Этот проект родился после беседы с друзьями об инвестициях в недвижимость. Обсуждали, как выгодно купить квартиру, паркинг или келлер под сдачу и выгодно ли вообще.
Я решил проанализировать рынок продажи и аренды гаражей и парковочных мест своего города. Квартиры – слишком дорогие объекты для инвестиций, а что касается гаражей и паркингов – тут «вход» гораздо меньше, и на аренду вроде бы всегда есть спрос.
При оценке инвестиций на первом план всегда выходят два параметра: объем вложений (стоимость объекта) и рентная плата. Зная эти параметры, можно рассчитать срок возврата инвестиций. Безусловно, есть и другие параметры, как то, качество объекта, уровень спроса на аренду, динамика стоимости объекта во времени и т.д. но именно цена покупки и арендный доход определяют стоит ли вообще рассматривать такой объект.
Я решил найти среди объявлений на продажу с одной стороны такие объекты, для которых цена по каким-либо причинам несколько занижена. Например, собственник при выставлении объекта не оценил соседних предложений, или ему нужно продать объект срочно. С другой стороны, меня интересовали те объекты, которые расположены географически в зонах повышенного арендного спроса, где арендные ставки высокие.
Для решения данной задачи я скачал спарсенные с нескольких популярных сайтов недвижимости объявления о продаже и аренде гаражей и паркингов Екатеринбурга за последний месяц. Получил, соответственно, два датафрейма – объекты, выставленные на продажу и объекты, сдающиеся в аренду. Среди прочих данных в датасетах была представлена следующая информация:
Название - название, присваиваемое площадкой объявлений автоматически при публикации объявления
Цена - цена, определенная собственником при подаче объявления
Дата - дата подачи объявления
Описание - характеристика объекта от продавца в произвольной форме
lat - географическая широта точки расположения объекта в градусах
lng - географическая долгота точки расположения объекта в градусах
Доп.параметры - характеристика объекта, составленная площадкой объявлений автоматически по данным, которые продавец вводит при подаче объявления
С какими проблемами я столкнулся в ходе обработки данных?
1. В датасетах было много дублей, которые получались, например, по тому, что собственники гаражей выкладывали объявления сразу на несколько сайтов. При этом они используют одинаковое описание и выставляют одинаковую цену. Поэтому, такие объявления можно распознать по одновременному совпадению этих двух параметров. Дубликаты удаляются из датасета.
df_sel = df_sel.drop_duplicates(subset=['Описание', 'Цена'])
2. Часть объектов является двойными, или даже тройными местами. То есть, такими, где могут разместится два автомобиля, и которые, соответственно, можно сдать двум арендаторам. Проблема заключалась в том, что среди параметров объектов не было признака, указывающего на то, одноместный объект, или двойной. В доп.параметрах была указана площадь. Поэтому пришлось вытащить ее оттуда и записать в дополнительный столбец.
df_sel['Доп.параметры'] = df_sel['Доп.параметры'].where(df_sel['Доп.параметры'].str.contains('Площадь'), other=np.nan)Однако, у части объявлений информация о площади отсутствовала.
Несмотря на то, что объектов с неопределенной площадью достаточно мало, около 5%, мы не можем просто отбросить их. Дело в том, что наличие или отсутствие этих объектов мало значимо для всего рынка, но локально в своих микрорайонах учет или не учет этих объектов может дать неправильные ценовые сигналы. Поэтому задача определения, к какому типу относятся эти объекты (одноместным или двухместным) сохраняется.
Я принял допущение о том, что место считается двойным, если его площадь больше или равна 30 м2. И, если площадь меньше 30 м2, то считаем это одинарным местом. Посмотрим, как распределены по ценам одноместные паркинги, двухместные паркинги и паркинги с неопределенной площадью.
Как видно из графика, кривая распределения двухместных паркингов смещена вправо, что достаточно очевидно, т.к. чаще всего они дороже одноместных. Кривая распределения объектов, по которым площадь не определена больше походит на кривую распределения одноместных. Однако, из этого нельзя сделать вывод о том, что все объекты с неопределенной площадью являются одноместными паркингами, так как по кривой распределения видно, что среди них есть очень дорогие объекты.
Поэтому выделять из объектов с неопределенной площадью двухместные места нужно другим способом. Попробуем из описания, которые дают собственники выделить слова, которые характерны для одноместных и двухместных объектов. Для этого используем класс counter модуля collections. Выведем ТОП-30 слов, которые используются собственниками при описании своих объектов. Слова отсортированы по убыванию частоты использования.
Нельзя сказать, что данный метод позволил однозначно дифференцировать объекты по количеству мест, но результаты вполне ожидаемые. Например, то, что на первом и втором месте по наиболее часто встречающимся словам среди двухместных объектов именно слова "2" и "два". Так же, интересно то, что на третьем месте слово "смотровая". Действительно, смотровые ямы чаще свойственны большим гаражам. (Для одноместных объектов "смотровая" только на 27-м месте).
Теперь составим список слов, которые с наибольшей вероятностью встречаются в описании двухместных паркингов. Я взял следующие слова и словосочетания:
'2 машиноместа', '2 паркинга', '2 гаража', 'двойное', 'семейное', 'семейный', 'два', 'две', 'Два', 'места'Объявления с неопределенной площадью разделим на одноместные и двухместные по такому признаку: если в их описании встречаются слова из списка, приведенного выше, то этот объект является двухместным, иначе – одноместным. Затем посмотрим, соответствует ли распределение объявлений с вновь определенным типом распределению объектов с заранее известной площадью.
На графиках видно, что кривые распределения объявлений с вновь определенными признаками и объявлений, по которым признак был заранее известен, похожи друг на друга.
На основании признака одноместный/двухместный разделяем все объявления о продаже на два датафрейма – одноместные и двухместные паркинги.
