Привычный нам порядок вещей выглядит так: обычные люди идут в банки, а те их всяко-разно обманывают. Тем приятнее, что существует на этой планете страна, где всё обстоит ровным образом наоборот: люди там могут взять в банке здоровенный кредит, а потом в полном соответствии с законом «простить» самим себе половину задолженности.
Надеюсь, в том, как работает ипотека в России, вы примерно разбираетесь. Многие при этом почему‑то автоматически предполагают, что в других странах все нюансы этого процесса работают плюс‑минус так же — и это большая ошибка!
Где‑то это действительно так; местами условия ипотек похуже, чем в РФ; а кое‑где местное законодательство позволяет проворачивать поистине фантастические штуки — которые российскому заемщику не снились и в самых радужных мечтах (а российским банкам — в страшнейших кошмарах). Именно про такие случаи и пойдет речь в этой статье. Если вы эмигрант и уехали из России — возможно, вы даже сможете воспользоваться какими‑то лайфхаками отсюда (но это неточно).
Но начать нам придется с небольшого ликбеза о том, как на самом деле работает долг на очень длинный срок: потерпите, это нужно, чтобы вы поняли суть финансового колдунства, о котором будет идти речь дальше (поверьте, это того стоит).
Что общего между долгом и ч**ном: иногда бывает больно, если он слишком длинный
Ипотечный кредит представляет собой прямой долговой договор между заемщиком (вами) и банком. Но объяснять, как в финансах работают долги, проще на облигациях — ведь они торгуются на рынке, и поэтому по ним в любой момент можно посмотреть текущую «справедливую» рыночную цену. Так вот, на облигациях с очень далеким сроком погашения наглядно виден следующий финансовый закон:
При росте рыночной процентной ставки стоимость длинных облигаций на рынке падает, а при падении ставки такие облигации растут
Почему так? Предположим, в 2023 году вы купили по номиналу (за 1000 рублей) свежевыпущенную надежную рублевую облигацию с погашением через 30 лет и купоном в размере 7%. А через год рыночная ставка внезапно оказалась в два раза выше — 14% годовых! Станет ли какой‑либо инвестор в здравом уме покупать у вас такие «старые» облигации с купоном 7% за ту же цену, что и раньше, если на рынке появились новые возможности вложить деньги с доходностью в два раза выше? Конечно нет!
Очевидно, что покупателя на такую облигацию удастся найти, только если предложить ему ожидаемую доходность не ниже текущего уровня рыночной доходности. Сделать это можно за счет снижения цены. Если приобрести нашу многострадальную бумагу не за 1000, а за 500 рублей — то купон 7% (который в любом случае считается от номинала в 1000 рублей и останется равен 70 ₽) составит ровно 14% от новой цены приобретения. Уже выглядит гораздо привлекательнее, верно? (Подробнее всю эту механику мы разбирали вот в этой серии постов.)
Ипотека — это почти что облигация, но есть нюанс
Когда вы приобретаете недвижимость в ипотеку — вы, по сути, совершаете действие, обратное покупке облигации. Вы привлекаете чужие деньги взаймы — метафорически выражаясь, можно сказать, что вы как бы «выпускаете свою собственную облигацию» для инвестора в виде банка.
Только эта «ценная бумага» нигде не обращается, и поэтому посмотреть ее текущую рыночную котировку невозможно. Но с точки зрения экономического смысла происходящего, эта «квази‑облигация» должна подчиняться всё тем же финансовым законам: дорожать в цене при снижении рыночной ставки процента, и падать, когда процентная ставка в экономике растет.
При этом ипотечный заемщик, конечно же, не ощущает на себе эти эффекты так же непосредственно быстро, как инвестор в облигации. Предположим, вы успели в 2021 году взять ипотеку в рублях на 20 лет под 6% годовых, а сейчас такие кредиты выдают только под 20%. Для вас такая ситуация, конечно, очень приятна; но всё, что вы можете сделать, чтобы получить какой‑то профит от своей дальновидности — это выплачивать кредит максимально медленно, чтобы как можно дольше пользоваться заниженной нерыночной ставкой (пока рубль обесценивается стремительно растущей инфляцией).
Вы не можете просто прийти в банк и сказать «слушайте, ну этот мой длинный кредит всего под занюханные 6% для вас сейчас реально обесценился в три раза ПО ФИНАНСОВЫМ ЗАКОНАМ — давайте я вам сейчас верну треть взятых денег, и мы договоримся, что я больше ничего не должен?». Нет, так рынок ипотеки (к сожалению) не работает.
По крайней мере, в России не работает. В обсуждении поста про покупку недвижимости один из подписчиков поделился своей ипотечной историей из Дании, и она прекрасна!
Датские банки, вы вообще нормальные, или как??
Дело в том, что в Дании на законодательном уровне закреплен так называемый «принцип балансировки». Каждый раз, когда кто‑то берет в банке ипотечный кредит, банк должен выпустить облигацию с аналогичными (зеркальными) характеристиками. И эта облигация уже ведет себя на рынке как бы в полном соответствии со всеми стандартными финансовыми законами — ее цена так же колеблется вместе с колебаниями процентных ставок на рынке.
А теперь киллер‑фича, про которую нам не рассказывала г‑жа Йоханссон (ну окей, она сама родилась в Нью‑Йорке, но батя‑то ее датчанин): ипотечный заемщик в Дании может в любой момент прийти в банк и досрочно закрыть свой кредит путем выкупа по текущей рыночной цене соответствующей ему облигации! Если вы внимательно вникли в объяснения из начала заметки, то должны сразу понять, какие интересные возможности это открывает.
Так, в начале 2020-х датчане понабрали 30-летних ипотек под 1% годовых. А уже в 2022 году ставки по ипотеке подскочили до 4–5% — и весь этот длинный ипотечный долг обесценился чуть ли не в два раза.
![Смотрите здесь на красненькую линию – это динамика средних ставок по ипотечным кредитам в Дании, выдаваемым на долгий срок. Видите, как в ковидный 2020-й этот показатель болтался около 1% и даже ниже? [Источник]](https://habrastorage.org/getpro/habr/upload_files/cad/a1c/d73/cada1cd73d1ceb9b8ace09fde383ab35.png "Смотрите здесь на красненькую линию – это динамика средних ставок по ипотечным кредитам в Дании, выдаваемым на долгий срок. Видите, как в ковидный 2020-й этот показатель болтался около 1% и даже ниже? [Источник]")
Ну и дальше понятно, что произошло: счастливые дат‑чаны и дат‑куны пошли досрочно гасить свои ипотеки, выкупая их по просевшим в два раза рыночным стоимостям. Год назад ты был должен банку 1'000'000 крон — а сегодня можно закрыть долг всего за 500'000, кайф!
Понятно, что большинство таких ипотечников не могли просто погасить свой долг «из кармана», даже с учетом резкого снижения его стоимости (откуда у них лишние бабки, они же и так все в кредитах?) — поэтому они рефинансировали старый долг за счет взятия нового.
При этом, обратите внимание на интересный эффект: сумма их нового кредита действительно была в два раза меньше старого. Но, так как новый кредит выдается уже под гораздо более высокую ставку (5% против 1% по старому), то ежемесячный платеж всё равно получается примерно равен платежу по старому (так как в этом платеже теперь гораздо большую долю занимает погашение процента).
