Последние пару месяцев рынок недвижимости стоит на ушах: все боятся демонических бабушек-собственниц, которые по суду отжимают квартиры у ничего не подозревающих покупателей. В этом большом гайде мы разберем с профессиональным судебным юристом все аспекты этой проблемы: от леденящих душу историй из судов до самых надежных способов защититься от таких рисков. В общем, будет весело!
Сам я финансист и суды стараюсь обходить стороной, поэтому я попросил судебного юриста Александра Малютина (автора отличного блога «Прочёл в законе», как раз посвященного оспариванию сделок в суде) помочь мне разобраться с юридической стороной вопроса. В общем, вся экспертиза в здоровенном материале ниже именно от Александра – огромное ему спасибо за то, что он потратил многие часы, отвечая на мои вопросы и делая подборки из судебных дел!
Ну а я постарался сделать так, чтобы всё нижеизложенное было написано простым и понятным человечьим языком – и чтобы вы в процессе чтения не заскучали. Со второй задачей мне еще будет помогать чудесный художник Вася Ложкин – мне кажется, его картины хорошо передают абсурдно-макабрический дух обсуждаемой темы.
Disclaimer: В этой статье для облегчения ее понимания многие юридические термины и понятия существенно упрощены, а сама она не является юридической и/или инвестиционной консультацией. Прежде чем повторять что-либо из этого материала в домашних условиях, настоятельно рекомендуем проконсультироваться с юристами!
TLDR: кратко самое основное
По делу Ларисы Долиной наконец появились судебные акты с подробностями – там, если честно, полная жесть (слабонервным лучше не читать).
Дело Долиной не является уникальным: каждый год в суд поступает около 3000 исков об оспаривании сделок с недвижимостью (это примерно 0,15% от всех сделок со вторичкой) – 77% из них суд удовлетворяет.
Мы разобрали по публичным судебным актам десять типовых дел – там есть и те, где квартиру отобрали, и те, где для покупателей всё закончилось хорошо.
Важно понимать, какую юридическую аргументацию использует в таких делах суд. Причиной отъема квартиры может быть реституция в результате признания конкретно вашей сделки недействительной (если продавец был обманут, заблуждался, или вообще не был способен одуплять, что происходит), либо виндикация по еще более ранней сделке (где вы вообще не участвовали).
Во всех указанных выше случаях суду вообще плевать на вашу добросовестность как покупателя – это не помешает ему забрать у вас квартиру! Зато при виндикации добросовестность поможет получить компенсацию от государства, а если у вас есть полис страхования титула – то и от страховой.
Лучше всего вообще не доводить до суда и в принципе не попадать в такую ситуацию – для этого мы собрали перечень красных флагов. Если продавцом по вашей сделке выступает пожилая старушка, которая срочно хочет продать квартиру подешевле и за наличку, но при этом не хочет общаться с вами лично и не может внятно объяснить причины продажи – бегите!
На случай, если ваша сделка всё же попадет в суд – мы подготовили список вещей, которые можно заранее подготовить для повышения вероятности его выиграть. Если вкратце: сохраните как можно больше письменных доказательств согласования с продавцом условий сделки, рассчитывайтесь с ним по безналу, и постарайтесь сделать так, чтобы продавец выехал и выписался из жилья до сделки. А вот визит к нотариусу вас, скорее всего, не спасет.
Кто готов нырнуть в длинную версию с подробностями, читайте дальше – будет интересно, обещаю!
Дело Ларисы Долиной: отжала и квартиру, и 112 млн рублей
Для начала давайте разберем ситуацию с квартирой Ларисы Долиной – раз уж она наделала больше всего шуму в СМИ (тем более, что там сейчас наконец появились долгожданные документы с решениями суда, а не просто пересказ от журналистов).
Как выглядела ситуация изначально по материалам открытых источников: в апреле 2024 года с артисткой связались мошенники «из ФСБ», которые убедили ее в том, что ее деньги и квартира в Хамовниках «находятся в опасности» – а единственным способом «спасения» является срочная продажа квартиры и перевод денег на «безопасный счет». Следуя указаниям мошенников, Долина продает квартиру за 112 млн руб. (которые отдает мошенникам вместе с 68 млн руб. из личных сбережений).
Покупатель при этом был найден риэлторским агентством, в которое обратилась Долина (как выяснилось позднее – это было весьма модное агентство Whitewill, оно на всей этой истории еще и заработало аж 4,5 млн руб.). Покупателем стала 34-летняя мать-одиночка Полина Лурье (источником оплаты квартиры были личные накопления Лурье + деньги от ее родителей и кредитные средства).
Однако, после продажи Лариса Долина выезжать из квартиры отказалась – пишут, что там даже пятеро каких-то крепких парней якобы приезжали и пытались ее выселить (видимо, безуспешно). В итоге Долина поняла, что стала жертвой мошенников, и обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной; Лурье обратилась со встречным иском о выселении певицы; и еще плюсом было возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
Суд шел в закрытом режиме, но на днях на Пикабу целиком слили судебный акт по первой инстанции. Судя по тому, что все основные изложенные там факты соответствуют официальному Апелляционному определению Московского городского суда от 08.09.2025, – этот акт вполне реальный, так что мы будем полагаться и на него тоже.
В общем, краткий итог разбирательства такой: суд посчитал Долину психически нестабильной, а саму сделку – совершенной под влиянием заблуждения. Поэтому квартиру нужно отобрать у покупательницы и вернуть Долиной, а вот деньги певица возвращать никому не обязана.
Видите ли, полученную за квартиру наличку Долина якобы не пересчитывала (хотя и правильно отразила все суммы в написанных от руки расписках) – а в ходе уголовного дела неоднократно меняла показания относительно того, каким образом и в каких суммах она получала бабки. Так что, несмотря на видеозаписи с камер наблюдения в Альфа-банке (где видно, как Долина и Лурье получают 111 млн руб., пересчитывают их и кладут в банковскую ячейку Долиной), – суд решил, что «доказательств, безусловно свидетельствующих о возмездном характере заключенной сделки, предоставлено не было» (!).
Иными словами: по сути, суду показалось, что Лариса Долина якобы переписала свою квартиру на покупателя «просто так», вообще без оплаты (а если оплата и была, то пусть этот покупатель сам ее вытрясает напрямую с мошенников, которым Долина добровольно эти бабки отдала – серьезно, так и написано!).
Недавно, кстати, появилась информация о том, что самой Долиной уже поступают угрозы убийством – и по этому поводу возбуждено уголовное дело. До конца не ясно, идет ли речь об угрозах от самой Лурье, или от «благодарных хейтеров» из интернета. В любом случае, любые угрозы мы решительно не одобряем!
Хотя, эмоции тех, у кого к Ларисе Долиной по итогу этого дела появились морально-этические вопросики – прекрасно понимаем. Всё-таки, она здесь меньше всего похожа на «невинную старушку, которой заведомо нечем возмещать ущерб добросовестному покупателю»… (К слову, еще больше жоповзрывательных фактов про поведение Долиной приводит вот здесь в кратком пересказе дела известный юрист Владимир Мнацаканов.)
Насколько типичным является дело Ларисы Долиной?
Кое-где мы встречали мнение, что, дескать, дело Долиной стало знаковым прецедентом – и сейчас оно якобы открыло судам дорожку к удовлетворению вала аналогичных исков. На самом деле, это совсем не так: любой юрист, который умеет работать с судебными архивами, подтвердит – похожих кейсов хватало и задолго до Ларисы Долиной.
Насколько вообще часто встречаются подобные дела? По официальной статистике судебного департамента (раздел 2), всего за 2024 год было рассмотрено 3118 споров об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество – к сожалению, мы не знаем, какая доля из них касалась именно ведомых мошенниками пенсионеров. Из этих исков удовлетворено полностью 2130, частично 287 (получается, примерно 77% дошедших до суда исков удовлетворяют).
Много это или мало? Ну, вот тут пишут, что в 2024 году на вторичном рынке было продано 1,6 млн объектов, а в 2023-м – 2,45 млн. Выходит, в среднем за год на вторичке происходит около 2 млн сделок, и только 3 тысячи из них пытаются оспорить в суде – это примерно 0,15%. Не так уж и много – но и не сказать, что совсем мало! Если вы собрались покупать квартиру у продавца в преклонном возрасте – скорее всего, для вас вероятность нарваться на бабулю с мошенниками (и поиметь потом проблемы в суде) будет сильно выше.
Отдельно еще хочется прокомментировать тут часто встречающееся мнение «да это просто черный пиар от застройщиков – они хотят своими фейками запугать людей, чтобы они покупали только новостройки!». Уверяем вас, рассмотренные нами дела более чем реальны – ниже мы обсудим десяток кейсов, где источниками являются не пересказы журналистов, а настоящие судебные решения. Все же утверждения про «черный пиар застройщиков» заявляются абсолютно бездоказательно (и так же, почему-то, принимаются людьми на веру – писал об этом подробнее вот здесь у себя на канале).
Разбираем 10 судебных споров по жилой недвижимости
Основной вопрос, на который мы постараемся ответить нашим материалом – это «какие действия покупателя могут максимально повысить вероятность потом выиграть в суде спор по квартире, если до него дойдет?».
Для этого мы разберем десяток конкретных судебных дел, решения по которым публично доступны в сети. В этом разделе мы просто приведем краткие описания этих дел – а выводами на основе их анализа поделимся в следующих разделах. Обратите внимание: мы здесь специально взяли не только дела, которые закончились отъемом квартиры, но и те, где покупатель в итоге победил – ведь только сравнив их между собой, мы сможем понять, в чем там был ключевой «рецепт успеха»!
Дела, где покупатель проиграл и квартиру отобрали:
Дело 1: Лариса Долина. Тот самый кейс, который мы разбирали в начале статьи.
Дело 2: Бабуля-помощник ЦБ в заблуждении. Решение Октябрьского районного суда г. Сара��ска от 10.04.24 г., N 2-436/2024 (оставлено без изменения Определением первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2025). История практически один-в-один как у Долиной: в 2023 году мошенники под видом сотрудников ФСБ/ЦБ убедили жертву, что ее квартира находится под угрозой, и нужно ее срочно продать за 1,9 млн руб. (а полученные деньги перевести «на безопасный счет»). Суд признал сделку недействительной, т.к. она «была совершена в результате заблуждения продавца» – в итоге квартиру у покупателя отобрали, а вот возвращать деньги суд продавца не стал заставлять (это «противоречило бы основам нравственности», она ж бабки мошенникам отдала!).