Таким образом, по результатам обработки данных, получили следующую статистику по объектам, выставленным на продажу:
Теперь все те же действия проделываем с объектами, сдающимися в аренду и получаем по ним следующую статистику.
Поиск инвестиционных объектов
Задача определения объектов, наиболее интересных для инвестирования заключается в следующем. Среди всех выставленных на продажу объектов нужно найти такие, которые расположены в зонах повышенного арендного спроса. Т.е. там, где сформированы наибольшие арендные ставки. И если соотношение цены продающегося объекта и средней (или медианной) цены на аренду в этой зоне находится на определенном уровне, обеспечивающим возврат инвестиций в заданные сроки, то такой объект является перспективным с точки зрения инвестирования для сдачи его в аренду.
Для решения этой задачи необходимо сформировать арендные зоны (кластеры) по территориальному признаку. Для формирования кластеров используем датафрейм одноместных объектов, сдающихся в аренду. Для этого используем широту и долготу расположения объектов. Разбиение на кластеры осуществляем алгоритмом KMeans.
Подбираем число кластеров, которое обеспечит наиболее эффективное разбиение. Эффективность определяем по метрике silhouette_score. Рассматриваем разбиение на 50, 100, 150, 200, 250, 300, 350, 400, 450 и 500 кластеров (естественно, в цикле). Для каждого разбиения вычисляем silhouette_score и ошибку перекрестного контроля best_cv_err. Поиск наилучшего значения можно осуществить с помощью класса GridSearchCV – поиск наилучшего набора параметров, обеспечивающих минимум ошибки перекрестного контроля.
После каждого разбиения проводим проверку на валидационной выборке. В качестве обучающей модели используем метод К ближайших соседий KNeighborsClassifier. И для начала, подбираем наилучший параметр n_neighbors - то самое число соседий, по которому модель определяет, к какому кластеру должен относиться объект. По результатам проверки на валидационной выборке рассчитываем параметр R2 и точность.
Результаты сводим в таблицу и отображаем на графике.
Наиболее эффективное разбиение на кластеры достигается при количестве кластеров равном 150. Точность и значение silhouette_score при этом значении практически максимальные. Разбиваем одноместные объекты, сдающиеся в аренду на 150 кластеров.
km = KMeans(n_clusters=150, random_state=0) # задаём число кластеров, равное 150,
# и фиксируем значение random_state для воспроизводимости результата
labels = km.fit_predict(X_sc) # применяем алгоритм к данным и формируем вектор кластеров
# сохраняем метки кластера в поле нашего датасета
df_rent_single_slot['rent_cluster'] = labelsНа карту наносим кластеры с градацией цвета в зависимости от средней стоимости аренды внутри кластера. Для графического отображения используем карту Екатеринбурга в shape формате и применяем методы библиотеки GeoPandas. Географическими центрами кластеров являются средние значения широт и долгот объектов, относящихся к данному кластеру. Красными точками нанесены сами объекты – паркинги, сдающиеся в аренду.
Теперь, когда у нас определены кластеры, создадим модель, которая по координатам объекта сможет определить, к какому кластеру относится этот объект.
В качестве обучающей модели используем метод К ближайших соседий KNeighborsClassifier. Параметр n_neighbors принимаем равным 1 - именно это значение обеспечивает наименьшую ошибку перекрестного контроля. Проверим, чему равна ошибка на тестовой выборке при этом значении параметра
# создаем обучающую и валидационную выборки
Xtrain, Xtest, ytrain, ytest = train_test_split(df_rent_single_slot[['lat','lng']],
df_rent_single_slot['rent_cluster'],
test_size=0.2)
knn = KNeighborsClassifier(n_neighbors=1)
knn.fit(X_train, y_train)
validates = knn.predict(X_test)
print('R2: {:.2f}'.format(r2_score(y_test, validates)))
print('Точность: {:.2f}'.format(accuracy_score(y_test, validates)))R2: 0.9
Точность: 0.96Наша модель по координатам объекта определяет, к какому кластеру относится объект, с точностью 96%.
Для каждого объекта из датасета df_sel_single_slot (продажа одноместных паркингов) определяем, к какому из кластеров этот объект относится. И то же самое для двухместных паркингов. Определяем для каждого объекта, выставленного на продажу срок окупаемости payback в месяцах. Срок окупаемости находится делением стоимости объекта на среднюю арендную ставку кластера (для вычисления срока окупаемости двухместных паркингов их стоимость делится на двойную ставку средней аренды в кластере). Распределение объектов по сроку окупаемости выглядит следующим образом.
Теперь, когда мы знаем распределение объектов на аренду по кластерам, составляем таблицу с характеристикой кластеров. Нас интересует инвестиционная привлекательность кластера. Примем, что кластер тем привлекательнее, чем выше в нем стоимость аренды и чем меньше в нем срок арендной экспозиции. Это следует из предположения о том, что если в определенном кластере сложилась высокая цена аренды, а объекты сдаются быстро, то в этом кластере есть повышенный спрос на аренду паркингов.
Каждому кластеру присваиваем рейтинг. Для вычисления рейтинга средние стоимости аренды в кластерах ранжируются от 0 до 1, где 0 – наименьшая стоимость аренды, 1- наибольшая. Аналогично ранжируются медианные сроки экспозиции объявлений, 0 – наибольший срок экспозиции, 1 – наименьший. Затем эти показатели суммируются и образуют рейтинг. Исходя из того, что рейтинг кластера лежит в диапазоне от 0 до 2, к «лучшим» кластерам относим те, чей рейтинг выше 1.
Отбросим из потенциальных объектов для инвестирования объекты типа "овощехранилище", металлические гаражи и т.п., так как сдать их в аренду проблематично. Выберем объекты, срок окупаемости которых не превышает 60 месяцев и отсортируем по убыванию рейтинга кластера.
В результате получили наиболее перспективные с точки зрения инвестирования объекты – 44 одноместных объявлений и 9 двухместных. Отобразим эти объекты на карте, заодно обозначив лучшие кластеры.
