Последние несколько месяцев изо всех щелей лезут рекламные предложения купить жилье в ипотеку с нулевой процентной ставкой. Разбираемся в цифрах, насколько это выгодная тема (ответ, возможно, вас удивит), и почему Эльвира Набиуллина недовольна вот этим всем.
Пару месяцев назад мне предложили разместить у меня в блоге рекламу ЖК с возможностью финансирования покупки ипотекой под 0,01%. Я еще уточнил у них – это поди какая-то промо-замануха на пару лет, а потом включается полноценная ставка? Сказали – нет, можно хоть на 30 лет ее зафиксировать.
Для меня как для финансиста возможность взять бесплатный кредит на такой срок выглядит практически как раздача бесплатных денег. Ну вот на прошлой неделе как раз ЦБ выпустил подробный доклад про такого рода ипотеку – давайте разбираться вместе, что с ней не так (или, на самом деле, так)!
Основной костяк этого материала я написал для Медузы – если вам нравится формат «скучно и без мемов», то можете сразу оригинал у них прочитать. Здесь же будет традиционная версия с веселыми картинками.
Раскрываем все карты
Окей, давайте сразу: тема с «бесплатной» ипотекой, конечно же, совсем не бесплатная. Цена на квартиру при попытке воспользоваться таким щедрым предложением со ставкой 0,01% годовых внезапно окажется выше на 20–30%, чем при покупке целиком за свежий хрустящий кэш.
Значит ли это, что это одна грандиозная налюбка, и лезть в такое – это себя не уважать? Вовсе не обязательно!
Дело в том, что эта наценка прикидывается банками исходя из ожидаемого срока погашения ипотеки, а не договорного. В России люди традиционно стараются выплатить ипотеку как можно раньше (что неудивительно – ведь за долгий срок проценты по долгу набегают весьма внушительные), так что реальный срок погашения оказывается на практике в несколько раз короче закрепленного в договоре.
Но если вы взяли кредит под нулевую ставку – то гасить его заранее не имеет особого смысла! Давайте рассмотрим пример ипотеки под условно-рыночную ставку 10% (на таком уровне ее оценивает ЦБ в своем докладе) на 25 лет с первоначальным взносом на уровне 20%. При таких вводных и без досрочного погашения совокупная переплата в виде процентов составит за весь срок более чем 120%. На этом фоне необходимость заплатить лишние 30% при покупке уже не выглядит такой однозначно ужасной, да?
Что там по инфляции?
Вообще, мы, финансисты, стараемся всегда еще учитывать межвременную стоимость денег. Будущие деньги гораздо менее ценны – как минимум из-за того, что они постоянно обесцениваются благодаря инфляции.
В России инфляция за последние 10 лет составила в среднем примерно 7%. Давайте предположим, что она останется примерно на таком же уровне и в следующие 25 лет – тогда за этот срок рубль обесценится примерно на 80%.
Но долг нам придется гасить не в конце срока, а равномерно в течение всего этого времени. Так что, с учетом этого, можно грубо предположить, что расплачиваться мы будем обесценившимися в среднем примерно на 40% рублями (за исключением первоначального взноса).
Неплохая тема, да? Получаем живую и настоящую бетонненькую квартиру здесь и сейчас, а взамен платим за нее много лет всё более обесценивающимися фантиками!
По моим прикидкам, в совокупности оба эффекта (льготная ипотечная ставка и инфляция рублей) приводят к тому, что ипотека под 0,01% на 25 лет оказывается примерно на 40% выгоднее, чем аналогичная ипотека под рыночные 10% (даже с учетом надбавки к покупной цене жилья на 30% на старте процесса).
Так не бывает, где-то здесь скрыт подвох, который всё портит!
Да, вы правы – риски здесь, безусловно, есть.
В частности, если вы в какой-то момент захотите продать купленную таким образом квартиру, то сделать это можно будет только с досрочным погашением долга перед банком. Если это событие произойдет в ближайшие несколько лет после приобретения объекта, то можно недвусмысленно оказаться в минусах.
Ну то есть – новый покупатель вряд ли будет сильно вдохновлен вашими рассказами на тему «да я там переплатил на 30% при покупке из-за этой гребаной льготной ипотеке – вот и тебе, братишка, тоже придется заплатить подороже!» Нет, он, конечно, будет готов платить только рыночную цену, без всяких надбавок.
Вот и получится, что вы при покупке как бы «заплатили вперед» банку эти проценты по кредиту; а при досрочной продаже, по сути, выкинули полученное взамен право на бесплатный кредит на ветер. Велика вероятность, что цена продажи объекта даже не сможет покрыть остаток по кредиту, если времени прошло совсем немного (несколько лет).
Помимо риска с досрочным погашением стоит помнить еще о паре моментов.
Во-первых, это страховка: банк будет требовать ежегодно страховать риски по кредиту, так что эффективная ставка будет всё же не нулевой. Стоимость этого страхования считается от текущего остатка задолженности по кредиту, но, как правило, не является слишком уж высокой: вряд ли она превысит 0,3–0,5% в год.
Во-вторых, следите, чтобы льготная «нулевая» ставка распространялась на весь период действия ипотечного договора. Если она действует только первые несколько лет, а потом сменяется на рыночную — то такой ипотечный договор не наш бро, он будет существенно менее выгодным.
Нет уж, ты ответь: в итоге-то это выгодно или нет?
Тут всё зависит от ваших планов.
