С учетом уникального климата и выгодного географического расположения, Мадейра становится все более популярной среди покупателей недвижимости. Этот португальский архипелаг предлагает благоприятную экономическую среду и обширные варианты для инвестирования в жилье или коммерческие помещения, делая регион выгодным для в качестве долгосрочного актива.

В данной статье рассмотрены ключевые аспекты, связанные с приобретением недвижимости на Мадейре. Освещены юридические нюансы, финансовые соображения и налоговые обязательства, которые необходимо учитывать, анализируя возможности рынка. Каждый раздел содержит ценные данные, которые дадут инвесторам возможность принять осознанный выбор и оптимизировать свои капиталовложения в недвижимое имущество Мадейры.

Анализ рынка недвижимости Мадейры как инвестиционного направления

Экономика Мадейры стабильно развивается, в основном за счет туризма и сельского хозяйства. За последние несколько лет отмечается заметный рост интереса инвесторов, желающих приобрести недвижимость, благодаря интересным налоговым стимулам и упрощенной процедуре оформления собственности для нерезидентов. Индекс цен на апартаменты показывает умеренный рост, что свидетельствует о стабильности рынка без резких колебаний, обеспечивая инвесторам прозрачность и предсказуемость вложений. По данным последних исследований, средняя стоимость жилья на Мадейре увеличилась на 3% в прошлом году, что свидетельствует о постепенном, но устойчивом увеличении инвестиционного интереса. Сектор аренды также показывает положительную динамику, с увеличением доходности от ренты на 5% за тот же период, что превращает вложения своих накоплений в квадратные метры на Мадейре не только безопасными, но и финансово целесообразными.

Среди главных причин, по которым Мадейра привлекательна для инвестирования в жилищный рынок, ‒ хорошо развитый инфраструктурный сектор, высокие показатели безопасности и первоклассное юридическое обслуживание, упрощающие покупку собственности. Рынок недвижимости в Мадейре характеризуется широким ассортиментом предложений от эконом-класса до эксклюзивных вилл и апартаментов с видом на океан, что обеспечивает возможности выбора для различных инвестиционных стратегий.

Мадейра привлекает миллионы посетителей ежегодно благодаря своим уникальным природным достопримечательностям, таким как Лаурисильва – объект Всемирного наследия ЮНЕСКО, винные погреба и фестивали, например, известный Фестиваль цветов. Эти локации не только увеличивают поток туристов, но и поддерживают высокий спрос на краткосрочную аренду жилья.

Покупка недвижимого имущества на Мадейре ‒ не только приобретение жилья или коммерческого пространства, это стратегическое вложение средств в развивающуюся и стабильную экономику с высоким потенциалом для прибыли и прироста капитала. Оформление собственности и заключение контрактов на Мадейре происходят в рамках четко регламентированной юридической системы, что гарантирует надежность и прозрачность сделок.

Наиболее востребованные районы для инвесторов на Мадейре

В сфере недвижимости на Мадейре представлено несколько ключевых районов, которые представляют значительный интерес для инвесторов благодаря своему потенциалу с большим потенциалом окупаемости денежных вложений. Покупка апартаментов в этих районах может принести как стабильный доход от аренды, так и значительный прирост капитала.

Монте

На возвышенностях над Фуншалом находится район Монте, который отличается роскошными виллами и спокойной атмосферой. Покупка резиденции здесь привлекает тех, кто ищет уединение с прекрасной панорамой на океан и город, что превращает Монте в идеальный выбор для инвесторов, ищущих возможности в сегменте премиум-жилья.

Канико

Канико, находящийся на юго-востоке Мадейры, популярен среди туристов благодаря своим песчаным пляжам и курортам. В районе имеется множество вариантов для покупки апартаментов и курортной недвижимости, что гарантирует высокую заполняемость через краткосрочную аренду и значительную доходность инвестиций.

Кальета

Кальета ‒ быстро развивающийся район с множеством новостроек. Привлекательность Кальеты для инвесторов заключается в доступных ценах при одновременном высоком потенциале роста стоимости недвижимости по мере развития инфраструктуры и увеличения туристической привлекательности.

Порту-Мониж

Северо-западный район острова выделяется своими живописными ландшафтами и традиционным укладом жизни. В Порту-Мониже на Мадейре инвестиции в недвижимость могут заинтересовать тех, кто стремится развивать туристические проекты или предлагает элитное жилье для длительной аренды.

Типы объектов недвижимости на Мадейре

Классификация недвижимого имущества на Мадейре основывается на двух основных критериях: целевом назначении и состоянии объекта. Эти категории помогают инвесторам и покупателям более точно определить потенциал каждого объекта с точки зрения практического применения и инвестиционного потенциала.