Но это не так страшно, ведь если в какой‑то момент рыночные ставки упадут обратно вниз к 1–2%, то датчане опять смогут рефинансировать свои ипотечные кредиты по низким ставкам. При этом их никто не заставит для закрытия ипотеки выкупать соответствующий ей бонд по рыночной цене, возросшей из‑за падения ставок — по закону, заемщик всегда имеет право полностью загасить ипотеку по номиналу. Получается, они в буквальном смысле сделают деньги «из воздуха»: сократят свой долг перед банком в два раза, и продолжат дальше платить по низкой ставке.
Не очень справедливо по отношению к тому инвестору, кому банк продал такую облигацию (он‑то, поди, ожидал, что сможет с этой козырной инвестиции еще 30 лет подряд жирные купоны стричь) — ну а что поделать, права датчан‑ипотечников превыше всего!
Закон в Дании в данном случае асимметричен: он позволяет ипотечным заемщикам обогатиться при любом из вариантов развития событий:
Рыночные ставки резко растут — кайф, перекредитуемся и снижаем общий размер долга перед банком.
Рыночные ставки резко падают — тоже кайф, перекредитуемся под низкую ставку и платим меньше!
Короче, я раньше всем говорил, что в России самое выгодное ипотечное законодательство в мире. Так вот, теперь новый положняк: по ипотекам Датское королевство впереди планеты всей, Шекспир был неправ...
Мораль всей этой истории такая:
Ипотека, налоги, и прочие финансовые штуки в каждой стране работают по‑разному — не предполагайте, что там всё будет устроено так, как вам подсказывает «здравый смысл». Лучше посоветуйтесь с бывалыми спецами по правилам, которые действуют конкретно в вашей стране проживания.
Вопреки распространенному в народе мнению, ипотека — это отнюдь не всегда «орудие ограбления банками обычных людей». С учетом асимметричного распределения рисков между заемщиком и банком, ипотека нередко может оказаться гораздо более выгодной именно для заемщика.
Бессмысленно оценивать «невыгодность» ипотеки путем подсчета общей суммы переплаты за весь срок кредита. Основное, что имеет значение — это как зафиксированная в кредитном договоре ставка соотносится с текущей рыночной процентной ставкой (если первая сильно ниже второй — то даже при большой сумме переплаты досрочно гасить ипотеку будет нецелесообразно).
Если вам интересно читать про то, как с финансовой точки зрения выжимать максимум из ипотеки, то вам стоит посмотреть и другие две моих серии заметок на эту тему: старенькая (но не менее актуальная) «Гасить ипотеку или инвестировать?» и более свежая «Когда покупать недвижимость?».
Комментарии (296)
s37
10.07.2024 06:15Основное, что имеет значение – это как зафиксированная в кредитном договоре ставка соотносится с текущей рыночной процентной ставкой (если первая сильно ниже второй – то даже при большой сумме переплаты досрочно гасить ипотеку будет нецелесообразно).Категорически с вами не согласен. Для большинства людей ипотека это не средство для инвестирования, а средство для приобретения квартиры и спокойной жизни в ней. Мы брали ипотеку под 10 с небольшим процентов и за 15 лет должны были переплатить вдвое, т.е. квартиру брали за 1,5 и становились должны банку 3. А если эту квартиру сейчас продать и закрыть остаток ипотеки, то 3 на руках останется (правда и мы без квартиры). Тогда для нас ставка была не особо важна так как снимали 6 лет и отдали треть стоимости квартиры "просто так" и при соотношении платежа аренда:ипотека как 1:1,5 нам казалось что нужно брать ипотеку, пускай и с двойной переплатой за квартиру, зато сейчас мы на 100% уверены что поступили правильно.
RationalAnswer Автор
10.07.2024 06:15+16Если честно, не понял ваш аргумент. Если у вас ипотека под 10%, и при этом прямо сейчас эти деньги можно разместить на депозит под 18% - то, кажется, это как раз наоборот хорошая иллюстрация того, почему ипотека со ставкой ниже рыночной ставки доходности является выгодной штукой, независимо от переплаты?
Keirichs
10.07.2024 06:15+3Мне было бы интересно на цифрах посмотреть, сколько это надо положить денег под 18% годовых, чтобы было выгодно, например ипотеке на 6 миллионов - 9% годовых,
платёж примерно по такой ипотеке будет составлять от 45 до 50 тыс руб в месяц(не считая ежегодных условий оплаты страховки по 50к в год), вот человек с зп в 120к, за 3 года скопил около 400к руб, которые конечно же лежат на счёте, в чём его выгода в получении ежемесячно 6500р?
за 400к можно при сумме кредита в 6 миллионов сбить срок выплаты на несколько лет и поменять вес оплаты кредита?
Вы не первый кто утверждает, что лучше деньги заносить на вклады, я согласен, но когда у тебя сумма на вкладе либо треть, либо половина от суммы кредита, всё остальное кажется очень спорным.RationalAnswer Автор
10.07.2024 06:15+2Сейчас инфляция в рубле под 9%. Даже если никуда не вкладывать ничего, то долг обесценивается быстрее, чем начисляются проценты под 6%. Квартира при этом долгосрочно будет плюс-минус инфляцию отбивать.
larasage
10.07.2024 06:15+2Для конкретного человека (или даже большой популяции) это может быть не так, если рост доходов ниже инфляции
RationalAnswer Автор
10.07.2024 06:15+14Для конкретного человека можно вообще любой кейс придумать. Но из первых принципов, брать в долг под отрицательную реальную ставку (когда ставка кредита инже инфляции) - это выгодно.
Den1c
10.07.2024 06:15+1Абсолютно точно!
tuxi
10.07.2024 06:15Нифига не точно. Если речь про первичное жилье (а речь про него, если говорить про ставки ниже ключа), то вся "как бы экономия" сжирается в момент согласия с ценой квартиры, так как в 99.99% случаев она тупо завышена и выставляется по максимальной из возможных планок.
larasage
10.07.2024 06:15+1Это для сферической экономики (и таких же инвесторов) в вакууме :) Но советовать брать кредит в условиях стагфляции... это такое...
Keirichs
10.07.2024 06:15+2за 25 лет за этот кредит должен будет человек отдать кроме 6 миллионов долго ещё 10 миллионов банку, как должен кратно вырасти доход человека с з\п 120к и накоплениями 400к, чтобы действительно кредит в конечном итоге был выгоден.
Сколько надо насобирать по процентам денег, чтобы в итоге отбить хотябы эти 10 миллионов(без основного долга), я конечно понимаю, что сумма в 400к будет увеличиваться за счёт накоплений и процента и самого индивидуума, но за 25 лет, если человек с этих сумм в 10 раз больше соберёт общими силами з\п и процентов будет уже отлично, так что на конкретных цифрах я как-то всё равно не могу понять в чём конкретно выгода персонажа из описания.
Jirabus
10.07.2024 06:15+1это не те 10 млн что на момент покупки квартиры. это совершенно неизвестная сумма. Можно сказать, что ты внес ПВ и теперь должен за 30 лет банку 7654 криптокосмических условных единиц. Возможно, на эти "10 миллионов" ты сможешь купить 2 батона хлеба в долгосрочном горизонте
RationalAnswer Автор
10.07.2024 06:15+1Выгода в том, что берешь дорогие деньги сейчас, а отдаешь дешевые потом. Если до совсем простой ситуации довести - то это как взять кредит в рублях под 1% на 30 лет при том, что инфляция на этом периоде будет 7%. К концу 30-летнего срока рубль обесценится на 85%.
randomsimplenumber
10.07.2024 06:15это как взять кредит в рублях под 1% на 30 лет при том, что инфляция на этом периоде будет 7%
Это если у вас есть свой собственный банк.