Выборочный анализ результатов
Теперь мы можем рассмотреть любой из выбранных объектов и проанализировать его в отдельности. Например, рассмотрим объект под номером 42. В кластере, где находится этот объект также продаются еще 5 объектов, и сдаются в аренду 3 объекта – потенциальных конкурента.
Рассмотрим эти объекты на фрагменте карты.
Кроме того, посмотрим, как соотносится интересующий нас объект с соседними по сроку окупаемости и площади.
В случае принятия решения об инвестировании в данный объект считаем, что сдавать его в аренду будем по средней цене в кластере (пунктирная линия на графике). Посмотрим, как он будет соотносится с конкурентами по цене и площади.
Выводы
В результате проделанной работы из 2200 объявлений о продаже гаражей и паркингов выбрали 53 интересных для инвестирования объекта. Это кардинальным образом облегчает подбор объекта для инвестиций, принимая во внимание, что селекция основана на том, чтобы вложения инвесторов окупались максимально быстро, а приобретаемые объекты были востребованы на арендном рынке.
Помимо решенной главной задачи, у нас получилось выделить такие области на карте города, где складывается дефицит предложения по аренде паркингов и формируются высокие цены. Эта информация могла бы быть полезной для лиц, занимающихся строительством при определении цены продажи своих объектов.
Кроме того, получили инструмент для краткого наглядного анализа конкретного объекта.
Комментарии (71)
chernish2
00.00.0000 00:00+7Исследование очень правильное с теоретической точки зрения, но на практике цена, указанная в объявлении, часто не отражает реальной цены, по которой контрагент готов заключить сделку (может быть как завышена, так и занижена, причем иногда довольно сильно). Это портит весь подход.
Кроме того, хотелось бы видеть в статье, какой срок возврата инвестиций у вас получился по выборке, и, допустим, тепловую карту для Екатеринбурга (чтобы визуально было понятно, где расположены наиболее привлекательные объекты).
maksler Автор
00.00.0000 00:00Спасибо за коммент, да, согласен с вами по поводу цен. В недвижимости, как и в авто, цена продажи и цена в объявлении часто отличаются. В качестве тепловой карты у меня кластеры нанесены на карту. Их оттенок зависит от средней цены в кластере
Sancho_SP
00.00.0000 00:00+12На квартиры есть такая прекрасная вещь, как ипотека со ставкой намного ниже инфляции.
Потом квартира, купленная на котловане, через пять-семь лет дорожает так, что ее можно даже не сдавать, а просто подождать и продать.
Ну и третье - квартира у нас пока что неприкосновенна. Даже если дом рухнет, то, скорее всего, государство даст другую. Если квартира единственная - ее нельзя забрать за долги.
А вот гараж - это тот же уровень доходов на рубль вложенный (и то не всегда) при гораздо большем геморрое. Если его сдавать за 5 тысяч, то ведь надо искать арендатора, бегать собирать плату и тд - а всего то за пятак в месяц. Если же гараж сдаётся за 15-20, то он стоит как квартира на котловане.
Aquahawk
00.00.0000 00:00+1С ипотекой ниже инфляции есть тоже ограничение, далеко не каждый банк выдаст вам третью и четвёртую ипотеки. Хотя я слышал людей которые продав недвигу, разбивают на пачку первых взносов, подаются в 10 банков и в один день подписывают 10 сделок, так они не могу отдетектить сколько на вас обязательств. А потом это сдают и расчитывают выплыть на аренде, точнее рассчитывали в 2019 году.
Sancho_SP
00.00.0000 00:00+1Если есть денег на 10 взносов, проще одну и взять под расчёт. Если денег достаточно на одну полноценную квартиру - тут обсуждать нечего.
vp7
00.00.0000 00:00+1И где сейчас оказались эти умные люди, решившие обмануть систему? ;))
С ипотекой ниже инфляции другой прикол - её дают на новостройки, фактически маржа банка уже заложена в стоимость. Первый покупатель берёт её под 1% годовых, следующий уже за 12% годовых. Отсюда следует, что если первый взял квартиру за 10 миллионов и через год хочет выйти в деньги, то потенциальному покупателю будет дешевле купить соседнюю квартиру у застройщика за 10.500 под 1%, чем выкупить эту за 8 миллионов.
В итоге на бумаге прибыль, по факту - хороший убыток при попытке вытащить деньги. Такая проблема пришла с массовой выдачей таких вот хитрых кредитов.
edogs
00.00.0000 00:00+1С ипотекой ниже инфляции другой прикол - её дают на новостройки, фактически маржа банка уже заложена в стоимость. Первый покупатель берёт её под 1% годовых, следующий уже за 12% годовых.
Вы смешиваете в кучу ипотеку на новостройки и маркетинг банков.
Маркетинговые ставки к новостройкам совсем не обязательно привязаны, можно 0% увидеть даже на разваливающуюся вторичку (с какими-нибудь условиями по покупкам доп. продуктов), их обсуждать есть смысл только высчитывая эффективную.
Есть ипотека на новостройки со стандартной ставкой 7%, там никакого маркетинга (просто потому что прийдя с котлетой нала Вы дешевле ее не купит) и как по нам - эти 7% (со страховками пусть 8%) это ниже инфляции, да что там, это ниже ставки по депозитам в банках сейчас и ниже процентов по гос.облигациям.vp7
00.00.0000 00:00В любом случае (вне зависимости от маркетинговой ипотеки банков или ипотеки под 7% годовых на новостройку) из-за разрыва ставки ипотеки на первичку/вторичку мы получаем дисбаланс стоимости - квартира-первичка ценой 10 миллионов при продаже как квартиры-вторички будет стоить уже значительно ниже 10 миллионов. По указанной выше причине - потенциальный покупатель сравнивает стоимость актива (куда входит цена по договору + уплаченные проценты за средние по стране 7 лет погашения ипотеки) и ему дешевле купить новостройку за 10, чем вторичку за 8.
