ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМИ КОМПЛЕКСАМИ

Решение предназначено для управления жилыми комплексами. В его основе лежат концепции «умного дома» и «умного города». При этом сама концепция трактуется не сколько, как локальная автоматизация отдельных функций, а именно автоматизация сценариев использования, а сама система затрагивает как локальную квартиру, так и весь дом как единый «умный» макро-организм. На мой взгляд, полноценные аналоги таких систем на рынке РФ отсутствуют. Перед проектированием и разработкой мы провели поиск, чтобы ознакомиться с отраслевыми Best Practice и примерами именно комплексной реализации, но к сожалению или к счастью, таковых не нашлось. На рынке, в основном, присутствуют отдельные разрозненные элементы подсистем, которые в определенной мере можно назвать «умными», но они как правило не интегрированы в общий контур и являются локальными и замкнутыми. Это не противоречит нашей концепции, более того, позволяет подключать под общий «зонтик» системы управления лучшие на локальном и Европейском рынке функциональные продукты по выбору Заказчика.

Этот пост будет интересен:

• Девелоперским компаниям, работающим на рынке жилой и офисной недвижимости;

• ИТ персоналу девелоперских компаний, вовлеченных в проектирование инженерных и слаботочных подсистем объектов недвижимости;

• Эксплуатационному персоналу девелоперских компаний и действующим УК, обслуживающим крупные жилые комплексы;

• Нам с вами, обычным смертным – как иллюстрация того, что можно жить не так, как мы привыкли, а так как комфортно;

• Хабровцам – которые интересуются новыми и интересными технологиями.

ИНТРО

Тема «умного» жилого комплекса сложна и многогранна. Текст ниже получился длинным и насыщенным информацией, поэтому для удобства прочтения, и возможности быстрого ознакомления с ней, я буду двигаться в описании от общего к частному. Сначала сформулирую бизнес-ценность решения, т.к. на мой взгляд это основная ценность статьи, а затем перейду к технической архитектуре и описанию способа реализации в «Железе и ПО».

БИЗНЕС-ЦЕННОСТЬ или модное слово «Business Value»

Коммерческая служба компании девелопера:

Здесь все просто и очевидно. <lj-spoiler title="читать дальше"> Рынок девелоперских проектов России и Москвы, огромен. По статистике, объем ввода жилья в России по итогам 2021 года составил 92,6 млн кв. м, что на 13% превышает показатель 2020 года. Перспективы будущих периодов оптимистичны, и сохранят динамику роста. По указу президента Владимира Путина, объем жилстроительства должен достичь 120 млн кв. м в год к 2030 году. К тому времени в стране планируется возвести более 1 млрд кв. м жилья.
Одновременно с ростом объёма строительства, на рынке повышается конкуренция за покупателя на фоне падения покупательской способности. Каждый застройщик пытается сформулировать и донести до покупателя «лучшее предложение на рынке». А также сформулировать понятные конкурентные преимущества для покупателя такие как:

• «элитарность проекта»;

• востребованного района застройки;

• близость к метро и удобство транспортной доступности на автомобиле до центра Москвы;

• уникальность и привлекательность дизайна самого объекта строительства (ЖК);

• продажа квартир с готовой дизайнерской отделкой;

• привлекательный ландшафтный дизайн придомовых территорий;

• закрытая и охраняемая территория ЖК;

• подземные парковки для жильцов ЖК;

• наличие школы и детского сада в шаговой доступности;

и много других дополнительных факторов, повышающих привлекательность для покупателя самого объекта строительства. Т.е. коммерческая цель застройщика - создать «магический ореол» комфорта вокруг проекта и максимально оперативно распродать возводимые квадратные метры, по возможности максимизировав прибыль от их продажи. В нашем случае, мы создаём дополнительную, заметную, ценность объекта строительства для покупателя, обеспечивая комфортную и уникальную автоматизированную среду обитания и востребованные цифровые сервисы.

Таким образом, наше участие в проекте, становится дополнительным и определяющим конкурентным преимуществом девелопера - «фишкой проекта», а для покупателя «драйвером» выбора при принятии решения о покупке.</lj-spoiler>

Эксплуатационная служба Девелопера и\или Управляющая Компания

Для УК (Управляющей Компании) решение предоставляет большую самодостаточную ценность в трех разрезах, все из которых, так или иначе, непосредственно влияют на коммерческую деятельность и прибыльность бизнеса по управлению жилым фондом.