DarthVictor
10.07.2024 06:15Квартира при этом долгосрочно будет плюс-минус инфляцию отбивать.
Только если её цена будет расти вместе с инфляцией. А то может внезапно оказаться, что в цену квартиры подобные инвестиции уже заложены.
Dmitry_604
10.07.2024 06:15+5Не важно сколько, любую сумму в моменте выгоднее положить под 18%, чем досрочно гасить 10%. Когда ставки выровняются тогда можно и погасить. Да при сумме 400К небольшая будет разница, но "копеечка к копеечке", как говорится
Re1ter
10.07.2024 06:15Ещё как важно. Если сумма менее 55% от стоимости кредита (при указанных ставках), то никакой выгоды вы не получите.
Простой пример: ипотека в 10 миллионов под 10% на 20 лет, переплата в первый месяц 2.5 миллиона - полная стоимость кредита составит 14 632 053,62 ₽
Вкладываем эти 2.5 миллиона под 18% на 5 лет, и через 5 лет вносим все полученные деньги (5 719 394,39 ₽) в досрочку - полная стоимость кредита составит 15 355 285,45 ₽RationalAnswer Автор
10.07.2024 06:15+4Не понял ваши расчеты. Но комментатор выше прав, если ставка кредита ниже рыночной ставки доходности - то выгодно не гасить досрочно в любом случае.
Re1ter
10.07.2024 06:15Что именно непонятно? В первом случае (делаем досрочку сразу) я заплачу меньше денег за тот же срок, что и во втором случае (когда пытаюсь оборачивать эти деньги на вкладе, а лишь потом вношу в погашение).
Если мы говорим о долгострочных кредитах вроде ипотеки, то гасить досрочно в первый год выгоднее практически в любом случае. Нужна просто бешеная доходность, чтобы это было не так.RationalAnswer Автор
10.07.2024 06:15+2Год погашения не имеет никакого значения. Если вы каждый год кладете на депозит под 18% при ставке кредита 10% - то чем дольше вы это делаете, тем лучше.
Re1ter
10.07.2024 06:15Какие-то цифры для подтверждения будут? Потому что это в общем случае неверно. Ещё раз - если вы каждый год будете перекладывать 25% суммы кредита под 18% (с капитализацией, естественно), то к моменту, когда вы накопите на его полное закрытие, вы уже заплатите банку больше, чем если бы отдали ему эти деньги с самого начала.
Другое дело, если у вас есть больше половины от суммы кредита, но тогда встаёт вопрос в необходимости кредита в принципе.RationalAnswer Автор
10.07.2024 06:15+4В подтверждение - только бессердечная математика. =)
1,18^20 > 1,10^20
Re1ter
10.07.2024 06:15Это уже манипуляция, вы не учитываете, что 10% считаются со значительно большей суммы (суммы кредита), чем 18% с наличных свободных денег (25% от суммы кредита в примере).
Фактически, вы рассматриваете только случай, когда есть кредит на условный миллион и миллион наличных - естественно, закрывать кредит в этой ситуации невыгодно. Вот только все остальные варианты остаются за бортом ваших расчётов - это как-то не тянет на "выгодно не гасить досрочно в любом случае".
Kanut
10.07.2024 06:15+4Это уже манипуляция, вы не учитываете, что 10% считаются со значительно большей суммы (суммы кредита), чем 18% с наличных свободных денег (25% от суммы кредита в примере).
А причём здесь это? У вас есть какая-то свободная сумма. 100% кредита. 50% кредита. 25% кредита. 0,1% кредита.
Если у вас ставка кредита 10% и при этом есть возможность вложить деньги под 18%, то всегда будет выгоднее вложить, а не выплачивать кредит досрочно. Вне зависимости от размера суммы, которой вы располагаете.
П.С. Ну ок, надо ещё учитывать риски того что ваши вложения могут прогореть. Но это отдельный вопрос.
Re1ter
10.07.2024 06:15Неверно. Если свободная сумма минимальна, то досрочное погашение кредита будет выгоднее, поскольку спишет очень много процентов (сумма основного долга будет пересмотрена на весь оставшийся срок, а это десятки лет). В случае же со вкладом пресловутые 0,1% выгодно вкладывать только на срок, превышающий срок кредита - но кто вам гарантирует доходность 18% на десятилетия вперёд?
Kanut
10.07.2024 06:15+3сумма основного долга будет пересмотрена на весь оставшийся срок, а это десятки лет
Но точно так же и сумму вложения надо учитывать на те же самые десятки лет. То есть 2.5 × (1.18^10) будет больше чем 2.5 × (1.1^10). И вместо "10" вы можете подставить любой срок.
Re1ter
10.07.2024 06:15Прочитайте цитируемый комментарий полностью, он уже содержит ответ на ваш вопрос.
Neusser
10.07.2024 06:15+3но кто вам гарантирует доходность 18% на десятилетия вперёд?
Никто. Поэтому как только доходность вклада станет ниже кредита, то станет выгоднее полученную на вкладе сумму отдать в счет выплаты кредита. И эта сумма будет выше, чем набежавшие за кредит проценты.
MaximArbuzov
10.07.2024 06:15+1но кто вам гарантирует доходность 18% на десятилетия вперёд?
Если доходность депозита снизится ниже ставки по кредиту, то просто забираете депозит и относите его на погашение кредита.
RationalAnswer Автор
10.07.2024 06:15+1При принятии решения о досрочном гашении имеет смысл сравнивать только судьбу той суммы, которая доступна для досрочного гашения. Остаток кредита в любом случае будет вести себя одинаково в обоих сценариях - так что на него можно не смотреть.
RationalAnswer Автор
10.07.2024 06:15Не понимаю тогда, что вас смутило в исходном тезисе из этой ветки:
Не важно сколько, любую сумму в моменте выгоднее положить под 18%, чем досрочно гасить 10%.
Neusser
10.07.2024 06:15+2Вы еще не привели даже частный случай, когда он неверен, не говоря уже об общем. Нарисуйте для своих 10/2;5 млн помесячную табличку, где видно на сколько растет долг, на сколько растет капитал и какова разница.
sphinks82
10.07.2024 06:15Что-то не то с расчетами у вас.
https://journal.tinkoff.ru/mortgage-plan-calc/ (думаю, у Тинька калькулятор более менее верен, накидывать руками в экселе лениво, точнее у меня есть в экселе формулы под мою ипотеку, и они подтверждают расчеты с поправкой на мои цифры)
Входные параметры:
10млн под 10% на 20 лет с 1 июля 2024
Переплата - 13 167 293
Добавляем разовый платеж на 2,5 млн в августе 2024:
Переплата - 9 887 474
Убираем его, и добавляем разовый платеж на 2,95 млн (2,5М*1,18) в августе 2025:
Переплата - 9 533 268Re1ter
10.07.2024 06:15смотрю вот здесь, совпадает с моими текущими переплатами по ипотеке
sphinks82
10.07.2024 06:15Ну примерно те же цифры получаются, с округлением до тысяч.
FreeNickname
10.07.2024 06:15+2Я не поленился.