Если вы твердо уверены в своих намерениях и возможностях владеть объектом недвижимости на протяжении 15 лет и дольше (в идеале все 25–30 лет), то льготная ипотека под околонулевую ставку даже с учетом надбавки к цене, скорее всего, окажется гораздо более выгодной как традиционной ипотеки, так и покупки без заемных средств. (Понятно, что это не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией: как минимум, надо внимательно прочитать договор и тщательно проделать все расчеты для вашего конкретного случая, лучше всего – с привлечением независимого специалиста.)
Но если вы оцениваете вероятность продажи купленной квартиры в ближайшие 5–7 лет как довольно высокую – то льготная ипотека, скорее всего, не для вас. Досрочное гашение кредита приведет к тому, что вы только зря переплатите надбавку к справедливой цене объекта при его покупке.
Тут важно заметить, что люди обычно склонны несколько переоценивать свою способность точно прогнозировать будущую траекторию своей жизни. 2022-й год тут как раз крайне наглядно показал, чего на самом деле стоят долгосрочные планы: необходимость срочно поменять город проживания (а нередко даже и страну) может возникнуть совершенно внепланово и независимо от ваших намерений.
А кто в итоге остается в этой схеме крайним?
Точно не застройщик! Ему всё норм, он выступает исключительно как посредник между покупателем и банком и, по сути, не несет никаких рисков. Такие льготные программы для него однозначно выгодны: можно привлечь больше покупателей — а значит, быстрее реализовать построенные объекты.
Банки тоже не должны остаться внакладе: там же сидят умные ребята в галстуках, которые посчитали, что единовременная комиссия в размере 20–30% от выданного кредита должна более чем возместить потери от нерыночной ставки. Они же эти бабки еще и сразу доходно реинвестировать могут!
Хотя, тут может и по-всякому получиться. Если банк ошибется в своих предположениях, то сделка может оказаться для него плохой. Как мы обсуждали выше — если заемщики по льготной ипотеке в массовом порядке решат гасить задолженность строго по договорному графику (а не досрочно, как это часто происходит по обычной ипотеке), то банк в итоге понесет убытки. Но понятно это станет не сразу, а только через 5–7 лет. Тем временем можно выдавать кучу кредитов и получать привлекательную комиссию-наценку прямо сейчас — так что, похоже, банки тут не прочь немного порисковать.
Как ни странно, главным крайним здесь в итоге может стать государство. Дело в том, что подавляющее большинство таких «нольпроцентных» кредитов выдается с привлечением господдержки: сейчас действуют программы «Льготная ипотека» под 7% на покупку квартир у застройщиков и «Семейная ипотека» под 6% для семей с детьми, родившимися в 2018–2022 годах. В рамках этих программ государство, по сути, субсидирует банкам разницу с рыночной ставкой.
Так вот, сейчас, поди, государство надеется, что большинство россиян будут как и раньше гасить свою ипотеку за 3 года. Но если все сейчас хитренько наберут 30-летних ипотек под 0,01% и засядут с ними до упора – то государству придется субсидировать банкам разницу с рыночной ставкой в течение срока в десять раз дольше. Понятно, что бюджет страны такому раскладу будет не сильно рад.
Что будет дальше с такой ипотекой?
Исходя из предыдущего пункта, можно догадаться, что государство таким веселым практикам «бесплатного» кредитования не очень радо. В докладе ЦБ указано, что в мае—июне до двух третей выдаваемой ипотеки на первичном рынке относилось именно к такого рода льготным программам, и это заставляет Эльвиру Сахипзадовну грустить.
Так что выводы в докладе Центробанка сформулированы однозначные: всё зло от нулевых процентных ставок по кредитам! Тут тебе и надувание пузыря на рынке недвижимости, и риски убытков для банков (если они промахнутся с расчетом выгодной для себя наценки), и потенциальный ущерб для бюджета, да и для заемщиков тоже риски.
В общем, сигнал от ЦБ банкам послан недвусмысленный: тех, кто будет продолжать баловаться такими веселыми ипотеками, в будущем будут безжалостно щемить. Недолго, короче, осталось жить красивым рекламным предложениям от застройщиков…
UPD: А что там с налогами на материальную выгоду по нерыночному кредиту?
В комментариях задают вопрос: «А вот в Налоговом кодексе РФ написано, что материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком кредитными средствами, облагается налогом по ставке 35%. Получается, это сильно ухудшает экономику ипотеки по околонулевой ставке?»
Я попросил ответить на этот вопрос Константина Асабина (налогового юриста из Альфа-Капитала). Ниже привожу его комментарии без купюр. TLDR: Минфин неоднократно разъяснял, что никакого НДФЛ под 35% из-за льготной ипотеки не возникает.
Как работает эта норма в 2021–2023 годах?
Доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах не облагается НДФЛ (п. 90 ст. 217 НК РФ). Норма была введена федеральным законом от 26.03.2022 № 67-ФЗ, среди многих прочих налоговых льгот, предложенных в 2022 году.
Как будет работать норма после 2023 года?
Льготная ипотека также с большой вероятностью не приведет к возникновению дохода в виде материальной выгоды с НДФЛ по ставке 35%:
Если вы независимое от банка лицо, то у вас в любом случае не возникает дохода в виде материальной выгоды (абз. 6-8 пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Если вы собственник или сотрудник банка (то есть, взаимозависимое лицо с кредитором), материальной выгоды не будет только в том случае, если у вас есть право на имущественный вычет (то есть льготируется только первая в жизни покупка жилой недвижимости) и вы подтвердите это право кредитору в лице собственной организации/работодателя.
Если дешевый кредит фактически является материальной помощью или формой оплатой услуги, оказанной налогоплательщиком, доход в виде материальной выгоды возникнет и будет облагаться НДФЛ по ставке 35%.
