Небольшое отступление: статью я написал на основе интервью с героем. Он рассказал свою историю, но попросил не указывать ссылки на соцсети, а фото квартиры обработать в нейросети для сохранения анонимности. Это новый формат для моего блога, но он появился после нескольких неприятных ситуаций. Герои статей просили удалить публикации из-за потока негатива в личные сообщения.

Теперь некоторые истории выходят анонимно — это сохраняет ценность опыта и защищает человека от неприятных последствий.

Если Паша захочет раскрыть свои контакты позже — я дополню материал.

Как я оказался в Турции

Меня зовут Паша, я DevOps-инженер. Раньше работал в офисе в Мурманске и приезжал в Кемер только в отпуск. Нравилось, как здесь всё устроено: утром можно за двадцать минут дойти до моря, вечером — посидеть в кафе под открытым небом. Всё рядом, спокойно, климат мягкий, люди простые и доброжелательные. Даже короткий отпуск здесь ощущался как перезагрузка.

А потом перешёл на удалёнку в европейскую компанию и понял, что больше нет привязки к месту. Приехал в Кемер уже без обратного билета. Всё, что нравилось в коротких поездках, стало частью обычной жизни: тёплые вечера, свежие продукты, море через дорогу и работа в своём темпе. Так и решил остаться.

Почему я решил купить квартиру

Лира из года в год скачет. Поэтому я буду считать по среднему показателю:
в 2022 году: 1 лира = 4, 2 ₽
в 2023 году: 1 лира = 3,6 ₽
в 2025 году: 1 лира = 2,5 ₽.

Первый год я спокойно снимал квартиру за 4000 лир (16 800 ₽) в месяц. Но в 2022 году в Турцию переехало много иностранцев, и арендодатели подняли стоимость аренды.

Мой арендодатель не стал исключением. Он казался приятным человеком, пока однажды не прислал сообщение: «С нового месяца квартира 25 000 лир (105 000 ₽)». Без объяснений и возможности обсудить. У меня как раз договор подходил к концу. Такая цена была слишком высока для этого жилья, и мне пришлось срочно искать новое.

Следующий хозяин через три месяца сообщил, что его дочь возвращается из-за границы и ему нужна эта квартира. И я снова оказался перед необходимостью срочного переезда. Третья квартира оказалась с плесенью, которую хозяин игнорировал, говоря: «Просто проветривай чаще».

В итоге местным стало нечего снимать, а иностранцы платили завышенные цены за сомнительное качество. После очередного уведомления о повышении цены я решил: хватит зависеть от чужих решений. Пора обрести контроль над своим жильём.

Как я искал жильё

Когда я решил купить квартиру, сразу понял, что хочу сделать это сам — без риелторов и лишних комиссий. В Турции, если участвует риелтор, покупатель платит 2% от стоимости квартиры + 20% НДС к этой сумме. То есть реальные переплаты могли быть заметными. И это не считая того, что риелтору дополнительно еще платит продавец 2%.

Я начал искать жильё через турецкие сайты объявлений. Зарегистрировался на sahibinden — это аналог нашего «Авито», только на турецком языке. За время жизни в Турции я выучил турецкий на базовом уровне, что очень помогло в процессе поиска и оформления сделки.

Кроме поиска в интернете, я действовал по старинке: гулял по районам, которые мне нравились. Особенно приглянулся Арсланбуджак. Я ходил по улицам пешком и смотрел на дома. На многих висели таблички с надписью SATILIK («на продажу») и телефоном владельца. Так можно было напрямую выйти на хозяина без посредников.

Почему я выбрал Арсланбуджак

Арсланбуджак — небольшая деревня в районе Кемера, в провинции Анталья. Она находится выше по склону от самого Кемера, в горах. 

Место тихое и деревенское: огороды, лимонные сады, простые дома. Живут там в основном местные, занимаются сельским хозяйством. Но в последние годы сюда стали переезжать и иностранцы.

До центра Кемера или пляжей ехать из Арсланбуджака всего 10–15 минут на машине. Именно сочетание природы, уединения и относительной близости к морю меня и привлекло. Плюс недвижимость в Арсланбуджаке стоила дешевле, чем в центре Кемера. Пока в центре Кемера за однокомнатную квартиру просили в среднем около $160 000 (13,6 млн ₽) в Арсланбуджаке можно было найти варианты за $100 000 – $140 000 (8,5 млн ₽ — 11,9 млн ₽).

Во время очередной прогулки я обратил внимание на один жилой комплекс в Арсланбуджаке: с бассейном и ухоженной территорией. В комплексе живут в основном русскоязычные, европейцы и местные турки. Некоторые квартиры сдаются в аренду туристам, но большинство — постоянное жильё. На заборе был телефон — я позвонил и попал на менеджера отдела продаж застройщика.