Условия: рассматриваем горизонт в 10 лет от начала до конца. Каждый месяц у нас есть 132 150,74 рубля, которые мы можем либо потратить на закрытие ипотеки, либо вложить под 18%. Я извиняюсь, что копейки в расчёте депозитов не учитываются, но я не думаю, что они Вас спасут :)
Для вкладов я рассматриваю симметричные условия в обоих случаях. Поскольку в Вашем случае у нас ежемесячное пополнение за счёт освободившегося дохода, то я взял ежемесячную капитализацию процентов. Можно посчитать без неё (в Вашем случае открывать по депозиту на 132к рублей каждый месяц, каждый следующий на 1 месяц короче предыдущего, чтобы все они закончились на отметке 10 лет), но это заморочно, и если условия депозитов симметричные для обоих вариантов, Вашему варианту всё равно не победить, это математика.I. Ваш вариант. 2.5kk сразу
Все выплаты в сумме составляют 12 740 022,17 руб.
Выплатили за 6 лет 6 месяцев. Это оставляет нам 42 месяца на инвестиции под 18% и 132150 рублей, которые мы можем на эти инвестиции кинуть.
Получаем:
Сумма депозита в конце срока: 7 474 371,06
Налог: 212 149,74
Итого: 7 262 221,32Итого (ипотека - доходы по вкладу): мы в минусе на 5 477 800,85
II. Без взноса
Все выплаты в сумме за полные 10 лет составляют 15 860 423,91 руб.Сумма депозита в конце срока: 14 919 737,43
Налог: 1 385 765,87
Итого: 13 533 971,56Итого (ипотека - доходы по вкладу): мы в минусе на 2 326 452,35.
На горизонте 10 лет Вы потеряли больше 3 миллионов рублей.
----------------------------
P.S. Кстати, кто-нибудь вообще видит какой-то смысл в уменьшении срока платежа вместо суммы при аннуитетных платежах? Это же ничего не даёт, при этом забирает возможность платить меньше. Аннуитетные платежи же работают очень просто. Если изначальный платёж X, то если я вношу 2X и выбираю уменьшение минимального платежа, а сосед Петя вносит 2X и выбирает уменьшение срока, мы же закроем ипотеку одновременно, только при этом я смогу, если попаду в больницу, платить дольше, но, условно, 0.6X, а Петя такой привилегии лишён.
Wesha
10.07.2024 06:15Каждый месяц у нас есть 132 150,74 рубля, которые мы можем либо потратить на закрытие ипотеки, либо вложить под 18%.
Человек, переживший павловские реформы, смотрит на Вас с некоторым недоумением.
FreeNickname
10.07.2024 06:15Это-то тут причём? Мы тут сферических коней в вакууме рассматриваем. Или что, Вы верите в стабильный доход в 18% на горизонте 10 лет? Тезис выше очень простой: человек утверждает, что при возможности получать условно стабильный в условиях задачи доход 18% годовых, ипотеке под 10% и наличии 2.5кк денег на момент взятия ипотеки, выгоднее пустить их на первоначальный взнос, чем вкладывать под 18%. И это не так. Всё. Здесь не рассматриваются политика, форс мажоры и в целом реалистичность такого сценария. Здесь рассматривается чистая математика.
Wesha
10.07.2024 06:15Речь шла о том, что, чтобы "вложить под 18%" (и надеятся, что оно всё это время будет в целости и сохранности), нужно быть достаточно альтернативно одарённым.
Здесь рассматривается чистая математика
...по которой потом оттаптывается грязными сапогами объективная реальность.
Wesha
10.07.2024 06:15Прикиньте, комментарий не всегда пишется для того, чтобы возразить предыдущему оратору.
Dolios
10.07.2024 06:15Речь шла о том, что, чтобы "вложить под 18%" (и надеятся, что оно всё это время будет в целости и сохранности)
Сейчас массово деньги в матрасах не хранят. А когда у вас вклад в той же валюте, что и ипотека вы мало чем рискуете. Если государство тупо решит забрать ваши деньги, вы от этого не защититесь никак. Если денег нет, заберут собственность, в думу, вон, внесено что-то дофига всякого по конфискации...
Kanut
10.07.2024 06:15В самом крайнем случае вы кладёте деньги в тот же самый банк где брали ипотеку.
То есть не знаю как с этим в России/США с точки зрения закона. У нас если банк не сможет выполнять обязательства по вкладу, то в мои обязательства по ипотеке пойдут во взаиморасчёт. То есть в самом крайнем случае выйдете в ноль.
Dolios
10.07.2024 06:15+3P.S. Кстати, кто-нибудь вообще видит какой-то смысл в уменьшении срока платежа вместо суммы при аннуитетных платежах?
Нет никакого смысла. Люди правда считают, что при уменьшении срока закроют ипотеку быстрее. У нас народ тёмный, к сожалению. Самое лучшее образование в мире (нет) пичкает школьников интегралами, вместо того, чтобы лишний год потратить, объясняя пропорции, сложные проценты и как ипотека работает.
hira
10.07.2024 06:15Даже взрослых тяжко обучить этим ипотекам и сложным процентам, прям в этой ветке наспамлено на эту тему. Какие дети... А вот интегралам обучиться гораздо проще.
Kanut
10.07.2024 06:15Так вот именно что если с детьми это нормально проходить, то они это усваивают гораздо лучше. И даже если не понимают/запоминают математику, то как минимум запоминают выводы. Ну те самые элементарные вещи вроде "досрочные погашения в начале дают больше выгоды чем в конце" или там "положить поd высокие проценты выгоднее чем досрочно погасить кредит с низкими процентами".
Neusser
10.07.2024 06:15+1Проблема с образованием есть не только в России, увы. Некотрое время назад в Германии наделала немного шума фраза одной школьницы: "Мне 18 лет, а я понятия не имею о налогах, аренде или страховках. Зато могу написать анализ стихотворения на четырех языках".
Dolios
10.07.2024 06:15Я в этом не сомневаюсь. Кстати, российскую систему школьного образования с немецкой слизывали, если я ничего не путаю.
Kanut
10.07.2024 06:15С немного другой немецкой :) Ну то есть с тех пор даже "стандартная" немецкая "слегка" поменялась.
Кроме того сейчас в Германии полно школ с какими-то альтернативными системами. В которых дети просто в 4 классе и на выпускном должны сдать местные аналоги ЕГЭ и всё. И вот в этих альтернативных вы можете получить что угодно. От математики-физики на уровне хорошего вуза и до "дети давайте станцуем наши имена"....
Dolios
10.07.2024 06:15Кроме того сейчас в Германии полно школ с какими-то альтернативными системами. В которых дети просто в 4 классе и на выпускном должны сдать местные аналоги ЕГЭ и всё.
Я первые экзамены сдавал как раз в 3 классе в СССР, по их итогам определяли, в каком классе я дальше буду учиться. Я до сих пор помню, что я к ним прямо готовился, было 2 или 3 экзамена.
Kanut
10.07.2024 06:15И против конкретно такого подхода лично я ничего против не имею. Но при этом просто сдать эти экзамены в 4-м классе в Германии сможет практически любой. И если ребёнок потом всё равно остаётся в той же школе, то большего от него и не требуют.
И тогда потом и получается что к 18 годам kто-то понятия не имеет о налогах, аренде или страховках(или нормальной математике в целом). Зато может написать анализ стихотворения на четырех языках(или является экспертом в Эвритмия и может станцевать своё имя).