Важно: Нормы ст. 212 НК РФ в отношении заемных средств могут быть прочитаны иначе, в частности, что отсутствие права на вычет приведет к налогообложению материальной выгоды даже в том случае, если лицо не является взаимозависимым по отношению к банку. Такое прочтение может вызывать опасения, но в том числе в этом году Минфин неоднократно (письма от 22 марта 2022 г. N 03-04-06/22252, от 22 марта 2022 г. N 03-04-06/22246, от 01.04.2022 N 03-04-05/26943, от 29.03.2022 N 03-04-05/25256) подчеркивал, что:
(Общая норма) Материальная выгода появляется только там, где есть взаимозависимые лица или встречное удовлетворение (материальная помощь) и
(Специальная норма с дополнительной льготой) Даже там, где есть взаимозависимость, в том случае если есть право на вычет, материальной выгоды (и, следовательно, НДФЛ) не будет.
А будет ли положен имущественный вычет для взаимозависимых лиц?
Да, будет, и Минфин об этом прямо пишет в актуальных письмах (Письма Минфина России от 01.04.2022 N 03-04-05/26943, от 29.03.2022 N 03-04-05/25256). Дословно: «Таким образом, Кодексом установлен комплексный режим налогообложения, в частности, при первичном строительстве (приобретении) налогоплательщиками жилья, предусматривающий как получение имущественного налогового вычета в размере расходов на строительство (приобретение) жилья с использованием кредита (займа), так и освобождение от налогообложения доходов в виде материальной выгоды, возникающей при погашении указанного кредита (займа).»
Если статья показалась вам интересной, то буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал RationalAnswer, где я пытаюсь найти разумные подходы к личным финансам и инвестициям.
Комментарии (116)
Markscheider
21.10.2022 10:52Тут тебе и надувание пузыря на рынке недвижимости
А в экстремальном случае это может привести к громкому "бабах" всей экономики, как случилось в США? Или у нас обязательства не так активно перепродают?
RationalAnswer Автор
21.10.2022 11:05+1Там в докладе ЦБ расписывает возможный негативный сценарий макроэкономических проблем)
VaalKIA
21.10.2022 11:38> банк будет требовать ежегодно страховать риски по кредиту
Риск невозврата возникает у банка, а не у того, кто взял деньги. То есть свои риски может застраховать только сам банк, а должник уже застрахован законом о защите перед кредиторами.
RationalAnswer Автор
21.10.2022 11:44Не очень понял коммент. В договоре будет вписано, что заемщик обязан купить страховку и вписать туда бенефициаром банк, иначе ставка по кредиту будет гораздо выше. Чаще всего выгоднее получается застраховаться.
LordCarCar
21.10.2022 19:53С выгодой страховки не соглашусь... Правда не считал для ипотеки.
Для простых кредитов ежемесячные платежи по кредитам с маленькими процентами со страховкой всегда больше платежей с большими процентами без страховки.
Сейчас, в России.
laatoo
21.10.2022 11:55В России инфляция за последние 10 лет составила в среднем примерно 7%. Давайте предположим, что она останется примерно на таком же уровне и в следующие 25 лет – тогда за этот срок рубль обесценится примерно на 80%.
Берем 100 рублей, 7% годовых, 25 лет, и депозитный калькулятор.
С капитализацией: 100 рублей превратились в 542.77р, (542%, в 5+ раз)
Без капитализации: 100 рублей превратились в 275р (275%, в 2+ раза).Почему у вас получилось "примерно 80%"?
RationalAnswer Автор
21.10.2022 11:58+3Поделите единицу на "в 5+ раз" - как раз получите обесценение примерно на 80% =)
laatoo
21.10.2022 12:20+2Стыдно )
Понял, спасибоRationalAnswer Автор
21.10.2022 12:28No problem! С этими процентами интуитивно постоянно ерунда какая-то происходит)
addewyd
21.10.2022 18:10+1А вот эти 7% — это как считается? Я в экономике не то что нуль, намного ниже.
По личным ощущениям только за последние полгода процентов 50. (то есть, пенсия практически не изменилась, а цены выросли в полтора раза)RationalAnswer Автор
21.10.2022 18:20По методологии расчета инфляции официальной - там не только продукты питания, но и много всякого разного.
thevlad
21.10.2022 18:417-8% это среднее по больнице (времени) и без учета последнего года. Методология стандартная, ссылку тут уже давали.
addewyd
21.10.2022 19:15+1Ничего не понял по ссылке. Несмотря на раздел «многим кажется».
Вроде бы простая арифметика…
Интересно, какой товар, пользующийся спросом (мы же не рассматриваем двд-диски?), настолько подешевел, чтобы скомпенсировать кратный (2..5) рост цен за 10 лет на всё остальное, чтобы дать цифру 7%. Я бы прикупил.
0serg
21.10.2022 12:02+2Вы ошибаетесь в расчетах. Если брать ипотеку на 25 лет под 10% годовых, то в номинальном исчислении Вы заплатите 275% от стоимости квартиры, это так. Но при инфляции 7% годовых если посчитать это будет соответствовать 137% в "реальном исчислении": цена квартиры + 37%. Это если платить одну и ту же номинальную сумму ежемесячно, т.е. по сути уменьшать каждый год платеж. "Обесценившийся на 80% рубль" правильнее читать как "обесценившийся в 5 раз". В среднем за 25 лет рубль стоит в 2.6 раза дешевле.
Если платить одну и ту же сумму <i>с учетом инфляции</i> (т.е. увеличивать номинальный платеж на величину инфляции), то ипотеку можно будет выплатить за 12 лет. Вы же не думали что ипотеки раньше срока выплачиваются просто так, по желанию левой пятки? Переплата банку при этом составит 30%.