Взял ипотечный калькулятор, вариант "2 миллиона собственных денег, кредит на 7 лет" и сравнивал переплату. При 7% годовых с 8 миллионов (т.е. при цене объекта 10 млн) переплата выходит 2.1 млн рублей. При 12% годовых ту же переплату можно получить при кредите в 5 млн, т.е. необходим дисконт в 3 млн (!!!).
Если чуть правильнее считать и привязываться не к переплате, а к ежемесячному платежу, то похожие характеристики по переплате и ежемесячному платежу получаем при кредите в 6 миллионов.
Итого - если я купил новостройку за 10 миллионов рублей под 7% годовых, а потом хочу её продать, то с застройщиком (который продолжает продавать такие же квартиры за 10 миллионов рублей) я смогу конкурировать только выставив цену в 7.5-8 миллионов рублей.
Если к моменту продажи у застройщика квартиры подорожали до 11 миллионов рублей (на первый взгляд, у меня +10% стоимости актива и это неплохо), то я свою квартиру смогу продать только за 7.5-8 млн (по факту у меня -20% стоимости при "выходе" из актива).
это ниже инфляции, да что там, это ниже ставки по депозитам в банках сейчас и ниже процентов по гос.облигациямА тут кроется ещё одна засада - во-первых, квартиры не дорожают даже на уровне инфляции (возможны локальные перекосы с подорожанием/падением цен в конкретные годы в конкретных локациях, но если смотреть вдолгую, то всё не так разужно), поэтому 7% годовых нам тут ничем не помогут. Во-вторых, далеко не у всех и не всегда заработок индексируется на уровне инфляции. В-третьих, как я писал выше - если рассматривать квартиру как финансовую инвестицию, то у неё огромный дисконт за "выход" из этого актива из-за дисбаланса стоимости ипотеки - дисконт легко достигает 20%
Delta-f
00.00.0000 00:00+1"На квартиры есть такая прекрасная вещь, как ипотека со ставкой намного ниже инфляции.
Потом квартира, купленная на котловане, через пять-семь лет дорожает так, что ее можно даже не сдавать, а просто подождать и продать.
Ну и третье - квартира у нас пока что неприкосновенна. Даже если дом рухнет, то, скорее всего, государство даст другую. Если квартира единственная - ее нельзя забрать за долги. "
Немного уточню: нет такого понятия, как "единственное жилье".
Согласно ст. 446 ГК РФ "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам " -
"... за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; "Так что для ипотеки немного другие правила действуют.
...
maxout
00.00.0000 00:00+5Новосибирск, подземный паркинг сдаётся зимой за 5, летом за 3 (и то, желающих маловато). Коммуналка 1.5-2 в месяц. Окупаемость сей "инвестиции" эти вводные отодвигают на неопределённый срок :)
Какая-то инвестстратегия возможна, если приобретать паркоместа скопом на стадии котлована / со скидками / впридачу к квартирам, чтобы их во-первых было много (читай как возможность влиять на формирование стоимости аренды), а во-вторых снизить первоначальную стоимость (получить хоть сколько-нибудь приемлемый срок окупаемости)
Dynasaur
00.00.0000 00:00Что означает отрицательный срок окупаемости ряда объектов на вашем графике "Распределение срока окупаемости..."? Или я не правильно его прочитал?
maksler Автор
00.00.0000 00:00Это особенность построения графика. Дело в том, что на графике изображен не типичное распределение hist (где дискретные колонки обозначают абсолютное количество значений величины), а ПЛОТНОСТЬ распределения. И кривая аппроксимирует (сглаживает) дискретные значения. Площадь под кривой при этом равна 1. Поэтому и называют "плотность". Отрицательная зона - это просто часть сглаженной кривой. Конечно, отрицательных сроков окупаемости нет.
sden77
00.00.0000 00:00+3По-хорошему, вместе с железными гаражами надо отбрасывать и все ГСК, а рассматривать только варианты с нормальными документами о праве собственности - то есть гаражи/паркоместа в новостройках и очень редкие отдельные гаражи со всеми документами.
Shpakov
00.00.0000 00:00+2Несколько лет назад в своей провинции купил неплохой гараж (электричество, кессон, земля в собственности) за 300 000 р., а сосед по гаражу снимал такой же за 1000 р. (при том говорил что дорого и потом съехал, но тут уж не в курсе). Сейчас цены конечно выросли, но все равно если рассчитывать на быструю прибыль - выглядит сомнительно. Как долговременное вложение свободных средств - вполне возможно, но может быть лучше банальный банковский вклад?
Как мне кажется, если требуется постоянный источник денег - более выгодный вариант с созданием охраняемой парковки (если вопрос с землей решаем). Некоторые из моих знакомых готовы тратить до получаса в день, чтобы добраться до парковки, но быть уверенными в сохранности машины.
acsent1
00.00.0000 00:00+1если проценты вклада забирать, то со временем вклад теряет в цене. поэтому что бы вклад был равнозначный, нужна ставка инфляция + % аренды
Daddy_Cool
00.00.0000 00:00+5Кейс со сдачей гаражей подробно рассматривался у одного гм... инфоцыгана. Я удивился, что там народ всерьез обсуждал доход с гаража в районе 3-5к в месяц, потом я узнал, что этот товарищ из Липецка. Проблема низкомаржинальных бизнесов - головной боли много, средства приходится морозить, а прибыли - кот наплакал.
Didimus
00.00.0000 00:00+1В гараже можно наладить производство, например. Или склад. Тогда прибыль намного выше
Daddy_Cool
00.00.0000 00:00+1Производство? Это ж бизнес. Т.е. закупка, сбыт, реклама, и т.п... т.е. головная боль. Склад - разве гараж под склад стоит дороже чем под авто?
