20.12.2024 04:00
Zaynulla 41 11000 Источник
Примерно так я представлял себе ипотечный калькулятор.
Примерно так я представлял себе ипотечный калькулятор.

Привет! Меня зовут Зайнулла, я разработчик‑исследователь в InfoWatch и преподаватель в МГТУ им. Баумана. Сегодня расскажу о результатах не совсем типичного для меня исследования.

В статье «Уменьшать срок или платёж, что выгоднее: наглядное сравнение способов досрочного погашения кредита» проделана большая работа и сделаны правильные выводы, но меня смущает, что проведено исследование ипотеки как чёрного ящика, т. е. методом подстановки чисел в ипотечные калькуляторы с последующим сравнением результатов. Говорится о том, что показана математическая равнозначность методов, но сравнение результатов из ипотечных калькуляторов для нескольких частных случаев нельзя назвать доказательством в математическом смысле. Хотелось бы понимать причины равнозначности методов.

В этой статье раскрою почему и в каком смысле «уменьшение срока или платежа» математически эквивалентны, в какой день вносить досрочный платёж и зачем я написал свой ипотечный калькулятор на Python. А бонусом прилагается треш‑история покупки убитой хрущёвки.

С чего всё началось

Думали с женой как лучше сохранить накопления. Напрашивался очевидный вариант — перевести фантики в квадратные метры, но перспектива долгового обязательства на 30 лет вызывала внутренний протест. Различные проплаченные блогеры весьма убедительно рекомендовали срочно купить квартиру в одном из ЖК «Безрадостные коробки», а на другие у нас не было денег. Все эти маркетинговые штуки заставили нас всё‑таки посмотреть несколько ЖК, но без рвения. Посмотрев лучшие из доступных нашему бюджету первичек в Москве, мы поняли, что хрущёвка, которую снимаем рядом с парком и развитой инфраструктурой, нравится нам больше. Но ставка на вторички была пугающая: 16,4% против 4,6% для IT‑ипотеки.

С одной стороны, был вариант покупки квартиры приемлемой площади, но в человейнике, а с другой — покупка маленькой хрущёвки с последующей продажей и покупкой более подходящей вторички. Сравнивая стратегии покупки квартиры мечты появился ряд вопросов.

Какие были вопросы по ипотеке

  • Как математика заложена в ипотечные расчёты?

  • Уменьшать платёж или срок кредита при досрочном погашении? Надо ли чередовать?

  • Есть ли смысл брать ипотеку на более короткий срок или надо брать на максимально возможный? Например, беру ипотеку на 30 лет с обязательным платежом 60 тыс. рублей, но твёрдо намерен платить по 100 тыс. рублей в месяц, будет ли срок погашения ипотеки таким же, как если бы изначально взял ипотеку с обязательным платежом 100 тыс, но на меньший срок? Сложности вопросу добавлял тот факт, что существуют два способа досрочного погашения кредита: сокращение срока выплат и снижение размера ежемесячных платежей. К тому же способы досрочного погашения можно чередовать в произвольном порядке.

Вариант 1

Вариант 2

Начальный срок ипотеки

30 лет

10 лет

Обязательный платеж

60 тыс. рублей

100 тыс. рублей

Планируемый ежемесячный платёж

100 тыс. рублей

100 тыс. рублей

А что было в интернетах? Или почему написал свой калькулятор.

  • База — онлайн калькуляторы. Ипотечный калькулятор от Домклик не позволял выбрать досрочное погашение с уменьшением платежа и с фиксированной общей суммой платежа в месяц. В ипотечном калькуляторе из Тинькофф Журнала можно было вводить фиксированную общую сумму платежей, но при попытке выставить ставку 15% или более вылетала ошибка «Что-то не сходится ¯\_(ツ)_/¯». Дальше перебирать онлайн калькуляторы не стал и захотел найти что‑то более фундаментальное.

  • Нашёл статью «Как рассчитываются досрочные платежи по ипотеке? Вывод формул» (далее «математическая статья»). Формулы в ней, конечно, не из rocket science, но мне тяжело было сделать по ним какие‑то практические выводы. И рассказана ли в статье вся необходимая математика?

  • Нашёл калькулятор в Excel‑файле с макросами. Напоминание офисного пакета про опасность запуска VBA воспринял с покорностью и решил поискать что‑то более удобное. И вообще, почему ипотека — это Excel/Google Sheets? Ведь с Python‑кодом работать гораздо приятнее.

Код ипотечного калькулятора на Python

За основу взял довольно простой калькулятор. Формула в нём была такая же, как в математической статье, что вселило надежду на верность как статьи, так и кода.