Дело 3: Чрезмерно эмоциональная бабушка. Апелляционное определение Московского городского суда от 22 мая 2025 г. по делу N 33-18625/2025. То же самое: в 2022 году мошенники «из ЦБ» убедили бабушку приватизировать квартиру и продать ее. Первый покупатель вскоре перепродал жилье второму (причем там была ипотека, проверка со стороны банка, нотариальное оформление – полный фарш!). В итоге суд признал второго покупателя добросовестным приобретателем, но квартиру у него в рамках виндикации всё равно отобрал в пользу изначального продавца – потому что психиатрическая экспертиза хоть и признала бабулю вменяемой (способной понимать значение своих действий), но всё же отметила ее чрезмерную эмоциональность и внушаемость. Кстати, во�� вам интересный факт: даже если у вас отберут квартиру по суду – банку по ипотечному кредиту вы всё равно останетесь должны! (Подробнее разбирал этот нюанс у себя на канале вот здесь.)
Дело 4: Это разборка, питерская. Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 ноября 2024 г. по делу N 33-28227/2024. Для разнообразия, тут речь не про бабушку: кореш алкоголика и наркомана из СПб сначала сдал его ментам, а потом заставил написать на себя доверенность на продажу квартиры «чтобы подогреть ФСБ и порешать вопросик». Дальше жулик продал квартиру своей маме, а та – другому покупателю за 9 млн рублей (тут опять – ипотека, страхование титула, вот это всё). Позже алкоголик опомнился и подал в суд – тот решил, что раз изначальный продавец был введен в заблуждение, то уже та первая сделка по продаже была недействительной. Соответственно, надо отобрать квартиру у конечного покупателя и вернуть ее наркоману. Заодно еще этого конечного покупателя признали недобросовестным (заниженная цена, не обратил внимание на быстрый срок перепродажи квартиры) – видимо, чтобы страховая могла ему за потерю титула не платить…
Дело 5: Когда психиатр и нотариус оказались приколистами. Постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 8Г-15077/2025. Бабушка под влиянием мошенников продала квартиру за 2,3 млн руб., выезжать отказалась. Интересно, что тут было освидетельствование психиатром и утверждение сделки нотариусом – но они оба пост-фактум на суде сказали «бабка вела себя странно, цена продажи выглядела заниженной, но мы всё равно подписались под этим делом, лол». В итоге суд назначил новую психиатрическую экспертизу, которая диагностировала у бабули психрасстройство («возрастные особенности лишали ее способности осознавать происходящее…») – квартиру у покупателя отобрали.
Дело 6: Изменщица Родине на пенсии. Апелляционное определение Московского городского суда от 2 июня 2025 г. N 33-23048/2025. Классика: телефонные мошенники развели бабушку (под предлогом защиты от якобы уже случившегося финансирования Украины с ее банковских счетов) на продажу квартиры – покупатель взял в ипотеку 6 млн руб. на 30 лет. Бабушка в итоге выезжать с жилплощади отказалась, судебная психиатрическая экспертиза показала ее вменяемость (хоть и с повышенной эмоциональностью), но суд всё равно решил: раз бабуля продала единственное жилье и ее обманули мошенники (их там уже посадили к этому моменту) – то сделку купли-продажи надо расторгнуть, как заключенную под влиянием обмана/заблуждения.
Дела, где покупатель выиграл и квартира осталась за ним:
Дело 7: Риэлтор с бизнес-жилкой. Определение Седьмого кассационного суда от 23 апреля 2025 г. N 88-6149/2025 (текст тут). Телефонные мошенники «из ЦБ» убедили гражданку летом 2023 года «фиктивно продать» свою квартиру «для защиты от мошенников». Квартиру купил риэлтор за 3,5 млн руб. и тут же перепродал ее другому покупателю за 4 млн руб. (тот взял ипотеку). Изначальный продавец, оклемавшись от шока (и переведя все деньги мошенникам, конечно) пошла в суд – но суд нашел достаточно косвенных доказательств того, что продавец осознавала смысл сделки (согласовывала условия договора продажи, обсуждала нюансы выезда из жилплощади), так что квартира осталась у конечного покупателя.
Дело 8: Спецоперация для настоящего мужчины. Апелляционное определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 25 марта 2025 г. по делу N 33-820/2025. Тут в кои-то веки мужик, не бабушка! Под влиянием хулиганов продал квартиру за 3 млн руб. (покупатель взял ипотеку). Деньги сразу перечислил мошенникам, а потом отказался выселяться с жилплощади, так как на самом деле «это была понарошковая спецоперация». Суд разобрал переписки с покупателем в мессенджере и пришел к выводу, что продавец там сам предпринимал активные шаги к продаже (должен был понимать, к чему это ведет) – а покупателю ни о каком «фиктивном характере» не говорил. Так что сделка без порока воли, квартиру у покупателя отбирать нельзя.
Дело 9: Вычислили по IP. Решение Ленинского районного суда г. Воронеж по делу № 2-4511/2024 от 19 февраля 2025 г. Пенсионерка и инвалид II группы нашла себе наставника по трейдингу акциями Газпрома, который «заработал ей на бирже крупную сумму», но чтобы ее получить – вы угадали, надо продать квартиру (не спрашивайте про логику, я сам не понимаю). Квартира была продана через Домклик за 5,2 млн руб. (пенсионерка говорит, якобы дешевле рыночной цены на 30%), деньги ушли «гениальному трейдеру», выезжать бабуля наотрез отказалась. Суд принял во внимание, что перед сделкой пенсионерка прошла осмотр у психиатра, который дал добро (а новую психиатрическую экспертизу суд не стал приобщать, т.к. она не могла установить, что там было во время сделки). А еще она размещала объявление о продаже квартиры на Авито со своего айпишника – что подтверждает ее волю. Квартиру оставили покупателю, бабушке пришлось выехать.
Дело 10: Накатить джина и выехать из хаты. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 сентября 2024 г. N 88-23591/2024). В 2022 году гражданка под влиянием телефонных мошенников обратилась в риэлтерское агентство «Красный джин» (извините!), и те помогли ей продать квартиру за 6 млн руб. – новые владельцы сразу перепродали хату еще дальше за 6,5 млн руб. (на этом этапе тоже Домклик подключился). Суд отметил, что продавщица перед сделкой выписалась из квартиры, разобрала мебель и выехала с вещами из квартиры – значит, понимала, что происходит продажа жилья => порока воли нет => нет оснований признавать сделку недействительной.
Юридический ликбез: почему суды отбирают квартиры?
Для начала нам с вами придется немного обсудить юридическую теорию. Аргументация судов в подобных делах бывает разной – вам нужно хотя бы немного понимать ее логику, ведь от этого будет зависеть, как от всего этого нужно защищаться. Зато по итогам прочтения нашего ликбеза вы будете разбираться в вопросах оспаривания сделок по недвижимости не хуже многих профессиональных юристов! =)
Смотрите, с точки зрения закона, любая сделка – это единство двух элементов: воли (в данном случае – внутреннего желания продать квартиру) и волеизъявления (выражение воли в виде подписи в договоре). В наших случаях с бабушками подпись (волеизъявление) есть, а вот реального желания лишиться жилья (воли) – нет. Такие ситуации суд классифицирует как «сделку с пороком воли» – то есть, он приходит к выводу, что истинная воля продавца была направлена как бы не на продажу квартиры, а на «спасение ее от мошенников», «участие в поимке мошенников» и так далее.
Все решения суда об отъеме квартир у покупателей и их возврату продавцам из-за порока воли можно разделить на две больших группы: по реституции и по виндикации.
1. РЕСТИТУЦИЯ
Реституция – это юридический термин для обозначения последствий недействительности сделки. Если суд признал сделку недействительной – то базово предполагается, что стороны должны вернуться в первоначальное состояние, в котором они были до сделки. То есть, по умолчанию суд должен обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – вернуть деньги (тут, конечно, остается отдельный вопрос – а как их с бабушки стрясти, если она все деньги уже отдала мошенникам, ну да ладно).
К сожалению, на практике в делах с пенсионерками суды нередко применяют подход, который можно назвать односторонней реституцией – то есть, обязывают только покупателя вернуть квартиру, но не продавца вернуть деньги. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГК РФ, суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Но тут есть важный нюанс: даже если суд, признавая сделку недействительной, не указал на необходимость возврата продавцом денежных средств – то можно всё равно попытаться побороться и подать отдельный иск к продавцу о взыскании неосновательного обогащения. По крайней мере, по другим спорам на уровне Верховного суда был сформирован подход о том, что отказ в применении полной реституции не препятствует заявлению потом иска о взыскании неосновательного обогащения (подробнее юрист Александр Малютин рассматривает этот вопрос вот в этом посте у себя на канале).
Давайте теперь разберемся, какие основания могут быть у суда для того, чтобы отобрать квартиру в рамках реституции (мы также постараемся сразу дать практические советы – какая здесь может быть линия юридической защиты в каждом из случаев).
? Статья 170 ГК РФ (Мнимая и притворная сделка). Предусматривает недействительность сделки, которая была заключена только для вида или для прикрытия иной сделки. Встречаются попытки оспаривания по данному основанию – но в нашем случае это грубейшая ошибка, ведь для применения данной нормы воля обеих сторон сделки должна быть направлена на иные правовые последствия, а не только продавца. Если покупатель реально подписывал договор с целью купить себе квартиру – то применять ст. 170 ГК РФ никак нельзя, суды это подтверждают.
? Статья 179 ГК РФ (Обман). Применяется, когда сделка совершена под влиянием обмана, а воля одной из сторон имела только формальное свое выражение. Под обманом суды обычно понимают попадание продавца под влияние мошенников. Но на самом деле, с точки зрения теории, применение данной нормы в таких делах тоже является ошибочным: чтобы отменять на этом основании сделку между продавцом и покупателем, нужно доказать, что именно покупатель занимался обманом продавца (или, по крайней мере, был о нем в курсе), а не какие-то левые мошенники (не являющиеся стороной сделки). В разобранном нами выше деле №8 суд так и решил: раз именно покупатель никого не обманывал – оснований применять ст. 179 ГК РФ здесь нет (квартиру в итоге оставили покупателю).
? Статья 178 ГК РФ (Заблуждение). Суды исходят из того, что у продавца были ложные представления о сделке (в отличие от обмана, здесь не требуется наличие умысла у другой стороны сделки). Тут в качестве защиты можно давить на то, что заблуждение в мотиве сделки не является основанием для ее оспаривания: воля продавца действительно была направлена на юридическое прекращение права собственности, а заблуждение касалось лишь цели (мотива) этой продажи. В деле №8 суд так и решил – отменять сделку он не стал.
? Статья 177 ГК РФ (Бессознательность). Предусматривает недействительность сделки, совершенной гражданином, который не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. При этом, не обязательно гражданин должен быть прямо недееспособным или с психическим заболеванием. К числу условий, при которых данная норма может быть применена, относятся также временные явления: стресс или горе, состояние страха, влияние алкогольных напитков.