Lazhu
10.07.2024 06:15Мне за 40, и я уверен, что надо иметь ученую степень в экономике, чтобы понять, о чем идет речь в этой статье и комментариях )))))
sphinks82
10.07.2024 06:15+2Конечно же я выбираю уменьшение платежа. Зачем мне уменьшать срок, сохраняя при этом более высокий платеж. Через какое-то время он вообще сравняется с тем, что я платил за аренду, и ипотека станет фактически "бесплатной" - я буду тратить в месяц столько же, сколько тратил без ипотеки (только там я тратил совсем в пустоту, а тут у меня в конце имеется недвижимость, продав которую я смогу эти платежи "вернуть" при желании).
Ну, в общем, там ниже уже пояснили аналогичное.
Wesha
10.07.2024 06:15Конечно же я выбираю уменьшение платежа.
А разумные люди выбирают уменьшение суммарных выплат за жизнь кредита.
FreeNickname
10.07.2024 06:15Такой опции нет. При частичном досрочном погашении есть уменьшение платежа и уменьшение срока выплаты. Речь о том, что, на первый взгляд, смысла выбирать уменьшение срока нет никакого. Мы ничего не приобретаем, и при этом теряем возможность платить меньше, если захотим.
Как я писал выше, при аннуитетных платежах не важно, что Вы выберете – уменьшение срока или уменьшение минимального платежа. Если Вы вносите в первом и во втором случае одни и те же суммы, Вы закроете ипотеку в одно и то же время. Но при этом при уменьшении суммы Вы при желании можете платить меньше (да, при этом Вы заплатите больше, но это на случай форс-мажора вроде утраты работоспособности на полгода).
И вот я всё пытаюсь понять, есть ли что-нибудь, что я упускаю в варианте со сроком. Но пока выходит так, что нет – смысла в нём действительно нет.
Wesha
10.07.2024 06:15Такой опции нет.
Конечно, нет. Она достигается ручками, погашением тела бОльшими кусками, чем изначально было запланировано при составлении расписания платежей.
При частичном досрочном погашении есть уменьшение платежа и уменьшение срока выплаты. Речь о том, что, на первый взгляд, смысла выбирать уменьшение срока нет никакого. Мы ничего не приобретаем
Приоборетаем — то самое уменьшение суммарных выплат за жизнь кредита. Просто
лохилюди, которым сложно во всём этом разбираться, этого не понимают — а банк заинтероесован в чём угодно, только не в том, как получить себе поменьше чужих денег.теряем возможность платить меньше, если захотим.
А я не хочу, прикиньте? Я хочу, условно говоря, платить по 1000 в месяц и в итоге суммарно заплатить 120'000, чем платить по 500 в месяц и в итоге суммарно заплатить 200'000. Хотя банк, конечно, всеми силами будет убеждать клиента в обратном — они ж не идиоты.
(Я по своим квартирами давно уже всё выплатил, но пока были займы — я всё это очень тщательно анализировал).
FreeNickname
10.07.2024 06:15Просто
лохилюди, которым сложно во всём этом разбираться, этого не понимаютТак Вы сами не разобрались.
Она достигается ручками, погашением тела бОльшими кусками, чем изначально было запланировано.
Естественно. Ещё раз, если мы сравниваем две опции, которые можно выбрать при досрочном погашении (то есть при том самом "погашении большими кусками, чем изначально запланировано"):
Если Вы вносите в первом и во втором случае одни и те же суммы, Вы закроете ипотеку в одно и то же время.
Так что Вы ничего не выиграли, выбирая "уменьшение срока". Потому что выбрав "уменьшение платежа" и внося те же суммы, что Вы вносили, Вы всё равно закрыли бы ипотеку за то же самое время и потратили бы ровно столько же денег, но при этом плюс в том, что у Вас был бы меньше минимальный платёж (хотите Вы этим воспользоваться или нет), а минусов нет.
Wesha
10.07.2024 06:15Потому что выбрав "уменьшение платежа" и внося те же суммы, что Вы вносили,
Вообще-то я говорил совершенно не про это.
(В сторону) И почему когда люди обсуждают два возможных варианта, у них напрочь выбивает из головы, что другие люди могут выбрать третий?
FreeNickname
10.07.2024 06:15А зачем Вы говорили не про это, когда мы в этой ветке обсуждаем именно это?)
Wesha
10.07.2024 06:15А зачем Вы (если не хотели, чтобы другие вставляли свои пять копеек) вели обсуждение не в личке, а там, где любой может высказать своё мнение?
Условно говоря, мы имеем диалог вида:
(1): Гвозди надо забивать перечницей!
(2): Нет, гвозди надо забивать микроскопом!
Подходит третий:
(3): Вообще-то лучше было бы забивать гвозди молотком, я именно так делаю!
(1): А зачем Вы говорили не про это, когда мы в этой ветке обсуждаем именно это?)
FreeNickname
10.07.2024 06:15Да я же не против, просто, учитывая контекст обсуждения, Ваши комментарии выглядят так, будто Вы возражаете:
> Конечно же я выбираю уменьшение платежа.
А разумные люди выбирают уменьшение суммарных выплат за жизнь кредита.
Вы, конечно, опять скажете, что не ставили цели возразить, но оно именно так выглядит: как будто разумные люди вместо уменьшения платежа выбирают уменьшение суммарных выплат, как будто бы выбор уменьшения платежа не приводит к уменьшению суммарных выплат, и тут нужно учитывать, опять же, контекст обсуждения, в котором "выбор уменьшения платежа" подразумевает буквально "выбор опции 'уменьшение платежа' при досрочном погашении", а не просто снижение платежа, чтобы потом платить минималку. И с учётом этого контекста Вы, как будто бы, подразумеваете, что выбор этой опции не ведёт к уменьшению суммарных выплат, а учитывая, что опции всего две, получается, что, как будто бы, к уменьшению суммарных выплат ведёт вторая опция – уменьшение сроков выплаты.
Ну, в общем, подводя итог, опять же, я рад, что мы с Вами в полном согласии)) В том плане, что Вы на самом деле не приводите аргументы против выбора опции "уменьшение минимального платежа" при досрочном погашении, а просто выступаете за максимально эффективное погашение ипотеки, что подразумевает погашение её в более короткий срок, но не требует обязательно выбор указанной выше опции при, собственно, досрочном погашении.
Wesha
10.07.2024 06:15+1Скажу. Видите ли, тут постоянно идут рекламы типа "...возьмите нашу ипотеку, и в месяц вы будете платить меньше!" (однако при этом все молчат аки рыбы об лёд, что в месяц-то будут платить, конечно, меньше, но если посмотреть на все переменные, то по итогу общая сумма будет раза в два больше). Поэтому такие выражения меня частенько триггерят.
FreeNickname
10.07.2024 06:15Вы отредактировали сообщение, я не видел Ваш пример до публикации своего комментария. Ваш пример не подходит. Полностью не адаптировать, т.к. в природе больше двух видов молотков (а в контексте обсуждения "молотка" всего два в принципе, и других нет), но в целом более правильная версия происходящего выглядела бы примерно так:
(1): В продающихся повсюду стандартных наборах есть железный молоток и деревянный. В задаче забивания гвоздей кто-нибудь знает причины использовать деревянный? Железный, вроде как, лучше по всем параметрам?
(2): Нет, причин нет, просто используйте железный молоток.
(3): Вообще-то, гвозди нужно забивать до конца!(1):
Wesha
10.07.2024 06:15+1То есть Вы не можете представить себе ситуацию, что Ваш тред читают
начинающие плотникилюди, которым сложно во всём этом разбираться?А я именно им и напоминаю, что вообще-то гвозди нужно забивать до конца.