Упрощение и удешевление технических аспектов эксплуатации инженерных систем жилого комплекса.

<lj-cut text="подробнее">Разработанное нами решение обеспечивает полную автоматизацию всех аспектов связанных с эксплуатацией всех общедомовых систем ЖК, а именно:

• Автоматическая система управления и диспетчеризации (АСУД) в составе:

• Система теплоснабжения;

• Система вентиляции;

• Система электроснабжения;

• Система дренажных приямков;

• Система контроля CO (на подземной парковке);

• Система контроля тепловых завес;

• Система контроля и управления доступом;

• Система охранной сигнализации;

• Система охранного телевидения;

• Система контроля и управления доступом на автостоянку;

• Система управления парковочным пространством;

• Система мониторинга и управления вертикального транспорта (лифтовое хозяйство);

• Система домофонии;

• Система диспетчеризации обращений жителей в УК;

• Учетная система управляющей компании (Система контроля показаний приборов учета (электричество, вода, тепло, холодоснабжение));

• Система управления климатом (VRF).

Система оснащена системой мониторинга, управления, а также обеспечивает самовосстановление после сбоев. Система может быть реализована и как облачный SaaS сервис, интегрированный как с IP, так и аналоговыми датчиками промышленного оборудования ЖК, так и локальной реализацией. При использовании облачной реализации, достигается значительное снижение затрат:

• как на само проектирование и капитальное строительство;

• так и эксплуатационных, за счёт снижения количества и унификации элементов автоматики.

Система выстроена на 15-20 номенклатурных позициях и не требует от эксплуатанта специальных навыков программирования при замене оборудования. Построена таким образом, чтобы ее обслуживанием (заменой компонентов автоматики) мог заниматься обычный дежурный электрик УК. В части мониторинга, дежурному смены доступна графическая аналитика всех параметров и ошибок инженерных систем, с формированием автоматических уведомлений и указаний ответственным сотрудникам УК о методах и регламентах устранения ошибок и сбоев.</lj-cut>

Создание электронного «единого окна» для общений жителей в УК по организационным, техническим и финансовым вопросам.

<lj-cut text="подробнее">В нашем решении обеспечена интеграция с личным кабинетом жильца, с помощью которого он может в электронной форме через приложение IOS\Android в смартфоне или ПК:

• направить в УК любой запрос, связанных с общехозяйственными вопросами эксплуатации дома и придомовых территорий;

• получить и оплатить счета за обслуживание УК;

• подключиться к дополнительным технологическим сервисам, предоставляемым со стороны УК, в том числе:

• Доступ к камерам игровых зон и парковки;

• Доступ в подъезд через смартфон или карту;

• Доступ к почтовым ящикам через карту/телефон (смартфон, как средство идентификации);

• Управление лифтом с использованием смартфона;

• Создание временных пин-кодов для домофона для курьеров и гостей;

• И другие сервисы, включая управление умным домом своей квартиры из единого приложения жителя.

Таким образом достигается обоюдная заинтересованность. Для жильца – это комфортная цифровая среда коммуникаций с УК и жилым комплексом по принципу «одного окна». Для УК это снижение нагрузки на персонал, для обработки запросов жильцов, т.к. большинство вопросов классифицированы и унифицированы и исполняются автоматически на основании готовых алгоритмов, заложенных в логику работы нашего сервиса. С учетном высокой степени проникновения цифровых сервисов в нашу повседневную жизнь таких как - заказ и доставка продуктов, такси и каршеринг, интернет-банкинг, SMART-ТВ, роботизированная доставка и прочие бытовые интернет и не только сервисы, мы предоставляем аналогичную и привычную модель потребления цифровых услуг в «консервативную» сферу ЖКХ.</lj-cut>

Безальтернативность УК, без возможности смены эксплуатанта по желанию жителей ЖК

<lj-cut text="подробнее">Не секрет, что, когда ЖК распродан и заселен, всегда находится группа «инициативных товарищей», которые по умолчанию не довольны работой УК и пытаются привести свою компанию на обслуживание, или создать новую и контролировать финансовые потоки. При использовании нашего сервиса, с одной стороны достигается высокая степень лояльности жильцов ЖК, с другой стороны сам бизнес по обслуживанию становится высокотехнологичным и недоступным внешнему альтернативному исполнителю. Это закрепляет присутствие ЖК в качестве безальтернативного эксплуатанта и защищает интересы бизнеса.</lj-cut>