Вот это уже самая хитрая штука, защищаться от которой на практике сложнее всего. Основная проблема тут в том, что суд всегда может пост-фактум назначить свежую психологическую экспертизу по этому поводу – а они почти всегда дают туманно-размытые результаты в стиле «ну… бабушка, вроде бы, способна отдавать отчет своим действиям… но при этом старенькая, внушаемая, с повышенной эмоциональностью…». Ну и суд, при желании, может истолковать это в любую сторону. Здесь может сильно пригодиться психиатрическое освидетельствование продавца прямо в момент сделки – но даже это не является гарантией на 100% (подробнее разберем ниже).
2. ВИНДИКАЦИЯ
Виндикация (ст. 302 ГК РФ) – это истребование имущества из чужого незаконного владения. Применяется в тех случаях, когда конечный покупатель квартиры приобрел ее не у первоначального собственника (бабушки), а у кого-то другого, кому бабуля успела продать объект до этого. Получается, виндикация может произойти только при сочетании двух факторов:
Квартира успела поменять владельца больше одного раза – соответственно, между текущим владельцем и изначальным продавцом-бабушкой нет прямого договора купли-продажи.
Изначальная сделка между бабушкой и предыдущим покупателем была признана судом недействительной (например, из-за порока воли – по причинам, которые мы рассматривали в предыдущем разделе).
Суды при решении отобрать квартиру у текущего владельца и вернуть ее изначальному (бабушке) исходят из следующей логики: у изначального собственника не было намерения продать квартиру первому покупателю. Значит такая сделка недействительна из-за отсутствия воли на продажу. Если первая сделка была недействительна – то первый покупатель по факту не стал собственником квартиры => значит, он не имел права ее продать и второму покупателю тоже. Следовательно, второй покупатель (текущий владелец недвижимости) не мог стать собственником квартиры, и должен вернуть ее первоначальной бабуле.
Весь ужас виндикации заключается в том, что вы как конечный покупатель могли просто идеально проверить юридическую чистоту сделки, в которую вы вступаете – но если на предыдущем (или даже пред-предыдущем) шаге где-то затесалась гипервнушаемая бабушка, которая сможет оспорить ту самую первую сделку (проходившую вообще без вашего участия), то квартиру у вас всё равно отберут, увы.
Соответственно, защита от виндикации и заключается в том, что вам при покупке объекта желательно узнать его историю «вглубь» как минимум на несколько лет – чтобы убедиться, что и в предыдущих сделках всё выглядело прилично. Ведь если дело дойдет до суда – вашим единственным шансом будет уповать на то, что получится доказать адекватность этой самой первой сделки (а предыдущий покупатель по этому поводу может не сильно-то и стараться – в конце концов, при проигрыше квартиру не он потеряет…).
Шок-контент: добросовестность не спасет вашу квартиру
В народе еще бытует такое представление, что квартиры якобы забирают только у недобросовестных покупателей – а вот если вас суд признает добросовестным приобретателем (который всё, что мог, тщательно проверил), то в этом случае по закону недвижимость должна остаться за вами.
Так вот: к сожалению, это полная ерунда. Ваша добросовестность при покупке, даже если и будет доказана в суде, совершенно никак не помешает забрать у вас квартиру и отдать ее бабушке – ни в случае реституции, ни при виндикации! Увы, но по закону это так: нарушенная воля пенсионерки здесь оказывается важнее, чем ваша добросовестность (точнее, эти два фактора как бы являются совершенно независимыми).
Однако, если суд вас всё же признает добросовестным приобретателем, то это может помочь вам хотя бы получить денежную компенсацию взамен утерянной квартиры в двух случаях:
1. Компенсация от государства по ст. 68.1. Закона о государственной регистрации недвижимости
В соответствии с этой нормой, добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение по виндикации в соответствии со статьей 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной компенсации за счет казны РФ. Компенсация определяется исходя из суммы реального ущерба, либо из размера кадастровой стоимости жилого помещения (за вычетом убытков, которые уже были возмещены покупателю) – см. Определение Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2022 г. N 2941-О.
Вы уже поняли, в чем тут засада, верно? Указанная норма позволяет получить компенсацию от государства только в случае виндикации, но не в случае реституции! То есть, если вы добросовестно купили квартиру, а потом суд отменил из-за порока воли какую-то из сделок, произошедших еще сильно раньше по цепочке – то можно рассчитывать на компенсацию от Минфина РФ. Если же вы сами непосредственно купили жилье у бабушки, а она потом смогла в суде доказать свою невменяемость – то фиг вам, а не компенсация… Пример из практики: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2023 г. по делу N 88-8034/2023.
2. Компенсация от страховой в том случае, если у вас есть полис титульного страхования
Страхование титула чаще всего оформляется вместе с ипотекой – и оно как раз призвано возместить убытки в случае потери права собственности на недвижимость по суду. Но есть нюанс: в правилах страхования часто прописано, что страховая обязана платить только в том случае, если покупатель был добросовестным. (На эту тему я писал у себя на канале отдельный подробный пост с анализом полисов разных страховых.)
Тут даже есть отдельная ловушка: раз уж мы увидели выше, что по закону добросовестность приобретателя никак не влияет на отъем квартиры по реституции или виндикации – суды часто вообще про нее ничего не пишут в своих решениях.
В каких случаях добросовестность всё же спасет квартиру
Вообще, строго говоря, с юридической точки зрения добросовестность всё-таки иногда может помочь вам сохранить квартиру – просто все эти случаи не имеют отношения к теме нашей сегодняшней статьи («поехавшие бабушки под влиянием мошенников»). Буквально в двух словах расскажем о таких случаях – просто, чтобы вы о них имели представление:
Банкротство продавца. В рамках процедуры банкротства часто пытаются оспорить сделки исходя из подозрения, что должник выводил активы связанным лицам в обход с��оих кредиторов. Как правило, если вы покупаете квартиру у никак не связанного с вами продавца по рыночной стоимости и с оплатой в безналичной форме – то в большинстве случаев такая сделка оспорена не будет.
Нарушение прав третьих лиц – например, споры с наследниками или супругами, чье согласие не было получено. Тут всё просто: требуйте согласие супруга на сделку! Но даже если его не было, как правило, добросовестному покупателю удается защитить сделку и оставить квартиру за собой (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 г. № 35‑П и Определение ВС РФ от 18.03.2025 № 89-КГ24-14-К7).
Нарушение прав государства. Это могут быть примеры нарушения порядка приватизации, нарушения прав государства как собственника выморочного имущества. Здесь тоже суды в целом придерживаются позиции, что добросовестный гражданин не может быть лишен жилья из-за нарушения, о котором он не мог знать (см. Постановление № Конституционного суда РФ от 02.10.2025 32-П/2025 и Определение Верховного суда РФ от 22.07.2025 № 5-КГ25-82-К2).
Красные флаги: каких сделок стоит опасаться
Давайте вернемся к основной нашей теме с падкими на сладкие голоса телефонных мошенников бабулями, и попробуем обсудить – как же себя всё-таки от них обезопасить? Здесь надо честно признать на берегу: самый простой способ не потерять купленную хату – это в принципе не вляпываться в сомнительные сделки, где в качестве продавца действительно фигурирует обманутая пенсионерка.
Поэтому предлагаем обсудить красные флаги, которые позволят вам распознать повышенный риск такой ситуации. Мы их разделим на две группы: самые-самые страшные признаки, когда от сделки вообще стоило бы отказаться; и «ужас, но не ужас-ужас-ужас» – когда у этого обстоятельства может быть и невинное объяснение (однако, напрячься всё же стоило бы).
Самые критичные красные флаги (повод отказаться от сделки):
??? Очень необычные обстоятельства и условия сделки, включая крайнюю срочность. Если продавец соглашается на все ваши условия, и склоняет вас к максимально быстрому заключению сделки (в том числе, минуя всякие юридические проверки и анализ документов) – то тут велика вероятность, что это его гонят вперед мошенники.
??? Цена объекта сильно ниже рыночной. Конечно, всем нам хочется купить крутую квартиру подешевле. Но если продавец готов ее отдать на 30% дешевле сравнимых аналогов – то, наверное, что-то здесь не так?
??? Множественные быстрые переходы права собственности на квартиру в недавнем прошлом. Как вы помните, именно в таком случае у вас возникает неиллюзорный риск нарваться на виндикацию.
??? Продавец отказывается от личного общения с покупателем и/или демонстрирует видимые признаки стресса, тревожности или страха. Мошенники часто стараются ограничить жертву в контактах – если продавец по неясным причинам избегает общения с вами, то это повод задуматься. Вообще, если речь идет о покупке квартиры у пожилого человека, то тут хорошо бы и с его родственниками помоложе пообщаться – убедиться, что у того всё ок по жизни.
??? Продавец не может внятно объяснить причины продажи квартиры, куда он потратит деньги, и где потом будет жить. В общем, вам надо убедиться, что у бабули есть какой-то план по жизни (и она готова его придерживаться) – эту информацию, кстати, как раз неплохо бы и с ее родственниками верифицировать.
Красные флаги помягче (повод насторожиться и «подложить соломки»):
? Пожилой продавец. Не хочется здесь быть эйджистом и катить бочку на пенсионеров – но, к сожалению, исходя из ознакомления с большим числом судебных актов, складывается ощущение, что это действительно фактор повышенного риска.
? Продажа единственного жилья. Решение продать единственное жилье спонтанно не принимается – это, скорее всего, свидетельствует о том, что в жизни человека произошло нечто серьезное. Вам тут нужно особенно хорошо понимать, какой у продавца план по жизни (иначе в суде вам потом припомнят, что «оставлять старушку без единственной квартиры – это безнравственно!»).
? Принципиальный отказ продавца от безналичного расчета – это ему зачем? Чтобы котлету денег сразу же отдать курьеру «из ФСБ»?
? В квартире остается прописанным сам собственник или его родственники. Это может свидетельствовать о том, что продавцу и его семье некуда переезжать – значит он с большей вероятностью считает продажу квартиры «фиктивной сделкой».
? Продажа по доверенности. Особенно актуально в том случае, если нет явных доказательств пребывания собственника в другой стране. Если физическое отсутствие собственника на сделке выглядит подозрительным – то это повод досконально проверить доверенность + разобраться по смыслу, насколько вы верите в предложенную «легенду» с объяснением этой ситуации.
Что вас защитит, если дело дошло до суда
По рассмотренным десяти кейсам мы собрали сводную таблицу ключевых факторов – на что обращал внимание суд при вынесении решения (признать изначальную сделку недействительной и отобрать квартиру у покупателя, или оставить ее за ним).
Тут сразу бросается в глаза, что нет каких-то «стопроцентно работающих» способов защититься от бабулечной судебной атаки: практически каждый фактор встречается и в проигранных, и в выигранных делах. Но есть определенные корреляции: в делах, которые для покупателя закончились хорошо, зеленых галочек в среднем гораздо больше – то есть, на решение суда эти моменты влияют скорее положительно. Давайте попробуем разобрать получившиеся закономерности подробнее.
