Когда я задумался о том, каким будет дом моей мечты, то в прямом смысле слова представил… дом. Долго вынашивал идею о своем участке с домом, и вот наконец решил строиться на ипотечные деньги, которые я могу взять как сотрудник ИТ-компании.

Сразу после того, как идея приобрела отчетливые формы, я понял, что дом в ипотеке — это задачка со звездочкой: информации немного, а тонкостей больше, чем с покупкой квартиры в новостройке. В общем, количество вопросов действительно день ото дня росло в геометрической прогрессии: каким будет дом, а где его можно строить, а какие ограничения? Поверьте, это череда Q&A. 

Сегодня я знаю ответы на большинство вопросов, поэтому решил систематизировать все, чтобы такие же энтузиасты-строители сэкономили время на поиске информации. По опыту скажу — лучше потратьте его на выбор цвета новой кухни. Эти мысли куда приятнее. 

Условия ИТ-ипотеки на строительство дома в 2025 году

Кто может получит ИТ-ипотеку: не только разработчики, но и любые сотрудники ИТ-компании (бухгалтер, юрист, копирайтер и т. д.)

Требования к ИТ-компании: аккредитована в Минцифры, получает налоговые льготы, не зарегистрирована в Москве или Питере, или если зарегистрирована, то КПП должна относиться к любому другому региону.

Ставка по ипотеке для ИТ в СберБанке — 6% годовых.

Срок кредитования — до 30 лет.

Зарплата: от 150 тыс. ₽ для Московской и Ленинградской областей, если компания зарегистрирована в городе миллионнике, от 90 тыс. ₽ — в других городах.

Сумма кредита: до 9 млн рублей. Может быть увеличена до 18 млн рублей, но сумма свыше 9 млн будет платиться по рыночной ставке.

Первоначальный взнос: от 20%.

Недвижимость по ипотеке: 

• готовое или строящееся жилье в новостройке;

• участок с жилым домом у юрлица или ИП (новые дома);

• земельный участок для дальнейшего строительства жилого дома;

• строительство жилого дома по договору подряда с юрлицом или ИП.

Сложности и подводные камни ипотеки на строительство дома 

IT-ипотека с возможностью строить дом — это не самостоятельная стройка длиною в вечность с воплощением смелых фантазий. Есть достаточно ограничений, о которых нужно упомянуть до начала строительства. Скажу сразу, для некоторых ограничения могут стать стоп-фактором и вернуть к мыслям о покупке квартиры в новостройке. 

Итак, обо всем по порядку: 

Определитесь с землей. Важно, чтобы земля под строительство была в собственности. Категория земли должна относиться к землям сельхозназначения или участкам для ИЖС. Если у вас нет своей земли, то отдельным траншем вы покупаете землю нужной категории, а только потом начинаете строительство дома с подрядчиком.

Помимо категории земли банки могут выдвигать дополнительные требования. Например, чтобы в радиусе N километров от участка были соцобъекты: детские сады, школы или поликлиники.

Подумайте о прообразе дома. Во-первых, и это самое важное — нельзя строить дом своими силами. В этом деле вам может помочь только подрядчик (ИП или юрлицо). С ним нужно заключить договор подряда с обязательным использованием счета эскроу для оплаты.

Важно особенно тщательно подойти к выбору подрядчика. В случае конфликтных ситуаций вы можете в дальнейшем лишиться права брать льготные кредиты. На случай судебного разбирательства все имущество принадлежит банку, ну, и самое страшное — подрядчики могут не успеть реализовать все в срок выданной вам ипотеки, особенно если вы взяли короткий срок выплаты кредита. В общем, страшная сказка, что вы выбрали подрядчика, который плохо залил вам фундамент, и дальше стройка превращается в разборки, может стать явью, если этим пунктом пренебречь. 

Теперь хорошие новости. Ваш дом может быть любым, но есть определенные ограничения. 

Вот одно из таких: льготные дома могут иметь до трех надземных этажей высотой не более двадцати метров. Дополнительно банки могут установить свои ограничения. Например, допустимая площадь дома до 300 кв. метров. Или вам вменяется обязанность обеспечить дом необходимыми коммуникациями: отопление, водоснабжение и так далее. 