FreeNickname
10.07.2024 06:15Ну, опять же, тут мы с Вами достигли взаимопонимания) Я с Вами абсолютно согласен. Абсолютно разумный подход – разобраться, как всё работает и стараться заплатить меньше, используя доступные инструменты.
Просто то, как сформулировано Ваше сообщение, лично для меня воспринималось именно как: "Вообще-то, гвозди нужно забивать до конца", – а не, например: "На всякий случай напоминаю всем, что гвозди нужно забивать до конца". То есть как будто бы то, что мы обсуждали до этого, противоречит здравому смыслу, которым вообще-то следует руководствоваться.
Я понимаю, что у Вас не было такой цели. Возможно, я просто плохо читаю) Возможно, у нас с Вами не очень совместимые стили общения, из-за чего мы друг друга не понимаем (уже второй раз :) ).
В любом случае, извините, если что не так. У меня не было цели спорить с Вашими тезисами после того, как я понял, что мы в целом говорим о разных вещах.
Предлагаю считать тему исчерпанной? Мир-дружба-жвачка)
Wesha
10.07.2024 06:15Ну, до тех пор, пока Вы вдруг не начнёте нести ерунду на алтарь банкиров, конечно да!
А вообще рекомендую стараться не чувствовать себя жёлудем
Это когда кругом одни дубы, и каждая свинья съесть норовит.
FreeNickname
10.07.2024 06:15нести ерунду на алтарь банкиров
Ну вот и славно) Благо, этого никто во всей ветке не делал)
pes_loxmaty
10.07.2024 06:15Получается выгода от "уменьшение платежа" исключительно нематериальная — вы добавляете себе потенциальной гибкости, но лишь потенциальной. Да и гибкость эта скорей всего невелика, если у вас досрочный платеж не сильно огромный, то и уменьшение платежа будет на сколько 300, 500, тыща? Да уж, это то, чего не хватает на случай форсмажора....
Если вы продолжаете платить ту же сумму, то никакой выгоды от уменьшенного обязательного платежа вы не получаете. Если же решили воспользоваться "гибкостью" и стали вносить меньше, то в общем вы перепалите. И если говорить чисто об экономической выгоде, то конечно выгоднее уменьшать срок.
Ну и лирика до кучи. Не все люди хорошо контролируют свои финансы, наверняка многие, уменьшив платеж начнут тут же вносить меньше деняк не дожидаясь форсмажора ))) А еще, выбрав уменьшение платежа, но внося прежнюю сумму, вы обрекаете себя на ежемесячное неудобство, теперь ведь каждый месяц вы будете делать досрочное гашение, на 372р65к и нужно будет это каждый раз вычислять, каждый раз выносить столько, чтобы сумма стандартного платежа+дострочного совпала. А на следующий месяц опять платеж уменьшится, и его не упомнишь, надо постоянно сверяться.
Кароч, если обобщить, то для среднего гражданина, стремящегося отдать банку минимум, выгоднее (удобнее) выбирать уменьшение срока. Но вообще индивидуальный выбор будет продиктован тем, что вам важнее... и тут основную роль играют нефинансовые факторы
FreeNickname
10.07.2024 06:15Спасибо)
А еще, выбрав уменьшение платежа, но внося прежнюю сумму, вы обрекаете себя на ежемесячное неудобство
Ну вот это, пожалуй, единственное объяснение, которое имеет смысл. Но при этом оно актуально только если большую часть времени платить минималку, но в какой-то момент появилась некая свободная сумма денег, но дальше план – также платить минималку.
Вообще, конечно, это странная дичь, что интерфейс погашения платежа не всегда (никогда не?) предоставляет удобный способ просто закинуть больше, выбрать действие, и всё, чтобы обойтись без ручной занимательной арифметики каждый месяц. Лежащее на поверхности объяснение – что банкам это просто не выгодно, поэтому они этого не делают. Ведь сделать это было бы не сложно)
По вы продолжаете платить ту же сумму, то никакой выгоды от уменьшенного обязательного платежа вы не получаете. Если же решили воспользоваться "гибкостью" и стали вносить меньше, то в общем вы перепалите.
Да, но если отбросить психологическую составляющую, в уменьшении срока вообще нет выгоды, даже условной.
И если говорить чисто об экономической выгоде, то конечно выгоднее уменьшать срок.
Экономической выгоды в уменьшении срока нет, т.к. если вносить одни и те же суммы, в обоих случаях мы погасим ипотеку за тот же срок и за те же деньги.
Но идея с психологической выгодной и дисциплиной принимается)
pes_loxmaty
10.07.2024 06:15Вообще, конечно, это странная дичь, что интерфейс погашения платежа не
Я когда брал кредит на свою первую квартиру было супер удобно гасить. Я просто раз в месяц подходил к банкомату, вводил номер договора, он мне показывал необходимый платеж, я засовывал в него любую удобную сумму (не менее требуемой), он мне отдавал чек (там было указано сколько процентов и сколько тела уплачено), всё. Проще и быть не может.
Правда платежи там были дифференцированными )
Kanut
10.07.2024 06:15И как вы при этом выбирали хотите вы сократить срок или уменьшить размер обязательных платежей?
То есть у меня тоже просто есть номер счёта куда я перевожу деньги и это автоматом идёт на погашение кредита. Но при этом если я хочу поменять "тип" погашения, то мне надо лезть в приложение банка и там менять "настройки" кредита.
Kanut
10.07.2024 06:15Ну так ясно что оно идёт в тело. Но уменьшение тела может означать три вещи:
Сокращение срока кредита, но при этом минимальные ежемесячные выплаты не меняются.
Сокращение ежемесячных выплат, но при этом срок не меняется.
Сокращаются и срок и выплаты, но не так сильно как в п.1 и п.2
И выше ваш оппонент под "выбрать действие" и имеет в виду выбор одного из этих вариантов.
pes_loxmaty
10.07.2024 06:15ваш оппонент
Не такой уж и оппонент, мы вроде солидарны с ним что досрочное гашение можно сделать удобнее чем это сечас принято )))
уменьшение тела может означать
Если честно я не помню... скорей всего при заключении договора выбирался какой-то вариант, либо не выбирался и был прибит гвоздями. Но меня это мало интересовало, мне нужно было как можно быстрей закрыть кредит, поэтому я всегда был рад, что тело гасится хоть на копеечку, но быстрее плана. А поскольку платежи были дифф, то они и так с каждым месяцем уменьшались.
Помню первые месяца 3 было совсем больно, что только укрепляло в стремлении поскорее избавиться от этой кабалы )
hira
10.07.2024 06:15+3300, 500, тыща? Да уж, это то, чего не хватает на случай форсмажора....
Ипотеку я брал очень давно. ЗП тогда была 50к, а платёж - 13500 (прикиньте).
А потом моя зарплата стала 16к. Но за счёт досрочек с уменьшением СУММЫ а не срока платёж стал 10к.
Это меня именно что спасло, дало возможность прожить в таком режиме какое-то время, не просрав очередной платёж.
Иметь возможность начать платить, как только с деньгами станет туго, не начальную сумму, а уменьшенную - дорогого стоит. Это как страховка, причём бесплатная.
Ну а сейчас всё очевидно: всё, что хочется отдать на досрочку, кидать на вклады под 18%, как только ставка по ним упадёт до уровня, меньше чем ставка по ипотеке + ставка по страховке (не забываем её, в моём случае это было около 1% годовых плюсом) - на досрочку скопом.
Neusser
10.07.2024 06:15Откуда взялись 2,5 миллиона "переплаты в первый месяц"?