С моей версией калькулятора желающие могут ознакомиться в репозитории GitHub или зеркале в GitFlic. В readme описаны примеры использования и приведена ссылка для запуска в браузере: можно ничего не скачивать и не устанавливать, но время ожидания запуска зависит от нагрузки на сервере. Код калькулятора не представляет ценности для повышения навыков Python‑разработки и опубликован для желающих более детально разобраться в расчётах ипотеки или адаптировать код для своих экспериментов.

Сокращать срок или платеж?

Вопросы «на сколько лет брать ипотеку» и «уменьшать срок или платёж» на самом деле имеют много общего и почти не имеют смысла, если мы платим фиксированную сумму каждый месяц и эта сумма больше либо равна сумме обязательного платежа.

Сложные формулы из математической статьи нужны банку для перерасчёта обязательного платежа или срока кредита и только мешают пониманию того, как лучше платить. Перерасчёт срока или обязательного платежа будет происходить каждый месяц, при каждом досрочном погашении. Но пересчитанный срок не влияет на то, когда вы закончите платить ипотеку. На итоговый срок выплаты кредита и итоговую переплату влияет только то, сколько денег вы фактически платите каждый месяц.

Рассмотрим один месяц. Наш платёж можно разделить на 2 части: уплата процентов и снижение тела долга. Процентная часть считается следующим образом:

m_{p} = d \cdot \frac{r_m}{100\%} = d \cdot \frac{r_y}{12\cdot 100\%}

где m_p — сколько денег в уплату процентов мы должны заплатить, d — остаток долга, r_m — месячная ставка по ипотеке в процентах, r_y — годовая ставка в процентах. В этой формуле вообще не участвуют сумма обязательного платежа и срок кредита. Всё что мы заплатим сверх процентной части, пойдёт в уплату основного долга.

Тоже самое в виде фрагмента кода из калькулятора:

# часть в уплату процентов
interest_payment = remaining_debt * monthly_interest_rate

# часть в сокращение тела долга
principal_payment = data.actual_monthly_payment - interest_payment
# data.actual_monthly_payment - это фактический платёж

т. е. здесь даже не участвует сумма обязательного платежа! Сумма обязательного платежа нужна только для проверки того, что фактический платёж не меньше обязательного.

Рассмотрим на картинке два варианта ипотеки. В варианте 1 мы берём ипотеку на 10 лет, с обязательным платежом 100 тыс. рублей. В варианте 2 берём ипотеку на 30 лет, с обязательным платежом 60 тыс. рублей, но планируем каждый месяц платить те же 100 тыс. рублей, как в варианте 1.

Составляющие ипотечного платежа.
Составляющие ипотечного платежа.

В первый месяц в вариантах 1 и 2 мы оплачиваем одинаковую сумму процентов, т.к. она зависит только от суммы долга и процентной ставки. Также в обоих вариантах мы оплачиваем одинаковую сумму в тело долга, т.к. общая сумма платежа, состоящая из процентов и тела долга, тоже одинаковая. Разница только в том, что во втором варианте мы часть тела долга закрываем за счёт досрочного погашения кредита, т. е. делаем это добровольно.

Во втором месяце процентные части снова одинаковые, т.к. в первом месяце в вариантах 1 и 2 мы одинаково сократили тело долга. Но в варианте 2 в первом месяце мы могли выбрать сокращение срока (вариант 2а на картинке) или сокращение платежа (вариант 2б). Тело долга во втором месяце во всех вариантах мы снова сокращаем одинаково, т.к. общая сумма платежа одинаковая и часть на выплату процентов также совпадает в вариантах 1, 2а и 2б. Три варианта отличаются только соотношением обязательной и добровольной частей, идущих в сокращения тела долга.

В каждом следующем месяце при одинаковом суммарном платеже (тело долга + досрочный платеж) долг будет сокращаться одинаково во всех вариантах. Уплачиваемые проценты тоже будут одинаковые, т.к. долг во всех вариантах снижается одинаково. Меняться будет только соотношение между обязательным платежом и досрочным погашением. А если каждый месяц во всех вариантах мы сокращаем долг одинаково, то и сокращение долга до нуля наступит во всех вариантах в один и тот же месяц.

На срок окончания кредита влияют только фактические платежи. А начальный срок кредита и выбор вариантов досрочного погашения влияют только на величину обязательного платежа.

Если у вас хватает финансовой дисциплины платить фиксированную сумму, несмотря на снижение обязательного платежа, то я рекомендую снижать платеж. Потому что так вы уменьшаете финансовые риски: в случае необходимости вы можете некоторое время платить меньшую сумму. При уменьшении платежей срок фактической выплаты кредита и переплата, конечно, увеличатся, но лучше иметь возможность некоторое время платить меньше.

Иногда реальность отличается от теории и надо проверять, берёт ли банк штрафы за досрочное погашение.

В какой день вносить досрочный платёж?