ЧТО ПОМОЖЕТ В СУДЕ С ВЫСОКОЙ ВЕРОЯТНОСТЬЮ
? Любые доказательства того, что продавец сам предпринимал активные действия по продаже квартиры и собирался из нее выехать. Нам здесь нужно, по сути, показать в суде, что в сделке нет порока воли – и продавец прекрасно понимал, что, подписывая договор купли-продажи, он по факту лишается жилья. Что в этом может помочь:
Продавец сам обратился к риэлтору за продажей квартиры, или сам разместил объявление о продаже. В деле №9 суд даже поднял айпишники, чтобы доказать, что объявление на Авито было размещено с домашнего компьютера пенсионерки (покупатель выиграл это дело). Так что, заскриньте на всякий случай объявление, на которое вы откликаетесь, и попросите у продавца копию его договора с риэлтором/агентством недвижимости.
Продавец сам активно общался с покупателем напрямую, при этом он объяснял продажу квартиры какими-то разумными причинами (переезд, покупка другого жилья, и т.д.). Вариант «всё общение было через риэлтора, продавца мы увидели только на подписании договора» вам тут не подходит – надо сохранить свидетельства активной коммуникации с продавцом на всех этапах сделки (лучше, если следы этого общения сохранятся в мессенджере/электронной почте). Уточняйте в переписке причину продажи квартиры; интересуйтесь, куда потом отправится жить продавец; спрашивайте, не звонили ли ему мошенники (или сотрудники ЦБ/ФСБ) и не просили ли продать квартиру. Наличие доказательств тут критично: в деле №2 покупатель ссылался на то, что продавец объяснял ему причину продажи переездом – но не сумел это доказать, так как это не было никак зафиксировано (суд отметил недоказанность данного довода и не принял его во внимание).
Продавец сам согласовывал условия договора, вносил правки в его проект. Логика суда тут простая: если ты ведешь переговоры по ключевым условиям сделки – значит, понимаешь, что происходит. Опять же, вся коммуникация по этим поводам должна быть зафиксирована в письменном виде – ведите переговоры в мессенджере и email, не устно! И именно с самим продавцом, не с риэлтором.
Продавец обсуждал и согласовывал детали передачи квартиры (выезд из квартиры, вывоз вещей, снятие с прописки, оплата ЖКХ, и т.д.). В проигранных делах ситуация часто выглядит так: после подписания договора и получения денег бабушка заявляет «это всё было понарошку, я из квартиры никуда выезжать не буду!». В выигранных делах продавец чаще всего предпринял непосредственные действия по выезду – что как бы намекает на то, что он осознавал суть сделки по отчуждению жилья. Поэтому в ваших интересах в идеале сделать так, чтобы в ходе заключения сделки вы смогли получить ключи и сразу же заселиться – то есть, продавец к этому моменту уже снялся с регистрации, вывез свои вещи, и сам выехал с жилплощади. Будет даже не лишним провести по этому поводу перед сделкой осмотр квартиры – сделать фотографии, зафиксировать актом выезд продавца (справку об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц тоже сохраните).
Это уже менее критичный фактор, но в деле №8 суд отдельно отметил, что продавец сам получил нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (покупатель выиграл это дело). Оно вам в любом случае будет важным для юридической чистоты сделки – так что, не забудьте проверить семейный статус продавца по штампам в паспорте.
? Сокрытие продавцом информации о фиктивности сделки. Это звучит смешно, но да – в большинстве выигранных дел суд прямо акцентировал внимание на том, что продавец в ходе общения с покупателем не сообщал тому о фиктивном характере сделки. Поэтому вам неплохо бы иметь письменные доказательства (опять же, в мессенджере/email) того, что диалог между вами и продавцом на эту тему был, и тот не раскололся, что «это всё понарошку». Юрист Александр Малютин (мой соавтор по статье) вообще рекомендует включить в договор отдельную преамбулу, где простым языком расписано, что «сделка реальная» – читайте подробнее вот здесь у него на канале.
? Безналичная форма оплаты сделки. Если продавец настаивает исключительно на расчете наличными, то это повод насторожиться – так ему будет проще сразу же отдать все деньги мошенникам, и суд потом скажет «так бабушка даже деньги-то по факту не получила!». Поэтому старайтесь по возможности проводить сделку в безналичной форме.
? Использование специальных сервисов для проверки юридической чистоты сделки. В нескольких делах, закончившихся для покупателя хорошо, суд отдельно отмечал наличие результатов проверки сделки сервисам типа Домклик (правда, в деле №6 это не помогло). Как минимум, это будет вам плюс в копилку формирования образа добросовестного и осмотрительного покупателя (там, где это может сыграть роль).
? Прохождение продавцом осмотра психиатром перед сделкой с выдачей справки-заключения. Обратите внимание – тут речь не про стандартную справку на тему «продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере», а именно про отдельную психолого-психиатрическую оценку состояния продавца перед сделкой (можно даже ее провести прямо перед нотариусом). В деле №9 справка о таком осмотре сильно помогла: суд не стал полагаться на результаты отдельной новой психиатрической экспертизы, заказанной продавцом пост-фактум для суда – так как посчитал результаты оценки состояния бабушки непосредственно перед сделкой более релевантными. (Впрочем, в деле №5 психиатр не особо помог – т.к. он потом пришел на суд и сказал «да бабка сразу вела себя странно, хз, почему я ей чистую справку выдал…».)
Есть мнение, что хорошие и честные экспертизы проводит Государственный Научный Центр Социальной и Судебной Психиатрии им. В.П. Сербского (но существует противоречивая информация, делает ли он досудебные заключения, или этот госцентр можно юзать только для полноценной судебной экспертизы).
ЭФФЕКТИВНОСТЬ СЛЕДУЮЩИХ МЕР НАХОДИТСЯ ПОД ВОПРОСОМ
? Нотариальное оформление сделки купли-продажи. В народе бытует поверье, будто это чуть ли не самый эффективный имба-способ гарантированно победить в суде. Однако, в рассмотренных нами делах мы не смогли найти ни одного примера, где суд ссылался бы на заверение сделки у нотариуса как на существенный фактор при принятии решения. И наоборот – в делах №3 и №5 покупатель проиграл в суде, несмотря на визит к нотариусу.
? Титульное страхование недвижимости. Само по себе оно выиграть суд вам не поможет, но дает надежду на получение компенсации от страховой при неудачном исходе. К сожалению, у этих страховок есть ряд нюансов, которое сильно снижает их эффективность – подробнее разбирал вот в этом посте у себя на канале. Вкратце: без ипотеки нормальную страховку титула фиг сделаешь, а страховые нередко пытаются засунуть в полисы специальные лазейки, чтобы не платить (в деле №4 там вообще апелляцию подавала сама страховая компания, и по косвенным признакам создается ощущение, что единственной целью этой апелляции было – получить от суда официальное подтверждение недобросовестности покупателя, чтобы можно было страховку не выплачивать). Ну и если базовый риск лишиться квартиры по суду составляет 0,15% (как мы разбирали в начале статьи), а страховая с вас хочет за полис 0,3–1,0% в год – то эта сделка уже выглядит не такой выгодной…
? Альтернативная сделка, когда продавец одновременно с продажей квартиры сразу покупает новую. Вообще, этот вариант как раз выглядит очень эффективным для предотвращения судебных проблем впоследствии – просто в судебной практике он особо не встречается (что как бы намекает), поэтому и попал в этот раздел. Идея тут в том, что если бабушка в ходе сделки сразу меняет одну квартиру на другую – то, во-первых, основная часть денег почти точно не попадет к мошенникам. А во-вторых, бабуля должна уж точно понимать, что без жилья она не останется (то есть, тут суть сделки как бы заведомо «смена одной жилплощади на другую»). Но, понятно, что такого рода многосоставную сделку подготовить и организовать гораздо сложнее, чем обычную одностороннюю продажу.
Надеемся, что вам было интересно! Если статья вам понравится и наберет много лайков, мы сделаем продолжение с разбором самых частых вопросов по «бабушковым» судебным спорам. Чтобы не пропустить следующие статьи по теме – подписывайтесь на мой ТГ-канал RationalAnswer про финансы, а также на канал «Прочёл в законе» Александра Малютина – юриста, который поделился своей экспертизой для этого гайда.
В частности, для вас могут оказаться интересными дополнительные посты по теме из наших каналов, где мы уже ранее разбирали разные аспекты рисков потерять недвижимость из-за мошенников:
Как остаться без квартиры и с долгом по ипотеке: почему потеря квартиры по суду не освобождает вас от обязательства перед банком.
Титульное страхование недвижимости: защищает ли оно от обманутых бабуль?
Как один абзац в договоре может спасти от потери квартиры: что нужно вписать в контракт, чтобы потом легче было доказывать в суде наличие воли у бабушки.
Недействительность сделки: как вернуть деньги за квартиру.
anatolius
теперь самый безопасный вариант покупать квартиру на первичке у надежного застройщика, а советы из статьи повышают вероятность благоприятного исхода в суде, но ничего вам не гарантируют.
RationalAnswer Автор
Учитывая то, что суды отбирают примерно 0,1% проданных квартир – тут остаются вопросы, насколько можно быть уверенным в том, что застройщик всё достроит с вероятностью выше 99,9%. Думаю, при правильной проверке сделки вероятность нарваться на бабушку из ФСБ и потерять квартиру будет сильно ниже 0,1% по факту.
QweLoremIpsum
В случае первички деньги разве не будут лежать на эскроу счете до окончания строительства? Т.е. если он не достроит то можно будет хотябы деньги вернуть? а в случае с бабкой будешь без квартиры и с ипотекой на 30 лет...
RationalAnswer Автор
Я в целом к тому, что в любом варианте можно найти какой-нибудь маловероятный, но неприятный риск. На мой взгляд, вывод "ну, вторичку покупать вообще небезопасно!" применительно к риску с базовой вероятностью не больше 0,1% - это немного странно.
Kodim
есть мнение, что покупатель в деле Долиной вел себя юридически малограмотно, интересно бы увидеть комментарий от авторов https://vc.ru/legal/2328492-delo-dolinoy-zakonnost-resheniya-suda
Alexander_Malyutin
Я не сторонник критиковать коллег, которые вели судебный спор. Во-первых, не факт, что мы видим полную позицию сторон. К тому же заблуждению, вот Роман Бевзенко написал, что юристы Лурье ему сообщили, что заявляли о том, что невозможно было распознать заблуждение https://t.me/loaderfromSVO/2826 Но суд проигнорировал это
Во-вторых, по какой причине суд применил статью 178, а не 177? Я бы даже не стал гадать, в некоторых делах суды просто переписывают все подряд основания для оспаривания, что ошибочно и не поддаётся логике;
В-третьих, доказательства по деньгам: мы вновь не видим полную картиру, что именно представила сторона Лурье.