Что я купил и сколько это стоило

Квартира площадью 52 м²: одна спальня, кухня-гостиная, санузел и балкон. Главное — потрясающий вид на горы и лес. 

Квартира площадью 52 м²: одна спальня, кухня-гостиная, санузел и балкон стоила $120 000 (10,2 млн ₽). У меня было только $40 000 (3,4 млн ₽). Застройщик предложил беспроцентную рассрочку на 3 года с гибким графиком платежей. Я согласился, но решил заплатить только $20 000 (1,7 млн ₽), а остальное пустить на дополнительные расходы.

Однако я понимал, что в этом есть серьёзный риск: пока не внесу всю сумму, квартира юридически будет принадлежать застройщику. Если компания обанкротится, я могу потерять и деньги, и право на квартиру.

Поэтому я сразу решил действовать аккуратно. Через знакомых нашёл юриста, который специализируется на недвижимости для иностранцев. Его услуги стоили 92 800 ₽.

Мы выполнили несколько важных шагов для минимизации рисков:

1. Оформили предварительную регистрацию договора в кадастре (ön tapu şerhi) — отметку в государственном реестре недвижимости, что квартира зарезервирована за мной.

2. Настояли, чтобы все платежи шли на отдельный проектный счёт застройщика.

3. Включили в договор пункт о возврате уплаченных денег через суд в случае нарушения застройщиком обязательств.

4. Юрист проверил наличие у застройщика разрешения на строительство и правильность оформления земли.

В стоимость входило абсолютно всё: ремонт, мебель, техника. Кухня с плитой, духовка, холодильник, посудомоечная машина, стиральная машина, сплит-системы в каждой комнате, кровати, диваны, шкафы-купе. 

Еще я плачу заплатил налог на недвижимость. Его нужно оплачивать каждый год. Налог начисляется не на рыночную стоимость, а на кадастровую.  У меня выходит 170 $  в год (14 450 ₽ на 2023 год)

Расходы на покупку квартиры

Сколько я бы заплатил за аренду

Я решил посмотреть, сколько бы я платил, если бы я снимал похожую квартиру в моем районе. Я зашел на Airbnb, ввел район, удобства и срок на год. Самая дешевая аренда — 102 000 ₽ в месяц. 

При всей арендной стоимости квартиры в моем районе я не рассчитываю, что когда я захочу продать свою квартиру, я сделаю это быстро. Продать мою квартиру сложнее, чем в Кемер — далековато от моря. Большинство покупателей всё-таки хотят жить в пешей доступности от побережья.

К тому же в горной деревне инфраструктура скромнее — меньше магазинов, ресторанов, развлечений. Зимой здесь ощутимо холоднее, приходится тратиться на отопление. Без машины жить неудобно, особенно когда в несезон автобусы ходят реже.

Если когда-нибудь решу продавать, придётся смириться с тем, что квартира будет висеть на рынке 6-12 месяцев вместо 2-3 в центре города. Такова реальность — тут ищут жильё только те, кто ценит тишину, природу и готов мириться с некоторыми неудобствами ради более низкой цены.

Экскурсия по моей квартире

Я живу в четырехэтажном жилом комплексе в квартире 52 м². 

В моей квартире одна спальня, гостиная совмещенная с кухней и совмещенный санузел. 

Когда заходим ко мне домой, сразу попадаем в гостиную с кухней.

Справа от гостиной находится совмещенный санузел. 

А слева от гостиной — спальня.

Ежемесячные расходы на квартиру

Первое, что обязательно платишь каждый месяц — это айдат. Айдат — ежемесячный взнос на содержание комплекса: бассейн, сад, спортзал, уборка подъездов, освещение территории, работа охраны и управляющей компании. Даже если ты не живёшь в квартире постоянно, айдат платить всё равно нужно.

Сейчас я плачу 1300 лир (3 250 ₽) в месяц, но в будущем эта сумма может вырасти в 1,5-2 раза.

В новых комплексах застройщики часто искусственно занижают эту плату на старте для привлечения покупателей. Через 2-3 года, когда комплекс полностью заселится, гарантийный срок работ закончится и появятся реальные расходы на ремонт и замену оборудования, айдат могут поднять.

Формально решение о размере айдата должно приниматься на собрании жильцов, а протокол подписывается официально. Но в реальности бывают ситуации, когда старший дома просто собирает деньги наличными без всяких документов. Поэтому я сразу уточнил все моменты: кто собирает платежи, есть ли протокол собрания, где утверждён размер айдата.

Помимо айдата, коммуналка складывается ещё из нескольких статей.