По целевому назначению

Недвижимое имущество на Мадейре можно классифицировать на три основные категории в зависимости от его целевого назначения:

1. Жилые объекты

2. Коммерческие площади

3. Земельные участки

Жилье на Мадейре

Жилая недвижимость на Мадейре включает в себя широкий выбор помещений, пригодных для постоянного проживания или использования в качестве второго дома. Этот сегмент предусматривает:

• Квартиры. От небольших студий до роскошных пентхаусов, апартаменты в Мадейре предоставляют покупателям разнообразие вариантов в зависимости от их потребностей и финансовых возможностей. Покупка квартиры популярна среди людей, которые ищут объекты для краткосрочной аренды туристам или долгосрочной аренды местным жителям.

• Дома и виллы. Эти объекты часто предлагают больше пространства и уединения. От просторных семейных домов до эксклюзивных вилл с видом на море, дома и виллы на Мадейре представляют собой привлекательный выбор для покупателей, заинтересованных в комфортном проживании или высокодоходной аренде.

• Таунхаусы. Сочетают в себе элементы квартир и частных домов, предлагая баланс между удобством и приватностью. Таунхаусы популярны среди тех, кто ищет собственный дом с низкими затратами на обслуживание.

Инвестиции в жилую недвижимость привлекательны из-за потенциала получения прибыли от арендного бизнеса и возможности повышения цены объекта спустя несколько лет. 

Коммерческие объекты на Мадейре

На Мадейре коммерческая недвижимость представлена широким спектром объектов

• Офисные здания. Варьируются от небольших офисных помещений до крупных бизнес-центров, предлагая компаниям места для работы. Вложения в офисные объекты на Мадейре могут генерировать стабильный арендный доход.

• Торговые объекты. Охватывают розничные магазины, бутики и торговые моллы. Местоположение торговых объектов является ключевым фактором их успешности, и первостепенное внимание уделяется выбору мест с высокой проходимостью.

• Склады и логистические центры. Востребованы для поддержки торговли и дистрибуции товаров. Их положение часто выбирается с учетом доступности транспортных сетей.

• Гостиницы и рестораны. За счет активного туризма, гостиничный и ресторанный сектора выделяются как одни из самых привлекательных сегментов коммерческой недвижимости на Мадейре.

Данный тип недвижимости является привлекательным для инвесторов, стремящихся основать и развивать бизнес на острове, а также получать доход от аренды коммерческих площадей.

Земельные участки на Мадейре

Покупка земельного участка на Мадейре предлагает уникальные возможности для строительства или ведения аграрной деятельности в зависимости от целевого назначения надела. Земельные участки под строительство могут быть использованы для постройки жилых комплексов, построек коммерческого характера или отдельных вилл, предоставляя инвесторам полную свободу в реализации их проектов. Сельскохозяйственные угодья пригодны для фермерского хозяйства или развития агротуризма, что позволяет инвесторам сочетать бизнес с улучшением местной экологии и созданием устойчивых моделей ведения хозяйства.

По состоянию объекта

Классификация недвижимости по состоянию объекта является ключевым фактором при оценке потенциальных инвестиций и определении стратегии управления имуществом. В Мадейре основные категории состояния объектов разделяются на первичную и вторичную недвижимость.

Первичная недвижимость (новостройки)

Первичная недвижимость на Мадейре включает в себя объекты, которые только что были построены или находятся на завершающем этапе строительства. Эти объекты представляют собой современные конструкции с использованием последних технологий и материалов.

Особенности первичной недвижимости:

• Современные удобства и технологии. Новостройки на Мадейре обычно оснащены самыми современными удобствами, в апартаментах проведены все чистовые работы, частично имеется мебель, установлены высокоэффективные системы отопления и охлаждения.

• Высокий потенциал увеличения стоимости. Недвижимость, приобретенная на стадии строительства, может значительно увеличиться в цене к моменту завершения проекта, что предоставляет инвесторам возможность получить прибыль от перепродажи или аренды.

Вторичная недвижимость

Вторичка на Мадейре охватывает объекты, которые уже были в собственности у одного или нескольких владельцев,  и могут быть как относительно новыми, так и достаточно старыми. К этой категории относятся как виллы и квартиры, так и коммерческие помещения. 

Аспекты вторичного жилья:

• Необходимость в проведении ремонта и модернизации. На вторичном рынке встречаются объекты, нуждающиеся в реставрации или капитальном ремонте, что может быть как недостатком, так и выгодным моментом, в зависимости от способности инвестора повысить их ценность с помощью реновации. Покупатели имеют шанс купить старые или устаревшие объекты по сниженным ценам, проводить их реконструкцию и продавать или сдавать в найм с прибылью.

