Статья написана на основе интервью с Михаилом, руководителем проектов группы MDI.

Меня зовут Михаил, я руководитель проектов в группе MDI, мы строим загородные посёлки в Подмосковье. Виллу «Лермонтов» в нашем посёлке Ели Estate я вёл сам, от планировки до отделки.

Проект делали три месяца, над ним работала отдельная команда и четыре дизайнера. Постирочную нарисовали на 5,4 квадрата, это размер городской ванной, и туда влезло всё: стиральная машина, сушильный и паровой шкафы, откидная гладильная доска, шкафы для хранения. А мойку, обычную раковину, в которой замачивают бельё и застирывают пятна, не заложили. Выяснилось это на отделке, когда переделывать что-либо уже поздно.

Выручило нас то, что выводы под воду и канализацию мы туда всё-таки завели, на случай «а вдруг понадобится».

Я потом долго думал, как мы это пропустили. Похоже, мы всё время смотрели на чертёж сверху и ни разу не зашли в эту комнату сами, с футболкой, на которой пятно от клубники. Стоишь посреди идеально продуманной постирочной, а застирать пятно негде.

В частных домах я вижу такие промахи постоянно. Разница только в том, что там никто труб про запас заранее не выводил.

На бумаге всё красиво 

Все комнаты на чертеже одинаково аккуратные. Размеры проставлены, двери на месте, мебель расставил дизайнер, и ничто не намекает, что вы не сможете застирать футболку.

Остальные ошибки планировки вылезают так же, как наша мойка. Их видно, только когда в доме уже живут, а к этому моменту переделка означает вскрытые полы, перенос труб, снятую отделку и бригаду в доме, куда вы только что въехали. Зная это, люди годами живут с неудобным домом, потому что переделка страшнее.

За несколько лет я насмотрелся и на чужие проекты, и на свои, и собрал четыре причины, из-за которых так выходит.

А пакеты куда? 

Пятница, вечер, вы приехали из города с продуктами на выходные. Заходите через парадный вход, потому что другого нет, и тащите пакеты через прихожую, через холл, по чистовому проходу, к кухне в другом конце дома. Если на улице дождь, всю воду и грязь вы протащите с этими пакетами через весь дом.

Поэтому в доме нужен второй вход, на кухню или в кладовую прямо с улицы. Приехали, обошли дом, занесли продукты сразу туда, где они и будут лежать.

Собака заходит в дом после того же дождя. Дальше вы или моете её сразу, или вытираете пол по всему её маршруту. Поэтому у входа ставят санузел с лапомойкой, неглубоким поддоном с душем. В «Лермонтове» это помещение на 3,2 метра прямо у входной группы: сюда же забегает ребёнок помыть руки, и никто не идёт с грязными кроссовками через весь дом.

Обычно такой поддон ставят в уровень пола. Тогда при каждом мытье вы сидите на корточках, одной рукой держите собаку, другой душ. Спина вам это припомнит.

Поддон надо поднимать, и в «Лермонтове» мы его подняли. Высоту подбирают под свою собаку: крупный пёс должен заходить в поддон сам, а маленького вы в любом случае берёте на руки.

Гардеробная у входа обычно одна, и лежит в ней вперемешку всё, от ветровок до горнолыжных костюмов. Летом вы разгребаете пуховики, чтобы достать лёгкую куртку. Заканчивается это тем, что сезонные вещи переезжают в коробки по коридорам и стоят там годами.

Гардеробных лучше делать две. В одной то, что носите сейчас, в другой то, что достаёте раз в год.

Лестница кажется вопросом эстетики до того момента, когда кто-нибудь спускается по ней ночью на кухню за водой. Здесь считают ширину пролёта и ступени, высоту подступёнка, отлёт, и подобрать эти цифры на глаз не выйдет. Сходите к специалисту, иначе первым, кто проверит вашу лестницу, окажется ваша же тёща.

Открытая планировка без зонирования превращает дом в проходной двор. Кухня-гостиная перетекает в коридор, из коридора видны спальни и детские. Кто-то смотрит телевизор, кто-то работает, дети бегают, и уединиться негде.

Разводят зоны буфером. Между общей частью и спальнями ставят коридор, нишу или встроенный шкаф, и тогда человек в спальне не слышит, что происходит в гостиной, даже если дверь открыта.

До того как подписать планировку, проведите по ней пальцем несколько бытовых маршрутов и посмотрите, где они пересекаются.

В «Лермонтове» у нас в итоге получилось пять сценариев входа и выхода.

Парадный, кухня с кладовой, котельная с отдельной дверью на улицу, спа с выходом сразу к чану и мастерблок, то есть хозяйская спальня с гардеробной и своей ванной, откуда выходят на террасу. Котельная с улицы нужна затем, чтобы ночью попасть в неё, не проходя через весь дом, и чтобы при аварии не таскать ничего через жилые комнаты.