МАГИЯ «УМНЫХ СЦЕНАРИЕВ»

Не все заметили, но умное и светлое цифровое будущее уже наступило, причем еще вчера. Как я писал ранее, все мы, избалованны современными технологиями и сервисами, доступными на смартфоне. А сам смартфон всегда в кармане и является продолжением нашей руки. Все мы массово и не задумываясь используем<lj-cut text="подробнее">:

1. сервисы электронных государственных услуг (Госуслуги, mos.ru);

2. сервисы заказа и доставки товаров из интернет-магазинов;

3. сервисы заказа готовой еды (Вкусвилл, Яндекс.Еда, Delivery Club);

4. сервисы каршеринга (Яндекс.Драйв, Делимобиль, BelkaCar)

5. сервисы вызова такси (Яндекс Go, Uber);

6. сервисы интернет-банкинга;

7. сервисы видеоконференции (Zoom, Skype, Discord);

8. сервисы обмена сообщениями (WhatsApp, Telegram);

9. географические сервисы (Яндекс Карты);

10. и многое другое, личный список приложений у каждого свой.

Но Дом и Квартира, как правило, лежат далеко за границами подобных привычных электронных сервисов, и мы к этому настолько привыкли, что даже не задумываемся, что можно жить как-то по-другому – удобно и комфортно. Самые прогрессивные из нас, строят в своей квартире локальный «умный дом». Чаще это конечно не умный дом, а автоматизация отдельных функций в квартире типа включения\выключения света, установка видеодомофона, управление телевизором с помощью Алисы от Яндекса. Все это тоже прекрасно, но в нашем случае понятие «умного дома» отличается от автоматизации нескольких функций. Ключевое отличие — это использование «умных сценариев» и масштаб их проникновения в повседневную жизнь.
Весь дальнейший рассказ пойдет именно про это – про неочевидную магию «умных» сценариев.

А чтобы перед прочтением у Вас сложился нужный настрой, посмотрите видеоролик, который я обожаю и считаю шедевральным, который в т.ч. вдохновил нашу команду на работу над умным проектом.

Представьте себе:

• Вы, после работы и поездки по магазинам, въезжаете к себе на закрытую территорию ЖК. Первое что стоит у вас на пути, это шлагбаум службы охраны, который автоматически поднялся и пропустил ваше авто «узнав» по номеру или по RFID метке, не замедлив ваше движение;

• Вы подъезжаете к воротам подземного паркинга, и они автоматически открылись, запуская вас в отапливаемый подземный паркинг, на котором зажегся свет, освещая вам проезд к своему парковочному месту.

• Или, к сожалению, особенно в зимний период, вы запарковались на улице и с пакетами идете к входной группе подъезда. Руки заняты, а ключи во внутреннем кармане куртки. Но они вам не нужны, т.к. дверь вас «узнала» по метке, расположенной в телефоне, а сама дверь распахнулась автоматически, т.к. на ней стоит автоматизированный доводчик.

• И вот вы уже сделали первый шаг в подъезд, мягкий свет в котором автоматически включился, и осветил вам дорогу до лифта.

• По пути к лифту, вы проходите группу почтовых ящиков. Ваш ящик так же опознал вас по метке, световой индикатор загорелся зеленым цветом, показывая, что доступ разблокирован и вы можете заглянуть в него и проверить почту. Но мы то помним, что вы приехали через магазин с тяжелыми пакетами, поэтому руки заняты и вы проходите мимо, поле чего ящик теряет связь с меткой и снова блокируется. Это не страшно, т.к. с утра по пути назад или завтра вы его обязательно проверите, проходя между делом.

• Далее вы доходите до лифтовой группы, и к своему глубокому удовлетворению видите, что лифт уже стоит на первом этаже с открытыми дверями в ожидании вас. Крайне удобно, особенно в высотном многоквартирном доме, где ожидания приезда лифта регулярно приходится ждать какое-то время. У вас не даже не возникло вопроса, почему он здесь, вы просто зашли и набрали свой этаж и\или метка, опознав вас в качестве легитимного жильца, отправила лифт на нужный этаж. Секрет оперативности прост. В тот момент, когда вы входили в подъездную группу, произошел вызов лифта и к моменту, когда вы дошли до него фактически, он успел спуститься к вам заранее.