Если говорить о том, что находится внутри дома — то тут хочется спросить, а могу ли я потратить ипотечные деньги на мебель? Нет, не можете. Но можно оплатить средствами IT-ипотеки внутреннюю отделку дома. Поскольку однозначного отказа в правилах кредитования нет, некоторые банки допускают оплату отделки средствами займа. Только договариваться об этом с банком нужно заранее. 

Я уже хочу просто готовый дом. Можно? Вполне. Например, таунхаусы (дома блокированной застройки) и индивидуальные жилые дома в границах малоэтажных жилых комплексов от застройщика, в том числе с земельными участками. Покупка возможна по ДДУ или договору купли-продажи везде, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.

Сколько займет оформление ипотеки? Тут все достаточно просто. В целом банки рассматривают заявления от 5 до 10 дней. 

На одобрение — это последняя миля. А до этого есть много тонкостей. 

Для дома требуется внушительный пакет документов: 

• Проект дома.

• Смета строительства.

• Документы на земельный участок.

• Разрешение на строительство.

• И многое другое. 

Каждый из этих этапов может затянуться. Тут все весьма индивидуально. Я бы закладывал три месяца при весьма быстром темпе решения всех возникающих вопросов. 

Нюанс по времени. Банк может выдвинуть требование по быстрой стройке в течение 1-3 лет с момента подписания договора. Так моему знакомому в прошлом году установили ограничение в 1 год на строительство дома, причем вместе с оформлением всех документов и т. д. Он еле успел, так как строил с нуля каркасный дом и затянулся вопрос с оформлением уже после завершения стройки. Если бы не уложился в срок, то льготную ставку поменяли бы на рыночную. 

Каким может быть дом? 

Допустим, вы решились, у вас есть гипотетически деньги, вы разобрались в назначениях земли, может даже, приобрели эту землю за свой счет, начали искать компании, кто занимается строительством, но тут эта же компания у вас спрашивает: «А какого типа дом вы хотите?». И тут можно снова зарыться в энциклопедии и упоительно читать строительные сайты.

Но я снова готов дать краткую выжимку. Сегодня на рынке существует несколько основных технологий строительства, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки. Теряться не нужно, ничего нового с прошлых веков, за исключением пары интересных технологий. 

Кирпичный дом

Кирпич — это классический материал, который отличается высокой прочностью, долговечностью и отличной теплоизоляцией. Кирпичные дома подходят для постоянного проживания, их срок службы составляет 100 и более лет.

Плюсы:

• Высокая устойчивость к погодным условиям.

• Классный внешний вид.

• Возможность создания сложных архитектурных форм.

• Долговечность. 

• Не нужно ухаживать.

Минусы:

• Длительные сроки возведения.

• Высокая стоимость строительства самого дома и фундамента (из-за тяжести кирпича). 

• Риск возникновения трещин из-за нарушения технологии строительства дома/фундамента, подвижного грунта и больших перепадов температуры. 

Я сразу отсек такой вариант из-за долгой и дорогой стройки. 

Деревянный дом

Дерево остается популярным материалом для строительства благодаря своей экологичности и эстетике. Дома выглядят классно, проблем с удержанием тепла у них нет. С кирпичным домом в этом плане сложнее, поэтому утеплить деревянный дом проще. 

Плюсы:

• Экологичность и натуральность.

• Уютный микроклимат внутри дома.

• Низкая теплопроводность.

Минусы:

• Подверженность усадке и деформации.

• Необходимость регулярного ухода за древесиной.

• Ожидание усадки после возведения. 

• Со временем трескается и становится холодно — нужно утеплять при возведении. 

Дом из сруба или бруса выглядит шикарно, но это снова дорого и долго. Ждать год постройки дома не хочется, да и банк может за это по головке не погладить. Ухаживать за ним тоже нужно тщательно — живут такие дома долго, но для этого нужно воевать с гнилью, плесенью и посинением. Я не готов к такому. 

Дом из газобетонных блоков 

Газобетонные блоки — большие белые прямоугольники, состоящие из обычного цементного раствора, песка и воды с добавлением алюминиевой пудры которая и создает газообразование. Кстати, его называют каменным деревом. 