• Историческая и культурная ценность. Некоторые устаревшие объекты могут иметь историческую ценность, что делает их уникальными и может значительно увеличить их рыночную стоимость после реставрации.

Пошаговое руководство по процедуре покупки недвижимости на Мадейре

1. Выбор апартаментов

Для начала процесса покупки недвижимости на Мадейре необходимо определить ваши нужды и предпочтения. Рассмотрите тип недвижимости, который вы хотите приобрести ‒ будь то апартаменты, жилой дом, коммерция или земельный участок. Исследуйте различные районы Мадейры, чтобы найти тот, который соответствует вашим требованиям к жизненному пространству, инфраструктуре и доступу к услугам. Это можно сделать самостоятельно или с помощью местного агента по недвижимости, который обладает глубокими знаниями о местном рынке и может предложить варианты, соответствующие вашему бюджету и предпочтениям.

2. Проверка имущества

После подбора недвижимого имущества крайне важно провести тщательную проверку его правового статуса и состояния. Эта проверка включает несколько ключевых этапов. Во-первых, необходимо удостовериться, что продавец является законным владельцем недвижимости и имеет все необходимые документы, подтверждающие его право на продажу. Во-вторых, следует выяснить, не обременена ли недвижимость залогами, арестами или другими юридическими обязательствами, которые могут повлиять на сделку. Проведение этих проверок лучше всего доверить профессионалам, таким как адвокаты, занимающиеся вопросами недвижимости.

3. Подписание предварительного соглашения (Contrato de Promessa de Compra e Venda)

После того как объект выбран, следующим действием будет подписание предварительного соглашения о покупке-продаже. Данный контракт закрепляет договоренности по сделке и обязанности участников до оформления основного соглашения. Обычно в договоре фиксируется сумма аванса, который составляет от 10% до 30% от общей стоимости объекта, который покупатель вносит в качестве гарантии своих намерений. Нарушение условий этого договора может привести к финансовым потерям, поэтому важно, чтобы все условия были четко прописаны и поняты и продавцу и покупателю.

4. Процесс нотариального оформления (Escritura Pública)

Когда условия предварительного контракта выполнены и финансирование подтверждено, следующим шагом является заключение сделки в нотариальной конторе. Процедура завершится подписанием окончательного договора купли-продажи (Escritura Pública de Compra e Venda) при нотариусе.  Нотариус осуществляет проверку законности бумаг и подтверждает соответствие всех правовых норм. По завершении подписания документов покупатель должен внести оплатить налоги IMT и IMI.

5. Оформление правового титула на имущество

В завершение сделки требуется зарегистрировать право владения в Консерватории недвижимости (Сonservatória dо Rеgisto Рredial). Это гарантирует юридическое признание ваших прав как нового владельца объекта. 

Документы, которые потребуются для сделки по покупке недвижимости на Мадейре

Процесс покупки недвижимости на Мадейре предполагает соблюдение определённой процедуры и сбор ряда документов для обеспечения правовой корректности сделки и защиты интересов всех сторон. Ниже приведён детальный список документации, которая требуется от продавца и покупателя при покупке недвижимого имущества в данной юрисдикции.

Необходимые документы для осуществления сделки:

1. Личные документы покупателя:

   • Загранпаспорт либо другой удостоверяющий личность документ.

   • Идентификационный налоговый код Португалии (Númеro dе Idеntificação Fiscаl, NIF). Для выполнения финансовых операций и регистрации сделок требуется наличие этого номера.

2. Документация от продавца:

   • Титул права собственности (Caderneta Predial), который подтверждает, что продавец является законным владельцем недвижимости.

   • Разрешение на эксплуатацию объекта недвижимости (Licеnça dе Utilizaçãо), которая указывает, что объект соответствует его назначению согласно муниципальным регуляциям.

   • Техпаспорт здания (Fichа Técnicа dе Hаbitação), включающий детализированные данные о строительных характеристиках и инфраструктурных особенностях объекта.

3. Предварительный договор покупки-продажи (Cоntratо dе Prоmessa dе Cоmpra е Vеnda). Документ создается до окончательной передачи собственности и фиксирует условия сделки, такие как детали объекта, стоимость, сроки и обязанности каждого участника.

4. Договор купли-продажи с нотариальным заверением (Escriturа Públicа dе Comprа е Vеnda). Окончательное соглашение, оформляемое в присутствии нотариуса и официально передающее право владения от продавца к покупателю.