Наконец вариант с "ипотекой под 0.01%" банку невыгоден даже при начальной переплате в 30%. Если платить ежемесячно одну и ту же сумму то в реальном исчислении банк вернет себе лишь 95% от вложенной суммы, если ежемесячно увеличивать платеж на величину инфляции по аналогии с аннуитетом - то 108%. Ну серьезно, при 7% инфляции наценка в 30% будет съедена всего за 4 года. А кредит-то рассчитан на 25.
Другой способ взглянуть на то же самое: эти 30% от стоимости квартиры при аннуитете под 10% Вы заплатите банку за 3 года. После чего в одном варианте Вы еще 22 года платите пусть и постепенно снижающуюся сумму, но платите (и она перекрывает инфляцию), а в другом - не платите по сути ничего, при том что 60% затрат банку все еще не выплачено и продолжает обесцениваться на 7% в год.
Чудес не бывает. Если платеж по "нормальной" ставке был 100 тысяч в месяц а по "ставке 0.01%" он составляет 60 тысяч на тот же срок (уже с учетом роста цены квартиры) то банку это менее выгодно.
RationalAnswer Автор
21.10.2022 12:11Не очень понял, в чем конкретно мои расчеты неверны. Я сравнивал рядом две ипотеки с аннуитетным платежом на 25 лет и первоначальным платежом 20% для ставок 10% и 0,01% (при наценке 30% на старте) и инфляции 7%. При приведении всех денежных потоков к стоимости рубля на старте процесса - "льготная ипотека" под 0,01% означает совокупный платеж примерно на 40% меньше в "реальных рублях". С чем конкретно здесь вы не согласны?
0serg
21.10.2022 16:59можно грубо предположить, что расплачиваться мы будем обесценившимися в среднем примерно на 40% рублями
В среднем обесценивание будет 60%.Банки тоже не должны остаться внакладе
неверно, в лучшем случае они выдают кредит сильно дешевле чем могли бы, в худшем теряют деньги.
Совокупный платеж меньше на 40% при полном сроке погашения (и банк уходит в минус, т.к. его прибыль меньше 40%), но лишь 20% при досрочном.RationalAnswer Автор
21.10.2022 17:12В среднем обесценивание будет 60%
Усредненное обесценение за 25 лет получается 53%. Но если учесть, что первый платеж на 20% делается сразу же в начале срока, то усредненная доля обесценения по всей уплаченной сумме составляет чуть меньше 43%.
неверно, в лучшем случае они выдают кредит сильно дешевле чем могли бы, в худшем теряют деньги.
Не очень понимаю, что вы имеете в виду "в лучшем случае выдают кредит сильно дешевле, чем могли бы". Банк выдает кредит дешевле не просто так, а получает взамен комиссию от застройщика. В огромном количестве случаев сделка с комиссией + ставкой кредита 0,01% будет для банка гораздо выгоднее, чем стандартная ипотека. Сравните, например, экономику при досрочном погашении кредита через год.
0serg
22.10.2022 14:29Но если учесть, что первый платеж на 20% делается сразу же в начале срока
У Вас расчет делался для обычного кредита как мне показалось. Но возможно я просто неверно прочитал.
Сравните, например, экономику при досрочном погашении кредита через год.
Вы много людей видели которые ипотеку на 25 лет гасят за 1 год и вдобавок еще и относятся к идиотам которые не понимают что переплачивать в этом случае 20-30% в первом платеже бессмысленно :D?
В огромном количестве случаев сделка с комиссией + ставкой кредита 0,01% будет для банка гораздо выгоднее, чем стандартная ипотека
Сделка с комиссией будет выгодна банку лишь при досрочном погашении за 2-3 года или ранее. Во всех остальных случаях банк в проигрыше относительно обычного кредита а в худшем случае - просто в убытках.
RationalAnswer Автор
22.10.2022 15:12У Вас расчет делался для обычного кредита как мне показалось. Но возможно я просто неверно прочитал.
Не, я всё считал, как в примере ЦБ - с ипотекой на 25 лет и первым взносом 20%.
Вы много людей видели которые ипотеку на 25 лет гасят за 1 год и вдобавок еще и относятся к идиотам которые не понимают что переплачивать в этом случае 20-30% в первом платеже бессмысленно :D?
Вы просто написали, что в лучшем случае банку сделка всё равно невыгодна - я привел наиболее простой пример, который опровергает этот тезис. К слову, срочная продажа квартиры и сопутствующее ей досрочное гашение ипотеки не всегда является специально запланированной штукой - в жизни всякое бывает.
Сделка с комиссией будет выгодна банку лишь при досрочном погашении за 2-3 года или ранее. Во всех остальных случаях банк в проигрыше относительно обычного кредита а в худшем случае - просто в убытках.
Как вы посчитали, что расторжение через 4 года уже делает для банка ситуацию невыгодной?
0serg
23.10.2022 08:47+1Не, я всё считал, как в примере ЦБ - с ипотекой на 25 лет и первым взносом 20%.
Значит я все правильно понял, обычная ипотека. С чего вдруг Вы эти 20% тогда стали включать в тело кредита при расчете того насколько обесценятся деньги? Банк Вам кредит на оставшиеся 80% выдает, эти 20% его интересуют разве что как дополнительная страховка по обеспечению кредита
Вы просто написали, что в лучшем случае банку сделка всё равно невыгодна - я привел наиболее простой пример, который опровергает этот тезис
Принято, хотя на мой взгляд кредит выданный в расчете на форс-мажор у клиента - это мягко говоря странный подход.
Как вы посчитали, что расторжение через 4 года уже делает для банка ситуацию невыгодной?