В банке нам сказали, что досрочный платёж лучше вносить «день в день». Но оказалось, что досрочный платёж лучше вносить как можно раньше. За каждый день использования кредитных денег начисляются проценты, поэтому чем раньше мы внесём досрочный платеж, тем меньше процентов будет начислено. На сэкономленные деньги можно, например, заводить вторую заявку «день в день».

Скрытый текст

Например, текущий обязательный платеж 60 тыс. рублей, платить каждый месяц планируем 100 тыс. рублей, ставка 20%, дата обязательного платежа 25-е число каждого месяца, зарплата поступает 10-го и 25-го числа каждого месяца. Тогда 10-го числа, необходимо внести досрочное погашение 40 тыс. рублей. Из этих 40 тыс. в уплату процентов спишется 40\ 000 \cdot 20\%/(100\%\cdot 12\cdot2) \approx 333,33 рубля, потому что 2 недели мы пользовались деньгами банка, а в тело долга оставшиеся 39\ 666,67. Приложение покажет, что новый обязательный платёж составит 59\ 333,89 (сократился на 39\ 666,67 \cdot 20\%/(100\%\cdot 12) \approx 661,11). Заводим ещё одну заявку на досрочное погашение на 25-е число на сумму 60\ 000 - 59\ 333,89=661,11.

Итого к 25-му числу за счёт досрочных погашений мы сократили тело долга не на 40 тыс. рублей, как при платеже «день в день», а на 39\ 666,67 + 661,11=40\ 332,78, но суммарно заплатили те же 100 тыс. рублей.

Для расчётов нам не нужны сложные формулы, для второй заявки достаточно посчитать разницу между старым и новым обязательными платежами из банковского приложения.

Трэш‑история покупки квартиры

С математикой, кодом и логикой погашения разобрались. А теперь расскажу, к чему же в итоге привели все расчеты. От ЖК «Безрадостные коробки» удалось отмахнуться, и мы купили вторичку, самую подходящую нам по параметрам, учитывая наши финансовые возможности.

Квартиру брали у деда, несколько десятков лет сидевшего в местах не столь отдаленных, которые он называл «командировками». Квартира ему досталась по наследству. Про «командировки» узнали через банковскую проверку, а риелтор со стороны продавца «тоже только вчера узнала, уже поругала продавца и хотела нам сегодня сообщить». Банк против сделки не возражал. Наверное, из‑за обязательных страховок, в т.ч. страхования титула. На первой встрече с риелтором и собственником заметил, что от собственника доносился шлейф перегара. На последующих этапах сделки оказалось, что справку из наркодиспансера он предоставить не может, т.к. были задержания в нетрезвом виде. Поэтому на сделку продавец пришёл со справкой, что в этот день алкоголя у него в крови не обнаружено. Для этого перед сделкой пришлось неделю не пить.

Вот он - предмет гордости начинающих ипотечников!
Вот он — предмет гордости начинающих ипотечников!

Если погуглить картинки «убитая хрущевка», то попадаются варианты даже получше. Так что у нас, можно сказать, был канон ушатанности.

В квартире были жильцы (коллектив иностранных специалистов), которые снимали квартиру по цене выше рынка и готовы были снимать дальше, даже заплатили один раз за остаток месяца, но испарились после предложения подписать договор аренды. Совсем без жильцов мы не остались, но тараканы не платили аренду и, к счастью, они тоже покинули жильё после полного демонтажа. Вместе с демонтажом исчез и запах. А квартира с ободранными стенами и без пола стала выглядеть даже лучше.

Хорошо, что жильцы съехали, т.к. не оставили нам соблазна исправить только видимые косяки проводки.

Скрытый текст
Креативный подвод электричества в ванную.
Креативный подвод электричества в ванную.
Работает — не трожь! От своего рода тоже распределительной коробки влево уходит провод на розетку.
Работает — не трожь! От своего рода тоже распределительной коробки влево уходит провод на розетку.

Половина розеток вообще не работала, а те, что работали — сделали сами жильцы показанным выше методом. Также они несколько раз красили стены в комнатах. Предыдущий собственник не прикладывал ни малейших усилий для улучшения условий в квартире, но арендную плату повышал несколько раз.

Сейчас делается капитальный ремонт.

На одной из предыдущих стадий ремонта.
На одной из предыдущих стадий ремонта.

Выводы

  • Ипотеку лучше брать на максимальный срок, но платить так, как если бы брали на более короткий. В этом варианте вы выплатите ипотеку в тот же срок, но будет возможность при необходимости платить меньше.

  • Лучше снижать обязательный платёж, но продолжать платить столько же. Так вы выплатите ипотеку в тот же срок, но будет возможность при необходимости платить меньше. Этот вывод повторяет вывод в статье, на которую ссылался вначале, но приведено математическое объяснение вместо исследования чёрного ящика.