Электричество. Я живу один в однокомнатной квартире. Летом регулярно пользуюсь кондиционером. Всё остальное стандартно: холодильник, стиральная машина пару раз в неделю, интернет-роутер, освещение, ноутбук, кухонная плита. Летом у меня выходит 850 лир (2 130 ₽) в месяц. В зимний период в горной местности цена поднимается до 2 600 лир (6 500 ₽) при использовании электрического отопления.

Газ в Кемере почти нигде не используется. У меня дома стоит электроплита и бойлер. Вода — тоже по счётчику. В месяц это выходит около 300 лир (750 ₽).

Интернет я подключал отдельно. Здесь в основном работают TurkTelekom и Superonline. Я выбрал оптику от TurkTelekom со скоростью 100 Мбит/с. Плачу 350 лир в месяц (880 ₽). Для моих задач — смотреть видео, работать и звонить по Zoom — этой скорости вполне хватает.

В среднем в теплое время расходы на квартиру — около 7010 ₽. 

В холодное время сумма доходит до 12 тыс ₽.

Еще я плачу ежегодный налог на недвижимость. Налог начисляется не на рыночную стоимость, а на кадастровую. В этом году в лирах у меня вышло 5 500 лир за год (13 800 ₽).

Ежемесячные расходы на жизнь

Еда 8 000 лир (20 000 ₽)

Я часто готовлю дома.

Основные покупки я делаю в супермаркетах Migros, A101 и Şok. Это что-то вроде наших «Пятёрочки» и «Магнита». В неделю я трачу 800 лир — это где-то 2 000 ₽. Вот стоимость продуктов, которые я обычно покупаю в магазине:

Из всех продуктов дороже всего обходится мясо. Курица — ещё нормально: куриная грудка стоит в районе 150–200 лир (375–500 ₽) за килограмм, а вот говядина — совсем другая история. Сейчас хороший говяжий фарш может стоить от 700 до 800 лир (1750–2000 ₽) за килограмм.

Фрукты и овощи лучше покупать не в магазинах, а на базарах. В Кемере рынок на бульваре Ататюрка работает по понедельникам. Там всё свежее, ароматное, и цены радуют. Летом, например, помидоры, огурцы и перцы стоят буквально копейки. Яблоки в сезон — около 10 лир (25 ₽) за килограмм, гранаты — 12 лир (30 ₽). Даже бананы здесь недорогие — около 20–25 лир (50–63 ₽) за кило. Зимой, конечно, всё дорожает, но даже тогда цены остаются приятнее, чем в Европе. Но кроме фруктов, на рынке у знакомого турка я еще покупаю рыбу.

На рынках можно и нужно торговаться. Иногда продавцы сами скидывают цену, если берёшь много, или делают маленький подарок — например, насыпят сверху ещё пару перцев или пучок зелени.

В месяц на еду я трачу около 8 000 лир (20 000 ₽).

Транспорт 4000 лир (10 000 ₽)

У меня есть машина, и это очень удобно для жизни в Асланбуджаке. Регулярно выезжаю в Кемер — за покупками, на встречи с друзьями или просто прогуляться по набережной. Пару раз в месяц езжу в Анталию — там больше магазинов, развлечений и специализированных сервисов. Иногда выбираюсь в соседние города и посёлки: Текирова, Гёйнюк, Финике, Демре — исследую регион и наслаждаюсь разнообразными пейзажами.

Бензин в Турции сейчас стоит около 45 лир (113 ₽) за литр. В месяц на топливо уходит около 4000 лир (10 000 ₽). Дороги здесь хорошие, даже в горной местности — асфальт ровный, разметка чёткая, навигация работает без сбоев.

Развлечения 3000 лир (7500 ₽)

Кемер — курортный город с ярко выраженной сезонностью. С апреля по октябрь город живёт в активном режиме: открыты все кафе, рестораны, пляжные клубы, проводятся музыкальные вечера и фестивали. Туристов много, особенно в июле–августе, и город буквально бурлит.
С ноября по март атмосфера меняется: становится тише, спокойнее, многие сезонные заведения закрываются. Но для постоянных жителей это даже плюс — можно наслаждаться природой и размеренным ритмом жизни без толп туристов.

Именно в этот спокойный период я начал активнее заниматься спортом и исследовать окрестности. По утрам я бегаю или катаюсь на велосипеде.

Причем катаюсь я теперь в любое время года. Сейчас я купил себе велосипед. Но раньше я брал в аренду. В зависимости от велосипеда и сезона стоимость за день от 100-200 лир (250 — 500 ₽)

Потом увлёкся йогой. В Кемере это популярная история: группы собираются на свежем воздухе, у маркета Bim или прямо на пляже. Одно занятие обходилось в среднем в 100–150 лир (250–375 ₽). Атмосфера максимально расслабленная: тёплый морской ветер, мягкое солнце и люди, с которыми легко завязывались знакомства.