Didimus
00.00.0000 00:00Соседи в гараже собирают из остатков авто небит-некрашен. Думаю, что они снимают гараж
rombell
00.00.0000 00:00технически должно быть немного дороже из-за рисков
— целенаправленный взлом со стороны соседнего гаража (стену выбить иногда проще, чем защищённые ворота спиливать);
— маски-шоу с последующей починкой ворот;
— пожар (в нашем ГК несколько гаражей отапливаются дровами и/или углём)
На практике — как договориться, как и везде.
powerbroker
00.00.0000 00:00-4работа, безусловно, достойная - если бы не узкие рамки посталенной задачи и игнорирование значимых факторов при ёё постановке. ценность исследования можно было бы фундаментально повысить, учтя тот факт, что всякое инвеститорство-в-недЪвижЫмость подразумевает на всём периоде "инвестирования" перманентное наличие инвестиционного лоха, который в итоге должен будет за всё платить.
по-настоящему ценна была бы модель размноженияинвестиционного лохаёжиков, динамика их популяции и анализ миграции в долгосрочной перспективе - в сравнении с критической точкой, ниже которой происходит... эээээмн... как бы так помягче выразиться... коррекция "инвестиционных" фантазий.
чего, как вы наверняка и сами понимаете, по мгновенному срезу в отдельно взятом месте понять ну никак нельзя.
Veliant
00.00.0000 00:00+2Кстати есть еще нюанс - есть гаражи, скажем так с погребом/подвалом вместо смотровой ямы. Т.е. площадь нижнего помещения равна полезной площади машиноместа, но собственники при продаже часто указывают сумму этих площадей. Отсюда и получаются 30+ метров
Exchan-ge
00.00.0000 00:00есть гаражи, скажем так с погребом/подвалом вместо смотровой ямы
У меня в гараже есть именно такой подвал.
В советское время это имело смысл, но последние 20 лет я в этот подвал вообще не заглядывал, так как сам процесс не очень удобен.
Так что ценность его сейчас весьма сомнительная (если не использовать его как склад для тех товаров, что не боятся подобных условий хранения)
Denev
00.00.0000 00:00+1У меня в гараже есть именно такой подвал.
В советское время это имело смысл, но последние 20 лет я в этот подвал вообще не заглядывал, так как сам процесс не очень удобен.
Так что ценность его сейчас весьма сомнительная (если не использовать его как склад для тех товаров, что не боятся подобных условий хранения)
Например, подвал под гаражом можно рассматривать как место, где можно переждать ядерную войну и первые недели ядерной зимы.
Exchan-ge
00.00.0000 00:00+1Например, подвал под гаражом можно рассматривать как место, где можно переждать ядерную войну
Это гаражный кооператив — т.е. по определению там вокруг заправленные авто стоят.
(плюс мне приходилось видеть в гаражах и бочки с бензином, а полные канистры — так сплошь и рядом)
В случае именно ядерной войны там будет очень жарко.Denev
00.00.0000 00:00+1Разумеется, канистра или газовый баллон у соседей это серьезный риск, но я имел в виду использовать подвал под гаражом как противорадиационное укрытие в зоне слабых разрушений или в зоне выпадения радиоактивных осадков. В зоне сильных разрушений гараж, скорее всего, рухнет и положение укрывшихся в подвале станет трагическим даже если сам подвал останется цел. Разве что укрывшимся придут на помощь извне или у них будет подземный ход за пределы кооператива.
Exchan-ge
00.00.0000 00:00как противорадиационное укрытие
Для противорадиационного укрытия подвал должен быть соотв. образом оборудован, как минимум — фильтро-вентиляционной установкой + источник энергии (кстати, именно поэтому постап «Метро» является чистейшей фантастикой).
Если хорошо оборудованного укрытия нет — единственный выход в такой ситуации — надеть ОЗК, противогаз и немедленно покинуть зону заражения в правильном направлении.Denev
00.00.0000 00:00Для противорадиационного укрытия подвал должен быть соотв. образом оборудован, как минимум — фильтро-вентиляционной установкой + источник энергии (кстати, именно поэтому постап «Метро» является чистейшей фантастикой).
А еще хорошо бы иметь гермодверь в виде гигантской шестеренки :) Но если серьезно, то разумеется ФВУ, обеспечивающая избыточное давление в убежище, это очень здорово, но даже без него крепкий погреб или подвал с хорошим перекрытием (очень полезно на полу гаража над подвалом насыпать 1-1,5 м грунта) это сильно больше чем ничего. Хотя, конечно если ФВУ нет, то дверь в убежище лучше лишний раз не открывать (лучше вообще не открывать).
Exchan-ge
00.00.0000 00:00но даже без него
Без него там очень скоро станет нечем дышать.на полу гаража над подвалом насыпать 1-1,5 м грунта)
А машину тогда куда ставить? :)
(е… или нет — это еще вопрос. А вот в случае просто большого шухера — таки будут грабежи. И процесс насыпания 1,5 м насыпи в гараже — никак не останется без внимания общественности :)Denev
00.00.0000 00:00+1Без него там очень скоро станет нечем дышать.
Обычную вентиляцию ни кто не отменял, кроме этого после выпадения радиоактивных осадков даже несколько часов имеют значение. Через 2 дня уровень радиации снизится в 100 раз, а через 2 недели в 1000 раз.
А машину тогда куда ставить? :)
А зачем машина после ядерной войны? Если даже машина останется цела, бензин где брать?
(е… или нет — это еще вопрос. А вот в случае просто большого шухера — таки будут грабежи. И процесс насыпания 1,5 м насыпи в гараже — никак не останется без внимания общественности :)
Слой грунта нужен для того, что бы повысить защитные свойства. Без него погреб под гаражом даст ослабление проникающей радиации около 50-100 раз, а с грунтовой засыпкой около 1000 раз. И думаю, что в зоне чрезвычайно опасного радиационного заражения (где общая доза ко времени распада радиоактивных осадков составит около 40 Зв), через 2-3 дня все способные к какой-нибудь активной деятельности люди останутся только в специализированных убежищах, подвалах многоэтажных капитальных зданий и в прочих подвалах, погребах и иных помещениях дающих достаточную защиту от проникающей радиации. Вот в таких условиях гаражный "бункер" может оказаться тем, что отделяет жизнь от смерти.