В-четвертых, экспертиза. Тут я тоже не понимаю, почему не заявили проведение судебной. Но логика наверняка какая-то была. Тут надо знать позицию другой стороны
vanxant
Товарищ @Boomburum, не пора ли подумать о механизме соавторства? Вот здесь (со)автор годной статьи, но ему даже в карму не плюнешь, т.к. "своих" статей у него нет.
(У меня кстати тоже в анамнезе валяется статья, на 90% написанная Н.Н. Горькавым @Gorkavyi , ровно с той же проблемой)
Faxfox
Не юридический момент, но в других обсуждениях советовали самим найти близких родственников старушки, и у них поинтересоваться в курсе ли они что продается квартира.
vis_inet
ИНтересно, как вы предполагаете их искать?
YegorP
Да хотя бы у неё же и спросить тактично.
vis_inet
"А зачем вам"... - этим вся проверка и закончится.
YegorP
Ну и сделка тоже кончится.
Hlad
Если бы. Как правило в таких сделках каким-то блудняком воняет за километр. Но люди не уходят, потому что цена ниже рынка.
StjarnornasFred
А насколько ниже рынка? Если скидка в пределах 20-30 процентов, то, имхо, это нормально, вполне рыночная практика, что продавцы иногда дают такую скидку на самые разные товары, от копеечного барахла до макроэкономических объёмов нефти.
select26
Вся статья о том, что в такой ситуации регулярно возникают проблемы. Нормально ли это?
Оправданная ли плата за риск? Каждый решает сам.
Hlad
Да, граница в районе "-30%" где-то.
Faxfox
Конкретно там рекомендовали не спрашивать лично у нее, а посмотреть по соцсетям и другим открытым источникам. В любом случае, если люди идут на риск со сделкой с пенсионерами, то это просто необходимо, так как родственники сразу снимут все вопросы.
vis_inet
Я боюсь, что у большинства сегодняшних пожилых людей соцсетей нет в принципе.
Faxfox
Предлагали искать их более молодых родственников, по ФИО. Лично я бы не стал у одинокой пенсионерки ничего покупать, даже если это жилье у нее не единственное.
ArtFrost
Увы, но всех вопросов это не снимет. Они же там на постоянном контакте с мошенниками и играют в секретных шпионов до конца. Они их научат как выйти из ситуации, она и родственникам расскажет убедительную байку которую ей пришлют.
Faxfox
Если родственники изначально не в курсе - это красный флаг, что будет потом уже не так важно
woodiron
Столкнулись с подобным. Бабушка вообще ничего не говорила, шифровалась до последнего. Даже бог с ними с потерянными деньгами (она заработала и имеет право делать с ними что желает), ужасала абсолютная вера в голос из телефона, а не в нас, которые десятилетиями поддерживали и поддерживаем её.
907
Ну , одного ее родственника даже я знаю...Антон Долин - кинокритик...Ее родной сын .Полно везде интервью с ним , наверняка контакты можно найти...
Sergio111
Антон Долин тоже, конечно, непо-бейби, но все ж таки он сын Вероники Долиной.
vis_inet
Как говорится, даже не однофамилец )
https://ru.wikipedia.org/wiki/Долин,_Антон_Владимирович#Семья
Houl
0.1% вроде и мало, но вот сейчас гуляет цифра в 3000+ подобных дел.
Deosis
Вопрос по поводу ипотеки: могут ли те кто потерял квартиру потребовать признать договор ипотеки не заключенным? Ведь фактически ипотека заключается именно под покупку конкретной недвижимости. А раз суд отменяет ВСЕ сделки с этой квартирой, то и ипотеку должен отменить.
Kanut
Я конечно не знаю как оно там с этим в России в каждом конкретном случае.
Но ипотека совсем не обязательно привязыаается именно к факту покупки. Более того обычно просто покупаемая недвижимость прописывается как "основной" вариант залога и всё.
DMGarikk
Ипотека, во всяком случае в РФ, это целевой кредит на покупку конкретно-согласованной банком недвижимости с внесением именно её в залог
теоретически конечно банк может любой залог взять который окупает этот кредит, только это уже будет не ипотека...и я чёт не припомню таких продуктов для физиков, во всяком случае в РФ
Kanut
Стоп-стоп-стоп. Ипотека действительно выдаётся под конкретную покупку. То есть вы не можете эти деньги тратить на что-то другое.
Но это не значит что ипотека привязыаается к факту покупки. То есть если вы взяли ипотеку, а сделка не состоялась, то это ваши проблемы.
DMGarikk
ну тоесть ваши, деньги вам никто не даст если сделка не состоялась
но в нашей ситуации сделка то состоялась, а суд её отменил...тут какбы банк имеет права потребовать с вас все деньги назад сразу, а вы регрессом с бабки, а она с мошенников
Kanut
Тут как бы проблема скорее в том что банк может потребовать чтобы вы и дальше ипотеку платили. А остальное это ваши личные проблемы.
DMGarikk
он скорее всего потребует сразу вернуть всю сумму из-за отсутствия обеспечения
так и есть, в этом и беда
D_T
Было такое с валютными ипотечниками когда курс доллара резко вырос и стоимость квартиры стала меньше долга по кредиту, там банки требовали заплатить разницу.
Kanut
Зачем ему это? Вернуть сразу вы всё равно скорее всего не сможете.
А так вы ему будете ипотеку выплачивать и проценты платить.
Ну как бы мы тут имеем один из немногих редких случаев когда банк тоже ни в чём не виноват :)
DMGarikk
банку плевать что вы не можете, залоговый кредит должен быть обеспечен на 100%, если нет - договор должен быть расторжен..потому что это зачастую требования регулятора который обязывает их иметь резервы...а единомоментное исчезновение обеспечения 20миллионного кредита - означает что банк должен гдето изыскать резерв на эту сумму у себя...а если так будут делать все подряд, регулятор отберет лицензию потому что у банка нет столько свободных средств которые должны мертвым грузом в обеспечении висеть
физлица тут еще защищены обычно всякими законами со стороны регулятора чтобы людей не кошмарили, а вот юрлица эту веселуху сполна половником хлебают, там совершенно нормально что ставка по кредиту в прошлый месяц была 10%, а в следующий 20%... а потом собственники бизнеса должны внести в залог свою квартиру и машину и подписаться поручителями...и супругов своих подписать
Kanut
Точно должен? Или может быть расторжен? Или это зависит от конкретного договора?
Если недвижимость в цене резко падает, то тоже банк должен ипотеку расторгнуть и деньги сразу обратно потребовать?
Это даже если забыть что вам ипотеку в принципе могут выдать и без всякого залога. И в целом какой залог брать или не брать это банк обычно может сам решать.
D_T
Да, разницу потребуют закрыть. Было такое с валютными ипотечниками когда курс доллара скакнул и стоимость их квартир перестала перекрывать сумму долга.
Kanut
Кто потребует и на каких основаниях?
Ну то есть я допускаю что в России есть какие-то особые законы под это дело или там договора так составляют. Но для меня это звучит дико.
DMGarikk
если у вас есть ипотека, почитайте, там с вероятностью 99.9% есть пункт что договор может быть расторжен по этой причине
конкретно в РФ закон запрещает это делать если ипотека выдана физлицу, у юрлица банк потребует или добавить залог или вернуть кредит в течении месяца (а то и быстрее)...я на это натыкался, у меня был кредит для бизнеса под залог земли, с нас гдето через год требовали добавить ещё чтото в залог потому что изменилась оценочная стоимость участка
слово "ипотека" - буквально означает "залог в виде недвижимости", ипотека без залога - это беззалоговый кредит и да его могут выдать в принципе и ставка там будет выше и вероятность выдачи сильно меньше, кредиты на 20 лямов (рублей) без залога не выдают направо и налево физлицам.. максимум 1-2 млн
Kanut
У меня было несколько ипотек и там не было такого пункта. Там были пункты что если залога по какой-то причине не хватит, то ответственность никуда не исчезает и я должен иначе выплачивать.
А большинство договоров, которые называют "ипотека", на самом деле являются ипотечным кредитованием или потребительский кредит на покупку недвижимости или ещё чем-то в этом роде.
И в целом кредит на покупку недвижимости может быть оформлен очень по разному. Но всё равно все это обычно называют "ипотека".
DMGarikk
ну как принято это называть одно дело, но если уж мы тут юридические вопросы обсуждаем, стоит вещи своими именами называть
вероятно он есть в законодательстве (не могу быстро нагуглить в законе причины по которым договор может быть досрочно расторжен)
Kanut
Ну если вам не лень писать "потребительский кредит на покупку недвижимости" вместо "ипотека", то можем и так делать.
Специально посмотрел. Да, банк может расторгнуть договор только если есть реальный риск что заёмщик не сможет выполнить свои обязательства.
То есть это грубо говоря такая своеобразная процедура банкротства, которую инициирует банк чтобы хоть что-то успеть получить.
DMGarikk
"потребительский кредит на покупку недвижимости c залогом в виде недвижимости"
кредит на покупку недвижимости без залога - это НЕ ипотека
отсутствие предмета залога - это прямой риск, заемщик может подать на банкротство, вообще не банкротится в такой ситуации это просто выкидывание денег в окно
так и есть, по этому проще сразу всё потребовать и обанкротить человека сразу, а не когда он всё куданить прикопает, а потом обанкротится и банку ничего не отдаст, мой бывший бизнес партнер так банкротился, переписал доли в квартире родителей и авто на родственников и через пару лет подал на банкротство...был должден разным людям примерно 15 лямов, потерял тысяч 200 в итоге
полная дурь так НЕ сделать и банк это отлично понимает..что человек не будет платить кредит низачто 30 лет
Kanut
Ну так поэтому если хотите, то можем с этого момента писать правильно :)
Но доя этого недостаточно одного только факта того, что с залогом что-то случилось.
В первую очередь необходимо иметь в наличии тот самый "реальный риск что заёмщик не сможет выполнить свои обязательства".
DMGarikk
это факт означает что залоговый кредит стал сам собой беззалоговым...уже существенный факт нарушающий условия договора
банк просто с самим фактом такого изменения встревает на проблемы от регулятора и кучу затрат
Kanut
Нет. Это например так же может значит что актуальная стоимость залога не покрывает целиком актуальную задолженность. Что кстати происходит не так уж и редко. Особенно сразу после покупки.
Плюс существуют какие-то другие факторы, которые не позволяют заёмщику выплатить кредит каким-то другим способом.
Вы сейчас конкретно про Россию пишите или про ситуацию в целом? И если про Россию, то где можно прочитать про такие регуляции?