Плюсы:

• Умеренная стоимость материалов.

• Легкость в работе.

• Пожаростойкость.

Минусы:

• Необходимость дополнительной отделки для защиты от влаги.

• Низкая прочность на изгиб. 

• Средняя скорость строительства. 

• Надо разбираться в изделии: чем более пористое изделие, тем ниже плотность и надежность. 

• Ограниченный выбор фундамента. 

Дома из газобетона дешевле кирпича и дерева, строятся быстрее, но все равно увязнуть можно надолго. Огромный плюс — это возможность кастомщины, но это касается только индивидуальных проектов, а не домов из газобетона под ключ.

Из сложностей: нужно понять, какой выбрать газобетон — автоклавный или неавтоклавный. Автоклавный прочнее, но дороже, а вопрос переплаты остается открытым. 

Для меня вопрос скорости не закрыт, так как разные источники часто говорят о сроках от 6 месяцев до года. Хотелось бы быстрее. 

Каркасный дом

Каркасное строительство — это технология, популярная в Европе и США. У вас есть деревянный «скелет» из стоек и балок, пространство между которыми заполняют утеплителем. 

Плюсы:

• Низкая стоимость строительства.

• Быстрые сроки возведения (от 3 до 6 месяцев).

• Энергоэффективность.

• Подходит любой тип фундамента. 

Минусы:

• Ограниченный срок службы (70 лет, но при бережной эксплуатации может достигать 100).

• Требует соблюдения технологии, чтобы избежать теплопотерь.

• Не подходит для сборки в любую погоду. 

Модульный дом 

Это еще один каркасник, но приезжает он не в виде стройматериалов, а блоками из готовых комнат. Их собирают воедино и вуаля, дом готов. 

Плюсы:

• Скорость сборки.

• Дешевизна. 

• Нет привязки к типу фундамента.

Минусы:

• Ограниченный срок службы. Обычно такие дома живут 20-50 лет. 

• Узкий выбор конфигруаций.

• Специфичный дизайн. 

• Сложность доставки блоков.

Модульный дом обычно похож на стильный дом лесника или кемпинг. Большинство вариантов площадью до 100 квадратов, вариантов дизайна не очень много, а построить его можно не везде из-за сложности доставки. Везут большие части дома. Плюсом к этому проживет такой дом в два раза меньше обычного каркасника. 

Для кафе или дачного домика — прикольно, для себя — я хочу дом побольше. 

Панельно-каркасный дом 

То же самое, что и классический каркасный дом, только сам каркас создается не прямо на вашей земле, а в заводских условиях. Вам по факту привозят части дома и собирают как конструктор, только большой. 

Плюсы:

• Быстрые сроки возведения. 

• Стабильное качество за счет серийного производства.

• Приемлемая стоимость.

• Энергоэффективность. Панели изначально включают утеплители, что помогает сохранять тепло зимой и прохладу летом.

Минусы:

• Ограниченность доставки. Нужно учитывать расположение завода и вашего участка. Компания из Питера не повезет дом в Новосибирск. 

• Требования к подъездным путям. Нужно обеспечить проезд техники (требования прописываются на сайтах компаний).

• Нельзя найти подрядчика подешевле. Собирать дом могут только сертифицированные подрядчики от производителя, чтобы избежать ошибок при монтаже и некачественной сборки. 

• Ограничения по архитектуре. Сложные формы и высокие этажи не всегда возможны.

Мне панельно-каркасный тип домостроения пришелся по вкусу больше всего. Я не хочу рисковать, как мой друг, и лезть в долгую грязную стройку, поэтому присмотрелся именно к таким домам. Обычные каркасники тоже быстро возводят, но с ними сложнее из-за влияния погоды.

Как я узнал после просмотра видео со стройки домов, панели привозят в пленке и собирать могут даже в дождь, потому что они не мокнут. Дом возводят за неделю с окнами, дверями и закрытым теплым контуром — дальше уже можно делать внутреннюю отделку. Дольше делать фундамент и выбирать дизайн. 

Сколько стоит панельно-каркасный дом? 

При строительстве есть несколько категорий расходов:

• сам дом с завода (теплый контур);

• фундамент;

• сборка домокомплекта;

• доставка дома до участка;

• внутренняя отделка.