Exchan-ge
00.00.0000 00:00Обычную вентиляцию ни кто не отменял
Обычная вентиляция превратит убежище в радиационную ловушку, где роль фильтров будут выполнять легкие человека.А зачем машина после ядерной войны?
См. «е… или нет — это еще вопрос».
Вы же насыпать будете «до», а не «после».Слой грунта нужен для того, что бы повысить защитные свойства.
Да, и общественность будет знать об этом :)
Поэтому по сигналу «Воздушная тревога» возле укрытия будет целый гаражный кооператив из желающих присоединится.через 2-3 дня все способные к какой-нибудь активной деятельности люди останутся только в специализированных убежищах, подвалах многоэтажных капитальных зданий и в прочих подвалах, погребах и иных помещениях дающих достаточную защиту от проникающей радиации.
Что будет в подвалах многоэтажных капитальных зданий — можно прочитать у К. Воннегута в «Бойне номер пять», причем в той части книги, где нет никакой фантастики.
У нас в вузе был целый курс ГО в варианте «для инженеров»
Там подробно расписывалось — что должно быть сделано, как и когда.
По дням и часам.
По плану первым делом расчищались завалы, чтобы обеспечить проезд транспорта. И не везде, а конкретно к критически важным пунктам города — транспорт, склады и заводы.
И спасать планировалось людей из специально построенных убежищ на территории предприятий — до самодельных дело дошло бы, в лучшем случае через полгода (работы было бы очень много)
Причем спасенным предстояло тут же включится в работу по СНАВР (а как вы думали? )
Что касается той части населения, что не подлежала всеобщей воинской и трудовой мобилизации — то планировалось их вывезти еще до события за пределы городов и разместить в селах по принципу 2,5 кв метра на человека в комнате.
И, к слову — учебную эвакуацию мы проходили еще школьниками — никакого транспорта, колонна выдвигалась пешим ходом.
Автобусы же предусматривались только для тех, кто не мог идти пешком.Denev
00.00.0000 00:00Обычная вентиляция превратит убежище в радиационную ловушку, где роль фильтров будут выполнять легкие человека.
Почему вы так решили? Я же не предлагают использовать вентиляцию с принудительным нагнетанием воздуха в убежище. И я не спорю, что ФВУ и гермодвери это замечательно, но встает вопрос, кто все это будет оплачивать.
Что будет в подвалах многоэтажных капитальных зданий — можно прочитать у К. Воннегута в «Бойне номер пять», причем в той части книги, где нет никакой фантастики.
Не читал эту книгу, но в Хиросиме Эйдзо Номура выжил находясь в подвале трехэтажного здания в 170 м от эпицентра взрыва. Разумеется, если подвал окажется завален и укрывшиеся не смогут откопать себя сами, то их положение станет трагическим. И разумеется подвал подвалу рознь, в некоторых панельных домах подвальные помещения почти не заглублены в землю, в таком случае, наверное, лучше попытать счастье во внутренних помещениях домов на средних этажах, так, что быть максимально далеко от крыши и поверхности земли, на которые выпадут радиоактивные осадки и располагаться в помещении, которое отделено от улицы со всех сторон хотя бы парой капитальных стен.
И спасать планировалось людей из специально построенных убежищ на территории предприятий — до самодельных дело дошло бы, в лучшем случае через полгода (работы было бы очень много)
Еще раз я не спорю, что специально спроектированное и построенное убежище это замечательно, но просто крепкий подвал, это все же лучше, чем укрываться в складках местности.
Exchan-ge
00.00.0000 00:00Я же не предлагают использовать вентиляцию с принудительным нагнетанием воздуха в убежище.
Вентиляция может быть как принудительной, так и естественной. Но суть от этого не меняется — поток воздуха снаружи, выброс отработанного воздуха туда же.Не читал эту книгу, но в Хиросиме Эйдзо Номура выжил
Кто не выжил — об этом не рассказал.
(Воннегут таки рассказал, за других)Разумеется, если подвал окажется завален и укрывшиеся не смогут откопать себя сами,
Смотрим новости о землетрясении в Турции.
А ведь там не было других поражающих факторов.подвал подвалу рознь, в некоторых панельных домах подвальные помещения почти не заглублены в землю, в таком случае, наверное, лучше попытать счастье во внутренних помещениях домов на средних этажах,
См. выше про СНАВР (Спасательные и неотложные аварийно-восстановительные работы)
Там, помимо прочего, пояснялось, каким образом выбирается расстояние между новыми панельными домами, их высота и ширина улиц между ними — из тех соображений, чтобы после ядерного взрыва обломки зданий не завалили полностью всю ширину улицы и остался бы проезд хотя бы в ширину одной полосы движения.
Панельное задание, без каркаса — сложится как карточный домик (опять же, смотрим фото из Турции)
Тем, кто попытается там укрыться — радиоактивные осадки будут уже не страшны.просто крепкий подвал, это все же лучше, чем укрываться в складках местности.
После разрядки/перестройки народ поуспокоился и забыл как оно было до этого.
Весна совершенно мирного 1974 года — в классе идет урок, тепло, окна настежь.
Вдруг за окном раздается характерный, знакомый всем по фильмам, нарастающий звук падающей бомбы.
На мгновение весь класс замер в ожидании немедленно смерти.
Но, парой секунд спустя выяснилось, что по улице всего-навсего довольно быстро движется трактор Беларусь с прицепом (скорее всего — разбитые подшипники или типа того :)
И — единодушный вздох облегчения, обмен мнениями — мысль у всех была-то одна…
Вот об этой психологической готовности к смерти в любой момент и где угодно — люди давно отвыкли и забыли о ней.