Re1ter
10.07.2024 06:15Просто пример той самой "суммы в моменте", которую якобы выгоднее вкладывать, чем гасить досрочно. Выше рассуждали про 400 тысяч, я решил не мелочиться :)
Neusser
10.07.2024 06:15+1Давайте не будем мелочиться еще больше и вложим под 18% всю сумму кредита, взятого под 10%. Что получится?
Kanut
10.07.2024 06:15+5Берём 10 миллионов под 10% на 10 лет. Для упрощения расплачиваться будем один раз когда кредит закончится.
Без досрочных выплат это будет 25,9 миллионов.
Если вы сразу досрочно погасили 2,5 миллиона, то через десять лет вам останется выплатить 19,5 миллионов.
Если вы положите 2,5 миллиона на 10 лет под 18%, то это будет 13 миллионов. И вам в итоге надо будет всё ещё выплатить 25,9 миллионов.Но в сумме через десять лет ваш долг будет всего 25,9 -13 = 12,9 миллионов.
Re1ter
10.07.2024 06:15К сожалению, у вас ошибка в расчётах - если я внесу досрочку в 2.5 миллиона в первый месяц, то полная сумма кредита будет 12 699 898,65 ₽
И да, это меньше, чем 12,9 миллиона, т.е. этот вариант по прежнему не выгоден.Kanut
10.07.2024 06:15+3Если вы внесёте досрочку в 2,5 миллиона в первый же месяц, то у вас просто будет кредит в 7,5 миллионов на 10 лет под 10%.
То есть грубо говоря 7.5 × (1.1^10). Мне калькулятор говорит что если округлить, то это будет 19,5. Ну или как вы это считаете?
Kanut
10.07.2024 06:15+1В вашем примере ошибка кроется в том, что вы рассчитываете платёж на те же 10 лет, а внесение 2.5 миллионов существенно сокращает срок ипотеки.
Даже если считать уменьшение срока ипотеки, то ваш калькулятор говорит что если брать 7,5 миллионов вместо 10, то при примерно одинаковых размерах ежемесячных выплат платить придётся где-то 6-7 лет вместо 10. И общая разница будет 10-10,5 миллионов vs 15,8 миллионов. A 2,5 миллиона под 18% за 6 лет принесут вам 6.7 миллионов.
Re1ter
10.07.2024 06:15
Вы просто неправильно его готовите. Ещё раз - гасить досрочно выгоднее, чем копить.
Kanut
10.07.2024 06:15+1Ок, вы в таком раскладе заплатили банку 12,7 миллионов.
А если брать 10 миллионов на 10 лет, то вы заплатите банку 15,9 миллионов. Но при этом ваши 2,5 миллиона за 6 лет превратятся в 6,7. В каком месте это менее выгодно?
lo0ken
10.07.2024 06:15+1Допустим, 1 июня мы взяли кредит 10 млн на 30 лет под 4%.
Это платёж 47 741,53 в месяц.
За 30 лет, если не гасить досрочно, выплатим всего 17 186 239,23, то есть переплата 7 186 239,23.
Тут 1 июля нам дают премию в 1 млн. Что делать: вкинуть в досрочку или положить на вклад под 16% на год?
Вариант 1. Вкидываем в досрочку.
Вкинув миллион сейчас, мы получим, что общая стоимость кредита уменьшилась на 1 976 584,88. И всего выплата будет 15 209 632,15 ₽
Вариант 2.
Кладём на вклад под 16%.
Через год получим 1 160 000. Полученную сумму внесём в досрочку. Вкинув 1,16 через год мы получим, что общая стоимость кредита уменьшилась на 2 121 527,24. И всего выплата будет
15 064 689,79 ₽.
То есть продержать деньги даже год на депозите выгоднее.
Но через год мы можем и не вкидывать в досрочку, а снова положить на депозит. Если его процент выше 4%, то это снова будет выгодно.
MaximArbuzov
10.07.2024 06:15Что такое "полная стоимость кредита"?
Если это сумма всех платежей по кредиту, то эта величина ни о чём не говорит, так как не учитывает фактор времени.
MaximArbuzov
10.07.2024 06:15+1Мне было бы интересно на цифрах посмотреть, сколько это надо положить денег под 18% годовых, чтобы было выгодно, например ипотеке на 6 миллионов - 9% годовых,
При любой сумме будет выгодно. Чем больше сумма, тем больше выгода.
Это если не учитывать другие платежи такие, как комиссии, налоги, льготы, страховки и т. д.
s37
10.07.2024 06:15+4Смотрите: у меня нет денег и нет квартиры, поэтому я вынужден снимать. Я беру ипотеку и теперь квартира у меня есть и я ежемесячно должен банку. Но не до конца жизни, а 5-10-15 лет, после чего квартира по-прежнему будет моей, но банку я не буду должен. А свободных денег у меня как не было так и нет. Если продам квартиру то они как бы будут, но такую же (или эту) квартиру я назад купить не смогу поскольку даже если пущу вырученные от продажи деньги на первоначальный взнос из-за возросшей ставки ежемесячный платёж будет вдвое больше, чем сейчас.
Samhuawei
А если учесть что недвижка постоянно дорожает можно замутить неплохой бизнес - купил в ипотеку, дождался роста ставок, выплатил по датскому закону, продал квартирку и покупаешь новую.
RationalAnswer Автор
Ставки - штука порой плохо предсказуемая, так что тут в реальности может не так красиво выйти. Базовая идея наверное такая, что иметь длинную ипотеку под низкий процент - это круто, с ней потом можно всякие прикольные штуки делать)
dyadyaSerezha
А мне вот что непонятно.
Не верно. Если второй покупатель за 500р получит в конце те же 70р и ещё 1000р (начальная цена самой облигации), то он заработает 570р! Неплохой навар, в 114% вместо начальных 7% для первого покупателя. И тогда вопрос - зачем первому продавать облигаций, сразу же терпя убыток в 50%? Вот цена в 930р была бы ближе к адекватной (70р купон + 70р из-за разницы в цене).
В общем, непонятно рассказываете, Не-а)
me21
Так обычно купонов выплачивается много. Например, облигация на 30 лет. Через 30 лет этот самый номинал облигации в 1000 рублей превратится из-за инфляции в ничто. А купон, который будет выплачен в ближайший год - выглядит как-то весомее.
Если облигации осталось до погашения совсем немного - то тут применимы уже ваши рассуждения, и стоимость облигации изменится несильно.
Если посмотреть, как меняется стоимость облигации со временем, то, когда подходит срок погашения, стоимость стремится к номиналу.
Для примера рассмотрим облигацию ОФЗ 26238, у неё купон около 7 процентов годовых как раз (35,4 рубля 2 раза в год). Ей до погашения 22 года, так вот она сейчас торгуется в районе 525 рублей при номинале 1000.
dyadyaSerezha
А, ну теперь дошло) Но пока банки по вкладам больше дают)
me21
С одной стороны да. С другой, эту самую облигацию можно купить и зафиксировать купонный доход в 14 процентов на 30 лет независимо от ключевой ставки. Её понизят, и проценты по новым вкладам упадут - а ваш купонный доход останется. Вроде обычно вклады дольше, чем на 2 года, не делают?
dyadyaSerezha
Это да, но лучше вклад, пока проценты большие, а там уже и бумаги можно взять.
me21
Так если по вкладам ставка упадёт, значит, ключевую ставку понизили, значит, и цены облигаций изменились)
dyadyaSerezha
Ну тогда сразу с крыши)
Dmitry_604
Ну вклада под 15% на 15 лет никто не предлагает. Правда в облигациях есть риск падения номинала, а во вкладке ты всегда при своих все же номинально, даже если забрать досрочно
RationalAnswer Автор
Речь же про облигацию, которая гасится через 30 лет. В конце действительно получит +500 руб. при погашении, но этот "бонус" к доходности размажется на 30 лет, и общая доходность за период окажется ближе к 14% годовых.
evgen
Наверняка эти облигации с амортизацией. И математика там немного сложнее, а профит (ну точнее падение стоимости облигации) несколько меньше
Lazhu
и без всякого пятого измерения!