5. Пакет документов для регистрации права на имущество:

   • Заявка на внесение данных в земельный реестр (Cоnservatóriа dо Rеgisto Prеdial), которую нужно предоставить после того, как контракт купли-продажи будет подписан.

   • Документальное подтверждение об оплате налога на переход права собственности (IMT) и городского налога на имущество (IMI).

Необходимо тщательно осуществить анализ всех обязательных правовых документов на предмет соответствия нормативным актам и актуальности в Португалии. Это предотвратит потенциальные правовые споры после завершения покупки. Рекомендуется обратиться к услугам квалифицированного адвоката из компании YB Case, который сможет организовать все необходимые документы и заключить сделку в рамках португальского законодательства.

Подпись к изображению: Получение выписки Земельного Кадастра

Роль правовой проверки в операциях с недвижимостью на Мадейре

Контроль за юридической чистотой объекта недвижимости является критическим этапом в процессе покупки недвижимости на Мадейре. Этот этап не только помогает подтвердить законность сделки, но и защищает инвестора от возможных правовых и рисков, связанных с финансами.

Зачем проводится юридическая проверка?

• Подтверждение законности недвижимости. Юридический аудит помогает подтвердить, что продаваемые апартаменты законно зарегистрированы, обладает всеми требуемыми документами и разрешениями. В процесс входит оценка статуса земли и строений в соответствии с местными законами.

• Выявление обременений и ограничений. Анализ на предмет существования залогов, ипотек, арестов и других ограничений, способных влиять на передачу прав владения или эксплуатацию жилья. Это критично, так как подобные обременения могут ограничивать права нового владельца или требовать дополнительных затрат для разрешения данных проблем.

• Изучение истории владения. Рассмотрение прошлых переходов прав, изменений в конструкции или состоянии недвижимости. Это предоставляет возможность выявить возможные юридические проблемы, возникшие в прошлом.

Процесс юридической проверки осуществляется следующим образом. На первом этапе приобретения недвижимости на Мадейре происходит детальный сбор всех необходимых документов. Инициирует этот процесс покупатель или его доверенное лицо, обычно адвокат, который получает документацию от продавца или через местные учреждения по регистрации. К этой документации относятся акт о праве собственности, разрешения на эксплуатацию, карты земельных участков и технические документы на строения. Эта документация служит фундаментом для последующего изучения.

Затем, профессиональный адвокат проводит тщательное изучение полученных документов, проверяя их на соответствие нормам законодательства Португалии, актуальность и полноту. Основным элементом этого анализа является изучение условий, указанных в предварительном и окончательном договорах купли-продажи, для подтверждения юридической надежности сделки и выявления возможных скрытых обстоятельств, способных повлиять на исход сделки.

В дополнение к анализу документов осуществляется проверка в официальных регистрационных базах данных на уровне государства и местного самоуправления. Этот этап критичен для подтверждения законного статуса объекта недвижимости, установления наличия прав собственности и проверки отсутствия каких-либо правовых обременений, которые могут усложнить или сделать невозможным передачу прав.

Наконец, рекомендуется провести физический осмотр объекта. Такой осмотр позволяет убедиться, что его физическое состояние полностью соответствует описанию в документах и не существует никаких скрытых дефектов, которые могли бы повлиять на решение о покупке или условия сделки. Осмотр также помогает обеспечить, что апартаменты на Мадейре соответствуют всем ожиданиям покупателя.

Почему это критично?

Пренебрежение процедурой юридической проверки может повлечь за собой серьезные последствия, в том числе финансовые потери, судебные споры и ограничения в эксплуатации приобретенной недвижимости. Следовательно, такая проверка является не формальностью, а критически важным элементом для защиты инвестиций и прав покупателя.

При заключении сделки купли-продажи недвижимости на Мадейре, каждый инвестор должен тщательно отнестись к этому этапу, чтобы гарантировать защиту своих инвестиций и предотвратить возможные правовые сложности в будущем.

Правовая база для покупки недвижимости иностранцами на Мадейре

Покупка недвижимости иностранцами на Мадейре регулируется комплексом португальских законов, применимых на всей территории архипелага. Эти нормативные акты формируют правовую основу, определяющую как универсальные, так и уникальные аспекты владения и управления недвижимостью.

• Гражданский кодекс Португалии (Código Civil Português)

Кодекс гражданского права Португалии представляет собой ключевой нормативный акт, который устанавливает регулирование вопросов прав собственности и обязательств между участниками. В этом документе детализированы права и задачи, связанные с владением недвижимостью, что имеет решающее значение для обеспечения защиты интересов владельцев и разрешения возникающих конфликтов.