• Поднявшись на свой этаж и войдя в квартиру, вам позвонил друг и сообщил, что заедет на пару часов и на бокал вина. Не убирая телефон, вы через мобильное приложение вашей УК, заказали ему пропуск на въезд авто. А другу мгновенно улетело СМС сообщение с бронью гостевого парковочного места, временным одноразовым кодом доступа в подъезд и вашим адресом. Согласитесь, чертовски удобно. При этом, гос. номер гостевого автомобиля автоматически прописался в системе СКУД и ваш друг быстро преодолеет все шлагбаумы на пути к вам.

• Тут вы решаете расширить компанию и пригласить на мини вечеринку пару соседей. Без проблем. Вы подходите к домофону и набираете номер квартиры соседей и по видеосвязи обсуждаете с ними их возможность и готовность поприсутствовать на вашем празднике жизни.

• Отдельно вам знакома проблема, вернее не сколько проблема, а эпизодический дискомфорт, когда дом оснащен грузовым и пассажирским лифтом. Не знаю почему, но исторически оба лифта имеют одну кнопку вызова. А когда вам нужно перевезти мебель или поднять технику, очень хочется, чтобы при вызове вам повезло (вероятность 50/50) и к вам приехал именно грузовой лифт. Но тут уж работает рандомный механизм и какой пришел, такой пришел. Мы можем врезаться в систему управления лифтовым хозяйством и обеспечить раздельные кнопки вызова через мобильное приложение УК. Мелочь, но очень приятная и полезная. А по сути, вся наша жизнь состоит из «мелочей», которые как раз и создают общий комфорт и глобальное удобство.

• Так же, для вас как жителя ЖК важны внутриквартирные микро-сервисы, такие как датчики протечек, и автоматическое перекрытие воды и тепла, эти сервисы так же интегрируются в личный кабинет жильца и управляются из одного общего интерфейса.

• Возможна настройка оповещения о новой почте в «умном» почтовом ящике с уведомлением в приложении и\или менеджер и СМС.

• Одним и важных, но не очевидных микро-сервисов, является доступ жильца к камерам видеонаблюдения установленных на детских площадках. Всегда приятно иметь возможность удаленного контроля за вашим ребенком.

Согласитесь, все описанное выше удобно, просто и комфортно. А пока вы себе представляли все это, мы уже реализовали и ввели в эксплуатацию несколько ЖК комплексов Москвы с похожим набором функций и сервисов. Система работает и может быть продемонстрирована, по отдельному запросу, заинтересованному читателю.</lj-cut>

ТЕХНИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ

В предыдущей части статьи я ответил себе и вам на вопросы кому это нужно и зачем. Пришла пора рассказать про техническую составляющую проекта, ответить на вопрос как это сделано (техническая архитектура), на чем (компонентная база) и показать Frontend - клиентская часть для жильца и диспетчерская часть для УК.

Техническая архитектура

<lj-cut text="подробнее">Техническая архитектура решения логически проста и понятна и выгладит следующим образом:

• обеспечивать мониторинг и диспетчерское управление инженерными системами;

• обеспечивать мониторинг и диспетчерское управление системами безопасности;

• обеспечивать мониторинг системы видеонаблюдения;

• обеспечивать мониторинг систем связи и информационных систем объекта;

• иметь готовые сервисные модули;

• иметь высокопроизводительную интеграционную шину;

• иметь готовые интеграционные модули для работы с системами различных производителей;

• иметь возможность модульно добавлять интеграционные компоненты для работы с системами различных производителей (как международных, так и российских), требуемых в проекте и предоставивших API/SDK для интеграции;

• позволять модификацию и расширение в процессе эксплуатации;

• иметь интеграцию с системой диспетчеризации обращений управляющей компании;

• иметь ролевую модель доступа к функциям системы.