DMGarikk
тоесть стала равна нулю чтоли? ну т.е. пропал залог.
конкретно про РФ, я не сильно представляю как в других странах управляются банки
https://ru.wikipedia.org/wiki/Резервы_на_возможные_потери_по_ссудам
вот отсюда копать можно начать..тут нет прямы ссылок, только на нормативные акты
в НК есть коственные ссылки как учитывать эти резервы в определении налоговой базы
Kanut
Недвижимость отобрали. Недвижимость уничтожена. Недвижимость потеряла в цене. Вырос кредит. Может ещё какие-то варианты есть.
В России банки не могут страховать рисковые сделки? Это не считается резервом?
Там по таблице при хорошем обслуживании долга и хорошем финансовом положении резерв нужен 0%
То есть получается если человек хорошо зарабатывает и регулярно платит, то никакой резерв для его кредита банку не нужен.
select26
Тогда это не ипотека. Ипотека - это покупка недвижимости в кредит под залог этой самой недвижимости.
Далеко не всегда это так - зачастую требования регулятора обязывают банк в плане обеспечения.
alexleo
Так это в крдитном договоре прописывается. Если цена недвижимости падает, банк имеет право на бла-бла-бла. Если залог выбывает, то банк тоже имеет право на всякое-разное. Выше правильно написали: обеспеченный кредит и не обеспеченный кредит — для банка это сильно разные вещи, требования ЦБ такие. Там, конечно, требования к резервам не настолько линейные. Если правильно помню, то если у вас ни одной просрочки ни по одному кредиту, то вы всё равно в низкорисковой группе, то есть резервы досоздавать не надо, а вот если что-то было, то скорее всего банк вам выставит требования по полной программе.
D_T
Договор с исчезнувшим залогом банку тоже не нужен, юрист допустивший такой договор может без премии остаться если заемщик платить перестанет.
Поэтому поступают по-другому - заключают новый договор куда переносят долг из старого.
Kanut
Залога уже нет. Это не изменить. А выплаты вы можете и дальше делать. И проценты дальше платить.
То есть банк на вас и дальше зарабатывает.
Мне вот интересно на каком основании банк может вас заставить заключить какой-то новый договор если вы этого не хотите.
П.С. Более того если банк начнёт на вас давить, то люди могут и банкротство объявить и тогда банк вообще без денег останется.
D_T
Заставить не может. Это происходит на добровольной основе. Но у банка уже есть обязательство заемщика погасить долг при исчезновении залога, в договоре прописано.
Проходил сам через подобное, свое авто в залог по кредиту давал знакомым. Они обанкротились банк ко мне за залогом пришел, отдавай авто и банк за полцены его продаст в лучшем случае, но тогда и этих денег у меня не было, поэтому поторговались в итоге договорились что я за 6 месяцев равными долями выкуплю. Документально оформили и всем хорошо, и я с авто и банк денег больше получил чем при продаже.
Kanut
То есть просто кредит у которого пропал залог меняют на такой же кредит, но просто без залога?
Ну ок, формально это может быть для банка что-то и меняет.
Но в реальности это те же яйца только вид сбоку.
RTFM13
Я термины уже подзабыл правильные, но чтобы не наврать попробую на пальцах.
У банка есть набор показателей его надёжности в зависимости кто и по каким основаниям ему должен. Это во всём мире одинаково. И ипотека без залога это низконадёжный кредит считается. При этом потребовать деньги сразу это короткий кредит и он считается надёжнее (мотивировка многословная я не буду её тут приводить). По этому чтобы меньше портить показатели банк требует досрочно. Это касается не только утраты залога.
Возможно у вас процент утраты залога на столько низкий что банку плевать на эти крохи - у него всегда запас есть.
Kanut
Очень сомневаюсь. То есть банально у нас такие вещи можно страховать. Как банкам, так и заёмщикам.
Тут где-то рядом ссылку кидали и по ней при хорошем обслуживании долга и хорошем финансовом положении заёмщика кредит считается надёжным и не требует резервов.
RTFM13
Это отраслевой стандарт. Как разъем USB только еще стандартнее. Как принцип двойной записи в бухучете.
Kanut
Нет никакого стандарта, который был бы один на все страны. И да, в большинстве стран от банков требуют чтобы они держали резервы в том или ином виде. Но правила при этом могут быть очень разные.
RTFM13
Коэффициенты разные, а формула примерно одна.
Kanut
Какая "формула" ? x% от суммы кредита? :)
Кроме того там и другие отличия есть. Например в одних странах разрешают использовать страховки в качестве "резерва", в других нет.
RTFM13
Kn > 0
Kn = 0
K1*X1 + K2*X2 ...
там немного не так, но суть думаю понятна.
Kanut
Вообще непонятна.
Вот тут описано как это считается в России: https://ru.wikipedia.org/wiki/Резервы_на_возможные_потери_по_ссудам
Я не вижу где там должна быть линейная комбинация.
DMGarikk
и это называется рефинансирование, и ставка там будет уже не 5-8% как у ипотеки, а 15-20
alexleo
Если бы суды не говорили, что требовать деньги с бабушки, которая их отдала мошенникам, "противоречит нравственным нормам", можно было бы и регресс, и требование ареста этой самой квартиры, и прочее-прочее. Но если суд сказал, что деньги бабушка возвращать не обязана, что вы с этим сделаете?
Вам остаётся только банкротство, но это хорошо, если у вас нет никаких активов.
D_T
Ипотеку суд не отменяет. Выше писали даже наоборот, банк оштрафовать может за исчезновение залога.
konst90
Отмена договора должна повлечь за собой возвращение "к исходному". То есть - бабка обязана вернуть деньги покупателю, покупатель обязан вернуть квартиру. То, что сейчас суд отказывает покупателю в получении денег - это отдельная беда.
Но проблема в том, что отмена ипотеки тоже должна повлечь возвращение "к исходному". То есть - вы брали деньги у банка, вы возвращаете деньги банку. Только не за тридцать лет, а моментом.
YMA
Суд не отказывает покупателю в возврате денег. "Бабку" обязуют вернуть.
Но та говорит - а у меня нет денег, я все
внукаммошенникам отдала. И взять с меня нечего, жилье единственное, пенсия 15 т.р., поэтому я буду жить спокойно дальше и радоваться тому, как я ловко вас лишила денег и жилья /зловещий смех/konst90
Не всегда. В случае с Долиной, например, не обязуют.
ViacheslavNk
Но та говорит - а у меня нет денег, я всевнукаммошенникам отдала. И взять с меня нечего, жилье единственное, пенсия 15 т.р., поэтому я буду жить спокойно дальше и радоваться тому, как я ловко вас лишила денег и жилья/зловещий смех/Так и "не проблема", должно быть соблюдено два одновременных условия возврат квартиры и возврат денег, если бабка будет возвращать по 10 тысяч то и квартира ей вернется после того как все средства будут возвращены, по крайней мере я читал о таком деле.
DMGarikk
вот это точно так работать не будет, эти условия юридически не взаимодополняющие
отдельно бабка должна денег вам
отдельно вы должны квартиру бабке
всёравно в какой последовательности оно исполняется
ViacheslavNk
Вот сходу не могу найти ссылку на дело, где удалось изменение в реестре о переходе обратно право собственности продавцу привязать к возврату денег
Alexander_Malyutin
Это очень интересно, если такое дело есть на уровне судов общей юрисдикции. Я пытался найти и не нашёл) Если найдёте, то делитесь ссылкой.
P.S. Точно могу сказать, что такое возможно при банкротстве, когда оспаривается сделка должника. Должник возвращает имущество только тогда, когда другая сторона вернёт деньги. Даже однажды сам просил суд установить такой порядок)
RTFM13
Так банк сам может "попросить" расторгнуть досрочно т.к. нет залога.
vadikvs
банки застройщику переводят деньги по рукописному акту приемки и есть случаи когда застройщики подделывали подписи и получали деньги с эскроу счетов.
ManulVRN
Это же уголовка в чистом виде, нет?
blind_oracle
Ха, как будто в нашей стране бандитского капитализма это кого-то останавливало...
kenoma
Ну, посадят крайнего и что?
edogs
Увы, формально есть серая зона, почти как с бабками.
Подделка уголовка однозначно если уличили непосредственно в подделке подписи на конкретном документе с конкретной целью. А так - один поставил левую подпись на пустом листе, другой распечатал на этом листе акт приемки не заметив подпись, третий отксерил, четвертый отнес в банк - набор случайностей - нет уголовки. И попробуй еще крайнего найти, даже если он был, т.к. уголовка именно за подделку, а не за использование поддельного документа. Немного упрощенно, но в целом так.
konst90
Мне кажется, любой вменяемый суд должен назвать это череду трагических случайностей действием группы лиц по предварительному сговору.
salnicoff
Ключевое слово выделено курсивом.
ShadF0x
Я, конечно, не настоящий йурист, но хотел бы озвучить своё ИМХО. Буду рад, если кто-то дополнит или
разнесётпоправит.Многабукаф
Не совсем.
И там же идёт ссылка на постановление Пленума ВС РФ:
Т.е. прилететь может четвертому лицу, который отнёс левый акт в банк. Ну может ещё второму лицу прилететь по ст. 2.4 КоАП РФ/ст. 293 УК РФ, так как "накосячил" с бланком акта. Все упомянутые лица и могут попасть по ст. 14.28 КоАП РФ или по ст. 200.3 УК РФ (в зависимости от стоимости квартиры), если будет доказан умысел, плюс застройщик как юрлицо может попасть по ст. 14.28 и ст. 19.23 КоАП РФ.
Правда, если все лица пойдут в отказ (то есть умысла "не будет"), то в постановлении выше есть пункт 17:
Не уверен как в таком случае действует ст. 19.23 КоАП РФ.
ShadF0x
Обсудил вопрос с более знающими коллегами и, в целом, пришли к выводу, что описанные условия слишком размыты (не хватает информации, которая возникнет в реальной ситуации и опущены некоторые юридически значимые моменты).
Если принять условия как есть, то "решение" проблемы сводится к 327 УК РФ для второго, третьего и четвёртого лиц, и 293 УК РФ для сотрудника банка, принявшего такой акт (при условии, что банк государственный, а не коммерческий). Оправдание "нивиноватые мы, просто ситуация сложилося" с судом сработает только если дело рассматривает судья под воздействием литра незамерзайки.
Cryvage
А когда мошенник "из ФСБ" бабушку разводит, это не уголовка что ли?
ManulVRN
Мошенника, который бабушку разводит, еще найти надо, а тут застройщик, который хорошо известен и вроде как на нелегальное положение переходить не планирует. Или планирует?