• Закон о земле (Lei do Solo)

Закон о земле устанавливает регуляции, касающиеся использования и застройки земельных участков. Этот закон важен для определения, какие земли могут быть застроены и какие ограничения действуют на определенные участки. Это особенно значимо для инвесторов, планирующих строительные проекты, так как закон ограничивает или расширяет возможности застройки в зависимости от локации и экологических требований.

• Декрет-Закон о недвижимости (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação)

Этот закон задает параметры для строительства и реновации зданий, включая требования к безопасности, экологии и эстетике строений. Он регулирует как процесс получения разрешений на строительство, так и стандарты, которым должны соответствовать новые строения или реновационные работы. Закон направлен на обеспечение постоянного прогресса урбанистических и аграрных зон, способствуя высокому уровню благосостояния для населения и гостей Мадейры.

Ограничения и льготы зарубежных граждан при покупке недвижимости на Мадейре

Иностранцы могут приобретать жильё на Мадейре на равных основаниях с гражданами, благодаря либеральной нормативной базе Португалии. Однако есть несколько специальных моментов, которые следует учесть при планировании инвестиций в жилое или коммерческое имущество на территории острова.

Финансовые обязательства и идентификационный код налогоплательщика

Для осуществления финансовых транзакций в Португалии, в том числе на Мадейре, необходим идентификационный код налогоплательщика (Número de Identificação Fiscal, NIF). Этот код требуется для документирования всех операций с недвижимостью, открытия банковских счетов и исполнения налоговых обязательств иностранными лицами. Процедура получения NIF может быть запущена через местные налоговые органы или посредством правового представителя и представляет собой начальный этап в приобретении недвижимости.

Необходимость специальных разрешений для приобретения недвижимости

В некоторых ситуациях, особенно при покупке недвижимости в стратегически важных, охраняемых или исторических зонах Мадейры, может потребоваться оформление специального разрешения. Это связано с национальной или местной политикой по сохранению культурного наследия, экологической безопасности или стратегической значимости определенных территорий. Подобные разрешения выдаются соответствующими регулирующими органами и требуют дополнительного анализа предполагаемой сделки.

Составление и оформление документов на собственность

Процесс приобретения недвижимости на Мадейре для иностранных граждан охватывает ряд важных шагов. Начинается он с оформления предварительного контракта (Contrato de Promessa de Compra e Venda), который создаёт правовую основу для последующей передачи прав собственности после удовлетворения всех условий сделки. Завершается процесс заключением окончательного договора купли-продажи (Escritura Pública de Compra e Venda) у нотариуса. Затем необходимо зарегистрировать право собственности в региональном реестре недвижимости для законного подтверждения прав нового собственника.

Подпись к изображению: Ипотечный кредит от Santander для приобретения недвижимости

Инвестиционные перспективы покупки апартаментов на Мадейре

Капиталовложения в недвижимое имущество на Мадейре открывает перед иностранными гражданами великолепные перспективы не только для владения жилой площадью в одном из наиболее живописных уголков Европы, но и для получения дохода через аренду, а также увеличения инвестиций за счёт роста стоимости имущества на местном рынке. С умелым управлением и стратегическим подходом к проведению сделок, инвесторы из других стран могут успешно реализовать свои инвестиционные инициативы, при этом значительно улучшая своё экономическое положение и личное благосостояние.

Мадейра, регион с развитыми инфраструктурными удобствами и высоким уровнем жизни, предлагает множество вариантов для капиталовложений в апартаменты. Это включает как покупку квартир и особняков для дальнейшей перепродажи или сдачи в найм арендаторам, так и вложения в коммерцию, способные гарантировать постоянный доход от эксплуатации активов.

Доходность от сдачи жилья в аренду

• Краткосрочная аренда, особенно в местах, известных среди отдыхающих на Мадейре, может приносить доход в пределах от 5% до 10% в год от стоимости актива. Высокий спрос на проживание во время высоких сезонов позволяет устанавливать повышенные арендные платежи.

• Долгосрочная аренда может принести прибыль в размере от 3% до 6% годовых от стоимости инвестиции. Обеспечивает более устойчивый и предсказуемый ежемесячный доход. Подходит для инвесторов, стремящихся к минимизации затрат времени и ресурсов на управление собственной недвижимостью.

Потребность во временной аренде существенно повышает рентабельность инвестиций в жилую собственность Мадейры. Инвесторы, приобретающие жильё для аренды отдыхающим, ожидают получения более высокой прибыли по сравнению с продолжительной арендой. Это поддерживает активность в приобретении квартир и особняков в известных туристических местах.