Элементарно, Ватсон. В одном случае клиент платит 30% сразу, в другом - по 10% в год. Когда первый вариант становится менее выгодным чем второй? Это еще не прямые убытки, да (до них надо считать по более сложной формуле и там примерно лет 15 должно пройти чтобы инфляция перекрыла ранее полученные проценты), но уже невыгодный исход.
RationalAnswer Автор
23.10.2022 11:16С чего вдруг Вы эти 20% тогда стали включать в тело кредита при расчете того насколько обесценятся деньги?
В тело кредита не включал как раз - считал общее обесценение рублей в среднем на все платежи за квартиру.
Элементарно, Ватсон. В одном случае клиент платит 30% сразу, в другом - по 10% в год. Когда первый вариант становится менее выгодным чем второй?
Вы не учитываете, что банк еще получает субсидию от государства до ставки в 6-7% годовых (в зависимости от программы).
EvgeniyNuAfanasievich
21.10.2022 15:45жаль только никто не рассматривает ситуацию смерти заемщика, когда страховка жизни не работает (А в зоне военных действий не работает) или например когда цены на квартиры в рублях упали (да да такое бывает) и вот у банка в руках долг, который некому вернуть и объект в залоге, который подешевел процентов на 30 эдак.
Boolkin
21.10.2022 15:42Я считал не так давно куда вложить сумму на первоначалку например в 2-3 млн рублей и если не нужна квартира сразу, то брать новостройку на таких условиях вполне выгодно получалось, на мой взгляд. Я вот не помню конкретики но у меня выходило так что плата по ипотеке в месяц сопоставима с платой за аренду (речь о замкадье, и новые маленькие однушки за 7-8 млн рублей), что мне кажется вполне покрывает риск потери работы. Однако есть еще и дополнительные траты на ремонт и мебель, и конечно же куча рисков с арендой, да и вообще рынком недвижимости.
9045124884
21.10.2022 16:03-3Поскольку на границе со страной экономических фантазий мы не поставили стену с колючей проволокой, будем в 2022 году продолжать жить без нормальной инфографики, потому что потому. Установить же тоталитаризм так, чтобы не было мучительно больно – только после достройки инфопровода из страны политических девиаций. И да, это всё ещё партия "Неуверенная Россия".
thevlad
21.10.2022 16:25+1Честно похоже на какой-то развод. У банка есть стоимость привлечения денег, есть без рисковая ставка/ставка ЦБ(которая равна плюс/минус инфляции) и явный механизм арбитража в виде покупки ОФЗ(которые эту ставку ему и дадут). Теперь расскажите мне как банк в здравом уме может давать деньги в долг получая меньше тех самых 7% годовых?
RationalAnswer Автор
21.10.2022 16:51+2Там же в статье написано. Банк сразу получает комиссию в виде 20-30% от стоимости объекта.
0serg
21.10.2022 17:07+1Это проценты за 2-3 года и если оставшиеся 20+ лет кредит будет бесплатным (а там будет еще оставаться больше половины вложений банка), то расходы банка в этот период постепенно сожрут всю эту прибыль без остатка.
RationalAnswer Автор
21.10.2022 17:20+1Вам виднее, но вообще - в банке тоже не совсем глупые люди сидят, они на моделях выгодность таких кредитов просчитывают. Вопрос - какие вводные вставлять в эти модели. Основная неопределенность здесь - это средняя длительность реального погашения. Банки ставят на то, что она будет сильно короче той, которая закреплена в договоре.
По расчетам ЦБ точка безубыточности для банков по 25-летним кредитам оказывается ближе к погашению через лет 7 - это выглядит достаточно адекватно.
0serg
22.10.2022 14:33Я именно что думаю что в банках сидят отнюдь не глупые люди, а потому в условиях кредита есть подвох. Либо ставка 0.01% действует лишь первые 2-3 года, либо там заложена лазейка для банка позволяющая принудительно ее изменить в любое удобное для него время. Либо же есть кто-то третий кто субсидирует этот банкет.
RationalAnswer Автор
22.10.2022 15:14Субсидирует государство до ставки 6-7%.
0serg
23.10.2022 08:38+1Я не вижу механизма такого субсидирования. Кредиты с господдержкой - это когда ты 1) договариваешься с государством по какой-то целевой программе типа "молодой семьи" и 2) получаешь кредит под 7% вместо 10%. Здесь же обсуждаются кредиты 1) без целевой программы и 2) по ставке 0.01%.
RationalAnswer Автор
23.10.2022 11:16Там по ссылке есть отчет ЦБ - из него следует, что практически все кредиты под 0,01% выдаются с государственным субсидированием.
thevlad
21.10.2022 17:31+130% от стоимости это 4 года безрискового арбитража по ставке ЦБ(7%) через покупку ОФЗ. То есть реально банк должен рассчитывать, что кредит он закроет где-то за 2 года, чтобы перекрыть проценты и еще на хлеб с маслом осталось.
PS: когда тебе под отличным рекламным соусом пытаются впарить вечный двигатель, любому нормальному человеку интресно в чем фокус (подвох)
zzzzzzzzzzzz
21.10.2022 19:06Вот вам вариант.
1) банк ожидает, что рубль обесценится скоро и сильно
2) банк занимает денег у ЦБ под 7% и выдаёт людям под 0% (кредит при этом выступает залогом для взятия денег в ЦБ)
3) получает 30% прямо сейчас
4) ???