ElDark
Где можно почитать об этих случаях?
vanxant
Всё-таки думается, что в этих случаях застройщики саму квартиру передавали, просто упёртый покупатель не подписывал акт и требовал каких-то доделок. Это несколько отличается от ситуации, когда у квартиры в лучшем случае есть стены без окон, а бухгалтер и директор застройщика скрываются в Сенегале.
Dmitry_604
Я тут недавно внезапно узнал что деньги с эскроу прилетают застройщику когда дом "введен в эксплуатацию" а не когда застройщик передал вам квартиру - а это 2 разных, и у людей уже есть задержки передачи в Питере а денег на эскроу уже нет. По этому поводу у меня знатно подгорело.
Gr1f0n
Эскроу счет, увы, не панацея. Вернуть что-то может и вернут, но в текущих реалиях это не более 10 млн.
Возникает закономерный вопрос: как так, если сам счет вроде как был придуман ровно для того, чтобы обезопасить дольщиков.
https://blog.domclick.ru/novosti/post/novyj-limit-vozmesheniya-po-eskrou-schetam-mogut-vvesti-v-2025-godu?utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F
Femistoklov
Может, это как и со многими другими инициативами - подали под предлогом защиты граждан, а на самом деле для чьего-то обогащения?
RTFM13
А потом дом сносят как незаконно построенный. Тоже не нулевая вероятность. При чем это ко вторичке на свежие дома тоже относится.
SvoboniiLogin
Ну в моем жк они улетели с эскроу хз куда. Но - достроили.
tennalian
Спорно, тут еще и от застройщика зависит. Мы когда покупали, нам сказали - 70% отдаете нам, 30% на эскроу. Условно, из 6 лямов мы вернули бы ~2, если бы что-то пошло не так.
Dmitry_604
Ого, ну это вообще "весело". А как это соотносится с ФЗ? Как эти 70% были оформлены?
tennalian
В договоре прописаны :)
Тут надо еще понимать, что компания-строитель по факту ООО, так что я понимаю, что смысла судится с такой будет не много.
А так что сказать, это рыночек, не хочешь/боишься - не бери. Нам в итоге все достроили, причем сделали это качественно, но покупать все равно было ссыкатно)))
Dmitry_604
Так по закону все деньги должно быть на эскроу если оформляется ДДУ - разве нет? А такое в договоре должно было на другие цели оформлено. Но это, стремно, конечно, вам повезло.
tennalian
Мы с юристом сделку проходили, он сказал это ок и закону не противоречит. Дословно - для нашего региона процент что-то маловат, но в целом так делают все маленькие застройщики
robomania
Пока признают, что застройщик банкрот или ещё что там, пока вернут это в лучшем случае год, а то и три, всё это время нужно соблюдать правила кредитования и исправно платить как проценты так и тело. Нюансов с возвратом много.
CMDR_MoonLight
Может я чего-то не понимаю, но ведь можно же подать на банкротство? Да, это все еще проблемы, но не на 30 лет
D_T
Можно если другого имущества нет, иначе его изымут и распродадут.
mem700
Это кого надо 0,1% квартир. А у обычной бабули там шансы примерно 0%.
Кстати, а куда же у нас делось титульное страхование, почему в СМИ столько кричат про эту старую кошелку, но про него молчок? Случались ли выплаты страховых по данным прецедентам?
RationalAnswer Автор
Мы пытались найти статистику по выплатам от страховых, но не смогли. Исходя из общения с людьми "из рынка" - выплаты есть. Но там много нюансов есть в полисах, на которые можно напороться - вот здесь разбирали подробнее: https://t.me/RationalAnswer/1429
mem700
Честно говоря, я не понимаю, как можно признать покупателя недобросовестным, чтобы страховой не платить титул. Если даже покупатель как-то обманул продавца с условиями сделки, то должно же быть заведено уголовное дело о мошенничестве с его стороны?
Когда я покупал квартиру (это было давно), то без проблем оформлял титул на полную стоимость (ипотека покрывала треть), как раз на случай "бабушки".
RationalAnswer Автор
Да там чуть ли не в половине дел суд пишет, что "покупатель недобросовестный, потому что..." и дальше какое-нибудь бредовое обоснование. В одном из дел страховая сама (!) literally подала на апелляцию по делу - по всем признакам именно для того, чтобы суд там написал ей в ответе "да он недобросовестный!".
mem700
Похоже всю суть можно свести к тому, что судов больше не существует, они превратились в машину по вынесению приговоров для кого надо приговоров.
Уже без шуток и преувеличений, страна становится непригодной для жизни...
edogs
Глобус, господа, глобус. Не то чтобы мы топили за россию и за бабок, но надо все же и честь знать. Эта практика с откатом сделок или с невозможностью выгнать арендаторов или захватом квартиры затащена в рф из испании, сша, германии, турции, швеции и других вполне цивилизованных стран.
Просто там это уже норма и все привыкли, поэтому проблему даже особо не обсуждают, тех же оккупасов в испании в рф чаще пожалуй обсуждают, чем в испании (из наиболее яркого).
А вообще пора привыкнуть к тому, что государство (любое) сильно перегибает в пользу т.н. "незащищенных слоев". У Вас нет "лишних" детей? Платите за ипотеку полную сумму, а из Ваших налогов ипотеку оплатят многодетным. Вы не проживаете в квартире? Платите за нее налог как будто Вы ее сдаете. Вы слабая женщина? Вас раньше отпустят на пенсию и не заставят служить в армии, а оплатит это сильный мужчина. Вам нет 14? Уголовный кодекс не для Вас - ибо наказания считай нет, но за Вас зато "нет оснований не доверять ребенку" если заявление подаете Вы и т.д..
Dmitry_604
Который еще и до пенсии не доживет с большой вероятностью. Не сексист но вот тут явный перегиб есть - да.
Popadanec
Где то я читал, что средняя продолжительность жизни у мужчин, меньше.
Dmitry_604
Дык и я об этом же.
Popadanec
Я просто привёл ссылку на статистику, что это не просто слова.
mem700
То есть вы пишете это за бабки, но с ощущением личного патриотизма?
Вы ничего нового не придумали, очередные лозунги "а у них негров линчуют" и "посмотрите на их госдолг". Не понятно только причем тут суды, которые у них работают, пусть и исполняя дебильные законы, а у нас превратились в машину по вынесению приговоров, где вас могут лишить имущества и свободы "потому что гладиолус".
Flexits
Правда? А сделаете такой же отчёт со ссылками на судебную практику? А то что-то мне кажется, вы заблуждаетесь, уж не знаю, добросовестно или намеренно.
Да, в определённых странах есть не вполне адекватная защита прав арендаторов, и выселить даже недобросовестных очень сложно. Но даже в США это не во всех США, а только в некоторых штатах.
Испанские окупас потому и стали так известны, что это случай из ряда вон выходящий. Но к сабжу он не имеет никакого отношения, эти люди никому ничего не продают и ни у кого ничего не покупают, они самовольно занимают пустующую недвижимость. И там предпринимаются определённые действия против этого, пик данного явления был уже лет 10 назад.
edogs
Правда и говорим это в том числе из своего опыта, как личного, так и опосредованного (и своя недвига была в ес и работали с недвигой по ес где-то с 2006 по 2018).
Но отчет с обзором судебной практики делать не будем, мы вроде на Вас не работаем. А это достаточный объем работы и мотивировка "иначе я тебе не поверю" для нас в нашем возрасте уже не убедительна. Можете говорить "вывсеврете".
Теоретически она не такая уж неадекватная, если посмотреть на ее предпосылки. Практическая реализация - да, хромает. Не в последнюю очередь из-за фактической отмены наказания за злоупотребления.
Они стали известны в россии в первую очередь потому, что куча русских накупила недвиги в испании по 20-30 тысяч евро просто чтобы было и стала огребать проблемы.
В начале нулевых был неслабый хайп на форумах таиландской тематики тоже на тему "кидания" с недвигой, потому что там дешево скупали. Где-то в районе 2010 был хайп на тему финской недвижимости тоже с "кидаловом", потому что народ туда ломился и было много покупок. Сейчас вон с ближним востоком тема поднимается. "Кидалов" написали в кавычках, т.к. по большому счету на 90% это просто незнание локальных нюансов фарангами.
Так что это не случай из ряда вон выходящий, это просто в российский интернет тянут те проблемы, которые замечают за рубежом наткнувшиеся на них с дуру россияне.
Не 10, а 15 лет назад и скорее не пик, а начало известности. Связано это было не в последнюю очередь с кризисом 2008 года мировым и падением цен на недвигу одновременно с ростом ипотечных ставок по уже существующим кредитам в испании, падение было до 3 раз, рост ставок до 5 раз. Много людей оказались фактически на улице, а точнее - благодаря "социальным" законам - не оказались.
Рост проблемы (с оккупасами и другими нюансами с недвигой) все еще идет, но все уже привыкли и все знают, поэтому всем по фиг и в медиапространство это не тащат. А если интересен исторический экскурс - сравните это с тем, что было 20 лет назад, а не 10.
Kanut
Она известна не только в России. То есть конкретно это я бы точно не назвал нормой для западных стран.
И точно так же естественно в куче стран есть защита арендаторов. Но эта защита например не даст вам выгнать арендатора на улицу после покупки недвижимости. Но недвижимость у вас при этом никто не отберёт и арендную плату никто не отменяет.
Более того в целом ряде стран нотариус должен отвечать за валидность сделки. То есть если совсем упрощать, то он может потребовать то самое психологическое освидетельствование и отказаться заверять сделку без него. А может не требовать. Его дело. Но если он заверяет сделку, то он за это отвечает. Правда и получает он за свои услуги процент от стоимости.
edogs
В каждой стране свое законодательство, аналогов оккупасов достаточно, но с точностью до последней запятой такого разумеется нет.
Оккупасы в испании нередко размахивают договором аренды (поддельным в том или ином виде) и ключевым является то, что они там уже живут (ведь реально живут) - при таких обстоятельствах много в каких странах фиг кого выселишь на раз-два, т.к. иначе любой владелец заявивший что он ничего не сдавал мог бы выкинуть любого арендатора в 5 секунд.
Так себе аргумент. В теме продажи квартир возврат денег полученных за них тоже не отменяют как правило. Вопрос в том, чтобы их получить.
Прикол в том, что налоги и коммуналку тоже не отменяют. В квартире живете не Вы, денег за не получить не можете, а оплачиваете ее Вы - здорово, правда? В РФ сейчас такая тема тоже идет вовсю.
Чем именно отвечает, за что конкретно и в каких случаях? Вот это "должен" очень абстрактно. Не надо, разумеется, "готовить отчет", как нас там выше просили, но просто конкретику напишите. Потому что в россии нотариус так-то тоже отвечает, и в турции отвечает, но на практике это ничего не дает.
Kanut
Но в других странах это происходит даже близко не в таких масштабах. И часто затронуто только реально никем не используемое жильё. Так что пытаться делать вид что везде так же как было в Испании не то чтобы правильно. Мягко говоря.