У компаний бывают разные предложения: дом + внутренняя отделка, дом + фундамент, дом + доставка и т. д. Что-то могут добавить к стоимости домокомплекта с завода как дополнительную услугу, а что-то «зашить» в стоимость. Так некоторые компании не прописывают сборку дома на участке в отдельную услугу, но она на самом деле уже включена в стоимость самого дома. 

Обычно пишут только стоимость дома с завода, так как покупаете вы именно его, а остальное рассчитывается дополнительно. Отсюда «цена от N рублей». 

Цена квадратного метра самого дома с завода (теплый контур без внутренней отделки) составляет от 15 до 50 тысяч рублей. В отдельных случаях, например, если вы хотите что-то вроде замка, цена может быть и выше:) 

Готовые проекты дешевле индивидуальных, что логично. 

Сразу скажу, что в холодных регионах строительство обходится дороже, потому что дом дополнительно утепляют. В среднем дом от 100 квадратов будет стоить от 3,5 млн. 

Внутри будет вот такая скромная планировка. Можно, конечно, найти домик с лучшими решениями со скидками, но в среднем это две спальни, гостиная и санузел. 

Этажность тоже бывает разная, но чаще всего встречаются 1 или 2 этажа. 

Мой дом мечты 

Теперь чисто про меня. Сразу скажу, я не пишу эту статью сидя в доме своей мечты. Я только сделал первый шаг и выбрал то, с чем нам предстоит еще работать. Поэтому рассказываю о выборе без итога. В конце не будет фото моего дома с геранями.

Я не хотел, чтобы капризы погоды доставляли мне проблемы. Я живу в Самаре — у нас бывают суровые зимы (-30 — это реальность) и жаркое лето (до +30), при этом может быть очень дождливая осень и промозглая долгая весна. В общем, прочность материалов для меня крайне важна, как и невосприимчивость к погодным условиям при постройке. Особое внимание нужно уделить защите от влаги: грунтовых вод снизу и осадков сверху. Поэтому решаем внимательно выбирать поставщика, вид каркаса и в идеале возможность получить услугу бесплатного техаудита.

Нужно обязательно обращаться за геологическим анализом грунта. В противном случае сами вы можете неправильно его оценить и обратиться не за тем фундаментом. Каркасные дома легкие, поэтому их можно ставить на любой фундамент. Если почва позволяет, то можно сэкономить и быстро организовать свайный, но тут главное не ошибиться. Еще раз — обращайтесь за анализом почвы. 

Я не хотел слишком сильно заморачиваться с архитектурным решением, поэтому меня вполне устраивал заранее комфортно спланированный вариант, а такой возможен именно с панельно-каркасным. Но и первый попавшийся, хотя и надежный, тоже не нужен. Поэтому выбираем производителя с широким вариантом каркасных решений. Например, чтобы это был дом с высокими потолками, а в идеале — с панорамными окнами. Я рассчитываю на две спальни, два санузла и масштаб — более 100 квадратов. 

Предвосхищая следующую часть про выбор производителя — на рынке есть как кустарные производства, которые доверия не вызывают от слова совсем, так и крупные игроки. У вторых большой вес в сфере, есть отзывы и найти примеры их работ легко. У некоторых даже есть возможность посмотреть вживую на дом перед заказом. 

Идеал в моей голове похож на что-то подобное: 

Выбираем компанию

Я уверен, что половина успеха зависит от той компании, которая предоставляет каркасник и фундамент. То есть фактически, если материал хороший, половина дела уже сделана.

Когда я выбирал компании, я потратил на это огромное количество времени.

Вот критерии, которые я себе поставил:

1. Узнаваемость на рынке (компания должна быть известной, у нее должна быть репутация и обучение подрядчиков); 

2. Понятный сайт (вы проведете на сайте компании очень много времени, поэтому он должен быть удобным); 

3. Цена и качество (мне не хотелось переплачивать и поэтому я, как и любой человек, искал разумную цену за качественный материал). 

4. Наличие партнеров по строительству. Я живу в Самаре, а многие компании ограничиваются Москвой и областью. 