Сам заказчик такие сценарии обычно не видит, и я до работы в девелопменте не видел тоже. Искать их должен проектировщик, и по первому разговору с ним понятно, будет толк или нет.

Мы до первой линии на бумаге спрашиваем: для чего нужен дом, постоянное это жильё или дача на выходные, сколько человек в семье и какого возраста, есть ли животные, часто ли приезжают друзья и родня с ночёвкой. Если вас об этом не спросили, а сразу показывают готовые планировки, значит, вашу жизнь в этот проект никто не закладывал. Дом получится красивым, а сумки вы будете таскать через весь дом и мыть собаку в тазу.

Дворец, который некому убирать

В городе чем больше квадратных метров, тем лучше живёшь, и с этим мало кто спорит. Человек, который за городом никогда не жил, переносит эту привычку на дом и берёт площадь с запасом.

В квартире за лишний метр доплачивают один раз, при покупке. За городом он превращается в ежемесячный расход: отопление, уборка, обслуживание. Люди строят дворец, а через два года половина комнат стоит закрытой и продолжает отапливаться.

Из той же серии бильярдные и крытые бассейны. На этапе проекта их хотят многие, а в эксплуатации получают влажность, отдельную вентиляцию, счета за обслуживание и помещение, куда заходят четыре раза в год.

Гараж туда же. По нашему опыту в подавляющем большинстве случаев хватает навеса на две-три машины. Отапливаемый гараж нужен, если у вас автопарк с мотоциклами, квадроциклами и снегоходами. Если у вас машина и машина супруги, вы платите за отапливаемую коробку, которой пользуетесь как навесом.

Снимите в аренду дом, похожий на тот, который собираетесь строить, и поживите в нём. Не два дня, а неделю, лучше месяц. Аренда обойдётся в заметные деньги, но рядом со сметой стройки это небольшая сумма.

За месяц вы поймёте про метраж больше, чем за год разглядывания планировок. Какая кухня-гостиная вам нужна, сколько спален вы используете, нужен ли второй этаж и как вы будете по нему ходить с сумками, с ребёнком, с бабушкой.

Найти в аренду точный аналог редкого проекта тяжело, особенно если проект индивидуальный. Но даже приблизительный аналог даст вам больше, чем любой рендер.

Дешевле сейчас, дороже потом 

Лишние метры бьют не только по отоплению, но и по смете стройки. Коробка стоит обманчиво дёшево, а отделка, инженерия и коммуникации в сумме могут обойтись в два-четыре раза дороже неё. Для многих это открытие, и случается оно в самый неподходящий момент.

У нас в компании любят историю про знакомого с фундаментным бизнесом. Он говорит, что на этапе фундамента заказчики платят исправно, деньги есть у всех, а к отделке и мебели деньги куда-то деваются. Дом при этом уже стоит, и заканчивать его чем-то надо.

И тогда садятся урезать смету, вычёркивая всё, без чего дом всё равно будет стоять. Окна поменьше, потолки пониже, вентиляция попроще, перегородки потоньше.

Окна. Раньше квадратный метр остекления стоил заметно дороже квадратного метра стены, и экономить на окнах было осмысленно. Сейчас разница куда меньше. Окно по-прежнему дороже керамоблока или клееного бруса, но не в разы, и на фоне общей сметы дома вы почти ничего не выигрываете. А теряете вы вид, ради которого сюда ехали. Купили участок в хвойном лесу и смотрите на него через форточку.

Панорамное окно теряет тепла больше, чем стена, это правда. Поэтому с большим остеклением идёт связка из трёх вещей: двухкамерный стеклопакет с энергоэффективным напылением, тёплый пол и конвекторы, встроенные в пол вдоль окон. Конвектор гонит тёплый воздух снизу вверх по стеклу и отсекает от него холод.

Если поставить панорамные окна и сэкономить на этой связке, получится красивый холодный дом. Считать их надо одной статьёй расходов.

Потолки. Высоту потолков вы выбираете один раз. Поднять их потом можно только вместе с крышей, то есть проще снести дом и построить заново.

Шумоизоляция. Приехали друзья, дети шумят в своей комнате, вы сидите в гостиной, а старшее поколение ушло спать. Если шумоизоляция сделана, все три сценария идут одновременно и никто никого не слышит.

Если перегородки тонкие, детей просят потише, гостей провожают пораньше, вы говорите вполголоса, а старшие всё равно не высыпаются.

Вентиляция. Панорамные окна обычно глухие, форточку в них не откроешь, поэтому воздух в дом подаёт приточная установка с рекуператором. Рекуператор это теплообменник: он забирает тепло у грязного воздуха, который выбрасывает на улицу, и отдаёт его чистому, который заводит в дом. Без него вы зимой отапливаете улицу.