Особая любовь — пешие прогулки. Кемер — идеальная точка для походов. Ликийская тропа начинается совсем рядом: короткие маршруты вдоль побережья — это фантастические виды на море, скалы, сосны.

Когда хотелось отдыха попроще, просто ехал на пляж. Купаться здесь можно с апреля по ноябрь. Особенно хорошо плавать утром — чистая вода, тишина, солнце только начинает пригревать.

Русскоязычное общение найти легко. В Telegram-чатах постоянно кто-то собирает компании: на йогу, прогулки, выезды к морю. Часто знакомишься на занятиях спортом, в спортзале, да даже в магазине.

В месяц на развлечения и активный образ жизни у меня уходит около 3000 лир (7500 ₽).

Услуги

После того как я внес первый платеж, застройщик мне выдал в качестве бонуса карточку владельца — специальную VIP-карту для доступа к инфраструктуре сети отелей: хаммаму, сауне, тренажёрному залу, бассейну. По сути, я получил безлимитный абонемент без доп оплаты.

Другими услугами я не пользуюсь, даже в парикмахерскую не хожу, так как я лысый, я сам бреюсь. Но знаю, что некоторые мои друзья ходят в парикмахерскую и отдают 400 лир (1 000 ₽) за стрижку. 

Еще в год у меня есть обязательные платежи за медицину.

Медицина

В Турции для получения вида на жительство нужна обязательная медицинская страховка — без неё документы на ВНЖ просто не примут. В 2023 году я отдал за страховку на год 1000 лир (3600 ₽). В этом году мне нужно будет уже заплатить за нее больше — 1 750 лир ( 4 400 ₽). 

Я выбрал минимально допустимый для ВНЖ страховой полис. Он покрывает только базовые случаи: травмы, экстренную помощь и неотложное лечение. Так как я раз в полгода летаю в Россию к родителям, мне этого достаточно.

Вид на жительство

До покупки квартиры я жил в Турции по туристическому виду на жительство. Процесс получения ВНЖ в Турции требует обязательного наличия медицинской страховки — без неё документы просто не примут.

На подачу и оформление туристического ВНЖ каждый год у меня уходило примерно 300–400 долларов (27 900 — 37 200 ₽).

После покупки квартиры я подал документы на другой тип ВНЖ — на основании владения недвижимостью (Taşınmaz Mal Nedeniyle İkamet İzni). Формально в законе нет минимальной стоимости недвижимости, но с 2022 года власти ориентируются на внутренние пороги. В Кемере, как и в других популярных районах, в 2023 году действовало негласное правило: квартира должна стоить не меньше 75 000 $. Моя квартира стоила 10,5 млн рублей (~110 000 $), так что по стоимости она уверенно попадала в требования.

В моём случае оформление оказалось не таким сложным, как я ожидал — возможно, потому что часть документов уже была готова. Но никаких гарантий не было: даже с ТАПУ меня сразу предупредили — вид на жительство могут выдать на шесть месяцев, а могут на год.

Официальные платежи составили около 200 $ (17 000 ₽), но с учётом справки о несудимости с апостилем, перевода документов, страховки и нотариальных заверений, итоговая сумма вышла около 10 000 лир (36 000 ₽).

Оказалось, что важно не только наличие денег, но и то, где они находятся. Средства на зарубежных счетах здесь не учитываются: нужен остаток на турецком счёте за последние шесть месяцев. Я всё оформил, но всё равно переживал — знаю, что бывали отказы именно из-за «недостаточного» остатка.

Мне повезло — дали ВНЖ на два года. Обычно в таких случаях выдают на год или полгода. Но я трезво смотрел на ситуацию: ВНЖ по недвижимости не даёт автоматического права ни на ПМЖ, ни на гражданство, ни даже на продление. Каждый этап — это отдельная процедура.

Сейчас мне снова предстоит продление. Я готов к тому, что могут отказать. У моего знакомого квартира даже дороже, но ему отказали — без объяснений. Он подал апелляцию, но это долгий и непредсказуемый процесс. Пока он вернулся в Турцию по безвизу и подаёт документы заново — уже на туристический ВНЖ. Хотя недвижимость у него никуда не делась.

Спасибо, что прочитали! Я веду канал «Покажи чеки» в телеграм. Публикую истории из жизни русских в разных странах. Пишу честные цифры: зарплаты, налоги, цены на еду и жилье. Делюсь лайфхаками: как найти работу, как снять или купить жилье без переплат. Подписывайтесь, чтобы не пропускать новые выпуски.