5) а потом потихоньку получает взносы от людей и отдаёт ЦБ уже обесценившимися рублямиthevlad
21.10.2022 19:11Что значит обесценившимися? ) Если это инфляция то, текущие деньги "дороже" будующих. Или вы про то как нахватать денег сейчас у ЦБ? С залогами там все ни так просто(ЦБ не возьмет недвижку, если только какойто схематоз), но возможно Набиулину именно это и напрягает. )
cofein51
22.10.2022 08:18Именно вокруг 3 пункта надо строить все мысли.
Банк с этих 30% (что сверху идут как переплата) за условные пару лет может тоже денег поднять .
Ну и как вы писали, N сумма сейчас важнее и дороже (том будет обесценивание/инфляция) чем в будем.
0serg
22.10.2022 14:40Схема с подъемом денег на 30% работает только в предположении что эти 30% не были деньгами банка с самого начала. Например что это занятые у ЦБ деньги как предложено выше, причем без ипотеки ЦБ их не даст.
cahbe
21.10.2022 16:30+7Играть в шахматы с гроссмейстером имеет смысл - да он без вариантов выиграет, но только потому что лучше играет. Играть в деньги с государством и банками это идиотизм на ровном месте. И не потому что они без вариантов выиграют, а потому что в процессе игры вам ещё ноги переломают, посадят на бутылку и закапают глаза ацетоном (просто потому что могут)
mixsture
21.10.2022 17:18+9Мда, горизонт планирования в 15+ лет и до февраля звучал сомнительно в рф, а уж после стал 100% шуткой. Но подход с расчетами основательный.
CH1979
21.10.2022 19:28+1@RationalAnswer Павел, есть вопрос по выделенному фрагменту:
Дело в том, что подавляющее большинство таких «нольпроцентных» кредитов выдается с привлечением господдержки
А чем юридически является господдержка? Могут ли у заёмщика возникнуть обязательства перед банком погашать ипотеку по полной ставке, если государство по каким-либо причинам перестанет компенсировать банку разницу в ставках? Или не совсем перестанет, а допустим будет задерживать компенсацию?
RationalAnswer Автор
21.10.2022 19:28Проблемы с господдержкой могут быть только у банка. Отношения банка и заемщика регулируются договором - если там нет условий о пересмотре процентной ставки в будущем, то заемщика не должно волновать, будут ли что-то банку субсидировать или нет.
thevlad
21.10.2022 20:21Так бывает только в стране розовых пони, если у банка не будет денег, которые он закладывал в бизнес модель, то крайнего он точно найдет. И им будете именно вы.
bolkogor
21.10.2022 19:29+1Можно достаточно наглядно посчитать выгодность предложения 0.01% в excel/ипотечном калькуляторе, просто сравнив сумму ежемесячного платежа. Например:
стоимость: 10/13 млн
первоачальный взнос: 1/1.3 млн
процент 7%/0.01%:,
срок 20 лет
платеж 69800/49800 р
Тут правда нужно еще учесть что первоначальный взнос также увеличился на 30%, и приходится сразу тратить больше "дорогих" рублей. В данных условиях ежемесячный платеж сравнивается в районе ~10 лет, но учитывая увеличенный первоначальный взнос, срок должен быть явно больше 10 лет.
ky0
21.10.2022 21:31А если вот, скажем, где-то посередине деноминация происходит?
Ivan22
21.10.2022 22:19деноминацию с девальвацией не путаете?
ky0
21.10.2022 22:26-1Девальвация, она прямо сейчас и уже давно. Но на количество ноликов в зарплатах это пока не влияет. Вот мне и интересно, что произойдёт с кредитами, если номиналы всех купюр уменьшат на пару-тройку порядков.
RationalAnswer Автор
21.10.2022 22:39+4Ничего не произойдет. Деноминация вообще ни на что не влияет по факту.
abutorin
21.10.2022 23:04Если вроводится деноминация, то технически это удобнее всего делать через появление "новой" валюты у которой фиксированный курс к прежней. Тогда ничего ни где особо менять не нужно, "считай как хочешь".
Например RUR (810) это рубль до деноминации, а RUB (643) после деноминации.
Vilgelm
22.10.2022 00:08Тоже уменьшатся. Деноминация — это комплексный процесс, а не просто «купюры заменили».
Didimus
22.10.2022 06:52Вроде, механика простая: застройщик платит банку проценты по кредиту, включая их в цену квартиры
0serg
22.10.2022 14:51Он слишком мало их включает. Нехитрое же наблюдение: имеем два сценария, в обоих застройщик передает Вам квартиру, а Вы 25 лет платите некоторую фиксированную сумму банку. Если застройщик в обоих случаях получает одну и ту же цену квартиры то банк очевидно ему платит одну и ту же сумму. Но в одном случае в обмен на эту сумму он получает плательщика который платит 50 тыр в месяц, а в другом - 60.
1delovoj1
23.10.2022 06:20Можно высчитывать проценты, взвешивать риски, оценивать страховые риски, не забывать про возврат НДФЛ при первой квартире(кстати около 600 тысяч). Но не в статье , не в комментариях не сказано одной существенной вещи. Зачем Вам ипотека?
Если Вам нужна квартира(дом) чтобы жить - тогда все минусы процентов, страховок, переплат компенсируются тем что платить Вы будете за СВОЕ жилье , а не за съемную квартиру.
Если Вы рассматриваете квартиру(дом) как инвестиции тогда сдаете жилье в аренду и перекрываете банковские платежи арендной платой. Стоимость самого жилья после выплаты ипотеки в таком случае вообще чистая прибыль.
