Сначала выходит материал в Ведомостях:
https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/04/09/1188963-chislo-nerasprodannih-kvartir-v-gotovih-novostroikah-viroslo Число нераспроданных квартир в готовых новостройках выросло почти на 15%. Это результат снижения спроса на фоне изменений программы семейной ипотеки
Число не распроданных застройщиками квартир и апартаментов в уже введенных в эксплуатацию новостройках в городах-миллионниках в марте достигло 50 900 шт., подсчитала система мониторинга недвижимости BnMap.pro. По ее данным, это на 14,6% больше, чем было в аналогичный месяц в 2025 г. При этом, по словам представителя сервиса, общий объем экспозиции на первичном рынке за этот же период снизился на 7,2% до 319 200 лотов. В итоге доля фактически готового жилья, по информации компании, за год увеличилась с 14,6 до 15,9%.
Предложение квартир в завершенных новостройках от девелоперов действительно растет, подтверждают другие эксперты. По данным «Яндекс недвижимости», оно за год увеличилось на 30,8%. Абсолютных цифр сервис, впрочем, не приводит. По его оценкам, больше всего такого жилья сейчас в Краснодаре (25,9%) и Москве (23,2%). В числе лидеров также Новосибирск (9,2%), Екатеринбург (9,1%), Санкт-Петербург (6,8%) и Ростов-на-Дону (6,6%). Доли остальных городов-миллионников составляют от 1,2% (Нижний Новгород) до 3,3% (Уфа), говорит коммерческий директор «Яндекс недвижимости» Евгений Белокуров.
А потом выходит эта новость: https://www.kommersant.ru/doc/8589906
Съемное жилье оказалось в избытке. Рост объемов экспозиции квартир в аренду привел к снижению ставок
В первый квартал 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды жилья в городах-миллионниках увеличилось на треть, что привело к снижению ставок в большинстве локаций. Расширение экспозиции связано с выходом на рынок инвестиционных квартир и предложения от собственников, отложивших продажу жилья. Накопленный объем предложения может сдержать рост цен в этом году в высокий сезон.
По итогам первого квартала 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды в российских городах-миллионниках увеличилось на 32,4% по сравнению с четвертым кварталом 2025 года, а медианная ставка снизилась на 3,7%, до 34 тыс. руб., подсчитали в «Яндекс Аренде». Рост предложения фиксирует и ЦИАН, но в своей выборке оценивает его более умеренно — на 22% год к году по итогам марта 2026 года, до 70 тыс. объявлений.
На канале было много материалов о недвижимости (https://t.me/investacademy/2387 и https://t.me/investacademy/2174), поэтому то, что сейчас происходит, не удивительно. Посмотрим, что будет еще через пару лет, когда все "инвестиционные" лоты, купленные по семейной/льготной ипотеке "вывалятся" на рынок.
Многие думают, что цены на недвижимость падают только тогда, когда это заметно, но это не так. Даже если цены "зависнут" на текущем уровне на 10 лет, это будет означать, что они снизились. Инфляция делает свое дело.
Я покажу вам пример работы с моделями. На картинке выше вы видите оценку справедливой стоимости недвижимости в Москве — зеленая линия. Синяя линия — текущая стоимость квадратного метра (вторичка).
Справедливая оценка рассчитывается, как среднее массива справедливых оценок, начиная с 2000-года. Когда стартовая цена индексируется на разницу между инфляцией и объемом ввода новых квадратных метров.
В данный момент реальная цена немного отличается от справедливой. Если инфляция останется на уровне таргета ЦБ, а новое жилье будет вводиться с той же скоростью, то за следующие 10 лет цены будут расти не более чем на 2% в год. При стоимости квадратного метра на уровне 350-370 тысяч это уже можно будет назвать «пузырем».
Это быстрая оценка с простым сценарием. Своего рода быстрый срез того, где мы находимся. Если добавить в модель еще два показателя: прирост/убыль домохозяйств и коэффициент home ownership rate, то ситуация станет хуже, и роста не будет, как было с 2007 по 2018 год. Данные показатели крайне важные, потому что отвечают за динамику спроса на недвижимость.
Период с 2018-2019 года был удачным для покупки квартир, потому что цены были ниже справедливых. Те, кто покупал тогда, сейчас чувствуют себя хорошо. Но в текущих условиях выбирать недвижимость как инвестицию — плохая идея.
прим. кто-то может заметить, что сейчас стоимость кв.м. находится у соей справедливой оценки и что пузыря - нет. И будет прав! Действительно, текущая стоимость кв.м. находится возле справедливой и это означает, что мы еще можем отклониться вверх. И обязательно отклонились, если бы ЦБ не свернул льготные программы. А теперь нас волнует, что дальше, если статус КВО будет сохранятся. А дальше - это рост до 2% в год.