  • Если банк позволяет, то досрочный платёж лучше вносить как можно раньше, а не «день в день», как могут рекомендовать в банке. Для сэкономленных денег можно заводить вторую заявку «день в день» чтобы быстрее сокращать тело долга.

  • Калькулятор на Python позволяет ускорить перебор вариантов выплаты ипотеки и разобраться в устройстве ипотечных платежей. А также гикам могут быть актуальны и другие возможности, перечисленные в readme репозитория.

Комментарии (41)


  1. Din_Pancho
    20.12.2024 05:35
    #27693584

    Есть доля некорректности в статье. Сам сопровождаю кредиты физ лиц в банке(как IT). Могу сказать так:

    1. Ипотека на длительный срок. В первый год-два оплата происходит процентов по кредиту, так как сумма процентов перекрывает сумма платежа по ипотеке(аннуитетный платеж). Тело кредита может гаситься в короткие месяцы(30 дней в месяце либо 28-29 как в феврале) и суммы могут быть минимальны по сравнению с процентами. Как раз в первые годы самые оптимально вносить досрочку. Пускай она будет хоть 1 тыс рублей.

    2. "берёт ли банк штрафы за досрочное погашение". По закону о потреб кредитах штрафы за досрочку запрещены в принципе. Могу быть комиссии всякие(например за обналичивание кредитных денег или что нибудь еще), но за досрочку штрафы не должны быть. Если какой то банк будет утверждать о штрафах то смело можно жаловаться в Роспотребнадзор или в Службу по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ.

    3. Крайне нежелательно делать полное досрочное погашение ипотеке в первые несколько месяце. Это может косвенно повлиять на кредитную историю. Если планируете брать новый кредит в банке то могут отклонить заявку в таком случаи. Банк очень тщательно анализирует кредитную историю будущего клиента и такие факты полной досрочки также негативно влияет как и просрочка(Банк недополучает доход на который расчитывал с киента).Банк ничего не нарушает в данном случаи. Я туту имею не частичную дочроску а когда единоразово полсностью закрывает ипотека.

    4. "Если банк позволяет, то досрочный платёж лучше вносить как можно раньше, а не «день в день», как могут рекомендовать в банке.". Скажу так что ПО в данном случаи только так работает а не иначе. Частичная досрочка завешивается в график платежей только в день платежа,а полное досрочное погашение может осуществлено в любой день. Может в крупных банках немного отличается. В 90% средних и малых банках именно так как я описал.


    1. mayorovp
      20.12.2024 05:35
      #27693718

      В первый год-два оплата происходит процентов по кредиту, так как сумма процентов перекрывает сумма платежа по ипотеке(аннуитетный платеж)

      Это вообще как?!


    1. Zaynulla Автор
      20.12.2024 05:35
      #27693740

      Спасибо за Ваш комментарий!

      1. Да, длительность месяца влияет и по хорошему в расчётах надо делить не на 12 и потом на 2 (половина месяца), а учитывать точное количество дней. Что касается остальных мыслей в этом пункте, то противоречий с материалом в статье нет.

      2. Добавил предупреждение потому, что видел в других статьях. Если Вас (или других читателей) не затруднит, то приложите, пожалуйста, ссылку на соответствующий документ и я добавлю соответствующий UPD в статью со ссылкой на комментарий.

      3. Не вижу противоречий со статьёй. Полное досрочное погашение не рассматривалось, но кто‑то может не знал и будет полезно.

      4. У нас ипотека в ВТБ, там можно заводить как минимум две заявки на досрочное погашение, а может и больше. При заведении заявки можно выбрать любую дату до и включая дату ближайшего обязательного платежа, но не позже. При заведении первой заявки на дату «сегодня» списания ранее происходили практически сразу же с соответствующим обновлением графика платежей.


      1. RISA
        20.12.2024 05:35
        #27694474

        Стоит иметь ввиду, что например банк ВТБ и многие другие позволяют вносить досрочные платежи в любой день месяца и по несколько раз в день любыми суммами, и пересчитывают график платежей в течении дня, но не происходит уменьшение суммы в зависимости от дня внесения, а сумма перерасчитывается только в дату платежа по графику соответственно вносить платёж в середине месяца не имеет никакого смысла. Возможно это зависит от каких то разных типов договоров.


        1. Zaynulla Автор
          20.12.2024 05:35
          #27695114

          В примере под спойлером привожу пример хоть и с другими числами, но именно такой как работает у меня в банковском приложении. Когда подходит дата обязательного платежа он уже меньше за счёт досрочного погашения. До внесения досрочного платежа я вижу одну сумму ближайшего обязательного платежа, после внесения — меньшую сумму. Этот момент я проверял, т.к. для второй заявки использую разницу двух значений обязательного платежа.


    1. NikaLapka
      20.12.2024 05:35
      #27693848

      Есть доля некорректности в ответе, и статье. Сам являюсь физическим лицом и уже и не раз брал и рефинансировал ипотеку.