Dima4444333
Недвижка постоянно дорожает только в рублях.
PanDubls
Так и расходы постоянно растут в основном в рублях, с валютой не всё так однозначно.
RationalAnswer Автор
...но если ипотека тоже в рублях - то это не проблема)
edogs
А что именно по вертикали? Цена метра? Цена квартиры?
Dima4444333
Средняя цена метра, можно здесь покрутить отдельно в каждой валюте https://www.irn.ru/gd/
Dolios
Ага, конечно..
Dima4444333
вы опровергаете график цены среднего метра в Мск графиком стоимости в США и Канаде?
Dolios
Нет, я опровергаю вот этот ложный тезис:
приводя примеры стран, где недвижка дорожает в $
На кой чёрт вы в тред про Данию пришли с графиком стоимости метра в Москве, решительно не понятно. Чтобы что? Я напомню, что вы отвечали на сообщение:
Какое отношение датский закон имеет к московской недвижимости?
Dima4444333
на тот чёрт, что сравнение ипотеки Дании с РФ допускает сам автор статьи. Но зачем же вы США и Канаду приводите, раз сами ограничиваете обсуждение Данией? Тем более почему-то последние 10 лет захватили. Тот же самый ваш график США пошире покажет, что с 2007-го потребовалось почти 10 лет, чтобы цены восстановились.
Hidden text
также как и в Дании
Dolios
Затем, что там жильё не в рублях, что опровергает ваш тезис. Хоть Гондурас привести можно было в пример.
И в чем проблема? Инвестиции, это вопрос десятилетий, локальные колебания будут в любую сторону, нужно смотреть тренд. Ваш московский график с 2000 года построен, вот и США или Данию смотрите с 2000.
Ещё раз, вот это утверждение, полная ерунда:
Вы будете продолжать настаивать?
DarthVictor
Недвижимость, разумеется, дорожает не только в рублях. Но во-первых даже на вашем графике индекс стоимости недвижимость в Канаде с 2016 года не растёт.
Во-вторых расти быстрее инфляции цены могут только до определённых пределов. Потом просто покупать перестанут.
Dolios
Мы с вами точно один график смотрим? В 2016 году индекс был 130, в 2022 уже 200.
Все происходит до определённых пределов. Беспредельны только вселенная и человеческая глупость, как утверждал Эйнштейн )) Покупать будут до тех пор, пока есть желающие покупать. А это уже зависит не только от инфляции, но и, например, от потока иммигрантов в страну.
DarthVictor
Перепроверил https://fred.stlouisfed.org/series/QCAR628BIS сам, с 2017.
2017Q3 - 156.25, 2024Q1 - 158.29
Деньги у этих мигрантов откуда возьмутся?
Dolios
Вы прикалываетесь? Теперь вы будете подбирать 2 точки на графике вокруг локального пика? Ну, давайте подождём годик, как ставки на ипотеку упадут, чего сейчас сидят и ждут все остальные.
А откуда они сейчас берутся, почему распространено мнение, что "китайцы скупили Ванкувер" и почему вводят ограничения на покупку жилья иностранцами?
Dr_Faksov
Сейчас рынок недвижимости в Канаде практически встал, продажи упали на 70% по сравнению с прошлым годом. У людей тупо нет денег - экономика в жопе. К этому веселью добавляется массовое перезаключение в этом и следующем году ипотечных договоров при значительно выросшей процентной ставке. Ожидается волна банкротств.
Dolios
Люди ждут низких ставок, прежде всего. Ну и, вот на днях знакомый покупал дом в Торонто, аукционы уже опять в полный рост, продавцы отказывают в экспертизе дома, он упарился искать. В Канаде острая нехватка жилья и строят недостаточно, так что, покупатель найдётся. Другое дело, что основная масса себе жильё позволить не может. Так и в Москве, например, двуспальная типовая "канадская" квартира не в гетто стоит 30-60 миллионов рублей (0.5-1 миллион каксов), что недоступно большинству москвичей со среднегодовой зарплатой в 17к каксов в пересчете.
Dr_Faksov
Так я и написал - у людей нет денег.
Dolios
То, что вы написали, я видел. Попробуйте прочитать то, что написал я.
Dr_Faksov
Так стройки встали, потому что спроса за такую цену нет.
На всякий случай - новое жильё в Америках сначала продают, а потом строят. И от момента продажи, и предварительного согласия банка на выдачу ипотеки под текущий процент, до момента вселения и получения ипотеки под имеющийся сейчас процент может пройти несколько лет. И то, что было по карману при прошлом проценте, становится не по карману при нынешнем. А ещё за это время можно потерять источник дохода. Отказаться от покупки без потери задатка невозможно. Кроме того, застройщик может подать на покупателя в суд и дополнительно истребовать много денег. А еще застройщик может отказаться от застройки, и просто вернуть покупателю задаток, который за это время знатно обесценился.
Новое, от застройщика, жильё покупают люди с очень крепкими нервами.
Низкий процент, это хорошо, конечно. Но нужно ещё и доход иметь.
DarthVictor
С чего вы взяли, что к пик начала 22 года "локальный" или что цены теперь скоро вернутся? К пику 1989 они вернулись в 2002. И с чего вы взяли, что ближайшие лет 5 будут низкие процентные ставки?
Dolios
Я этого ни с чего не брал, я предложил подождать и не делать далеко идущие выводы на основании локальных колебаний. Инвестиции следует планировать на горизонте десятилетий.
Как по мне, так они и сейчас довольно низкие. Понаехавшие из экс-ссср берут ипотеку со словами: "офигеть, всего 6%, ничего себе, почти даром". Но местные ипотеку под 20% не видели, к такому не привыкли и ждут снижения ставок. И в целом, есть консенсус, что ставки нужно снижать, насколько я понимаю.
edogs
Не всегда. Иногда и падает. В россии с 2008 года падала, падение до 30% составило. В японии вообще классический пример - был пик, потом так упало, что даже рядом нет прежних перспектив. В испании после падения 2008 года до сих пор к старым значениям не вернулась. В сша в 2008 году тоже неслабо падала, сейчас отросла, но там очень разная ситуация по регионам, детройт вспомните. В некоторых городах прибалтики еще веселее, то что стоило 10к лет 10 назад - сейчас может стоить 300 баксов, то что стоило 250к 10 лет назад - сейчас может 50к стоить.
Более того, там где достаточно долго дорожает - это как правило объясняется стимулированием со стороны государства - гражданство за инвестиции, низкие ипотечные ставки. Соответственно вполне вероятно падение.
И наконец - увеличиваются расходы на содержание недвиги. Налоги, страховки, коммуналка и т.д.. Даже если недвига растет (допустим) на 6% в год, но при этом Вы на ее содержание 12% тратите - что в этом радости?
В общем далеко не всё так однозначно.
rashid-m
Не постоянно.