Доход от перепродажи

• Инвестирование в новостройки на Мадейре во время строительных этапов могут генерировать доход от 10% до 20%, основываясь на колебаниях рынка и улучшении инфраструктуры района к моменту окончания строительства. Покупка на начальной стадии стройки часто предоставляет более доступные цены и возможность выбора наиболее привлекательных объектов. Опасность заключается в возможных промедлениях в строительстве и изменениях в экономическом контексте, которые могут воздействовать на прогнозируемую цену жилья по завершении.

• Вторичка на Мадейре может потребовать дополнительных капиталовложений в обновление и модернизацию. Покупка и последующая перепродажа объектов вторичного рынка могут принести прибыль в размере от 5% до 15%, зависимо от способности инвестора улучшить объект и оптимизировать его стоимость. Риск заключается в возможных скрытых проблемах, которые могут потребовать непредвиденных затрат.

Владение недвижимостью на Мадейре также позволяет иностранным инвесторам наслаждаться культурным и природным богатством региона, участвовать в местной жизни и даже получать льготы по оплате налогов, предоставляемые португальским правительством для стимулирования экономической активности.

Ценообразование недвижимости на Мадейре: ключевые аспекты и факторы

Ценник на недвижимость на Мадейре  формируется рядом факторов, в том числе расположением, классом объекта, его настоящим положением и современными рыночными тенденциями. Понимание этих детерминантов критично для любого, кто обдумывает покупку недвижимости на этом острове, независимо от того, для личного применения или как инвестиции.

Например, просторные виллы с видом на океан и высококлассные удобства могут стоить значительно дороже, чем более скромные апартаменты или дома в менее популярных локациях. Стандартные квартиры в хорошем состоянии стоят около €200,000 ‒ €500,000, тогда как стоимость роскошных особняков начинается от миллиона евро и выше.

Факторы, влияющие на ценообразование:

• Расположение. Безусловно, один из ключевых факторов, определяющих стоимость недвижимости. Резиденции, расположенные в курортных зонах или рядом с пляжами, зачастую стоят дороже. Также важное значение имеет близость к основным туристическим локациям, ресторанам, магазинам и транспортной инфраструктуре. Улучшение транспортной доступности, строительство новых отелей, ресторанов и развлекательных комплексов повышает ценник жилья в прилегающих окрестностях.

• Состояние и возраст постройки. Новостройки или недавно реновированные здания стоят дороже, поскольку они требуют меньше дополнительных вложений после покупки. Старые дома, требующие капитального ремонта, могут быть доступны за более низкую цену, но требуют дополнительных затрат на модернизацию.

• Состояние объекта и удобства. Ценность недвижимости также определяется её текущим состоянием, включая возраст здания, качество строительства, наличие современных удобств и степень ухоженности. Объекты с высококачественными отделками и дополнительными удобствами, такими как бассейны, сады и террасы, обычно оцениваются выше.

• Площадь и планировка. Большие объекты с просторными комнатами и дополнительными удобствами, такими как сады, бассейны и гаражи, оцениваются выше. Функциональная планировка, предлагающая удобство и комфорт, также может повысить стоимость недвижимости.

• Вид из окон. Недвижимость с панорамным видом на море или горы обычно оценивается выше, чем объекты без живописных видов. Вид из окна может значительно увеличить стоимость даже маленькой квартиры.

• Рыночные тенденции. Ценообразование напрямую зависит от экономической обстановки как внутри страны, так и на глобальном уровне. Развитие экономики, изменения процентных ставок и стабильность политической ситуации в стране могут либо способствовать удорожанию, либо приводить к понижению стоимости недвижимости.

Необходимо учитывать сезонные изменения на рынке жилья в Мадейре, которые очень зависят от туристического потока. В летние месяцы, когда наблюдается пик туристической активности, спрос на арендное жилье увеличивается, что приводит к росту цен. В периоды межсезонья спрос снижается, что позволяет купить квадратные метры  по сниженным ценам. Туристическая активность особенно влияет на повышение стоимости недвижимости в туристических и прибрежных зонах Это приводит к увеличению цены приобретения и содержания собственности, что следует учитывать при планировании инвестиций.

Оценщики часто используют метод сравнения с аналогичными объектами, недавно проданными в том же районе. Это позволяет установить конкурентные рыночные цены и предоставить инвесторам реалистичную картину ожидаемой цены объекта.

Оценка недвижимости на Мадейре начинается со сбора полной документации об объекте, включая правоустанавливающие документы, технические паспорта, данные о предыдущих сделках и изменениях, внесенных в объект. Затем следует этап физического осмотра объекта, во время которого оценщик проверяет состояние здания, качество строительства и наличие дополнений или улучшений.