      1. Говоря про частичное досрочное погашение, в первый, последний день, в первый год, в сумме "пусть хоть 1000 руб", нужно обязательно выражать разницу в чётких цифрах и на коротком промежутке, например 1-2-3 года. Т.е. я сегодня досрочно внесу 1000 руб, сколько это даст мне через 2 года, в чём разница, в рублях, если на неделю раньше или позже. Иными словами, если разница меньше стоимости проезда в метро - то смысла в этом нет.

      2. Ипотеку можно закрыть хоть на следующий день, ни одному банку не интересно где вы взяли деньги, из под подушки, от потенциального покупателя недвижимости, иного кредита. А через день можно оформить следующую ипотеку. Проблема не в кредитной истории, а в неадекватном поведении и требований отдельных банков, но при таком количестве банков предоставляющих услуги - это абсолютно не проблема.

      3. Тема с досрочными платежами достаточна простая, если исходить из факта: см п.1 и "я не знаю, что будет через 2 года", последнее особенно актуально в последние года. Поэтому, гораздо важнее уделить внимание другим фактам: а) не была ли перепродана, произведена уступка прав на ипотеку иному банку, фонду.. б) как банк списывает деньги в счёт кредита, к сожалению, в 2\3 банков списание происходит и на следующий день, и после праздников и "после сбоя, задним числом". И вот это действительно важно.

      4. Имея дело с дистанционным обслуживанием, нужно всегда быть готовым к "личному посещению офиса банка, с паспортом в руках" :).

      5. Читайте кредитный договор. Перечитывайте договор. Ссылайтесь на договор. Во многих случаях, сотрудники банка, могут быть не достаточно полно осведомлены и выдавать некорректные сведения.


      1. Zaynulla Автор
        20.12.2024 05:35
        #27694002

        Спасибо за Ваш комментарий! Некоторые комментарии действительно важные. Например, про дистанционное обслуживание. Столкнулись с тем, что банк что‑то забыл добавить при передаче данных в Росреестр и уже после получения ипотеки надо было снова подъехать переподписать весь комплект документов.

        Т.к. Вы пишите, что в т.ч. статья содержит долю некорректности, то было бы удобнее видеть цитаты с некорректными тезисами и Ваши соответствующие опровержения. Сейчас я вижу в т.ч. новую информацию, которая не противоречит материалу в статье. Например, в статье и в ответе не говорится о том, что не надо читать и перечитывать кредитный договор.

        Т. е. я вижу Ваш комментарий, что статья содержит долю некорректности, но не понимаю на какой пункт отвечать и где именно Вы нашли некорректность.


      1. Manguss
        20.12.2024 05:35
        #27694130

        по пункту 5 - добавлю - при обслуживании сотрудник банка предлагает законный и преимущественно удобный банку вариант, поэтому важно самому знать свои законные возможности.

        Привет: в одном вот банке у меня нет возможности выполнить досрочное погашение в приложении на любую дату только в дату очередного платежа, за досрочным погашением заглядываю в офис где мне по умолчанию предлагают сначала так же частичное погашение в дату платежа, потом предлагают погашение со снижением срока, но при моём четком указании что сегодня и с уменьшением суммы все без проблем делается.

        Итого вроде и не обманывают но ведут в более выгодном для них сценарии. Так что знать базу и своим законные права всегда нужно.


    1. axion-1
      20.12.2024 05:35
      #27694544

      В первый год-два оплата происходит процентов по кредиту, так как сумма процентов перекрывает сумма платежа по ипотеке(аннуитетный платеж).

      Наверное имеете в виду что большую часть аннуитетного платежа составляют проценты по кредиту. Перекрывать (превышать) платёж они не могут, иначе будет образовываться задолженность по процентам, не говоря уже о том что кредит станет "бесконечным" из-за того что тело не будет уменьшаться.


    1. Surrogate
      20.12.2024 05:35
      #27694998

      Если какой то банк будет утверждать о штрафах то смело можно жаловаться в Роспотребнадзор или в Службу по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ.

      Когда читаешь о штрафах которые ЦБ выставляет банкам

      Постановления в отношении всех трех кредитных учреждений вынесены по статье 14.29 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Она распространяется на незаконные, но не подпадающие под Уголовный кодекс действия по получению или предоставлению кредитного отчета либо информации, составляющей кредитную историю и входящей в кредитный отчет. Штраф для должностных лиц может составлять от 2,5 тысячи до 5 тысяч рублей, для юридических лиц — от 30 тысяч до 50 тысяч рублей. К должностным лицам по этой статье также может применяться дисквалификация на срок до трех лет.

      Постановлениями предусмотрено наложение на нарушителей административных штрафов, при этом в документах, опубликованных на сайте Центробанка, не уточняется, применяются санкции к должностным или юридическим лицам. Постановления пока не вступили в законную силу.