И в первом и во втором случае необходимо понимать что у Вас просто нет Ваших свободных средств для покупки жилья и Вы берете ЧУЖИЕ (банка) деньги , и конечно банк хочет что то получить. Но без взятия этих средств Вы точно ничего не получите
IB2022
23.10.2022 15:57то есть льготируется только первая в жизни покупка жилой недвижимости
Из сети:
С 2014 года налоговый вычет стали привязывать к плательщику, с этого момента вернуть налоги можно по какому угодно количеству объектов, пока покупатель полностью не выберет всю положенную сумму налогового вычета — 260 тысяч рублей (13 процентов с двух миллионов рублей).
В связи с этим я правильно понимаю, что с первой цитатой ошибка?
leonidv
Не всегда это утверждение верно. Надо учитывать факт возможности/не возможности вносить ежемесячный платеж НЕ основным источником денег в семье и критичность жилья под ипотекой для семьи.
Например, муж зарабатывает условные 200т.р., а жена 75.р. ежемесячный платеж 120т.р. Если муж потеряет возможность зарабатывать деньги (например, попав в тюрьму из-за несчастного случая на дороге), то это станет критичным для всей семьи.
Досрочное погашение - особенно при уменьшение суммы ежемесячного платежа - снижает такие риски для семьи.
vvviperrr
страховочки опять же годовые, на конуру и на тушку
Markscheider
Лично я бы в этом случае откладывал с каждой зарплаты небольшую сумму на счет, создавая "фонд аварийного взноса". Даже если держать эти деньги на срочном вкладе под 4-5% годовых, мы будем выходить в плюс по сравнению с ипотечной ставкой. А если форсмажор - снять всю сумму и внести в счет погашения.
Ессн, это не универсальный рецепт: все зависит от рисков, доходов и расходов...
vvviperrr
если дадут снять)
Markscheider
Зачем снимать? Перевод между российскими банками, проблем нет.
tvr
В нынешних обстоятельствах уповать на сохранность ваших денег в наших банках и бесперебойную работы последних? Вам напомнить чехарду с валютной регуляцией весной этого года? Я не слишком удивлюсь если/когда вклады приморозят или банки начнут схлопываться.
Markscheider
Вы знаете, если человек сейчас берет ипотеку на 25 лет - он в целом оооочень большой оптимист. Я, хоть сам не из таких, подобный настрой уважаю.
А по сабжу: весной был трэш, но рублевые переводы внутри рф не замораживали. И даже, если это гипотетически сделают, два клика в мобильном приложении, чтобы перевести деньги с депозита на ипотечный счет, много времени не займут. Это вам не по банкоматам за наличной валютой охотиться :)
Кроме того, банк-кредитор заинтересован в погашении задолженности (в т.ч. досрочно). И если вы придете к менеджеру с вопросом: "я вот вам хочу лям перевести, а не выходит", сразу же найдутся рычаги, на которые банк может нажать.
Для пущего спокойствия можно не держать в банке накоплений больше 700К на лицо. Чтобы дополнительно защититься, подпадая под АСВ.
Резюме: случиться может всякое, но если уж решились и сели на эти галеры, то надо выжимать из ситуации максимум.
Moraiatw
Может он берет с расчетом, что потом отдавать уже некому будет?
zzzzzzzzzzzz
Причём "некому" здесь может тоже читаться двояко...
Moraiatw
Кстати, а если человек помрет до выплаты ипотеки? Банк забирает квартиру или как?
tommyangelo27
Не знаю везде это так или нет, но когда свою ипотеку оформлял - банк требует заключить договор страхования жизни, и продлевать его каждый год, высылая полис в банк.
В случае смерти (или тяжелой болезни) страховая выплачивает сумму, достаточную для покрытия долга одним платежом.
Без полиса ипотеку просто не дадут.
Areso
В России - дадут, просто ставка будет на 1-2% выше.
IB2022
Наследники вместе с имуществом получаются в наследством долги. Но можно ли продолжить просто платить по графику конечно большой вопрос. Банк скорее всего захочет получить остаток долга сразу. Придется договариваться.
Страховка от этого спасает. Возможно еще есть какие-то частные случаи и тонкости, но в общей парадигме так.
При этом можно отказаться от наследства, но тоже только целиком (от имущества и долгов). В определенных ситуациях может быть актуально.
tvr
У меня для вас не очень хорошие новости.
Вы помните денежные реформы 1991/1993/1998 годов и схлопывания коммбанков?
Я вот помню и именно поэтому считаю, что при нынешних раскладах, верить в надёжность российских банков и держать в них свободные деньги на депозите, как минимум, весьма рискованно/легкомысленно — АСВ ведь могут и выключить (см. заморозку накопительных пенсионных накоплений во имя непойми чего).
Единственное, в чём я твёрдо уверен — если государству будет не хватать денег — оно найдёт способ забрать их у тех, у кого они есть. Мы можем только усложнить эту задачу. Ваши деньги в банке (если это не стеклобанка под диваном) — уже не совсем ваши.
ИМХО.
abutorin
Немного странно строить суждения на основании периода "агалделого построения капитализма". Сколько таких схлопываний вы помните после того периода? Так то можно и 1917 год вспомнить, великую депрессию, нефтяной кризис 70-х.
tvr
моего (и не только) личного опыта — возможно.
2008? 2014?
thevlad
>2008? 2014?
И какое тогда было схлопывание? Или вы из тех, кто все недополученные инвестиционные возможности записывает себе в актив? К примеру, в сколько раз сложился американский фондовый рынок в 2008? А это деньги миллионов реальных американских пенсионеров, а не просто мамкиных инвесторов решивших поиграть в биржу.
tvr
В период построения мобилизационно-госолигархической экономики — вполне.
История учит нас по меньшей мере тому, что хуже может быть всегда.
Да перестаньте уже бедных негров линчевать.
