Основатели WeWork Адам и Ребека Нойман являются близкими друзьями Иванки Трамп. Фото: Theo Wargo / Getty Images

За несколько дней до IPO основатели WeWork Адам и Ребека Нойман всё-таки ушли из руководства компании под давлением инвесторов, озабоченных эксцентричным поведением Адама. Их беспокоит, что бизнес с оценкой в десять миллиардов долларов построен вокруг одного человека и слишком зависит от его личности.

Адам сдавал помещения в аренду своей компании, брал у неё кредиты и даже продал ей торговую марку "We (tm)". Хотя компания глубоко убыточна, основатель уже стал миллиардером.

В качестве временных сопредседателей назначены двое нынешних руководителей, Себастьян Ганнингем (Sebastian Gunningham) и Арти Минсон (Artie Minson). Нойман продолжит работу в качестве председателя правления, так что лишён возможности действовать единолично.

We Company (WeWork) — сеть, которая объединяет около 800 коворкингов в 111 городах мира и 527 000 «членов». В ближайшее время она может выйти на 1-е место в России по площади арендуемых помещений.

«Хотя наш бизнес никогда не был сильнее, в последние недели пристальное внимание к моей личности стало значительным отвлечением, и я решил, что в интересах компании уйти с поста главного исполнительного директора. Спасибо моим коллегам, нашим членам, нашим партнёрам-арендодателям и инвесторам за то, что они продолжают верить в этот великий бизнес», — написал Адам в официальном заявлении.

Слухи о предстоящем смещении Ноймана появились несколько дней назад после бурной недели, в течение которой общественность обсуждала его странное поведение и употребление наркотиков, а стартапу пришлось отложить IPO на фондовом рынке.

Нойман основал WeWork вместе со своей женой Ребекой и архитектором Мигелем Маккелви (Miguel McKelvey) в 2010 году, но компания до сих пор глубоко убыточна, хотя сам основатель и его родственники уже вышли в кэш.

В преддверии запланированного IPO компания подсчитала, что объём рынка для её бизнеса может составить 1,6 триллиона долларов. Из таких фантастических перспектив и выводится рыночная оценка стартапа, который оценивали в $47 млрд (позже оценку снизили до $10 млрд). Однако в первой половине 2019 года компания потеряла $690 млн при выручке $1,5 млрд.

Но главным опасением потенциальных инвесторов стала сомнительная личность самого Адама Ноймана, его необычный стиль управления компанией в стиле секты, претензии на визионерство, сделки с собственной компанией через другую свою компанию, вовлечение в бизнес родственников.

Согласно форме S-1, Нойман не получает зарплату и не будет иметь права на выходное пособие, если больше не является генеральным директором. В первой половине 2019 года WeWork предоставила ему опционы на обыкновенные акции, которые реализуются при успешном IPO и его компания достигнет рыночной капитализации $90 млрд.

Инвесторы предложили вытеснить Неймана с помощью аннуляции его возможностей для самообороны через пункт о сделках с самим собой, сообщает New York Times. Нойман владеет долями в компаниях, которые купили недвижимость, а затем сдали её в аренду WeWork. Таким образом, он одновременно является и арендодателем, и арендатором.

Другие акционеры призывали к расследованию использования Нейманом денег компании и приёма наркотиков во время работы, сообщает Times. The Wall Street Journal на прошлой неделе пересказала утверждения анонимных источников о том, что Нойман курил марихуану на частном рейсе из Нью-Йорка в Израиль. Экипаж обнаружил большое количество травки, набитой в коробку с хлопьями, для обратного путешествия.

После череды скандалов компания столкнулась с перспективой не привлечь $3 млрд, необходимые для разблокирования $6 млрд банковского финансирования. Поэтому ей ничего не оставалось, кроме как отложить публичное размещение акций.

Сомнительная бизнес модель

Распитие текилы на собраниях сотрудников и встречах с инвесторами, курение травки на борту самолёта и сумасшедшие заявления о том, что он способен изменить мир и даже жить вечно — лишь немногие нюансы личности Адама Ноймана.

Критики сомневаются, что у бизнес-модели субаренды офисов вообще есть перспектива: это «сдача в аренду чужой недвижимости арендаторам-членам с практически отсутствующей кредитоспособностью в бизнесе с минимальными барьерами для входа, кроме готовности платить арендную плату».

Проблема в том, что такой бизнес может легко открыть любая компания, которая владеет офисными площадями. Те самые арендодатели, которые фактически владеют офисами, откуда WeWork распродаёт площади по кусочкам. Они могут создать — и создают — собственные аналогичные сервисы. Это коворкинги: краткосрочная аренда пространства для совместной работы с большим количеством вспомогательных услуг.

WeWork является для своих клиентов чем-то вроде Uber в мире коммерческой недвижимости (она также пробовала сдавать в субаренду жилые помещения, но неудачно). Решение just-in-time, избавляющее от необходимости работать из дома или местного Starbucks или создавать дорогостоящие службы поддержки.

Проблема в том, что в таком виде «аналог Uber» гарантировал всем своим водителям оплату и арендовал огромный парк автомобилей на ближайшие полтора десятилетия. У фирмы есть долгосрочные обязательства, которые она пытается покрыть краткосрочными доходами. Такая бизнес-модель больше подходит для индустрии аттракционов, чем для коммерческой недвижимости, поскольку недвижимость является гораздо более дорогим товаром. Для сравнения, конкуренты-собственники недвижимости могут предоставить небольшую часть своих площадей для коворкингов, не подвергая риску всю свою бизнес-модель.

WeWork уже начала представлять угрозу для рынка недвижимости. В Нью-Йорке и Лондоне эта компания является крупнейшим арендатором офисных площадей в частном секторе. В Москве это может произойти в ближайшее время.

Неустойчивый характер бизнес-модели фирмы ставит под угрозу не только собственников, которые непосредственно связаны с компанией, но и рынок в целом, считают некоторые аналитики.

После ухода с поста исполнительного директора Адам Нойман останется председателем компании. Он имеет право делиться советами и видением, но не принимает участия в повседневных решениях. Фактически, он будет играть роль штатного визионера.

В этом смысле некоторые инсайдеры сравнивают его позицию с другим известным визионером — исполнительным директором Tesla Илоном Маском. «Любому стартапу не помешает визионер, — говорит Сантош Рао (Santosh Rao), руководитель отдела исследований Manhattan Venture Partners. — Но это странная ситуация. Он будет там присутствовать, но не собирается управлять компанией. Это почти как ситуация Илона Маска. Компания работает на его харизме и видении».