      Более подробно причины привлечения финучреждений к административной ответственности Центробанк в своих сообщениях не раскрывает

      Не объясняя причин штрафа и размера, кажется что Банкам плевать на эти штрафы


    1. damirg
      20.12.2024 05:35
      #27697094

      В первый год-два оплата происходит процентов по кредиту

      Все, с кем разговаривал про ипотеку, думают так, потому что в первые годы из общей суммы платежа на погашение основного долга идет очень маленькая часть. Но никакого обмана со стороны банка тут нет, что в "первые годы оплачиваются только проценты". Это просто набегают такие проценты за месяц от основного долга. Например, платеж 20 тыс., из них 19 тыс. это проценты а 1 тыс - основной долг. Если в этот момент платить на досрочное погашение 1000 руб, то основной долг будет уменьшаться уже примерно в 2 раза быстрее.


      1. damirg
        20.12.2024 05:35
        #27697104

        Точнее, если каждый раз на досрочное погашение платить столько же, сколько будет на погашение основного долга, то ипотеку можно закрыть в 2 раза быстрее.


  1. Din_Pancho
    20.12.2024 05:35
    #27693594

    А еще забыл добавить. Формула заложенная ЦБ при расчете аннуитетного платежа с подвохом. Заложена погрешность которая может проявиться при стечении определенных параметров(сумма кредита,большая % ставка,большой срок кредита). И последних платеж заложен как корректирующий(так сказать косяки погрешности). В итоге может быть больше чем аннуитетный платеж(даже в 2-3 раза).


    1. askv
      20.12.2024 05:35
      #27693640

      Всегда можно подбором решить задачу, например, увеличивать платёж на копейку, пересчитывать график (даже можно с учётом выходных и праздников) и смотреть, как меняется последний платёж, выбрать наиболее близкий к общему. Правда, выходные и праздники в будущем могут поменяться, из-за чего может смениться график.


    1. Zaynulla Автор
      20.12.2024 05:35
      #27693790

      Не знаю связано ли это с погрешностями, но может поэтому при взятии ипотеки банк попросил подписать календарь платежей, чтобы зафиксировать погрешности в свою пользу. Меня удивило зачем нужно распечатывать столько бумаги с таблицей платежей, если достаточно согласовать формулу. И ещё интересный момент: в графике платежей в 30-й год платежей нет. Т.е. ипотека берётся на 30 лет, но как бы и нет.


  1. askv
    20.12.2024 05:35
    #27693688

    То, что сокращение срока и сокращение величины платежа эквивалентны, вытекает ровно из того, что проценты всегда начисляются на остаток задолженности. Таким образом, от планового графика платежей итоговая сумма платежей не зависит, всё зависит только от фактического погашения задолженности (если заёмщик не выходит на просрочку). Это достаточно очевидная вещь. Другое дело, что лучше сокращать платёж, а не срок, так как это уменьшает риски выхода на просрочку и получение убытков из-за этого. То есть, при равных платежах сокращается риск.


    1. Zaynulla Автор
      20.12.2024 05:35
      #27693824

      Спасибо за Ваш комментарий!

      Всё так и есть. Но объясняя эту тему понял, что все по разному воспринимают информацию. После лаконичного объяснения бывает остаются сомнения. А в этой статье формулы, картинка, код и даже Ваш комментарий, должны набрать критическую массу аргументов, чтобы развеять заблуждение на счёт вариантов досрочного погашения. Чего только стоит статья от самого Сбера «Как выгоднее гасить ипотеку досрочно» (см. раздел «Что выгоднее уменьшить: платеж или срок»), которая как минимум запутывает, а то и вовсе некорректна. И такая статья не одна.


  1. kompilainenn2
    20.12.2024 05:35
    #27693694

    Сокращать срок или платёж

    Сокращать надо ПРОЦЕНТ изначальный!


    1. askv
      20.12.2024 05:35
      #27693698

      Вот да, если на более короткий срок процент меньше, тогда выбор неочевиден — взять на меньший срок под меньший процент или на больший срок под больший процент.


      1. kompilainenn2
        20.12.2024 05:35
        #27693702

        Да я в принципе говорю, что ипотека не может быть под 20% годовых на 30 лет!


        1. askv
          20.12.2024 05:35
          #27693706

          Может. Если ставки потом снизятся, Вы её потом рефинансируете. Если нет, значит такова судьба.


          1. kompilainenn2
            20.12.2024 05:35
            #27693710

            Ты сотрудник Сбера что ли?


            1. Goron_Dekar
              20.12.2024 05:35
              #27694014

              Посмотрите ставку на ипотеку в Турции, вас ждёт удивительное приключение в реальный мир гиперинфляции и вы узнаете много того, что может и не может быть.