И вот уже всем кажется, что постап — это интересное приключение.
А реальность такова, что единственной мерой защиты населения от ядерного оружия считалась эвакуация городов — а дальше, кому как повезет.
В городах должна была находится только работающая смена на предприятиях — все остальные 12 часов должны были находится в сельской местности, и их везли в город только на смену (это режим до ядерного удара)
Считалось, что предупреждение о ядерном ударе последует незадолго до его нанесения и работающая смена успеет укрыться в противоатомном убежище (было на каждом крупном предприятии)
(кстати рабочий день был бы установлен в 12 часов, для всех)
После нанесения удара — та смена, которой повезло — отправлялась в город спасать тех, кто сидел в убежище (после чего предполагалось начать восстановление работы предприятия)
Denev
00.00.0000 00:00Вентиляция может быть как принудительной, так и естественной. Но суть от этого не меняется — поток воздуха снаружи, выброс отработанного воздуха туда же.
От этого меняется объем воздуха поступающий в помещение, а значит и количество частиц радиоактивной пыли. Если вы знакомы со СНАВР, то представляете себе типовую конструкцию перекрытой щели, о каких ФВУ и гермодверях в ней можно вести речь?
Смотрим новости о землетрясении в Турции.А ведь там не было других поражающих факторов.
Подозреваю, что сотрясения грунта при землетрясении и ударная волна заметно по разному нагружают конструкции здания.
Панельное задание, без каркаса — сложится как карточный домик (опять же, смотрим фото из Турции)Тем, кто попытается там укрыться — радиоактивные осадки будут уже не страшны.
По мимо зоны сильных разращений есть еще зона умеренных и слабых разрушений. В них обычное здание может дать отличную от нуля защиту от светового излучения и ударной волны, ну если не стоять у окна. А при наземном ядерном взрыве зона выпадения радиоактивных осадков будет гораздо больше зоны непосредственно пострадавшей от взрыва и располагаться она будет отчасти там куда не дойдет опасная ударная волна. Вот в таких условиях обычный подвал или просто внутренние помещения большого здания это уже заметно лучше чем ничего.
Вот об этой психологической готовности к смерти в любой момент и где угодно — люди давно отвыкли и забыли о ней.
Как будто это что то плохое.
В городах должна была находится только работающая смена на предприятиях — все остальные 12 часов должны были находится в сельской местности, и их везли в город только на смену (это режим до ядерного удара)
Капитальные многоэтажные здания не только в центре крупных городов бывают, гаражные кооперативы, как правило то же располагаются по окраинам.
OldFashionedEngineer
00.00.0000 00:00+1Я три раза при переездах покупал гараж/парковочное место. Три раза сбивал цену почти на треть. Гараж можно продавать годами, либо надо сделать приличную скидку. Чтобы быстро продать, оба раза скидывал цену тоже на треть. Ни чего в итоге не заработал. максиму сэкономил на аренде.
Паркинг стоит 1млн. В аренду сдают у нас примерно 6т.р. Из них 2,5тр коммуналка. Итого около 5% годовых + условно компенсации % инфляции? Наверное это немного выгоднее вклада в банк. Но продавать в случае чего очень долго можно, либо с хорошим дисконтом. Еще по хорошему надо подоходный налог платить с арендной платы.
Areso
00.00.0000 00:00+1Коммуналка 15 квадратных метров стоит 2,5 тр? У кого-то слишком жадная УК.
OldFashionedEngineer
00.00.0000 00:00Паркинг не обогреваемый. Я как-то сразу не поинтересовался, какая комуналка. Потом, как пришла первая оплата, офигел немного. Из благ только автоматические ворота, освещение и противопожарка по ГОСТу... да, еще охранник есть, один пост охраны на пяток домов и три паркинга.
sden77
00.00.0000 00:00паркинг - это не жилое помещение и тирифы государством никак не регулируются, отсюда такие аппетиты
Gradiens
00.00.0000 00:00+1Я правильно понимаю, что на предпоследней картинке срок окупаемости 20-60 месяцев. Это не шутка?
И нет ли проблемы у графика "распределение объектов по сроку окупаемости"? Странно видеть окупаемость за ноль месяцев. Может, график "сглажен"? Тогда гистограмма подошла бы лучше.
Exchan-ge
00.00.0000 00:00Доп.параметры — характеристика объекта, составленная площадкой объявлений автоматически по данным, которые продавец вводит при подаче объявления
Если речь идет о подземном паркинге, то продавец никогда не указывает такой важнейший параметр, как удобство въезда / выезда из него.
(есть паркинги с нормальными въездами, а есть и такие (чаще всего под офисными и жилыми зданиями), в которых въезды и выезды представляют из себя узкие лабиринты, на стенах которых имеются многочисленные царапины в характерных местах)
Как по мне — этот фактор вообще решающий:)
vvviperrr
00.00.0000 00:00+4всем же известно, что для инвестиций покупать надо кладовки. первый курс экономического, емое...
Squoworode
00.00.0000 00:00+1Может быть, изначально вообще предлагалось складывать инвестиции внутрь кладовок...
rombell
00.00.0000 00:00кладовка 16 лет назад: 40-50т.р
кладовка в этом году: 60-70т.р
коммуналка и капремонт: 150-350/мес
аренда: внутридомовая кладовка с подвалом нафиг никому не сдалась (2 года)
MaxakCh
00.00.0000 00:00Минус гаражей, по сравнению с квартирами это вариативность юридических форм владения. Один гараж может быть в собственности вместе с землей, другой без земли, на третий будет оформлен только как членство в кооперативе, при этом как оформлены гаражи и земля кооператива - это отдельный вопрос. Так же встречаются варианты и вовсе никак не оформленные.
edogs
Есть 2 аспекта, которые вроде бы упущены, не по математике (так что это чисто придирки), но все же с практической точки зрения они важны (т.к. итоговая выборка с их учетом может получится другой).