На основании собранной информации и анализа рыночных данных формируется отчет об оценке, который используется для определения финальной цены объекта и является важным инструментом при заключении контрактов на приобретение собственности. Данный акт  способствует обеспечению открытости транзакции и защите интересов каждого участника.

Варианты финансирования при покупке объекта недвижимости на Мадейре

Приобретение недвижимости на Мадейре открывает различные методы финансирования, в том числе применение личных средств, рассрочка платежа от застройщика и заемные средства по ипотеке. Каждый из этих методов обладает уникальными характеристиками, преимуществами и условиями, которые следует рассматривать при разработке стратегии инвестиций.

Использование собственных средств

Наиболее простой и ясный способ стать обладателям собственности ‒ это полная оплата собственными средствами. Этот метод исключает необходимость в кредитовании и связанных с этим процентных расходах, позволяя покупателю избежать дополнительных финансовых обязательств. Однако, это требует существенных накоплений и может не быть доступно всем инвесторам.

Рассрочка от застройщика

Многие застройщики на Мадейре предусматривают возможность приобретения апартаментов в рассрочку. Такой вариант подразумевает внесение первоначального взноса, часто около 20-30% от цены объекта, после чего оставшаяся сумма выплачивается поэтапно в течение установленного срока, который может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

Обычно застройщики предлагают фиксированный процент или даже безпроцентную рассрочку на период строительства. Важно тщательно изучить условия договора на предмет скрытых платежей или штрафов за досрочное погашение.

Ипотечные кредиты

Ипотека ‒ популярный способ финансирования покупки недвижимости для тех, кто не может или не желает платить полную стоимость сразу.

Банки на Мадейре часто предлагают различные условия кредитования для резидентов и нерезидентов. Иностранные покупатели могут столкнуться с повышенными требованиями к размеру первого взноса и процентными ставками по сравнению с гражданами страны.

Ставки по ипотеке значительно различаются в зависимости от банковской организации, периода кредитования и экономической надёжности заёмщика. Обычно они колеблются между 1% и 3% в год для жителей страны и могут увеличиваться для лиц, не имеющих резидентства.

Банки требуют доказательства уровня доходов, оценки кредитной репутации и страховки объекта недвижимости. Как правило, максимальная продолжительность ипотеки достигает 30 лет, при этом первоначальная оплата чаще всего составляет от 20% до 30% от цены недвижимости.

Выбор способа финансирования приобретения недвижимости зависит от личных финансовых возможностей покупателя, его долгосрочных инвестиционных стратегий и предпочтений. Анализ всех возможных вариантов и внимательное планирование транзакции способствуют повышению эффективности инвестиций и снижению экономических рисков.

Подпись к изображению: Освобождение от ежегодной пошлины на собственность

Налоговые аспекты во время покупки недвижимого имущества на Мадейре

Одним из основных налогов является IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). Эта пошлина устанавливается в момент перехода права владения и его размер определяется в зависимости от типа объекта, его ценовой категории и статуса покупателя как нового владельца.

Жилая недвижимость

Для первичной покупки жилья действует прогрессивная шкала налога, начинающаяся с 0% и достигающая до 7.5%, что зависит от цены объекта. Таким образом, более ценные объекты облагаются на более высоком уровне.

Для второй и последующих недвижимостей налоговые ставки начинаются с 1% и также могут достигать до 7.5%.

Коммерческие здания и участки земли подлежат налогообложению по установленной ставке в 6,5%.

Гербовый сбор (Impоsto dо Selо)

Гербовый сбор на Мадейре, как и в других регионах Португалии, является пошлиной, которая взимается при покупке недвижимости. Этот налог существует для официальной регистрации сделок с недвижимостью и имеет фиксированные ставки, которые зависят от стоимости приобретенного имущества. Ставка гербового сбора на покупку недвижимости в Португалии, включая Мадейру, составляет 0,8% от цены приобретаемой резиденции. Налог начисляется на полную стоимость сделки. Это означает, что покупатель уплачивает 0,8% от договорной цены недвижимости, указанной в контракте купли-продажи.

Ежегодная пошлина на собственность

IMI начисляется ежегодно и рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимости (Valоr Pаtrimоnial Tributáriо, VPT), устанавливаемой налоговой службой. Средства, собираемые с помощью этого налога, идут на финансирование местных потребностей и услуг, таких как образование, дорожное строительство и обеспечение общественной безопасности.