              1. kompilainenn2
                20.12.2024 05:35
                #27694048

                Мне плевать на Турцию и вообще на любую иную страну, я живу в России, меня волнует то, что происходит в России и касается меня.


                1. Goron_Dekar
                  20.12.2024 05:35
                  #27694094

                  У меня для вас плохие новости. Но вам плевать, и будут они для вас сюрпризом.


        1. randomsimplenumber
          20.12.2024 05:35
          #27693806

          Останавливается дальнобойщик возле голосующий девицы.

          -- почём м@#@т?

          -- $ХХ

          -- а почему так дорого?

          -- а ты бы за сколько сделал?


          1. kompilainenn2
            20.12.2024 05:35
            #27693814

            прочитал сначала, как "госслужащей" девицы, ТАК удивился


            1. randomsimplenumber
              20.12.2024 05:35
              #27693820

              фрейд-подавился-кофе.жпг


          1. ds138
            20.12.2024 05:35
            #27694352

            м@#@т

            @ = о

            # = л

            Угадал? Кузнечный молот штука не дешёвая )))


  1. Allineer
    20.12.2024 05:35
    #27694910

    Всем хорош этот калькулятор, но, как и многие, не предусматривает варианта изменения процентов в процессе - так называемый бонус от застройщика, когда первые Х лет процент XX, а потом повышается до YY.

    Ну и вариант досрочных платежей с указанием только месяца - так же не покрывает все кейсы, нужна конкретная дата платежа.


    1. Zaynulla Автор
      20.12.2024 05:35
      #27695016

      В отличие от онлайн калькуляторов, здесь хотя бы есть возможность добавить такой случай, т.к. код открыт. Вместо константы создаёте структуру, например, словарь, в котором указываете месяцы изменения ставки и новые значения ставки. В основной цикл добавляется извлечение ставки для соответствующего месяца вместо использования константы. Можно, конечно, заложить такую возможность в общедоступный код, но не уверен, что такая ситуация часто встречается, а код хотелось бы сохранить довольно простым. Выложил код с расчётом на то, что продвинутые пользователи смогут адаптировать калькулятор под свои нужды. Если такая фича является достаточно востребованной, например, этот комментарий наберёт лайков 20, то могу добавить в код. Чтобы избежать манипуляций плюсами к комментам на Хабр, можно завести issue на Github и там обсуждать.
      Или можно самому сделать функционал и отправить pull request.


    1. Zaynulla Автор
      20.12.2024 05:35
      #27695022

      Про дату платежа и учёт количества дней в месяцах уже думал, т.к. это касается точности расчётов. Пока не добавлял, т.к. для моего сценария такая точность была неактуальна. Возможно, действительно есть смысл добавить. Вроде, даже можно спрятать всё в несколько новых функций, чтобы код основного цикла не особо усложнился для понимания.

      Можно также устроить обсуждение здесь или завести issue, что будет более правильно.


    1. Zaynulla Автор
      20.12.2024 05:35
      #27695060

      В ходе предварительной вычитки статьи поступали разные предложения по добавлению функционала в калькулятор. Чаще других просили добавить учёт инфляции. Но в первую очередь этот код — точка старта для тех кто хочет более детально и автоматизированно разобрать свой частный случай и предпочитает Python другим инструментам.


  1. nixtonixto
    20.12.2024 05:35
    #27695844

    Выводы некорректны, поскольку они не учитывают инфляцию. В частности, российский рубль за прошедшие 30 лет обесценился в тысячи раз, поэтому та сумма, что 30 лет назад равнялась половине зарплаты, спустя 30 лет дешевле коробка спичек. Поэтому, выплачивая досрочно, можно не получить бонусы от инфляции.

    Один мой знакомый успел взять ипотеку в 2009 году, перед обесцениванием нашего рубля в 3 раза, и спустя пару лет стал платить фактически в 3 раза меньше, потому что и зарплаты со временем поднялись до того же уровня, т.е. выросли в 3 раза.


    1. Zaynulla Автор
      20.12.2024 05:35
      #27695990

      Предположу, что, как минимум, не все выводы некорректны. Например, выводы про сценарии использования калькулятора на Python не становятся ложными при добавлении инфляции, а скорее, наоборот, появляется ещё один инструмент, который, хотя бы в теории, даёт возможность эту инфляцию учесть.

      Что касается других пунктов, то в этой статье сознательно не разбирались все возможные факторы, а рассматривалась в первую очередь альтернатива из двух вариантов досрочного погашения. Целесообразность досрочного погашения остаётся за рамками материала статьи. Можете ли Вы спрогнозировать, упомянутые Вами, обвалы курса рубля? Я не могу. Ежегодную инфляцию учесть легче, но тогда надо сделать допущение, что рост зарплаты как минимум не отстаёт от инфляции.