Производительность такой установки считают по воздухообмену, упрощённо это объём воздуха в доме. Например, в вилле «Лермонтов» объём порядка тысячи, тысячи двухсот кубов. Под него вам предложат установку на восемьсот или тысячу кубов, формально этого хватает.

По факту она будет всё время работать на максимальной скорости, пыхтеть и шуметь. Заканчивается это тем, что человек её выключает и живёт с закрытыми окнами в доме с приточной вентиляцией.

Установку надо брать с запасом, примерно в полтора раза. В «Лермонтове» на эти тысячу с небольшим кубов стоит установка на полторы тысячи. Она работает на первой или второй скорости, её не слышно, а воздух всегда свежий. Переплата при покупке заметно меньше, чем замена установки в готовом доме.

Заезд и ворота. Пока вы строитесь, а строитесь вы не один месяц, к вам регулярно ездит крупногабаритная техника. Миксеры, манипуляторы, самосвалы. Если заезд узкий, а ворота посчитаны под легковую машину, то к концу стройки менять придётся и ворота, и забор.

Трубы и розетки про запас. На этапе проекта часть вопросов остаётся без ответа. Нужна ли мойка в постирочной, встанет ли второй холодильник в кладовой, куда поедет сушилка. Отложить решение нормально. Плохо, когда вместе с решением откладывают трубы и кабели.

Через год вы понимаете, что мойка всё-таки нужна, а поставить её негде: воды и канализации в этом углу нет, и добраться до них можно, только вскрыв готовый пол.

Поэтому воду, канализацию и розетки выводят заранее, во все места, где стоит «пока не решили». На черновых работах такой вывод стоит копейки.

А что будет через пять лет

Дом проектируют под ту семью, которая есть сегодня. Двое детей живут в одной комнате, тёща приезжает на выходные, вы работаете в офисе.

Через пять лет дети хотят каждый свою комнату, тёща живёт постоянно, а вы перешли на удалёнку, и вам нужен кабинет. Дом при этом остался прежним, и перестраивать его теперь дороже, чем было бы заложить всё это сразу.

Комнаты впрок строить не стоит, вы будете отапливать их пять лет впустую. Достаточно оставить место, куда их можно добавить потом.

Оставьте на участке свободное пятно под будущую пристройку. Попросите архитектора рассчитать несущие элементы кровли под мансарду, даже если мансарда вам сейчас не нужна. Заложите в технические зоны резерв, чтобы потом можно было завести дополнительное оборудование, не вскрывая полдома.

Отапливать всё это сегодня не надо. Зато когда мастерская понадобится, вы её пристроите, а не будете ломать готовый дом.

Что проверить до того, как подпишете проект

Прогоните свой проект по этим вопросам, пока он ещё на бумаге.

• Куда вы заносите сумки из машины и через какие помещения они проезжают

• Есть ли вход на кухню или в кладовую с улицы

• Где моется собака и на какой высоте стоит лапомойка

• Где моет руки ребёнок, забежавший с улицы

• Что слышно из гостиной в спальне, где спят родители

• Какой объём воздуха в доме и на какую мощность рассчитан рекуператор

• Проедет ли через ваши ворота миксер

• Есть ли буфер между общей зоной и спальнями

• Куда будет пристроена мастерская, если она понадобится через пять лет

• Выведены ли трубы туда, где вы ещё не решили

• Сколько комнат из спроектированных вы будете использовать каждую неделю

Что из этого нужно именно вам

Не всё, что я перечислил, нужно каждому. Вторая кухня, отдельная игровая, секретная комната над сауной, мультифункциональная гостевая комната. Решения рабочие, но для одной семьи это спасение, а для другой лишняя комната.

Проект почти всегда торопят. Кажется, что настоящая работа начинается на площадке, а бумага это формальность, которую надо поскорее подписать и наконец копать.

Виллу мы проектировали три месяца, а строили от котлована до готового дома восемь-девять. То есть на проект уходит четверть всего времени, и это единственный этап, где правки ничего не стоят. Дальше за каждую из них вы платите бетоном, трубами и отделкой.

Поэтому не торопитесь подписывать. Опишите архитектору свою неделю, с понедельника по воскресенье, со всеми, кто в этом доме бывает, и только после этого пусть рисует комнаты.

Я веду канал про загородную жизнь и стройку изнутри. Тут можно почитать:

• как не переплатить за участок и поймать момент, когда в посёлке ещё низкие цены;

• как понять, что застройщик не кинет и достроит посёлок; 

• на чём экономят недобросовестные девелоперы — и как заметить это заранее;

• как не потерять свои деньги на разводе от застройщиков.