В прошлом году в одном из роликов (https://www.youtube.com/watch?v=Tz37u-SNJ0M&t=41s) я говорил, что обвала не будет, как и стремительного роста. С вероятностью 50-60% будет плавный рост на 1-2% в год (тогда эти выводы были, исходя из другой логики). Если добавить доходность от сдачи на уровне 3-4%, то получится, что вы держите актив с доходностью 4-6% годовых. Как по мне - это очень странно, учитывая, что вокруг нас сейчас просто разбросано множество альтернатив с гораздо более высоким потенциалом.
Что за альтернативы? Если Вам очень нужна недвижимость, есть куча фондов недвижимости с рентной доходностью на уровне 8-12% годовых, которые еще и в цене растут. Если не фонды недвижимости, то рос. акции на текущий момент торгуются с потенциальной доходностью 14-18% годовых.
Я уже молчу про биткоин или зарубежные акции, когда у нас за окном курс доллара 75. Так что с точки зрения распределения и управления капиталом - вполне логичным и рациональным было бы решение сократить свои объекты недвижимости, если у вас их много и перераспределиться в пользу альтернатив. И тут плюшек куча, как минимум доходность выше, как максимум диверсификация.
P.s. вчера меня упрекнули в том, что я пытаюсь подогнать модели под свои ожидания. И это далеко от истины. Я лишь беру фундаментальную логику и завожу ее в алгоритм и дальше слежу, чтоб этот алгоритм все считал правильно.
Комментарии (9)
st---v
21.04.2026 14:21цены на товар, согласно Марксу, определяются балансом спроса-предложения. много покупателей - предложения мало - цена растёт. наоборот - падает.
"справедливости" в этой формуле нет. это не экономическое понятие. хотя можно пофантазировать о нём. но для каждого справедливость - своя. например, есть категория граждан, которая считает, что единственно справедливая цена жилья - это бесплатно, когда хаты раздаёт государство (причём с поклеенными обоями - за свой счёт не готовы даже сделать этого).
ProgerMan
21.04.2026 14:21Новое жильё строится и не распродаётся, а цены при этом не падают почему-то. Вот тут говорят о 30%. Ранее льготная ипотека подняла цены на жильё так, что даже она стала не выгодна. Это мы ещё не берём во внимании проблемы у "Самолёта". Ещё можно учесть самые экономически активные слои населения и куда они "внезапно" делись за последние 4 года. И нам тут же пытаются доказать, что всё хорошо и пузыря нет.
Shpankov
Прям от самого термина просто прослезился - справедливая цена!
Мечта всех гурманов.Знаете, что такое "справедливая цена"? Это когда из стоимости жилья уберут всю коррупционную составляющую, а наценка к себестоимости строительства не будет превышать 10%. И получим цену за квадратный метр нового жилья в 40-50 тысяч. Вот это будет справедливая цена.
Einherjar
Для кого?
Ну допустим.
По такой схеме квадратный метр в Москва-сити и в Усть-Камчатске должны стоить одинаково, раз из себестоимости исходим, бетон он и в африке бетон.
При одинаковой цене довольно очевидно что не менее 999 человек из 1000 предпочтут купить таки первый вариант (можно опросить окружающих и убедиться).
Первого варианта так же очевидно на всех не хватит. Соответственно включается принцип кто первый встал того и тапки. Первым встанет кто? Кто будет скупать недвижку под аренду, они мониторят рынок и проч и первые в курсе, соответственно они пропылесосят рынок, а остальные будут довольствоваться регионами за те же деньги. Для обычных людей добавилось справедливости? Не очень как то
Решается только ограничениями. Ок, объявляем что больше 1 квартиры иметь это антиобщественное буржуйство и нельзя. Порядочный гражданин обязан довольствоваться малым. Справедливо? Сомнительно, но окэй.
Но желающих все равно сильно больше чем квартир. Все опять в драку-собаку.
Что делать? Ограничивать возможность покупки местом рождения? Это справедливо?
Так что нет, такого понятия не существует
Shpankov
Любая модель, доведённая до абсурда, выглядит нелепо. Но можно ведь и не доводить до абсурда.
С чего бы это вдруг? В себестоимости считается всё - включая стоимость доставки стройматериалов, повышенные расходы на тепло (как для строителей, так и для будущих жильцов), наличие готовых коммуникаций или необходимость строить новые, высокие северные зарплаты, и т.д. и т.п. Всё это считается, калькулируется, учитывается и включается в себестоимость жилья. И я не удивлюсь, если стоимость квадратного метра в Усть-Камчатке будет выше, чем в Москве. Внезапно, да? И очень пугающе, ведь:
А вот скажите мне: если человек живёт и работает в Усть-Камчатске, Хабаровске, Екатеринбурге, то нахрена ему сдалось это московское жильё? Он на работу как ездить будет каждый день? И если вы рассматриваете жильё исключительно как вложение капитала, то вы сильно ошибаетесь - люди просто хотят жить в своей квартире, в своём доме. Там, где они живут, работают, хоронят родителей и растят детей. Сделайте им достойную зарплату, обеспечьте работой в конце концов, постройте жильё, театры, центры развлечений, спортивные сооружения и дома отдыха - да хрен вы их выманите в Москву, где жизнь превращается в вечную гонку и борьбу за место под солнцем.