    1. Beo
      20.12.2024 05:35
      #27696176

      А что делать с лишними деньгами? Можно, конечно, просто тратить, но это уменьшает надёжность жизни. Никто не гарантирует, что через 5 лет не будет такого кризиса, что и текущую зарплату получать было бы счастьем.

      А вот если у вас проценты по депозиту выше, чем процент по ипотеке (сейчас такое часто), то тут лучше положить пока на депозит.


      1. randomsimplenumber
        20.12.2024 05:35
        #27696236

        если у вас проценты по депозиту выше, чем процент по ипотеке

        У вас образовался вечный финансовый двигатель.


        1. mayorovp
          20.12.2024 05:35
          #27696612

          Не вечный, а обусловленный текущей ситуацией (резким и неожиданным возрастанием ключевой ставки)


  1. budnikovsergey
    20.12.2024 05:35
    #27696104

    А если учесть возможность погашать по минималке, а всю переплату аккумулировать на депозитах под 22%? Оно и подушка, и постоянный прирост, и возможность погасить раньше.


    1. Zaynulla Автор
      20.12.2024 05:35
      #27696160

      Эта идея тоже интересует меня последнее время. Депозиты должны быть с возможностью пополнения и снятия. Чтобы можно было каждый месяц докидывать деньги, а в случае необходимости закрыть депозит раньше срока и сохранить накопленные проценты.

      Вроде интуитивно понятно, что вклад лучше, но на всякий случай хочу провести расчёт. Может даже добавлю в код калькулятора.

      Ещё не полностью обдумал риски. Самым существенным мне видится внезапная потеря накопленных средств, например, из‑за мошенничества.


      1. volandsb
        20.12.2024 05:35
        #27701094

        Возможность пополнения/снятия обеспечивают накопительные счёта. Но тут есть также нюансы, например есть НС с ежедневным начислением и если с такого снять часть средств, а через некоторое время снова пополнить - получите все проценты на фактические ежедневные остатки. Есть НС на минимальный остаток, на таком счёте при снятии части суммы и пополнении через некоторое время вам начислят средства на минимальную сумму остатка за весь месяц.

        Есть также такой инструмент как фонды денежного рынка, доходность по ним стремится за ставкой ЦБ, такие например как lqdt (вим-ликвидность, бесплатно торгуется у брокера ВТБ), tmon (фонд. Т-банка, бесплатно торгуется как инструмент одной из стратегий в копилке, через брокера напрямую недоступен), SBMM и AKMM - фонды Сбера и альфы соответственно, торгуются бесплатно у соответствующих брокеров, AKMM - также используется для инвестирования средств в копилке альфы.

        Особенности НС - суммы застрахованы в АСВ до 1,4млн, доход до 210т.р. в год, при текущей ставке ЦБ не облагаются налогом, высокие ставки на приветственный период от 1-3 месяцев в разных банках. После приветственного периода, ставка становится ниже, чтоб сохранять доходность, нужно перетаскивать средства из банка в банк, есть лимит на максимальную сумму по повышенной ставке.

        Самым простым и интересным мне кажется НС от ВТБ, сейчас предлагают новые НС под 24% до 3 месяцев - ( месяцы календарные, т.е. если открывать в декабре, то приветственная ставка будет на остаток декабря, в январе и феврале). НС с начислением дохода на ежедневный остаток

        Особенности фондов ликвидности - не застрахованы в АСВ, доходность следует за ставкой ЦБ, с дохода при продаже и выводе средств удерживается налог. Нет ограничения на максимальную сумму, не нужно перетаскивать средства из банка в банк для получения повышенного дохода как на НС, доходность получается ниже чем на НС с приветственными ставками, но не требует к себе много внимания. Средства снимать можно зачастую только в рабочее время биржы, причём после продажи фонда деньги к выводу будут доступны на след.рабочий день.

        По выбору фонда я остановился на копилке т-банка, так как там видимо самые доступные средства получаются, при продаже фонда средства выводятся практически сразу - несколько минут до появления на карте, в том числе и в выходные. Как-то попадал на какой-то интервал, когда вывод был недоступен, но это удобнее, чем копилка альфы, где после продажи фонда средства доступны к выводу на следующий день, как собственно и при торговле фондами через брокера.

        Прикладываю скрин с текущими условиями по НС ВТБ, с подпиской привилегия под приветственную ставку можно размещать до 10млн, без неё будет до 1млн, у меня пока период "остывания" , после истечения 180 дней после окончания действия предыдущей приветственной ставки и остатках по вкладам/счетам менее 1000р снова можно получить приветственную ставку.

        Постарался вкратце описать +/- НС и фондов денежного рынка. Вклады здесь не рассматривал, т.к. там особо сложного ничего нет, кроме как принять решение готовы ли вы "морозить" на какой-то срок средства под фиксированный процент. НС и фонды в этом плане более гибкие инструменты.