5. Гарантии на постройку дома. 

По итогу я получил следующий шорт-лист компаний: ДСК63 и Технониколь. 

Естественно, что изучено было намного больше, но многие компании в Самаре делают обычные каркасные дома, либо из СИП-панелей, такое я как дом не рассматриваю. Другие вообще ничего адекватного на сайте не показывают. 

Вот кого и по каким причинам я забраковал. Начнем с тех, у кого есть панельно-каркасные дома. 

КнауфДом

Сразу скажу, что ничего не понял. Интерфейс убивает, где цены — не знаю, не нашел их. Калькуляторы вызывают больше вопросов, чем ответов. Готовых домов под заказ у них нет. Либо я не нашел. 

Ель

У ребят есть выбор разных проектов и достаточно обширный. Любителю окон в моем лице приглянулся дом Scandinavia. Цена тоже привлекательная: всего 2 220 000 рублей.

Но мои мечты быстро ударились о скалы реальности. На странице дома цена уже от 7,4 млн рублей. Никаких объяснений причин такого ценообразования. После такого обмана дальше смотреть я не стал. 

У других не было нужных мне домов, но список оставлю, чтобы вы понимали, что я не просто рандомно открывал сайты, а перебирал предложения. 

Wood-Brus — строят обычные каркасные дома.

Лесстрой (это каталог, а не производитель) — не нашел панельно-каркасные дома, расширенные фильтры не работают, много домов с неактуальными данными. 

Вятский лес — предположительно за формулировкой «Немецкие дома Тамак» скрываются панельно-каркасные, но это неточная информация. Цен нет, данных о домах тоже.

ССК-ДОМ — нет панельно-каркасных домов. Честно говоря, за обычным каркасным домом я бы тоже обращаться не стал. Поддержка на сайте сказала, что не понимает, что такое панельно-каркасный дом. Их картинкой дома я не смог не поделиться: 

СтройДомСамара — нет панельно-каркасных домов. 

Волга-Мастер — нет панельно-каркасных домов. 

На третьей странице с запросами не осталось производителей из Самары, пошли из Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и мастера на все руки, которые построят мне дом. Дальше я не пошел.

Теперь о хорошем. 

ДСК63 

Адекватный сайт, есть достаточно широкий выбор домов и подробности о стоимости базового комплекта и допов. Мне понравился Олимп на 131,2 м2 за 5 221 000 рублей. 

Соберут за 7 дней, а в стоимость входит набор для фундамента, домокомплект, доставка и монтаж. Отделка и коммуникации не входят в стоимость. 

Технониколь

Сразу отмечу сайт. Все удобно, все понятно. Мне приглянулся ПИКАССО на 116 м2. По визуалу многие дома красивые. Еще понравился ВАНГОГ и ДАВИНЧИ. Дом собирают всего за 2 дня. 

Базовых комплекта у него 2: усиленный по каркасу и утеплению и обычный.

В конструкторе я собрал идентичный вариант дома по комплектации, как у ДСК63. Получилось 4,9 млн рублей.

По квадратам считать бесполезно, так как конкретно ПИКАССО дороже, а ДАВИНЧИ дешевле Олимпа.

Технониколь не включает в стандартный набор услуги по монтажу, у них для этого есть сертифицированные партнеры по строительству. Вот перечень. Они работают во многих городах, не только в Самаре.

Естественно, что приведенные цифры не касаются внешней и внутренней отделки, монтажа всех коммуникаций и так далее. Это все добавит пару домокомплектов сверху. 

Однако для подачи документа о завершении стройки отделка не требуется. У дома должны быть:

• Фундамент.

• Наружные стены.

• Крыша.

• Межэтажные перекрытия. 

• Наружные двери и окна.

• Внутренние перегородки. 

Все эти элементы есть у панельно-каркасного дома без отделки. Поэтому для начала нужен только участок и дом. Как я писал в начале — внутреннюю отделку можно включить в ипотеку, но для регистрации дома не обязательно это делать. 

Надеюсь, моя статья была полезной, и теперь вы вооружены чек-листом для строительства дома своей мечты. 

Если у вас был опыт строительства с этими компаниями, поделитесь им в комментариях и поправьте меня, если был не прав.