Ставки IMI изменяются в зависимости от типа и местонахождения объекта недвижимости:

• Городские районы. Ставки колеблются от 0.3% до 0.45% от оценочной стоимости. Выбор конкретного тарифа зависит от местной политики и особенностей района.

• Сельские районы. Для сельской местности применяется фиксированная ставка 0.8%, что отражает различные экономические условия и потребности в инфраструктуре по сравнению с городскими районами.

Таблица ставок ежегодных налогов на недвижимое имущество (IMI) на территории Мадейры в 2024 году

Налоговые преференции и исключения

Покупка объектов недвижимости на Мадейре предоставляет не только обязательства по уплате налогов, но и возможности использовать различные налоговые преференции и исключения. Эти меры разработаны для стимуляции рынка недвижимости и поддержания определенных групп населения. Они могут значительно уменьшить финансовую нагрузку на покупателей и инвесторов, делая инвестиции более привлекательными.

Исключение из налога на имущество (IMI) для первичного жилья

Одной из важных налоговых льгот является освобождение от налога на имущество (IMI) для первичного жилья в течение первых трех лет после приобретения. Это освобождение применимо к новостройкам или объектам, которые покупатель использует в качестве основного места жительства. Такая мера позволяет новым владельцам существенно сократить начальные расходы после покупки, облегчая финансовую нагрузку и способствуя более быстрой адаптации к новому жилью.

Социальные и экономические льготы

Существуют также специальные льготы и снижения налоговых тарифов на собственность для людей определенной социальной и экономической группы. Пожилые люди, многодетные семьи и лица с инвалидностью могут претендовать на сниженные ставки IMI. Эти меры призваны облегчить финансовое давление на уязвимые категории населения, предоставляя им более доступное жилье. Льготы рассчитаны таким образом, чтобы поддерживать социальное равенство и справедливость, обеспечивая более высокую жизненную стабильность для этих групп населения.

Льготы для реновации исторических зданий

Для владельцев, инвестирующих в реставрацию исторических зданий, предусмотрены особые налоговые льготы. Эти меры направлены на сохранение культурного наследия Мадейры и стимулирование частных инвестиций в поддержку исторически значимых объектов. Льготы могут включать значительное снижение налогов или полное освобождение от пошлин на определенный период, что делает проекты реставрации более экономически выгодными для покупателей.

Режим NHR

Режим NHR предоставляет значительные налоговые льготы для лиц, которые только стали налоговыми резидентами Португалии и не имели статуса налогового резидента в течение последних пяти лет. Чтобы активировать данный налоговый режим, необходимо предоставить соответствующую заявку в первые шесть месяцев резидентства лица.

Собственники недвижимости могут получить освобождение от уплаты налога на доход, заработанный за рубежом, при выполнении определённых критериев. Это обеспечивает более выгодное владение зарубежными активами.

При получении дохода от аренды объектов недвижимости, связанной с высокоценной деятельностью, применяется преференциальная налоговая ставка в размере 20%. Это значительно ниже стандартных ставок налогообложения, что делает денежные вложения в рынок недвижимости Мадейры еще более привлекательными.

Заключение

Мадейра притягивает инвестиционные активы благодаря своей уникальной смеси благоприятного климата и экономической стабильности, что делает этот регион привлекательным для капиталовложений в сферу недвижимости. Изолированное расположение острова в сочетании с высокоразвитой туристической инфраструктурой обеспечивает стабильный приток иностранных капиталовложений, преимущественно в секторы жилой и коммерческой недвижимости.

Ожидания относительно роста рынка недвижимости в Мадейре продолжают быть оптимистичными. В контексте ожидаемого роста численности туристов и усиления усилий по привлечению иностранных инвестиций, Мадейра является привлекательным и стабильным активом для инвестиций в недвижимость в предстоящем периоде.

Однако важно учитывать, что приобретение недвижимости за рубежом может стать сложным из-за необходимости соблюдения местных законодательств и специфик правовой системы. Компания YB Case предоставляет полный комплекс поддержки и специализированные услуги, гарантируя безопасность и успех в сделках с недвижимостью на Мадейре.

YB Case выполнит глубокий анализ всех правовых аспектов операции, оценивая законность документации и права владения на выбранный объект недвижимости. Компания YB Case гарантирует полное содействие в проведении сделки, включая разработку и аудит всех требуемых документов, организацию и проведение переговоров, а также правовую поддержку во время заключения договоров.

Эксперты YB Case предоставят исчерпывающую информацию о налоговом законодательстве Португалии, охватывая налоги, связанные с приобретением, годовые налоги на недвижимость и возможные налоговые преференции, включая статус NHR (Непостоянный резидент).