимает: это не его формат. Нам это тоже экономит время. В итоге около 70% тех, кто пришёл на финальный показ, покупают.

Что в итоге получили?

Сейчас в поселке живут 10 семей. Еще 40 — строят дома. Вся земля — ИЖС.

От Москвы около часа езды. В основном берут как загородный дом для выходных, но около 20% переезжают насовсем. Чаще всего это люди на удалёнке — особенно из IT. Для них формат идеальный: рабочий день дома, за окном лес, в Москву ехать незачем.

Посёлок разделён на три квартала — три очереди строительства, каждая со своей логикой. Инфраструктура общая: житель любого квартала пользуется всем, что есть в посёлке.

Ели Estate — первая и основная очередь. Вековой хвойный лес, каскад прудов, участки от 10 до 30 млн рублей. Часть водной глади входит в границы участка и оформляется в собственность владельца. Поскольку пруд рукотворный, водоохранной зоны нет — можно строить баню с выходом к воде, пирс, беседку прямо у себя. 

Внутри квартал поделён на районы: Венеция — у воды, Хвойный — в гуще леса, Прилесной — с личным выходом в хвойный лес, Курортный — зона для посуточной аренды. Готовность инфраструктуры и коммуникаций — около 85%.

Резиденция — вторая очередь. Здесь не было векового леса, поэтому мы сами высадили 1 500 сосен и елей — от 8 до 15 деревьев на каждый участок. Квартал с трёх сторон закрыт лесом, при этом много солнца. Будет свой пруд, банный комплекс, спортивные площадки, сквош-зал и MDI Plaza. Участки от 6 до 19 млн рублей. Основной этап строительства — 2026 год.

Коллекционный — третья очередь, запуск ближе к лету этого года. Снова вековые ели, как в основном квартале. Здесь же планируем сосредоточить повседневную инфраструктуру: магазин, рынок, детский сад.

В 2024 году взяли «Посёлок года» в номинации лучший бизнес-класс Подмосковья. Для нас это скорее ориентир, чем итог.

За 2024–2025 год взяли пять отраслевых наград — в том числе «Посёлок года» в сегменте бизнес-класса. На последнюю премию готовились четыре дня практически без сна: там защита перед независимым жюри, просто так не пройдёшь. 

Взяли!

Экономика

В итоге одна сотка стоит от 900 тыс. Участки от 7 до 18 соток. Да, участки рядом с поселком могут стоить и 200 тысяч за сотку. Разница — это и есть девелопмент: вековой хвойный лес, рукотворные пруды, единый стиль, коммуникации под землёй, инфраструктура, управляющая компания.

Если человек не может оплатить сразу — даем рассрочку. Первоначальный взнос 50–60%. Право собственности переходит после полной оплаты.

Управляющая компания

Обслуживание через УК —  2 700 рублей с сотки в месяц. Это уборка снега, вывоз мусора, обслуживание дорог, инфраструктуры и коммуникаций.

Мы уже обрабатываем около 2000 запросов в месяц. Фиксируем каждую заявку через приложение. Чаще всего это бытовые задачи: пропустить подрядчика, постричь газон, выгулять собаку, убрать снег, встретить курьера.

Запросы бывают и сложнее. Недавно покупатель спрашивал: «Можно, чтобы я отдавал ключи управляющей компании, и они прибирались к моему приезду из Москвы? А когда кафе будет — чтобы мне еду приносили, я ходить не хочу». Звучит, как капризы, но, по сути, это просто готовность платить за чужое время. Такие запросы поначалу удивляли. Потом перестали — понял, что люди приезжают сюда именно чтобы ни о чём не думать. Это и есть сервис.

Архитектурный регламент посёлка мы выложили в открытый доступ — там прописаны материалы, оттенки, форма кровли, тип забора. Если сами занимаетесь девелопментом или просто интересно, как это формализуется — смотрите на сайте.

Я веду канал про загородную жизнь и стройку изнутри. Тут можно почитать:

 — как не переплатить за участок и поймать момент, когда в посёлке ещё низкие цены;

— как понять, что застройщик не кинет и достроит посёлок; 

— на чём экономят недобросовестные девелоперы — и как заметить это заранее.