Первое - это срок/вероятность сноса гаражей. В питере многие гаражи потенциально снесут уже через несколько лет.
Второй - это "коммуналка" на гаражи. В питере в некоторых ГСК платеж за содержание может сжирать почти всю аренду..
Понятно, что эти две проблемы можно учесть на этапе финальной выборки, но проблема в том, что оба эти фактора, особенно кумулятивно, могут настолько завысить планку, что интересные варианты в нее в принципе не попадут. В частности заложенная окупаемость гаражей (честная, особенно с учетом налогов и коммуналки) в 5 лет в питере - лично нам (знакомы с вопросом, хотя и слабо) кажется нереальной в принципе (это только гаражи под снос), 10 лет - ближе к правде.
RalphMirebs
В Новосибирске хороший гараж в хорошем ГСК под крышей стоит 600000 руб, сдавать его можно за 5000 и это реалистичный потолок. Взносы будут около 1000 руб в месяц. Ещё каждый год берут немного денег на ремонт крыши, ворота, гидроизоляцию... Арендаторы могут меняться и есть вероятность возникновения месяца простоя. Получается, доход в лучшем случае 48000 руб в год. Это минимум 12.5 лет только на окупаемость.
chernish2
Стандартная картина для рынка недвижимости, с квартирами примерно тоже самое, только в них ещё может жить самому, и если попадут под снос, то это даже хорошо.
sden77
если ГСК попадёт под снос, то не факт что вам вообще что-то компенсируют, т.к. обычно вы не являетесь владельцем, а все правоустанавливающие документы - это членская книжка и договор с ГСК. А ГСК обычно арендует землю у города.
Didimus
И все документы получены мошенническим путем (с)
OneManStudio
Вы забываете один нюанс - что будут представлять из себя через 13 лет, те 600к что вы вложили. 20 лет назад и квартиру можно было за 200к взять, а теперь и за 2кк не взять.
RalphMirebs
В целом верно, но все-же при росте цен арендная тоже может повышаться и цена самого гаража растёт. Но глобально сдача в аренду гаража хороша, лишь как небольшая прибавка к доходу с другой работы (пенсии) при условии, что сам гараж потом отойдёт детям. А инвестировать в покупку с целью значительной прибыли весьма сомнительно. Хотя есть гаражи которые можно сдавать под мелкий бизнес, автомастерских или складов...
Floyd54
Цена на гараж кстати может как повышаться, так и снижаться. Я несколько лет назад (вроде 2018 год) кое-как продал гараж за 200, который перед этим купил за 10 лет до этого за 300. Не очень математика вышла. Паркинги это тоже весело. Например паркинг у "Созвездия" на Фрунзе. Куча мест в аренде и то, люди заезжают в октябре-ноябре и съезжают в апреле-мае. Машиноместа продаются как я помню по 400-500 и желающих особо нет. Есть подземный паркинг на перекрёстке Гоголя-Семьи Шамшиных. Сам был свидетелем, как было продано машиноместо за 180. Хотя покупалось за 600. Математика это здорово. Но есть реальность. И она с математикой очень непохожа. Гаражи и машиноместа очень плохо продаются. Рынок покупателя. Рассматривать покупку этих вещей, как долгосрочное вложение не надо, их если продавать придётся, то совсем не по такой цене, как в липких мечтах. Знакомый коммерс, который занимается плотно недвижкой говорит: самое дурное вложение денег гаражи и паркинги. Если их берёшь, то не как инвестиции, а для себя.
rombell
За 600 покупалось на этапе строительства, скорее всего. Это всегда лотерея.
В нашем микрорайончике построили подземный паркинг, и вот уже 16 лет наблюдаю баннер о продаже машиномест — за одну и ту же цену. Ясное дело, 440 в 2006м и 440 сейчас — совсем разные деньги. Учитывая, что тёплый внутридомовой гараж сейчас можно купить за 1-1.2кк в соседних домах, бизнес оказался так себе.
А вот их крыша очень востребована среди соседних мамаш и детишек на велосипедах и скейтах.
Floyd54
Это где так 440?
rombell
Новосибирск, недалеко от Академа
rombell
На удивление здесь баннера нет. Но крыша и дома рядом видны. Правее ещё несколько домиков таких, со встроенными гаражами.
YuryB
ну снесут же их с компенсацией
Gradiens
Зависит.
У меня в городе (ближайшее Подмосковье) подавляющее большинство гаражей стоят на земле города. Или на земле РЖД. Или еще на чьей-либо земле. Привет из святых 90-х.
Причем, зачастую, эта земля даже не в аренде у гаражного кооператива.
То есть, купить можно условно "членскую книжку" в этом кооперативе.
YuryB
ну тогда другое дело :) такая инвестиция крайне рискованная и отбиваться должна за несколько лет. по сути вы покупаете право на аренду, а не собственность. у нас в Минске гаражи сносили и платили по документам, многие хитросделанные пристройки-надстройки сделали (мы в том числе), за них конечно не платили, но их в принципе можно было узаконить и потом получить большую компенсацию за эту площадь чем за потраченные бумажки. Чья там была земля не знаю, у нас в городе всё что угодно снести могут в принудительном порядке
Didimus
В Москве именно так и сносили. То есть, с нулевой компенсацией
maksler Автор
Спасибо за коммент, согласен с Вами, есть много дополнительных факторов и особенностей. К сожалению, данные не позволяют учесть все. Данные были спарсены с авито и циан, поэтому располагаем только той информацией, которая содержится в объявлениях. Мне, например, еще было бы очень интересно видеть не только объявления актуальные, но и все закрытые объявления за длительный период. Это позволило бы точнее определять сроки экспозиции объявлений в кластерах, т.е. как быстро в данном кластере объект сдается и продается. Но к сожалению, авито и циан не позволяют увидеть закрытые объявления. (т.е. сделать запрос: показать все закрытые)
maksler Автор
.