В рамках этой согласованной архитектуры, планировалось решить (и было решено) следующий перечень функциональных задач:
Обеспечить интеграцию общедомовых инженерных систем:

• Автоматическая система управления и диспетчеризации (АСУД) в составе:

• Система теплоснабжения;

• Система вентиляции;

• Система электроснабжения;

• Система дренажных приямков;

• Система контроля CO (на подземной парковке ЖК);

• Система контроля тепловых завес;

• Система контроля и управления доступом;

• Система охранной сигнализации;

• Система охранного телевидения;

• Система контроля и управления доступом на автостоянку;

• Система управления парковочным пространством;

• Система мониторинга и управления вертикального транспорта;

• Система домофонии;

• Система диспетчеризации обращений;

• Учетная система управляющей компании (Система контроля показаний приборов учета (электричество, вода, тепло, холодоснабжение));

• Система управления климатом (Samsung VRF);

Так же система должна уметь и предоставлять:

• сервис взаимодействия жильцов ЖК и управляющей компании посредством мобильного приложения: создание заявок, оповещение о смене статуса созданных ранее заявок, чат с УК (в объеме функционала, предоставляемого платформой УК doma.ai);

• историю выполнения заявок жителю о проделанной работе сотрудниками управляющей компании через мобильное приложение (в объеме функционала, предоставляемого платформой УК. В данном случае УК использует систему - https://doma.ai/, но нам архитектурно все-равно, к какой внешней системе подключаться, т.е. выбор всегда за УК, а наша система не имеет ограничений по возможности интеграции с подобными внешними сервисами);****

• Оплату ЖКУ, а также передачу обращений в управляющую компанию жильцами ЖК с помощью мобильного приложения (в объеме функционала, предоставляемого платформой УК);

• Управление настройками и вызовом лифта для жильцов ЖК через мобильное приложение;

• Обеспечение свободного доступа к информации о деятельности управляющей компании в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 (Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами), путем ее размещения.</lj-cut>

Масштабируемость

<lj-cut text="подробнее">Система легко масштабируема и не имеет технических ограничений по подключению новых объектов. В рамках одного из описываемых проектов, параметры ЖК следующие:

Количество квартир – 1 097 шт.;
Количество подъездов – 10 шт.;
Наличие коммерческих помещений – есть;
Количество машиномест – 430 шт;
Тип парковки – подземная;
Операторы связи, представленный на ЖК – Телеком-центр, МГТС;
СКС на объекте построена по технологии пассивных оптических сетей (GPON) (возможны варианты использования сети оператора связи для инженерных систем комплекса).</lj-cut>

Компонентная база

<lj-cut text="подробнее">Примечание: В наших решениях используемое оборудование применялось с использованием уникальных/неординарных технологических конфигураций и кастомизированных прошивок с интеграцией в Платформу Alphalogic.

Автоматика инженерных систем:

Для общедомовой ЛВС была построена Единая Мультисервисная Сеть по технологии GPON которая обсуживает:

• Инженерные системы зданий (АТМ, АОВ, ВК, дренажные приямки, загазованность, электроснабжение и другие подсистемы, входящие в проект);

• Системы безопасности (видеонаблюдение, СКУД, домофон);

• Управление и диспетчеризация вертикального транспорта;

• Противопожарные системы АПС, СОУЭ, Обр. связь, МГН;

• Жителей ЖК (Интернет, Телефон, ТВ);

• Frontend мобильного приложения IOS\Android для жильца.

Мы предложили застройщику использовать в проекте PON т.к. используется всего один модульный оптический кабель – на все системы.

• Минимум оборудования – между серверным и оконечным оборудованием;

• Только пассивное оборудование – минимальное эксплуатационное сопровождение;

• Устойчивость к помехам – оптические кабели устойчивы к любым электромагнитным помехам.</lj-cut>

Физическая схема сети выглядит следующим образом:

Функциональная схема сети выглядит следующим образом:

были реализованы через мобильное приложение IOS\Android и выглядят следующим образом:

**Frontend ПК для диспетчера и технической службы УК выглядит следующим образом:**

WIN-WIN

C использованием нашего SaaS сервиса, потенциальный жилец ЖК получает действительно умную и комфортную цифровую среду обитания. Так сказать, новые IT-технологии шагают в широкие массы.

Для девелопера, описанная мной среда, действительно является не декларативным, а реальным конкурентным преимуществом и помощником в продаже квадратных метров.

Для нас, как разработчиков и внедренцев - благодарность застройщика, «чашка воды и миска риса» на расчетный счет компании.