Вполне себе аргумент. Недвижимость остаётся у вас. Аренду вы получаете. Более того обычно вы до покупки уже знаете что арендатора можно выселить или нельзя. И соответственно можете отказаться от покупки.
И это совсем не то же самое как когда у вас отбирают недвижимость, а деньги возвращайте сам как хотите.
Финансово отвечает в плане возмещения ущерба. У них обычно для такого страховки есть.
И отвечают они за " нарушение служебных обязанностей". В том числе например и из-за неправильной консультации, неясной формулировки в договоре или несоблюдения требований законодательства о комплексной проверке, что приводит к финансовому ущербу для покупателя или продавца.
edogs
Не больше чем Вы получаете деньги уплаченные за квартиру при расторжении сделки.
А в каких? Какие масштабы в РФ и там? Мы без сарказма, просто интересно.
И учтите, что российское правовое поле в этом смысле отстает от передовых стран. Там все уже давно обожглись на этом, наелись и выработали свои механизмы. В россии практика только появилась и активно пиарится в медиа.
Если говорить настолько общими словами, то в россии тоже, почитайте закон о нотариате.
Это очень расплывчато.
В каких странах (или стране хотя бы) покупателю будет независимо от желания нотариуса будет выплачена вся сумма заплаченная им за квартиру, если суд отменит сделку заверенную нотариусом по причине введения в заблуждение продавца третьей стороной?
Потому что вот эти рассказы об "ответственности" и "гарантированности" они обычно спотыкаются о реальность, типа - вот за это нотариус не отвечает, тут надо доказать сначала его недобросовестность, а тут он окажется банкротом.
Наелись уже так или иначе рекламы с "гарантирую, застраховано, ответственность", а как доходит до дела, так сразу "гарантирую что проверил но не гарантирую что верну деньги, застраховано но не страховой случай, ответственность но ограничена штрафом".
Kanut
Вы статью то читали? Там вполне себе описаны примеры когда покупатель остаётся без недвижимости и без денег.
Кроме того ещё раз: понять что арендатора не удастся выселить обычно спокойно можно до покупки.
А это вас надо спросить. Вы же утверждаете что такое там происходит с завидной регулярностью.
Статью почитайте....
Статья утверждает обратное.
Конкретно ситуации из статьи под это попадают. Дееспосоьность продавца и то, что он понимает что он реально продаёт недвижимость, это как раз таки "комплексная проверка" и "неправильная консультация/неясные формулировки в договоре".
Кто наелся? Где наелся? Как часто наелся? Можно конкретику, а не какие-то расалывчатые фразы ни о чём?
StjarnornasFred
Я полагаю (и недоумеваю на иное), что отвечает юридическим фактом. В смысле, что подписанное нотариусом признаётся как истина. Раз нотариус отвечает за валидность сделки, значит, сделка, заверенная нотариусом, валидна, признать такую сделку невалидной нельзя (или сначала нужно доказать, что нотариальное заверение было ничтожным: что оно само поддельное, что нотариус не нотариус, что ему дали взятку, что он подмахнул не глядя и т.д.)
edogs
В Вашем предложении нотариус должен стоять выше суда (иначе непонятно почему суд не может отменить сделку), быть юристом экспертом абсолютной квалификации (иначе как он будет анализировать подписываемый договор на его законность), до кучи быть неслабым детективом с неограниченным доступом к любым данным о сделках и гражданах (иначе как он проанализирует возможность отмены сделки из-за каких-то предыдущих событий).
Такого нигде нет и быть не может.
В какой-то мере тут мог бы помочь страховой механизм, и его даже отчасти пытались прикрутить (по добросовестным сделкам государство должно гарантировать возврат денег, с оговорками, но все же), но "что-то пошло не так".
С другой стороны такая "незыблемая" сделка как Вы предлагаете будет выливаться в некислые комиссии, а кому оно надо? Сейчас же есть возможность застраховать сделку, да, это стоит денег, но сейчас по крайней мере это выбор - платить или не платить. Если сделать нерасторгайку обязательной, то платить придется всем. Собственно, как мы уже говорили где-то рядом, возможно хайп еще раздувают АН, которые не раз и не два топят за то, чтобы их участие сделки сделали обязательным (как в некоторых других странах).
mixsture
но ровно тоже самое вменяют покупателю в одном из кейсов. Что он недобропорядочный, потому что до него квартиру быстро перепродали, а он как-то слишком выгодно купил ее по низкой цене. Видимо, он должен быть как раз "неслабым детективом с неограниченным доступом", чтобы найти все прошлые сделки и оценить всех лиц в них.
RTFM13
Мой личный скромный опыт и менее скромный опыт ряда знакомых говорит о том, что среди бывших соотечественников всякие стрёмные варианты и схематозы имеют распространение радикально отличающееся от среднего по стране.
Flexits
Чайник Рассела. А чего вы о себе во множественном числе, кстати?
Ну расскажите, как у вас немецкая пенсионерка отсудила честно купленную квартирку, раз говорите со своего опыта.
Ну вот вы и сами признали, что наврали.
Как уже написал выше, абсолютно никакого отношения к предмету обсуждения не имеет.
edogs
Мы и не врали и не признавали этого, зачем Вы врете?
То что проблемы с квартирами огребают в основном приезжие не знающие локальных нюансов совсем не означает, что утверждение о наличии проблем вранье. Хоть немного думайте перед тем как писать.
Испанцы, знающие о проблеме с оккупасами, легко научились ее решать - видеонаблюдение, охранная система, найм охранника в комплекс, дружба с соседями... при чем в основном последнее - решает проблему.
Турки знающие о проблеме с выставлением продавца/арендатора из жилья - тоже научились ее решать, берут будущим числом бумагу о том, что продавец/арендатор съехал. Иначе можно выселять вплоть до бесконечности, проблема распространилась тоже относительно недавно - когда попёрла инфляция, падение лиры и рост недвиги одновременно. До этого законодательная проблема была, просто она никому была не интересна.
В германии арендатору будущему веттинг такой проведут, что в банк устроится проще, чем квартиру снять. Потому что опять же - выгнать по закону почти нереально.
И так далее.
Произошло все это не сразу, сначала проблема появилась, потом распространилась, потом нашли решение и задавили ее до приемлимых пределов.
Можете называть это "кидаловым", можете кидаловым, можете локальным нюансом. Суть от этого не меняется.
Везде это просто законодательная особенность реализующаяся при определённых сценариях.
И да, ноги-то у этой темы не из "ниоткуда взялись". Еще несколько лет назад были кейсы, когда мошенники использовали "своего" покупателя, чтобы квартиру по быстрому переоформить.
select26
Смешно. Проблема с окупасами нашими же и решена. Уже давным давно. По крайней мере, в районе Барсилоны.
progmanth
Я в тае сужусь второй год - не могу выселить из моего дома ( не квартиры а дома ) окупаса.
И по словам адвоката еще полтора года. Та сторона мастерски затягивает дело
Dmitry_604
Зарубежная недвижимость, если сам туда не переезжаешь на ПМЖ - вообще для сильных духом и деньгами, везде куча нюансов. Удачи в деле!
edogs
Чисто из любопытства - а дом как именно оформлен и земля под ним? Потому что раньше с покупкой дома (а не кондо) для иностранцев были неслабые пляски с бубном и обходные пути, которые аукнулись рано или поздно почти всем кто ими шел.
progmanth
Дом и земля оформлены на компанию ( земля в собственности ).
У меня 49% акций и еще 51% на двух тайцев. ( номиналы )
Я единственный директор с правом подписи ( что дает мне право в любой момент продать любое имущество компании и согласие акционеров не нужно для этого ).
Для смены тайских акционеров заготовлены заранее подписанные ими отказные от акций письма.
Живу в тае 16+ лет. Стандартная схема для этих мест.
AlexTheCleaner
Не-не-не... тут, например в Аргентине (романское право, да), оч сложно фарш провернуть назад, если бабушка была на сделке, показалась нотариусу вменяемой (а иначе он остановит сделку) и факт передачи денег (по рыночной стоимости, а не 5 песо) нотариусом зафиксирован. Такшт не путайте тёплое с мягким. Сделки - сделками, а окупасы - окупасами.
RTFM13
Да, только почемуто именно в рф эти практики приобретают повсеместное распространение и самые дикие формы.
AndyCravec
"повсеместное распространение" - 0,1% от сделок
RTFM13
Давайте возьмем задержки сроков сдачи первички. Сколько процентов?
ManulVRN
Какое отношение окупасы (которые, конечно, дикая практика) имеют к откату добросовестной сделки, тем более, без возврата денег покупателю? Это перпендикулярные вещи.
Jubilus
Автор же пишет насчет титульного страхования - оно есть, но работает криво. Страховые ищут любой повод, чтобы не платить, цепляясь за недобросовестность покупателя, которую суд может приписать по любой надуманной причине. Так что это просто еще одна лотерея
DDroll
Ну вот поэтому эта история с матерью-одиночкой со 112 млн за пазухой выглядит мутно. Очевидно, что эту медийную историю с Долиной используют застройщики (не очень хорошо чувствующие себя после отмены льготной и ограничений на IT ипотеки), чтобы склонить людей с деньгами к покупке оверпрайснутой и непредсказуемой первички вместо проверенной вторички. Не исключено, что это все постановка. Скажете, шапочка из фольги? На фоне отровенно пролоббированой дичи, вроде моратория на компенсации за просрочку строительства (позволяющее застройщикам вообще забить на сроки) и ограничение компенсаций за брак строительства и отделки я уже ничему не удивлюсь.
D_T
В чем постановка? Решения судов реальные. 0.15% сделок отменяется, это один случай из 666, не так уж и мало.
mem700
Пока там мутность лишь с одной стороны, гражданочка, поющая ртом, не хочет отдавать квартиру, хотя сделка зарегистрирована.
Кстати, не понятно, зачем тогда институт гос-регистрации сделок с недвижимостью? Чтобы пошлину просто так платить?
DDroll
А мне вот интересно, а это только в одну сторону работает? Госпожа Лурье не может прийти в суд с иском, что звездный статус Долиной ослепил её, и она ничего не осознавала, когда открывала ячейку с деньгами. Кстати, что за ересь про "нет подтверждения оплаты" для возврата денег? Движение денег не подтверждено документально? Нет подписей в договорах и ордерах? Очень много вопросиков к судьям, принимающим в таких исках сторону истца.
Roman-san
Все верно говорите и дела все свежие - явно что строители «вложились» в эту пиар схему и тут же куча судов первой инстанции с нужными для них решениями.
Лайтово почитал умных людей- так там в договорах с ипотекой даже титул не застрахован был- это как?)))
А чтобы суд проигрался и пиво компания заработала!!
Умники и тупые