Вспомните лучше про госдолг.
thevlad
Чей госдолг, Американский? А что про него вспоминать? По поводу линчевания негров это просто не уместный полимический прием, ситуации с точки зрения инвестора более чем аналогичны.
Vilgelm
В 2014 отобрали пенсионные накопления. Тоже своего рода вклады.
thevlad
То что было переведено осталось, по крайней мере у меня в сберовском фонде.
abutorin
А схлопывание рынка крипты и NFT вас не смущает?
У всех опыт разный. Я помню тот период как период высокой турбулентности, когда можно было и высоко взлететь и сильно упасть.
tvr
Неть. Скам он и в Африке скам.
konst90
Можно держать деньги в том же банке, где ипотека. Внутрибанковские переводы сломать ещё сложнее, да и крушение банка унесет не только сбережения, но и кредит.
vikarti
Возможно нет.
Вспоминаются вот статьи как именно банкротства банков проходят… там вполне можно получить что за сбережениями — в очередь кредиторов, может быть на вас и хватит а кредит платите, возможно другому банку. Ах не хотите… ну можете пополнить собой судебную практику http://www.consultant.ru/law/podborki/zachet_vstrechnyh_trebovanij_pri_bankrotstve_banka/
Если банк не банкрот а легли все сразу системы переводов то да — поможет. Но это какая то очень странная ситуация что банки целы а перевести деньги внутри одной страны — никак.
BigBeaver
Да ладно, в умирающей экономике кредит это лучшая инвестиция)
Areso
Главное самому не отъехать раньше, чем отъедет экономика.
А шансы на такое нынче резко выросли :)
BigBeaver
Так чем выше эти шансы — тем кредит еще более выгоднее=) Любые суммы под любые проценты.
Areso
Наследникам придется платить за всё.
BigBeaver
Так они тоже отъедут.
thevlad
В инфляционной - да, в умирающей - нет. В умирающей(к примеру великая депрессия) очень большие риски потерять работу. То что у ЦБ нет другого выбора, тоже вполне понятно, лучше инфляционная, чем умирающая.
Ivan22
после отмены золотого стандарта экономики умирающие без инфляции уже не встречаются
thevlad
А вы много примеров системной дефляции можете привести после отмены золотого стандарта?
PS: или вы про то, что теперь каждый спасается печатным станком? Да, это беспорно.
Ivan22
речь была про "в умирающей экономике кредит это лучшая инвестиция". Теперь с этим думаю спорить не стоит - так и есть
thevlad
Пропускать звенья в логической цепочки, не очень хорошая практика. Потому что когда ни буть прилетает черный лебедь и потенциально умирающая, становится умирающей.
Areso
Япония. Яркий пример дефляционной экономики во время болезни экономики страны.
Ivan22
про болезнь слишком громко сказано. Не более чем стагнация. Многие такой болезни позавидуют. Болезнь - это Аргентина
Areso
Все познаётся в сравнении(с) Ницше.
BigBeaver
thevlad
Что значит, что будет? С вас будут трясти возврат денег, придут судебные приставы.
BigBeaver
Нельзя стрясти то, чего нет.
thevlad
Нет, это должно означать - нет никакого имущества, гол как сокол. Плюсом еще ляжет запрет на выезд за границу и другие плюшки.
BigBeaver
Банкротство физлиц для этого есть. А еще есть страхование задолженности. А еще не факт, что ты потеряешь работу раньше, чем закроется кредитодатель или вообще рухнет финансовая система (а если не печатать бабки, то рухнет, как вы выше сами верно писали). Если кредит ипотечный, то просто квартиру отдашь в худшем случае (но без кредита у тебя был бы 0% шанс её вообще иметь когда ллибо в обсуждаемых условиях).
Не, ну если мы кредит на айфон и необоснованно дорогую тачку обсуждаем, то конечно его просто не надо брать никогда кроме случаев, когда ты не планируешь долго жить.
thevlad
По поводу ипотечного, не спорю, во многом разумно. Но к примеру в США в 2008-2009ом году цены на жилье обвалились существенно( цифр уже не помню, примерно в два раза).
D88
А что если открыть вклад в том же банке, который дал ипотеку? Банк должен Вам, а Вы должны банку.
Markscheider
Вполне рабочая схема, кста :)
vvviperrr
с точки зрения логики мб. в реальности будет чтот типа, вернут макс от асв, долг продадут другому банку. и приехали.
RationalAnswer Автор
В этом случае с финансовой точки зрения строго выгоднее откладывать "излишки" зарплаты даже на самый надежный банковский вклад под не сильно высокую ставку, т.к. на кредит проценты не начисляются, а на депозит - начисляются.
mitzury
Есть же некое правило, честно не помню как называется. Когда необходимо треть свободных денег класть на вклад, треть на инвестиции. Таким образом есть и подушка безопасности и шанс поддержать деньги на уровне инфляции. Не иис.
RationalAnswer Автор
Тут важно понимать, что если речь идет про досрочное гашение кредита с нулевой ставкой - то не требуется, чтобы доходность альтернативных вложений была выше инфляции. Достаточно, чтобы она была выше нуля.
Z2K
Вы учли общюю инфляцию, но не учли рост цен на недвижимость. Так например в Торонто за 10лет среднерыноная цена на недвимость выросла на 100%, тоесть в 2 раза (это своего рода максимум, но тенденция практически по всему миру очевидная, и тому есть вполне очевыдные основания, это никакие не пузыри). В России, да и по разным регионам и локациям, так не будет. Но цена возрастет, и вполне возможны ценовые скачки. Так что при хорошем раскладе можно нормально продать и заработать и при 7-10 годах владения.
Ilyasyakubov
…если это не единственное жилье.
Pavel1114
каких денег?