А давайте сначала их спросим - откуда у них такие деньги на десятки квартир? Они что - работали больше всех и поэтому получили в сто раз больше? А то ведь получается довольно абсурдная ситуация: жулики и прохвосты грабят население, хапают миллионы и миллиарды нетрудовых денег, а потом ещё втридорога впаривают фактически сворованное (раз на ворованные деньги) жильё по конским ценам тем, кого они только что обокрали. И это реально самая эффективная экономическая система, вы серьёзно?
Конечно. Если система изначально настроена на то, чтобы воры безнаказанно грабили, а остальные их обслуживали и называли "успешными бизнесменами", при этом беря на свой хребет абсолютно все затраты и на себя, и на воров, и наполняя из своего кармана весь бюджет, который затем снова будет разворовываться ворами - какую вы тут справедливость ждёте? Своим - всё, остальным - закон. Красота ведь, правда?
Нет. Решается всё чистой бухгалтерией. Здравствуйте, гражданин, квартирку покупаете? Отлично - расскажите, откуда у вас деньги. А, за книгу гениальную получили гонорар? Милости просим - вот вам квартирка, новенькая, заработали. А вам сразу три квартирки нужно? Замечательно же! Вы, значит, три гениальных книги написали? Нет? Значит - картины нарисовали и выгодно продали? Как нет? Может, вы три года в доменной печи по 10 норм делали в день? Тоже нет? А откуда, так сказать, дровишки? А, всякие прибыльные схемы, офшор, крупные инфраструктурные проекты и всё такое? Ну, отлично - давайте пройдём в соседнюю комнатку и вместе посмотрим, какие у вас успешные схемы - может, и всем остальным тоже захочется такие же схемы применить, чтобы хватило хрен с ним хотя бы на одну квартирку...
Что, выглядит как фантастика? Хотя, вроде бы, ни инопланетян в тексте нет, ни манны небесной. Дебит-кредит. Поработал-получил. Украл, выпил - в тюрьму. Что тут фантастического? Весьма жизненно. Но мы-то с вами понимаем, что в любом расследовании главное не выйти на себя самого... Вот так и живём. Без подписи в телевизоре даже не сможем отличить, где жулики, а где непримиримые с ними борцы...
Порядочный гражданин обязан довольствоваться тем, что честно заработал, своим трудом. А непорядочный обязан сидеть в тюрьме. И не наоборот, когда в тюрьму идёт тот, кто с голодухи магазин бомбанул, а тот, кто целый завод украл, идёт в свой новенький загородный дворец.
Рили? А вот у меня какое-то иное впечатление сложилось, глядя на новостройки, заселённые на треть. Сам в таких домах пожил. Две квартиры на этаже с жильцами (и то съёмными), а три квартиры пустуют.
Современные технологии строительства значительно улучшились за последние 50 лет. Что же, так и не можем обеспечить всех бездомных жильём, построенным из песка, которого умотаться в стране, цемента, которого не меньше песка, глины, которой хватит на две планеты, дерева, которого тайга, пластика, которого полные недра, железа, которого просто завались? В чём проблема-то? Сами догадаетесь?
Прежде всего - думать. Анализировать ситуацию и искать, из-за чего затыки. Где те точки, в которых цена вдруг взлетает до небес. На каких этапах происходят неправильные вещи. Это же не ракетные технологии, обычная бухгалтерия. Дебит-кредит.
Einherjar
То что вы описываете звучит конечно прекрасно, но на практике невозможно.
Shpankov
А что конкретно делает это невозможным? Есть какие-то принципиальные, фундаментальные ограничения?
И, к слову, эта модель уже была реализована и работала. И неплохо работала, много лучше, чем сегодняшняя. А были и ещё более интересные реализации - как в Ливии при Каддафи, например. Вот что пишут очевидцы:
Как видите, ничего фантастического в том, чтобы обеспечить всех жильём, нет.
Einherjar
Всеобщую справедливость? Да, есть фундаментальные ограничения - люди.
Страна мечты просто
В отрыве от всего остального может быть, но от перекоса в полное обеспеспечение одним типом благ и отсутствием всего остального ценность такой системы теряется. Да даже на далекую Ливию смотреть не обязательно - совок был неплохим примером того, как вроде бы хорошо звучащая теория превращается в какую то дичь на практике.
Shpankov
Подождите, я разве хоть слово сказал про всеобщую справедливость? Я чисто раскидал бухгалтерию - что да как. Дебит, кредит, себестоимость, законность средств. Тут нет ничего про всеобщую справедливость.
Мы не оцениваем страну. Мы говорим о возможности или невозможности обеспечить всех нуждающихся жильём. Я считаю, что это возможно и очень легко достижимо, уже сегодня. А как считаете вы?
Никакого перекоса в моих примерах нет. Строительство - это одно из самых древних занятий человека, сегодня в строительстве до сих пор в основном используются примитивные материалы, не требующие высоких технологий. Поэтому я искренне не понимаю, какие здесь могут быть принципиальные ограничения.